Novo projeto de lei prevê multas por atraso de obra
Paulo Roberto Teixeira da Silva*
Caso aprovada, a nova regra proibirá a estipulação de prazo de carência para entrega de empreendimentos realizados sob o regime de incorporação imobiliária, o qual é usualmente fixado em 180 dias pelas construtoras, com intuito de resguardo em face de possíveis imprevistos que resultem em atraso na conclusão da obra.
Sob a justificativa de que o comprador não tem idêntico benefício, ou seja, de poder atrasar suas prestações e ficar a salvo de penalidades contratuais, este Projeto de Lei determina multas e outras sanções ao fornecedor na hipótese de descumprimento do prazo de entrega fixado no contrato. Para tal hipótese, o texto prevê multa de 2% sobre o valor do contrato, devida ao comprador, além de multa administrativa de 0,5% sobre o valor total do empreendimento, cuja aplicação caberá aos órgãos de defesa do consumidor.
Segundo o mesmo texto, a única possibilidade para o incorporador isentar-se da multa consiste na comprovação da ocorrência de dolo ou culpa exclusiva do consumidor pelo atraso, fato esse bastante improvável considerando que, em geral, o adquirente não tem qualquer gestão sobre o andamento das obras.
Em que pese o objetivo revelado na exposição de motivos do Projeto de Lei em comento, qual seja, o de tornar mais equilibrada as relações contratuais entre construtoras e consumidor, parece-nos que a ferramenta proposta no Projeto de Lei, de imposição legal de multas em percentuais pré-fixados, não representa a solução mais adequada para a problemática do atraso na entrega de obras.
Com efeito, o Projeto de Lei em análise parte da premissa de que todas as situações de atraso são idênticas e geram os mesmos efeitos jurídicos, não importando as causas do atraso e as suas conseqüências para as partes. Esta característica fica nítida na exposição de motivos, baseada na necessidade de proteção ao consumidor. Deve-se observar, contudo, que nem sempre a compra e venda se enquadra na relação de consumo, como na hipótese em que investidores adquirem unidades em construção para posterior revenda.
Atualmente, em todo o Brasil, o setor imobiliário vem sofrendo com a escassez de mão-de-obra, em todos os níveis, assim como com a dificuldade de obtenção de máquinas e equipamentos, ocasionando atrasos significativos nas obras. Questões burocráticas ligadas aos órgãos públicos, como a extração de licenças ambientais e construtivas, expedição de "habite-se", ligações definitivas das concessionárias de serviços públicos também são entraves que, muitas vezes, escapam ao controle do construtor e tornam incerto o prazo de entrega do empreendimento, culminando por causar atrasos indesejáveis entrega da obra.
De outro lado, o comprador, ao firmar um contrato de longo prazo, como é característico nos contratos imobiliários, também fica sujeito a diversos imprevistos ao longo do período de pagamento das prestações, como, por exemplo, desemprego, perda de renda, dentre vários outros fatores que podem afetar a sua estabilidade financeira e capacidade de pagamento. Nestas situações, é o comprador que fica inadimplente, contra sua própria vontade, estando sujeito às penalidades contratuais.
Note-se que tanto num como noutro caso, as partes não poderiam prever tais circunstâncias à época da contratação. Em outros termos, os fatores imponderáveis podem emergir a qualquer momento após a contratação, prejudicando o equilíbrio contratual. Para estas situações, o próprio ordenamento jurídico prevê situação de exceção, consistente na chamada "teoria da imprevisão", que autoriza a revisão judicial das bases contratuais sempre que fatos supervenientes e imprevisíveis ocorrerem ao longo da execução do contrato.
Deve ser sopesado, ainda, que em determinadas situações de atraso de obra, pode ser mais interessante ao adquirente rescindir o contrato, exigindo a recomposição do prejuízo, enquanto que em outras circunstâncias, o mesmo comprador pode preferir negociar a compensação com o construtor e aguardar a conclusão da obra e a valorização de seu patrimônio, mesmo que para isso tenha de aguardar mais tempo do que inicialmente previsto no contrato.
Diante de tantas variáveis, parece-nos descabida uma imposição legislativa para concentrar sob uma única regra todas as situações reais de atraso, que dependem da investigação dos motivos e da avaliação do interesse das partes diante do problema. Ressalte-se que, dependendo do caso, a multa de 2% sobre o valor do contrato pode não ser suficiente para remunerar o capital investido, causando prejuízo ao comprador, ainda que este possa pleitear perdas e danos, cuja prova é sempre difícil. Em outra hipótese, a mesma penalidade, somada à multa administrativa de 0,5% pode revelar-se exagerada se o atraso for apenas de poucos dias ou de algumas semanas.
Sob nossa ótica, sempre que ocorrer o atraso de obra, a melhor alternativa para as partes é estabelecer negociação, sendo que, na impossibilidade de acordo, deverá prevalecer o prudente arbítrio do juiz para encontrar a melhor solução diante do caso concreto.
Em síntese, concluímos que as normas estampadas no Projeto de Lei 178/2011 podem não significar solução adequada para inibir eventuais injustiças cometidas contra adquirentes de imóvel em construção, ou mesmo para corrigir situações de desequilíbrio contratual, podendo gerar dúvidas e iniqüidades em prejuízo de todas as partes.
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*Sócio do escritório <_st13a_personname w:st="on">Albino Advogados Associados
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