Caros,
No dia 11 de julho foi publicada, e já está em vigor, a lei 13.465/17, que trouxe importantes modificações para o Direito Imobiliário. Não deixem de conferir.
Em nome da coesão, tratarei de cada alteração em separados posts.
A primeira delas diz respeito ao condomínio de lotes, que finalmente recebeu reconhecimento explícito do legislador. Até agora, a ausência de um dispositivo legal expresso gerava insegurança jurídica, pois muitos Municípios, cartórios e corregedorias estaduais não reconheciam (e ainda não reconhecem) essa figura, atribuindo-lhe, injustamente, a pecha da ilegalidade.
A nova lei está mudando esta realidade ao incluir, no Código Civil, dentro do Capítulo destinado ao condomínio edilício, uma seção de artigo único, o 1.358-A, segundo o qual “pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva”. Que ninguém mais negue a possibilidade jurídica do condomínio de lotes.
Aliás, nem seria necessário um novo artigo, muito menos uma nova seção. Bastaria incluir o termo “lotes” no rol exemplificativo do art. 1.331, que trata das unidades imobiliárias na propriedade horizontal.
Lembrem-se: propriedade horizontal é sinônimo de condomínio edilício, e não de condomínio de casas, como se diz por aí, inclusive em decisões judiciais, eis que o “horizontal” nada tem a ver com a altura das edificações, e sim com a existência de unidades imobiliárias (salas, apartamentos, lojas, casas, vagas de garagem, lotes e outros), que possuem fração ideal inseparável e compartilham partes de propriedade comum (o terreno, a portaria, etc.).
O surgimento dessa nova Seção IV (art. 1.358-A), que trouxe o título “condomínio de lotes”, pode dar aos distraídos a perigosa impressão de que estamos diante de uma nova modalidade de condomínio. Nada disso. O nosso sistema jurídica continua prevendo apenas 3 tipos condominiais: voluntário (arts. 1.314 a 1.326), necessário (arts. 1.327 a 1.330) e edilício (arts. 1.331 a 1.358-A e, quando couber, arts. 1 a 27 da lei 4.591/64).
O condomínio de lotes sempre foi edilício, e com a entrada em vigor do art. 1.358-A, edilício continua a ser. A única diferença em relação a um prédio de apartamentos é que todas as unidades imobiliárias são lotes. Como poderiam ser apartamentos, ou lojas, ou casas, ou misto, e nada disso alteraria a natureza jurídica desse direito real.
Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor (art. 1.331, §3), isto é, sempre que o empreendimento visar à implantação de um condomínio edilício de lotes, o incorporador não se comprometerá a construir no lote (pois se o fizesse estaríamos diante do condomínio de casas, e não de lotes).
Não confundamos o condomínio de lotes com o loteamento. O lote previsto no art. 1.358-A, sendo unidade imobiliária condominial, tem que possuir, como visto acima, uma fração ideal. Se não tiver, estamos diante do lote clássico, decorrente de um parcelamento, e não de um condomínio de lotes:
No loteamento, regulado pela lei 6.766/79, o conjunto de casas construídas sobre lotes independentes, que não possuem fração ideal nem compartilham partes de propriedade comum, vem sendo, há muitos anos, indevidamente apelidado de “condomínio fechado”.
Ora, isso não é condomínio, mas apenas um conjunto (juridicamente separado) de propriedades cujos donos unem interesses, compartilham certas facilidades e dividem as despesas de interesse comum, por meio de uma associação.
A cobrança de tais despesas de manutenção é controversa. No condomínio, o dever de participar das despesas existe por força de lei (art. 1.336, I, do Código Civil), caracterizando-se como uma obrigação propter rem.
A discussão sobre as associações de moradores, cuja problemática é justamente a ausência de obrigação legal de contribuir com as despesas, é, assim, totalmente inaplicável ao condomínio de lotes.Em outras palavras: o titular de um lote (ou casa nele construída) com fração ideal tem que contribuir para as despesas do condomínio, em razão do citado art. 1.336, I, do CC/2002. Em contrapartida, o dono de um lote (ou casa) sem fração ideal, que não queira se associar (ou manter-se associado) está ainda em situação jurídica indefinida, pois a obrigação de participar das despesas do grupo de moradores do loteamento ainda está em discussão no Supremo Tribunal Federal, como tratamos aqui.
No próximo post, será a vez das novidades em matéria de alienação fiduciária de bem imóvel.
___________________
*André Abelha é sócio do escritório Castier/Abelha Advogados.