Migalhas Notariais e Registrais

Inauguramos hoje mais uma Seção da Coluna Migalhas Notariais e Registrais: "Tudo é verdade e dou fé". Nela o leitor terá acesso a crônicas - não necessariamente ficcionais - envolvendo o quotidiano dos serviços notariais e registrais. O objetivo é trazer a lume como os cartórios possuem papel decisivo no quotidiano do homem comum. É também transmitir aos profissionais do Direito experiências colhidas no exercício da nobre atividade da fé pública. O Direito é também cultura. Sabemos que essa coluna colaborará para o aperfeiçoamento do Direito. Começamos hoje com este texto, de lavra do registrador Sérgio Jacomino. E, como diz o título da nova Seção, "tudo é verdade e dou fé". __________ A intervenção em cartórios é uma operação traumática. As serventias extrajudiciais são fiscalizadas de modo permanente, visitadas por juízes em correições ordinárias ou extraordinárias. Ao final, lavra-se no Livro de Atas de Visitas e Correições elogios, advertências, suspensões, podendo chegar até mesmo à perda da delegação. Olavo Limoeiro era um Oficial da velha-guarda. Impunha-se pelo porte físico avantajado, voz tonitruante, era dono de um linguajar que alguns consideravam vulgar e inadequado. Homem duro e corajoso, sabia enfrentar desafios, mas era também um sujeito divertido, pescador, exímio contador de piadas, tinha extraordinária presença de espírito. Olavão adorava organizar churrascos regados a cerveja à beira da represa. O juiz da comarca, o promotor, velhos advogados do foro, todos frequentavam o seu rancho arejado e bem cuidado. Embora não tivesse completado o segundo grau, seu nome era sempre lembrado pelos juízes quando a situação de determinado cartório era crítica e reclamava a decretação de intervenção, com o afastamento do titular. Certa feita, Olavão foi nomeado pelo Corregedor-Geral de Justiça para intervir num cartório problemático da Alta Mogiana. As denúncias eram fartas: selos e verbas sonegados, longas ausências injustificadas, atecnia na lavratura dos atos, depósitos extraviados, atrasos no registro de títulos e muitas outras irregularidades. Todas elas seriam elencadas na ata de correição que foi publicada no DOJ (Diário da Justiça) para opróbrio do serventuário e de seus pares. Mal chegando ele à cidade, e passados poucos dias, espalhou-se a notícia de que o interventor cancelaria todos os registros feitos pelo Dr. Peralva, o Oficial titular, sob o argumento de que eram nulos de pleno direito. Dizia-se que a Corregedoria faria uma razia nas inscrições, não restaria pedra sobre pedra. A notícia era falsa e fora propagada primeiramente pelo dono de um pasquim local, Chico Cachoeira, velho jornalista e amigo de infância do Oficial, parceiro de noitadas num certo lupanário da região. E depois, como se não bastasse, a notícia se alastraria feito fogo pela rádio de um político local, aumentando ainda mais a confusão. As pessoas acorreram ao Cartório para certificar-se de que o seu registro não seria cancelado. Alguns diziam que as escrituras não tinham sido registradas porque o "safado do Peralva" consumira os selos e emolumentos em jogos de azar e noitadas no mal afamado "Espora de Prata". Foram dias tumultuados, gritarias no balcão, filas na calçada, pessoas passando mal, a polícia fora chamada. O cabo Aleixo aproveitaria o ensejo para certificar-se de que o registro do seu rancho não seria "cassado". Eu havia sido nomeado para auxiliar na intervenção e procurava ajudar Olavão como podia, mas a desconfiança da população parecia invencível. Forasteiro na cidade, eu me perguntava - que diabos eu vim fazer neste fim de mundo? Numa sexta-feira, um velho postou-se ameaçadoramente num canto da recepção. Ali ficou plantado, observando o movimento, o entra e sai das partes, a algaravia, fitava tudo com ar sisudo, cara fechada, o chapéu enterrado na cabeça e as mãos enfiadas nos bolsos de um desbotado paletó ocre. A verdade é que a figura começava a provocar certo receio no pessoal. Seria um pistoleiro contratado pelos fazendeiros? Um jagunço? Pensaria que o registro do sítio que recebera de herança seria cancelado? No final do expediente, como o sujeito ainda persistisse no local, as escreventes esconderam-se no arquivo; outros refugiaram-se no banheiro, espiando pelas frestas da porta entreaberta. Tinham medo de sair, o expediente findava, escurecia. Olavão, peito aprumado, lançou um olhar desafiador antes de enfrentar-se com o mal-encarado desconhecido que vinha em sua direção. Ao aproximar-se do balcão lentamente, as mãos socadas no bolso, o estranho fez um gesto inesperado, parecia inclinar-se, e com voz fina e desafinada, quase ao pé do ouvido de Olavão, disse: - Dotor, discurpa priguntá... É que sou meigo no assunto...  Olavão desatou uma risada sonora e desbragada. O velho começou a rir também, sacudia o paletó terroso e o corpo desajeitado, as mãos tapavam o sorriso desdentado, os funcionários respiraram aliviados. Encerramos o expediente, apagamos as luzes, fechamos o cartório e Olavão foi tomar umas cervejas no boteco acompanhado do velho mal-encarado. Pouco a pouco, a paz voltaria ao cartório. Os registros não foram cancelados, o Dr. Peralva foi aposentado e a vida da comarca retomou o seu modorrento ritmo normal. Sobre o velho, jamais pude saber o seu nome, apenas que era um cidadão leigo nos assuntos de cartório. O referido é verdade do que dou fé.

Resumo 1. Para produção de efeitos entre as partes, a resolução do contrato pela ocorrência do evento resolutivo independe de pronunciamento judicial, seja no caso de cláusula resolutiva expressa, seja na hipótese de cláusula resolutiva implícita. 2. No caso de cláusula resolutiva expressa, a resolução dá-se na data da ocorrência do evento resolutivo. Em regra, o envio de notificação é conveniente, mas não obrigatório. Quando, porém, se tratar de condição resolutiva expressa consistente no inadimplemento do preço, entendemos que, salvo prova de manifesta inutilidade do programa contratual, há obrigatoriedade em a parte lesada notificar a outra a fim de lhe permitir purgar a mora e de deixar claro o desinteresse na conservação do contrato. 3. Em se tratando de cláusula resolutiva tácita, a resolução dá-se na data da notificação inequívoca da outra parte. Essa notificação pode ser judicial (por meio da interpelação judicial ou por uma citação em uma ação) ou extrajudicial (por intermédio de uma notificação via Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou mesmo por uma postagem com Aviso de Recebimento). 4. Perante terceiros - como o Cartório de Imóveis, um banco etc. -, há necessidade de o fato resolutivo ser certificado por uma via legalmente ungida com a tinta da fé pública caso não haja nenhum documento consensualmente assinado por ambas as partes. As duas principais vias são a decisão judicial e a ata notarial de que trata o art. 7º-A, I e § 2º, da Lei nº 8.935/1994. Mas pode haver outras, como: (a) o procedimento de cancelamento extrajudicial do registro da promessa de compra e venda na forma do art. 251-A da LRP; e (b) certidão do Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais comprovando a ocorrência da morte, se esta for o evento resolutivo. 1 Introdução No caso de haver justa causa, qual é a forma adequada para romper um contrato? É sobre esse tema que nos debruçaremos, defendendo que, atualmente, o melhor entendimento é por uma corrente extrajudicialização. E, nesse ponto, agradecemos ao amigo Professor Rodrigo Toscano de Brito, um dos mais brilhantes estudiosos do tema, pelas conversas que nos ajudaram a amadurecer nossa posição. Também registramos que o tema assume importância elevada após a recente autorização para a lavratura de atas notariais que atestem o implemento de condições e outros elementos de negócios jurídicos (art. 7º-A, I e § 2º, da Lei nº 8.935/1935, acrescido pela recente Lei das Garantias1). Pensemos em um exemplo corriqueiro. Suponha que o amigo leitor tenha contratado uma empresa de consultoria de casamento. A empresa, nos dez meses antecedentes ao casamento, deveria auxiliá-lo na preparação nupcial, fazendo cotações de serviços, comparecendo às reuniões, respondendo a dúvidas etc. Em contrapartida, o amigo leitor se obrigou a pagar dez prestações mensais em dinheiro. Foi pactuada uma multa de 20% (vinte por cento) do valor total do contrato no caso de resolução contratual por culpa de qualquer das partes. Se a empresa incorrer em inadimplência, faltando às reuniões e deixando de fazer as cotações, indago: o que o amigo leitor poderá fazer? De um lado, o amigo leitor poderá reter as prestações mensais enquanto a empresa não voltar a cumprir a sua prestação. Trata-se do uso da exceptio non adimpleti contractus (art. 476, Código Civil - CC). Nesse caso, o vínculo contratual persistirá, ainda que em crise. Confira aqui a íntegra da coluna.

Preocupada com as mudanças climáticas decorrentes da ação humana, a ONU tem trabalhado, desde os anos 1990, para reduzir as emissões dos gases que provocam o efeito estufa (GEE).1 Dentre os esforços previstos pelos acordos internacionais, busca-se interromper a degradação da natureza e estimular que os países convertam as suas matrizes energéticas evitando a emissão desses gases.2 Os créditos de carbono (green bonds) configuram um título de crédito vinculado exclusivamente à finalidade de financiar projetos que tenham um impacto positivo para o meio ambiente, como é o caso das energias renováveis e de construções ecológicas3. É um nascente mercado, mas já vem massudo, estimado em um trilhão de dólares para 2023, podendo chegar a U$ 130 trilhões4. A emissão começou com capital público, com a União Europeia, o Banco Mundial e a Fanny Mae (EUA) injetando dinheiro em projetos ecológicos. Após, vieram as empresas privadas, como Pepsi e Verizon5. O Brasil tem realizado esforços para atender aos compromissos ambientais assumidos no Protocolo de Quioto (1997) e no Acordo de Paris (2015). O ecossistema legal brasileiro para a proteção ambiental conta com a lei 12.187/09, que institui a PNMC - Política Nacional sobre Mudança do Clima e fixa parâmetros claros para a redução dos GEE, a lei 12.651/12 (Código Florestal), e o decreto 11.550/23, que dispõe sobre o Comitê Interministerial sobre a Mudança do Clima. A lei 12.651/2012 introduziu, no Brasil, o crédito de carbono, definido como um título de direito sobre bem intangível e incorpóreo transacionável (art. 3º, inc. XXVII). Também nela, há que se destacar a criação das áreas de preservação adotadas pelo país para o meio ambiente, a área de reserva legal obrigatória, cujos índices variam de 80% a 20%, nunca menos, e a área de preservação permanente. Além disso, foi instituído o CAR, o Cadastro Ambiental Rural obrigatório para todas as propriedades rurais (art. 29).6 Como é fixado o valor do crédito de carbono A expressão "mercado de carbono" se consagrou, mas o correto é entender que falamos de todos os gases de efeito estufa (GEE) que elevam a temperatura do planeta. Quando nos referirmos a "carbono", estamos nos referindo aos GEE. As ações para a redução das emissões de GEE podem envolver: 1. Descarbonizar os processos de investimentos, 2. Alterar a geração de energia para meios renováveis, 3) Melhorar a eficiência energética das edificações, 4. Criação de distribuidoras de energia locais, 5. Encerrar a geração de energia oriunda do carvão, e 6. Mudança da economia linear para a economia circular, na qual há reciclagem do lixo, aproveitamento da energia não usada ou do carbono liberado, e coleta e separação dos detritos para seu reuso. O sistema de créditos de carbono usa a lógica de mercado para precificar. Uma empresa elabora um projeto indicando o volume de toneladas de redução do GEE, emitindo títulos de crédito correspondentes. Pelos padrões internacionais, cada crédito de carbono representa uma tonelada métrica de dióxido de carbono evitada ou removida (tCO2e). A redução de carbono se materializa em títulos de crédito que podem ser negociados para empresas cujas emissões de carbono são superiores que, por sua vez, poderão compensar o excesso com estes títulos. Feita a compensação, o título se exaure, aposenta-se, pois não pode ser reutilizado. Estes títulos de crédito são causais7, ou seja, decorrem da não geração ou da redução da emissão de créditos de carbono. Eles são negociáveis, podendo ser cedidos, mas a lei deverá indicar o momento de sua extinção em decorrência de seu exaurimento. Como todo mercado emergente, o sistema de emissão e comércio de créditos de carbono se ressente de metodologia e mensuração confiáveis, o que deverá ocorrer com a maturação dos projetos e regulação adequada pelos organismos internacionais e por cada país. Somente assim, o mercado terá padrões de segurança para os investimentos.8 O PL 412 - Aprovado no Senado Federal O PL 412, que institui o SBCE - Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões de Gases de Efeito Estufa, principia com uma lista de definições que são fundamentais para orientar o novo mercado. O inc. XV, do art. 2º, por exemplo, foca no problema da metodologia informando que o sistema deve mensurar, relatar e verificar de forma padronizada as emissões por fontes ou remoções por sumidouros, bem como as reduções e remoções de gases de efeito estufa decorrentes da implementação de atividades, programas ou projetos. O mais importante para o mercado de crédito é a criação do sistema, com princípios e agentes estatais reguladores, a definição dos ativos integrantes do sistema e a possibilidade de negociação desses ativos, inclusive os créditos de carbono, no mercado financeiro e de capitais, seja na Bolsa de Valores, com supervisão da CVM - Comissão de Valores Mobiliários ou fora, num regime de livre negociação. Os ativos devem ser lançados na plataforma digital de Registro Central do SBCE, que receberá e consolidará informações sobre emissões e remoções dos GEE, controlará a concessão, aquisição, detenção, transferência e cancelamento de ativos integrantes do SBCE, e, finalmente, rastreará as transações nacionais sobre os ativos integrantes do SBCE e transferências internacionais de resultados de mitigação. Insegurança, um problema brasileiro e... global O primeiro leilão de créditos de carbono realizado pela bolsa B4, em agosto de 2023, decepcionou: apenas 1% dos créditos listados obteve aprovação, situação que, de acordo com a B4, demonstra que o greenwashing ("lavagem verde", em inglês), isto é, o ato de oferecer ações falsas de sustentabilidade também estaria ocorrendo no mercado brasileiro de carbono.9 Repito, invertendo o dado: 99% dos créditos listados foram reprovados. Contudo, este não é um problema só brasileiro, é mundial. Reportagem dos jornais The Guardian e Die Welt indicou que 94% dos créditos de carbono credenciados pela maior empresa do mundo, a Verra, seriam imprestáveis e, pior, podem colaborar para o aquecimento global.10 Os padrões fixados para a certificação, aparentemente, não são adequados.11 Somente enfrentando esta descrença, fixando os padrões e mensurando dados confiáveis, o mercado de créditos de carbono poderá obter a credibilidade necessária para receber os aportes financeiros imensos que são necessários para frear a emissão dos GEE. A atividade notarial para segurança e regulação do mercado de carbono No mercado aberto internacional de créditos de carbono, as empresas certificadoras dos projetos têm sempre exigência de um verificador previamente credenciado e aprovado por elas. Este verificador é um terceiro imparcial, um profissional ou empresa com conhecimento técnico dos padrões estabelecidos e que fará a auditoria do projeto e da evolução de seus propósitos. No séc. XIII, os comerciantes e banqueiros criaram a Letra de Câmbio, provocando uma disrupção valiosa no mercado financeiro, integrando as economias e multiplicando o comércio. Como o crédito de carbono, a letra de câmbio é um título causal, fundado num negócio, e pode circular através de sucessivos endossos. Para certeza da mora do devedor perante terceiros, os cessionários, os credores buscaram a fé pública do tabelião, que intima o devedor para aceite ou para pagamento. Vem daí o protesto notarial de títulos, a busca da certeza estatal para uma situação negocial. Foi uma solução singela, rápida e que se provou eficaz para a segurança e desenvolvimento do comércio. O mercado de crédito de carbono, como ocorreu com a letra de câmbio, poderá se beneficiar da intervenção notarial. O tabelião de notas é o profissional com delegação do Estado, presente em todo o Brasil, a maioria com formação jurídica e aprovada em concurso público. Trabalha sob fiscalização das Corregedorias estaduais dos Tribunais de Justiça e do CNJ. Os tabeliães utilizam minutas que podem ser uniformizadas por ato do CNJ, permitindo um documento padrão, de fácil compreensão dos investidores, contendo os dados imprescindíveis para a certeza do crédito e do investidor. O treinamento e capacitação dos 8.500 tabeliães de notas brasileiros pode ser feito em prazo curto12 pelo Colégio Notarial do Brasil, e os atos podem ser feitos na plataforma digital e-Notariado, mantendo os registros e operar a transmissão eletrônica e instantânea para a plataforma do SBCE. Os tabeliães de notas brasileiros integram a União Internacional do Notariado, na qual estão presentes 91 países, entre eles a Europa Continental, a China e a Rússia. Com isso, o prestígio e reconhecimento institucional da atuação notarial dará confiança ao investidor estrangeiro e estimulará o tráfego internacional dos créditos de carbono emitidos aqui. Concretamente, os tabeliães poderiam elaborar uma escritura de emissão de títulos de crédito de carbono vinculadas ao Projeto x. Neste instrumento, o tabelião verificará e atestará: a) o registro do projeto junto aos órgãos competentes; b) a identidade e capacidade civil dos proponentes, com verificação de sua participação e representação na empresa; c) a titularidade dos direitos relativos ao projeto; d) a constituição e execução do projeto; e e) as declarações dos proponentes e obrigações assumidas. A ata notarial, o instrumento que atesta a existência de algo pré-constituindo prova (CPC, art. 384), pode ser largamente utilizada para garantia dos proponentes, dos investidores e do SBCE. Vejamos algumas sugestões: - Ata de verificação do local do projeto e existência de suas premissas, informando que: a) o projeto atende as normas e demais exigências técnicas; b) as metodologias estão aplicadas corretamente; c) as leis locais e seus regulamentos são respeitados; d) o projeto não induz a efeitos negativos para a comunidade local; e e) outros requisitos previstos no regulamento. - Ata de emissão e vinculação dos créditos de carbono ao projeto verificado, evitando a multiplicação de emissão no mesmo projeto, bem como a verificação da circulação escritural dos créditos, seja nos mercados tradicionais, com seus mecanismos de custódia, ou em blockchain (CC, art. 889, § 3º). - Ata periódica sobre a evolução e sequência do projeto, de suas metas e resultados, como previsto na proposta e na regulamentação. Importância existencial e econômica, o futuro do planeta O mercado de carbono é essencial para a redução das emissões dos GEE. É incipiente e necessita de recursos trilionários para a sua implementação. Constitui-se num avanço de nossa civilização, que poderá seguir o seu desenvolvimento econômico com energias sustentáveis sem agressão à atmosfera, do que, afinal, dependemos para sobreviver. O aproveitamento do tabelião como ente verificador independente e capacitado, com presença em todo o país, possibilitará que os investidores nacionais e estrangeiros tenham confiança nos projetos e créditos de carbono aqui emitidos. Com isso, o Brasil poderá aproveitar o nascente mercado dos green bonds, explorando com inteligência e equilíbrio ecológico os seus imensos recursos naturais. ----- Referências 1 Em inglês, Greenhouse Gases (GHG). 2 Segundo o Protocolo de Kioto (2015), são: dióxido de carbono (CO2), metano (CH4), óxido nitroso (N2O), hexafluoreto de enxofre (SF6) e duas famílias de gases, hidrofluorcarbono (HFC) e perfluorcarbono (PFC). 3 https://www.weforum.org/agenda/2021/10/what-are-green-bonds-climate-change/ 4 Idem. 5 Ibidem. 6 Segundo a Climainfo, 92% das propriedades já estão cadastradas, por declaração dos proprietários, mas apenas 12% foram conferidas pelos governos estaduais. Destes, apenas 2% dos cadastros foram concluídos. https://climainfo.org.br/2023/04/17/apenas-2-das-analises-do-cadastro-ambiental-rural-foram-concluidas-mostra-estudo/ 7 Ascarelli, Tulio. Títulos de Crédito. São Paulo: Saraiva ed., 1943, p. 417. 8 Para critérios internacionais, veja o International Institute for Environment and Development em https://www.iied.org/about 9 https://www.estadao.com.br/economia/governanca/bolsa-credito-carbono-tentativa-listagem-creditos-falsos/. 10 https://en.wikipedia.org/wiki/Verified_Carbon_Standard. 11 Este é um problema que envolve a segurança dos investidores e, sobretudo, a segurança das empresas e da sociedade que precisa ter certeza de que o imenso esforço e capital dirigido para reduzir a emissão dos GEE serão eficazes. 10 https://en.wikipedia.org/wiki/Verified_Carbon_Standard. 11 Este é um problema que envolve a segurança dos investidores e, sobretudo, a segurança das empresas e da sociedade que precisa ter certeza de que o imenso esforço e capital dirigido para reduzir a emissão dos GEE serão eficazes. 12 A edição da Lei 11.441/2007, permitindo o divórcio e inventário e partilha por escritura pública, demonstra como foi rápida a capacitação dos notários brasileiros. Ressalto que, na época, não havia cursos à distância e uso tão intenso dos meios eletrônicos.

RESUMO DO QUE SERÁ APROFUNDADO NESTE ARTIGO   3 I.             INTRODUÇÃO   5 II.            CLÁUSULA CROSS DEFAULT NO CASO DE HIPOTECA (ART. 1.477, § 2º, DO CC)  6 III.          SUB-ROGAÇÃO EM FAVOR DE CREDOR HIPOTECÁRIO QUE PAGA DÍVIDA HIPOTECÁRIA ANTERIOR (ART. 1.478, CAPUT, DO CC)  7 IV.           CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO FIDUCIÁRIA DE GARANTIAS (ART. 853-A DO CC)  9 IV.1.1. Conceitos prévios: negócios fiduciários, regime fiduciário, dever fiduciário e o caso do contrato de administração fiduciária em garantia   10 IV.2. Contrato de administração fiduciária em garantia como uma forma de terceirização de cobrança de créditos (art. 853-A, caput, do CC)  11 IV.3. Prestação de serviços ao devedor: discussão sobre eventual conflito de interesse e o dever de transparência perante o credor (art. 1.587-A, §§ 7º e 8º, CC)  12 IV.4. Situação jurídica do agente de garantia: representação ou substituição? (art. 853-A, caput, do CC)  14 IV.5. Problemas do polo nas ações processuais: discussão sobre litispendência e legitimidade ad causam (art. 853-A, caput, do CC)  15 IV.5. Limites dos "poderes" do agente de garantia   18 IV.6. Pluralidade de credores de uma obrigação objeto do contrato de administração fiduciária: polo contratual, gestão, substituição e rescisão (art. 853-A, §§ 3º e 4º, do CC)  19 IV.7. Patrimônio de afetação e dever de repasse do pagamento aos credores (art. 853-A, §§ 5º e 6º, do CC)  20 V.            DESJUDICIALIZAÇÃO DA EXECUÇÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO (ART. 9º E ART. 18, I, DA LEI DAS GARANTIAS - LEI Nº 14.711/2023)  22 V.1. Noções gerais (art. 9º da Lei nº 14.711/2023)  24 V.2. Frustração do segundo leilão: qual o valor a ser amortizado na dívida e comparação com o caso da execução da alienação fiduciária em garantia (art. 9º da Lei nº 14.711/2023). 25 V.3. Ata notarial de arrematação: cabimento, qualificação tabelioa e competência territorial (art. 9º, § 11, da Lei nº 14.711/2023) 27 VI.          CONCURSO DE CREDORES E EXECUÇÕES EXTRAJUDICIAIS  DE GARNATIAS IMOBILIÁRIAS (ART. 10 DA LEI Nº 14.711/2023)  28 VII.         ATESTO DE EVENTO DE IMPLEMENTO DE CONDIÇÃO RESOLUTIVA E DE OUTROS ELEMENTOS NEGOCIAIS POR TABELIÃES DE NOTAS (ART. 7º-A, I E § 2º, DA LEI Nº 8.935/1994) 29 VIII.       ESCROW ACCOUNT POR TABELIÃES DE NOTAS (ART. 7º-A, § 1º, DA LEI Nº 8.935/1994)  31 VIII.1. Definição e casos de escrow account sem tabelião   32 VIII.2. Avaliação da ocorrência do evento futuro autorizador e a necessidade de notificação posterior  33 VIII.3. Operacionalização do escrow account  34 IX.          TABELIÃO DE NOTAS COMO ÁRBITRO, MEDIADOR E CONCILIADOR (ART. 7º-A, II E § 3º, DA LEI Nº 8.935/1994)  34 X.            DESJUDICIALIZAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO CASO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA SOBRE MÓVEIS (ART. 8º-B A 8º-E DA LEI Nº 8.935/1994) 35 XI.          RCPN E CERTIFICADO DE VIDA, DE ESTADO CIVIL E DE DOMICÍLIO (ART. 29, § 6º, DA LRP)  38 XII.         CESSÃO DE CRÉDITOS ORIUNDOS DE PRECATÓRIOS E O TABELIÃO DE NOTAS (ART. 6º-A DA LEI Nº 8.935/1994)  39 XIII.1. Procedimento notarial de cessão de precatório, a forma de entrega da comunicação premonitória e interação eletrônica com Tribunal de Justiça   40 XIII.        TABELIONATO DE PROTESTOS E APRIMORAMENTOS (ARTS. 11-A, 14, §§ 3º A 6º, 15, § 1º, 26-A, 37, §§ 1º E 6º, E 41-A, §§ 3º A 5º, DA LEI Nº 9.492/1997) 42 XIV.        LOTEAMENTO E OFERECIMENTO DE MESMO IMÓVEL COMO GARANTIA DAS OBRIGAÇÕES DO LOTEADOR PERANTE O PODER PÚBLICO E PERANTE FINANCIADORES (art. 18, § 8º, da Lei nº 6.766/1979)  46 XV.         CONTRATO DE CONTRAGARANTIA COMO NOVO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (ART. 784, XI-A, CPC)  46 XVI.       LEGITIMADOS A EXTRATOS ELETRÔNICOS RELATIVOS A MÓVEIS (ART. 8º, §§ 1º E 2º, DA LEI Nº 14.382/2022)  RESUMO DO QUE SERÁ APROFUNDADO NESTE ARTIGO  1.      De início, exponho, em resumo, as ideias que serão desenvolvidas ao longo deste artigo:  1. Nas hipóteses de hipoteca, a cláusula cross default no caso de um mesmo sujeito ser titular de mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel está prevista no art. 1.477, § 2º, do CC. Apesar, porém, do silêncio legal, entendemos que, para ter eficácia contra o devedor, há necessidade de previsão expressa no contrato e de expressa manifestação de vontade do credor em ativá-la por meio de notificação no curso do procedimento executivo. Além disso, entendemos que a boa técnica registral recomenda a notícia da cláusula cross default na matrícula do imóvel (capítulo II). 2. Nos casos de hipotecas sucessivas ou de recarregamentos de hipoteca, o credor hipotecário posterior não pode executar o imóvel enquanto a dívida hipotecária anterior não vencer, salvo insolvência do devedor. Por isso, há interesse de o credor posterior em, como terceiro interessado, pagar a dívida hipotecária anterior, caso em que haverá a sub-rogação (art. 1.477, § 2º, CC) (capítulo III).\ 3. O contrato de administração fiduciária de garantias envolve duas partes: o credor e o agente de garantia. O seu objeto é a gestão de garantias oferecidas a créditos, como hipotecas, alienações fiduciárias em garantia, penhores etc. Entendemos que, mesmo garantias fidejussórias (como fiança e aval), podem ser incluídas no âmbito do contrato de administração fiduciária em garantia (capítulo IV.1. e IV.2.). 4. O agente de garantia que decide prestar serviços ao devedor terá de adotar um grau elevadíssimo de transparência e lealdade, na mais estrita de boa-fé. A tendência é que esses serviços sejam relacionados à própria gestão da dívida, como receber pagamentos, atualizar dados cadastrais etc. (capítulo IV.3). 5. O agente de garantia é um substituto, e não um representante do credor (capítulo IV.4). 6. O agente de garantias pode figurar nos polos ativo ou passivo de ações judiciais envolvendo discussões sobre o crédito garantido. Há, porém, particularidades (capítulo IV.5). 7. O agente de garantia pode praticar qualquer ato relativo ao crédito garantido, como receber pagamento, renegociar a dívida, perdoar etc. (capítulo IV.6). 8. A cessão do polo contratual do agente de garantia para outro agente pode ocorrer por decisão da maioria simples dos credores: cessão de contrato por expromissão. Já a celebração ou a resilição do contrato de administração fiduciária de garantias depende da participação de cada credor (capítulo IV. 7). 9. Caso o agente de garantia receba o pagamento, é seu dever repassar o dinheiro ao credor, deduzidos, obviamente, eventual remuneração que tenha sido pactuada. Como forma de blindar juridicamente o dinheiro ou a outra coisa utilizada para pagamento da obrigação, o § 5º do art. 853-A do CC cobre esse bem com o manto protetor do patrimônio de afetação por 180 dias (capítulo IV.8). 10. Salvo no caso de crédito do agronegócio, o crédito hipotecário poderá ser executado judicialmente ou, a critério do credor, na via extrajudicial, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, na forma do art. 9º da Lei das Garantias (capítulo V.1). 11. O rito executivo extrajudicial da hipoteca espelha-se no da execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia sobre imóveis, com poucas particularidades. Uma delas é que, no caso de frustração do segundo leilão, o credor pode tentar realizar a venda da coisa sem as formalidades de leilão dentro do prazo de 180 dias do último leilão, caso em que terá mandato legal para formalizar a transferência (capítulo V.2). 12. A ata notarial de arrematação não se resume à mera descrição fria dos fatos, mas envolve também a qualificação tabelioa (capítulo VI.3). 13. Somente o tabelião de notas do local do imóvel é competente para lavrara a ata notarial de arrematação (capítulo VI.4). 14. No caso de pluralidades de credores com garantia sobre o mesmo imóvel, o art. 10 da Lei das Garantias disciplina as regras a serem adotadas no procedimento executivo extrajudicial pertinente (capítulo VI.5). 15. O tabelião de notas é legitimado a atestar o implemento ou a frustração de condições ou de outros elementos dos negócios jurídicos, respeitada a competência do tabelião de protesto. Trata-se de mais um caso de desjudicialização. Entendemos que se deve aplicar, por analogia, o procedimento previsto para a adjudicação extrajudicial de que trata o art. 216-B da LRP e os arts. 440-A ao 440-AM do Código Nacional de Normas do CNJ, salvo quando houve expressa pactuação em contrário (capítulo VII). 16. O tabelião de notas a operacionalizar a figura do escrow account (ou da conta escrow, ou da conta-garantia), blindando-os de constrições judiciais por créditos alheios ao negócio em razão do regime do patrimônio de afetação. O tabelião de notas é quem fará o juízo de qualificação da vontade e dos fatos para verificar se, à luz do negócio, já se operou ou não o evento futuro autorizador do levantamento dos valores (capítulo VIII.1). 17. Entendemos que o levantamento dos valores depositados no escrow account só pode acontecer após 5 dias úteis da notificação da outra parte, sem qualquer impugnação justificada desta. O tema merece regulamentação pelo CNJ. Por efeitos práticos, pode-se pensar em adotar, por analogia, o mesmo procedimento que - no capítulo VII - defendemos para o caso da ata notarial de atesto de implemento ou frustração de condições ou de outros elementos (capítulo VIII.2). 18. Conforme convênio a ser firmado pelo Colégio Notarial do Brasil e as instituições financeiras, a sistemática da abertura de escrow account deve ser similar à dos depósitos judiciais, razão por que convém que cada ato notarial contenha uma numeração própria que viabilize a vinculação da conta bancária (capítulo VIII.3). 19. No caso de alienação fiduciária em garantia de bens móveis, o rito extrajudicial de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário está disciplinado nos arts. 8º-B ao 8º-D do Decreto-Lei nº 911/1967. Consolidada a propriedade, o credor pode valer-se do seu ius persequendi na forma da lei, podendo, por exemplo, no caso de veículos, requerer à autoridade policial a inserção, no Renajud, de comandos de apreensão do veículo (capítulo X). 20. O Registro Civil das Pessoas Naturais pode emitir certidões destinadas à prova de vida, de estado civil e de domicílio de pessoas naturais. Entendemos que, na certidão de prova de vida, de estado civil e de domicílio, o registrador deve consignar a fonte da qual ele extraiu os dados, a fim de permitir que terceiros possam avaliar eventual risco de fraudes (capítulo XI). 21. O procedimento notarial de cessão de precatório é uma alternativa muito aconselhável às partes. A comunicação premonitória feita pelo tabelião garante direito de prioridade perante titulares de direitos contraditórios pelo prazo de 15 dias. A comunicação da conclusão do negócio, com envio da escritura pública, deve ocorrer em 3 dias úteis. Ambas as comunicações dependem de requerimento do interessado (capítulo XII). 22. A CENPROT nacional (Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos tabelionatos de protestos) está autorizado a exercer a atividade de emissão e escrituração de documentos eletrônicos passíveis de protesto (art. 41-A, § 1º, da Lei nº 9.492/1997) bem como a emitir - mediante autorização do Poder Público - o Documento Eletrônico de Transporte (DT-e) (capítulo XIII). 23. Está positivada a autorização de os tabelionatos de notas adotar medidas destinadas a obter uma solução negocial da dívida, tanto antes do protesto, quanto depois, o que poderá exigir atualização dos arts. 375 do CNJ - CNN-CNJ (capítulo XIV). 24. A forma de intimação do devedor no procedimento de protesto foi desburocratizada, abrindo-se espaço para intimações eletrônicas e facilitando a intimação por edital (capítulo XIV). 25. Aprimoram-se as regras relacionadas à dispensa de depósito prévio dos emolumentos, com o esclarecimento de que o fato gerador dos repasses obrigatórios que incidem sobre os emolumentos só ocorre com o efetivo recebimento dos emolumentos (capítulo XIII). 26. O inciso XI-A do art. 784 do CPC prevê esse contrato de contragarantia ou outro instrumento com negócio de similar objetivo como título executivo extrajudicial (capítulo XIII). 27. Sem prejuízo de outros a serem indicados pelo CNJ, são legitimados a apresentar extratos relativos a móveis perante o SERP: o notário, os cessionários de crédito e o arrendador mercantil (capítulo XVI). Clique aqui e confira a íntegra da coluna.

Resumo do que será aprofundado neste artigo  De início, exponho, em resumo, as ideias que serão desenvolvidas ao longo deste artigo:  1. É cabível subalienações fiduciárias em garantia, também chamadas de alienações fiduciárias sucessivas (art. 22, lei 9.514/1997). 2. Nas subalienações fiduciárias em garantia, os credores fiduciários de segundo ou mais graus serão titulares de um direito real de propriedade sujeito a duas condições: (i) a condição resolutiva consistente no adimplemento da respectiva dívida garantida; e (ii) a condição suspensiva consistente na extinção da propriedade fiduciária de grau inferior (capítulo IV.1.1.). 3. Apesar do silêncio da Lei das Garantias, entendemos que as subalienações fiduciárias em garantia de bens móveis são plenamente admissíveis, porque a alienação de coisa futura é permitida pelo nosso ordenamento, especialmente pelo art. 483 do CC. O outro caminho que chegaria a resultado prático similar é a realização de cessão fiduciária (que pode ser sucessiva) do direito real de aquisição pelo devedor fiduciante (capítulo IV.1.2.). 4. Na subalienação fiduciária em garania, a cláusula cross default precisa estar consignado no instrumento constitutivo e não se opera automaticamente: depende de manifestação do credor na intimação do procedimento executivo extrajudicial (capítulo IV.1.3.). 5. Penhoras e alienações (fora da alienação fiduciária) não devem recair sobre a propriedade superveniente, e sim sobre o direito real de aquisição do devedor fiduciante: é a solução que enxergamos diante da opção não adequada do legislador em ter preferido focar a propriedade superveniente ao disciplinar a garantia fiduciária sucessiva (capítulo IV.1.5.). 6. O recarregamento, também chamado de extensão, compartilhamento ou refil, da hipoteca ou da alienação fiduciária em garantia de imóveis é admitido como o objetivo de facilitar, do ponto de vista cartorário, a conexão de novas obrigações a uma anterior garantia real imobiliária: basta ato de averbação na matrícula. Não se confunde com hipóteses de meros aditivos contratuais (capítulos IV.2.1., IV.2.3. e IV.2.7.). 7. O recarregamento da alienação fiduciária em garantia de imóveis só pode ser realizado por instituição financeira ou por empresas simples de crédito em qualquer tipo de negócio, ao contrário do recarregamento de hipoteca (livre a qualquer sujeito) (capítulo IV.2.2.). 8. Vigora, no recarregamento das garantias reais imobiliárias, a regra da unicidade do credor, admitida, porém, no caso de hipotecas recarregadas, que fato superveniente enseje a diversidade de credores. A preferência creditória seguirá o princípio da prioridade registral, resumido no brocardo prior in tempore potio in iure (capítulo IV.2.4. e capítulo IV.2.5.). 9. Terceiros com direitos contraditórios na matrícula previamente ao recarregamento da garantia real não perdem a preferência creditória (capítulo IV.2.6.). 10. Quanto ao cabimento do recarregamento da garantia imobiliária na hipótese de preexistir direito tabular em favor de terceiros, há solução diferente a depender do tipo de garantia: é vedado o recarregamento apenas quando se tratar de alienação fiduciária em garantia (capítulo IV. 2.6.). 11. O recarregamento da garantia real há de respeitar o prazo e o valor previstos no registro para a dívida originária (capítulo IV.2.8.). 12. No recarregamento da garantia real, a cláusula cross default é admissível, mas tem de ser consignada no instrumento. Sua ativação, porém, depende de manifestação do credor na notificação expedida no curso do rito executivo extrajudicial. Essa regra vale mesmo para o caso de hipoteca, apesar do silêncio legal (capítulo IV.2.9.). 13. A boa técnica de redação registral recomenda que, ao averbar o recarregamento da garantia, o registrador deve consignar expressamente os efeitos jurídicos potencialmente lesivos a terceiros, como a existência da cláusula cross default, o respeito a direitos contraditórios e as informações essenciais sobre os dados dos sujeitos e do valor da dívida (capítulo VI.2.10.). 14. O recarregamento da alienação fiduciária em garantia sobre imóvel pode ser formalizado por instrumento particular, sem necessidade de reconhecimento de firma. Já o recarregamento da hipoteca depende de escritura pública, salvo se o imóvel for de valor inferior a 30 salários mínimos (capítulo IV.2.11.). 15. Há autonomia do devedor em quitar antecipadamente qualquer uma das obrigações penduradas na mesma garantia real recarregada (capítulo IV.2.12.). 16. A regra do no negative equity guarantee restringe-se à alienação fiduciária em garantia envolvendo financiamento para a aquisição ou construção de imóvel residencial e fora do sistema dos consórcios (capítulo IV.3.). 17. Mesmo para casos de cobranças judiciais, a regra acima é válida e eficaz (capítulo IV.3.2.). 18. É cabível a aplicação do duty to mitigate the loss contra o credor fiduciário no caso de demora desarrazoada em iniciar a execução da dívida, com a consequente perda do direito sobre os encargos moratórios incidentes a partir da caracterização da inércia (capítulo IV.3.3.). 19. O próprio devedor tem legitimidade para iniciar o rito executivo extrajudicial da alienação fiduciária em garantia sobre imóveis, desde que tenha sido frustrada a tentativa de solução amigável com o credor (capítulo IV.3.4.). 20. No segundo leilão envolvendo alienação fiduciária em garantia em casos de financiamentos de imóveis residenciais, o piso é o valor da dívida, ainda que seja inferior a 50% do valor do imóvel (capítulo IV.4.1.). 21. No segundo leilão nos demais casos de alienação fiduciária em garantia, há dois pisos: o principal (valor da dívida) e o piso subsidiário (metade do valor do imóvel). O piso subsidiário depende do exclusivo arbítro do credor fiduciário e, por isso, não pode implicar o aumento do eventual saldo devedor remanescente a ser arcado pelo devedor no caso de negative equity. Além disso, na hipótese de o valor da dívida ser inferior ao do piso do segundo leilão, caberá ao credor pagar, em pecúnia, a diferença para o devedor (capítulo IV.4.2.). 22. Registro é para atos jurídicos destinados a instituição de direito real sobre imóvel ou a transmissão da propriedade, independentemente do tipo de ato jurídico escolhido pela parte (capítulo IV.5.). 23. RCPN pode colher prova de vida e de domicílio da pessoa natural para instituições interessadas (capítulo V). 24. Desjudicializou-se a busca e apreensão de bens móveis alienados fiduciariamente, fixando um rito perante o Cartório de Registro de Títulos e Documentos e facultando, no caso de veículos, o rito ocorrer perante o respectivo Detran (capítulo V). 25. Positiva-se a busca de soluções negociais no Cartório de Protestos (capítulo V). 26. Desburocratizou-se o procedimento de comunicação no procedimento de protesto (capítulo V). 27. Aprimoraram-se regras de emolumentos e de serviços da central nacional de serviços eletrônicos compartilhados no caso dos Cartórios de Protestos (capítulo V). 28. Disciplina-se a atuação dos cartórios de notas em cessões de precatórios (capítulo V). 29. Autoriza-se os notários a atuarem como árbitro, mediador e conciliador, além de certificarem a ocorrência de condições ou de outros elementos negociais, ademais de outras questões (capítulo V). 30. Tratou-se de legitimados a apresentarem extratos eletrônicos relativos a bens móveis no âmbito do SERP (capítulo V). 31. Desjudicializou-se a execução do crédito hipotecário (capítulo V). 32. Disciplina-se o procedimento nos ritos executivos extrajudiciais de crédito hipotecário ou fiduciário quando há mais de um crédito sobre o mesmo imóvel (capítulo V). 33. Autoriza-se que, em loteamentos, o mesmo imo'vel sirva como garantia ao Município ou ao Distrito Federal na execução das obras de infraestrutura e a créditos constituídos em favor de credor em operações de financiamento a produção do lote urbanizado (capítulo V). 34. Admite-se, como título executivo extrajudicial, o contrato de contragarantia ou qualquer outro instrumento que materialize o direito de ressarcimento da seguradora contra tomadores de seguro-garantia e seus garantidores (capítulo V). 35. Disciplinou-se o contrato de administração fiduciária de garantias (capítulo V). 36. Ajustara,-se regras de hipoteca (capítulo V). 37. Prevê-se multa de 0,5% ao mês contra o credor fiduciário no caso de atraso na entrega do termo de quitação (art. 25, § 1º-A, da lei 9.514/1997). 38. Realizaram-se outros ajustes na lei 9.514/1997 (arts. 24; 26; 26-A, § 2º; 27, §§ 2º-A, 2º-B, 3º, 11 e 12; 27-A; 30; 37; 39) (capítulo V).  Introdução  Nasceu a Lei das Garantias (lei 14.711/2023), com significativas alterações legislativas. Neste artigo, buscaremos detalhar as mudanças ocorridas, expondo a razão de ser de muitas delas a partir dos debates ocorridos durante o processo legislativo. No Parlamento, a proposição contou com a dedicação proativa de destacados Parlamentares, como o Senador Weverton (que relatou a matéria no Senado Federal) e o Deputado João Maia (relator na Câmara dos Deputados). Diversos juristas e entidades estiveram nos bastidores dos debates, caso do Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont) - que chegou a emitir nota técnica subscrita pelos Professores Flávio Tartuce e Pablo Malheiros da Cunha Frota -, do IBRADIM, do Colégio Notarial do Brasil e outros. Destacamos também a participação de Fábio Rocha Pinto e de Melhim Chalhub, cujas ideias estiveram na base das alterações ocorridas nos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária em garantia. Também foram decisivas a participação de outros juristas e autoridades, como Marcos Barbosa Pinto (Secretário de Reformas Econômicas do Ministério da Fazenda) e o advogado Carlos Antônio Vieira Fernandes Filho, além do talento de técnicos, como a de Tatiany Elizabeth Barata Pereira.  Clique aqui e confira a íntegra da coluna.

De proêmio, insta salientar que a lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, regulamentou o artigo 236 da Constituição Federal. No capítulo IV, em relação às incompatibilidades e os impedimentos, em seu artigo 25, trata que "(o) exercício da atividade notarial e de registro é incompatível com o da advocacia, o da intermediação de seus serviços ou o de qualquer cargo, emprego ou função públicos, ainda que em comissão". Nesse toar, o PL 16, de 1994 (nº 2.248/91 na Câmara dos Deputados) teve o parágrafo § 1°, do artigo retro citado, vetado pela Presidência, conforme a Mensagem nº 1.034, porém tal articulado preconizava a seguinte redação: § 1º Poderão notários e oficiais de registro exercer mandatos eletivos, cargos de Ministro de Estado, Secretários Estaduais e Municipais ou de magistério, bem como cargo executivo em autarquias, sociedades de economia mista, empresas públicas e fundações, federais, estaduais e municipais. Razões do veto As exceções previstas no § 1 º são por demais abrangentes, pois a incompatibilidade para exercício de cargo ou emprego público, em comissão, ocorre apenas no âmbito da administração direta, já que os chamados "cargos executivos" em autarquias e fundações públicas são, na realidade, cargos em comissão, regidos pelo regime jurídico único, previsto no art. 39, caput, da Lei Maior. Essa impropriedade é somada ao conceito elástico de "cargo executivo", que não tem seu contorno precisado no projeto, e que pode ter ampla aplicação. Entretanto, é necessário aduzir que não mais se admite o veto a parte de artigo, parágrafo, inciso ou alínea (, § 2º, da CF), mão pela qual o interesse público deve ser verificado à luz da supressão total do § 1 º, o que importa dizer que as incompatibilidades não art. 66admitem exceção." (grifos nossos). Sobretudo, diante da impossibilidade de aplicação do princípio da parcelaridade1, na forma do artigo 66, § 2°, da Lei Maior, antes adotado na Reforma Constitucional de 1926, o Presidente poderia vetar apenas algumas palavras dentro de um dispositivo, o que surgiu para arrostar as causas orçamentárias. Pelo excerto grifado na citação, entrevê-se que não era interesse do presidente proibir todas as funções ao Notário e Oficial de Registro. Nessa ordem de ideias, a elasticidade do termo "cargo executivo", bem como a menção à entidades da Administração Direta e Indireta, convém reconhecer que o veto de per se não proibia o magistério, tampouco a ocupação de cargos eletivos, segundo a inteligência das razões sobreditas. Nesse passo, o § 2° do artigo 25 preceitua que "(a) diplomação, na hipótese de mandato eletivo, e a posse, nos demais casos, implicará no afastamento da atividade", o qual foi objeto normativo da Ação Direta de Inconstitucionalidade - ADIN n.° 1531, ementado da seguinte forma: EMENTA: - DIREITO CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. Ação Direta de Inconstitucionalidade do § 2 do art. 25 da Lei federal n 8.935, de 18.11.1994, que dizem: "Art. 25 - O Exercício da atividade notarial e de registro é incompatível com o da advocacia, o da intermediação de seus serviços ou o de qualquer cargo, emprego ou função públicos, ainda que em comissão. § 2 - A diplomação, na hipótese de mandato eletivo, e a posse nos demais casos, implicará no afastamento da atividade." Alegação de ofensa ao art. 38, inciso III, da Constituição Federal, que dá tratamento diverso à questão, quando se trate de mandato de Vereador. Medida cautelar deferida, em parte, para se atribuir ao § 2 do art. 25 da Lei n 8.935, de 18.11.1994, interpretação que exclui, de sua área de incidência, a hipótese prevista no inciso III do art. 38 da C.F., mesmo após a nova redação dada ao "caput" pela E.C. n 19/98. Decisão por maioria. (ADI 1531 MC, Relator(a): SYDNEY SANCHES, Tribunal Pleno, julgado em 24-06-1999, DJ 14-12-2001 PP-00022  EMENT VOL-02053-01 PP-00196) Nesse trilhar, continua vigente o artigo 25, § 2º, da lei 8.935, de 18.11.1994, pelo que se postularia pela mesma interpretação conforme dada na ADI acima, olvidando-se das mudanças de Ministros, e da oxigenação do Direito, ou seja, o texto continua, mas e a norma jurídica extraída? Sendo assim, insta dizer que o art. 54 da Constituição Federal estabelece como regra a incompatibilidade da atividade legiferante com o exercício de função ou cargo em entidades públicas ou privadas que utilizem, gerenciem ou administrem dinheiros, bens e valores públicos, cujas exceções estão expressamente previstas no texto constitucional (arts. 38, III; e 56, I) e, com aplicação do princípio da simetria, relativos aos mandatos de deputado estadual e vereador estatuídos nos artigos 27, § 1º, e 29, IX, da Constituição. Outrossim, com espeque nos artigos 236, § 1º, c/c art. 22, XXV, da Constituição, assim como artigo 5º, XIII, todos da Constituição Federal da República Federativa do Brasil. Ao largo disso, consabido que a interpretação do texto constitucional "restrições ao livre exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão" deve ser interpretada estritamente, máxime por ser norma de eficácia contida, a título ilustrativo. E se o STF interpretar que se trata de norma não restringível? O pedido liminar foi deferido em parte, para atribuir ao § 2º do art. 25 da Lei 8.935, de 18.11.1994, interpretação que exclui, de sua área de incidência, a hipótese prevista no inciso III do art. 38 da Lei Maior, mesmo após a nova redação dada ao caput pela EC 19/98. Em assim sendo, à época, o artigo 38, inciso III, da Carta Magna propugnava, com a Reforma Administrativa, que "(a)o servidor público da administração direta, autárquica e fundacional, no exercício de mandato eletivo, aplicam-se as seguintes disposições: I - tratando-se de mandato eletivo federal, estadual ou distrital, ficará afastado de seu cargo, emprego ou função; II - investido no mandato de Prefeito, será afastado do cargo, emprego ou função, sendo-lhe facultado optar pela sua remuneração; III - investido no mandato de Vereador, havendo compatibilidade de horários, perceberá as vantagens de seu cargo, emprego ou função, sem prejuízo da remuneração do cargo eletivo, e, não havendo compatibilidade, será aplicada a norma do inciso anterior; IV - em qualquer caso que exija o afastamento para o exercício de mandato eletivo, seu tempo de serviço será contado para todos os efeitos legais, exceto para promoção por merecimento; V - na hipótese de ser segurado de regime próprio de previdência social, permanecerá filiado a esse regime, no ente federativo de origem.(Redação dada pela Emenda Constitucional nº 103, de 2019)(grifos nossos) Posto isso, o Conselho Nacional de Justiça despontou com o Provimento n° 78, de 7 de novembro de 2018, o qual foi alterado em razão da ADIN n.º 1531, a qual julgou constitucional o § 2ª, do artigo 25 da lei 8.935/94. De todo modo, vejamos a redação do Provimento a seguir: Seção I De mandatos eletivos Art. 72. O notário e/ou registrador que desejarem exercer mandato eletivo deverão se afastar do exercício do serviço público delegado desde a sua diplomação. § 1.º O notário e/ou registrador poderão exercer, cumulativamente, a vereança com a atividade notarial e/ou de registro, havendo compatibilidade de horários, e nos demais tipos de mandatos eletivos deverão se afastar da atividade, segundo os termos do caput. § 2.º No caso de haver a necessidade de o notário e/ou registrador se afastarem para o exercício de mandato eletivo, a atividade será conduzida pelo escrevente substituto com a designação contemplada pelo art. 20, § 5.º, da Lei § 3.º O notário e/ou o registrador que exercerem mandato eletivo terão o direito à percepção integral dos emolumentos gerados em decorrência da atividade notarial e/ou registral que lhe foi delegada. Considerando os princípios da segurança jurídica e da confiança legítima, o Supremo Tribunal Federal modulou os efeitos da ADIN com o fito de manter os titulares de cartórios de notas e de registro já eleitos e em exercício quando do julgamento da ação concentrada. Sucede que o Provimento nº 149 de 30 de agosto de 2023, um dia antes do meu aniversário, instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN/ CN/CNJ-Extra), que regulamenta os serviços notariais e de registro trouxe à baila o seguinte regramento no artigo 72 de seu corpo normativo, senão vejamos: Art. 72. O notário e/ou registrador que desejarem exercer mandato eletivo deverão se afastar do exercício do serviço público delegado desde a sua diplomação. § 1.º O notário e/ou registrador poderão exercer, cumulativamente, a vereança com a atividade notarial e/ou de registro, havendo compatibilidade de horários, e nos demais tipos de mandatos eletivos deverão se afastar da atividade, segundo os termos do caput. § 2.º No caso de haver a necessidade de o notário e/ou registrador se afastarem para o exercício de mandato eletivo, a atividade será conduzida pelo escrevente substituto com a designação contemplada pelo art. 20, § 5.º, da Lei Federal 8.935/1994. § 3.º O notário e/ou o registrador que exercerem mandato eletivo terão o direito à percepção integral dos emolumentos gerados em decorrência da atividade notarial e/ou registral que lhe foi delegada. Visto isso, pergunto-me, e aos leitores: essa disposição se trata de mero erro material, ou reavivamento da questão aos olhos de um STF com novos membros e um novo estado constitucional. Pois bem, caso se entenda pelo erro material, cabe oficiar ao CNJ para a devida correção. Entrementes, no caso de ser uma reviravolta da discussão, o CNJ, no uso de seu poder normativo, reabriu a discussão anteriormente assentada, lembrando que, em matéria constitucional, o poder constituinte difuso permite novas interpretações aos mesmos dispositivos, haja vista a diferenciação entre texto e norma. Importa assinalar que o artigo 556, inciso XXXVI, do CNN CN-CNJ-Extra, revogou totalmente o antigo Provimento n° 78, de 7 de novembro de 2018. Ao mesmo tempo, a ADIN n.° 1531 transitou em julgado em 28/04/2020, antes do Provimento n.° 149 da CNN/ Cn-CNJ - Extra. Sabendo-se que o STF já aceitou o poder normativo, de status primário e autônomo, do CNJ, bem como integra os mesmo Ministros integram o referido órgão na presidência e vice-presidência, nos moldes constitucionais. Jogo ao debate, diante do não acatamento da transcendência dos motivos determinantes, apenas o dispositivo vigora. Em arremate, indaga-se houve erro material ou uma releitura do direito à vereança pelos delegatários? Caberá ao tempo nos dizer. Referências BRASIL, AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE N.°1531. Supremo Tribunal Federal. Disponível aqui. BRASIL, Provimento n.º 149/2023. Conselho Nacional de Justiça. Disponível aqui, acesso em 28. 10. 2023. BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível aqui, acesso em 28.10.2023. BRASIL, Provimento n.º 78. Conselho Nacional de Justiça. Disponível aqui, acesso em 28.10.2023. BRASIL, Entenda a tramitação do veto. Disponível aqui, acesso em 28.10.2023. FILHO, João Trindade Cavalcante. A ciranda do veto: tradicional, meio-veto, desveto, reveto e não veto, acesso em 28.10.2023. __________ 1 Reveto Por razões semelhantes às que justificam a refutação do "desveto", também não tem sido aceita entre nós a figura do "reveto". É que não pode o presidente da República, caso exerça o poder de veto parcial, vir a, num segundo momento, vetar outros dispositivos antes não vetados (ou seja, sancionados), promovendo uma espécie de "segunda rodada de vetos", ou "exercício renovado do poder de veto". "DesvetoDiz-se que o veto é irretratável, porque, uma vez aposto, não pode mais ser desfeito. Assim, quando o presidente da República veta um projeto de lei, não é possível "desvetá-lo". O máximo que pode fazer é rogar ao Congresso para que rejeite o veto do qual ele (presidente) se arrependeu". Disponível no CONJUR referenciado abaixo.

Introdução No transcurso dos trabalhos realizados na gestão da ministra Maria Thereza de Assis Moura à frente da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ (2020-2022), tivemos ocasião de encaminhar, para alguns membros do Conselho Consultivo, estudo e minutas de provimentos abaixo reproduzidos. Elas foram elaboradas antes da edição da MP 1.085, baixada ao apagar das luzes de 2021 (27/12) e anteriormente à legislação relativa às assinaturas eletrônicas. Portanto, as referências deste artigo são anteriores ao novo quadro legal. A ideia de tornar públicas as discussões e ideias que surgiram no interregno visa a contribuir com os debates. Lamentavelmente, as discussões não chegaram a termo. Azafamados por questões mais urgentes, seja regulamentando aspectos considerados mais relevantes, seja defendendo o Projeto SREI de iniciativas açodadas de reforma do sistema registral, o texto dormitou na gaveta, esperando a oportunidade mais propícia para o encaminhamento ao então magistrado-auxiliar, integrante do órgão Agente Regulador da CN-CNJ, à época o Des. Marcelo Berthe, de São Paulo. Os textos devem ser considerados estudos preliminares para discussões, ajustes e aperfeiçoamentos. Não têm caráter oficial, nem esgotaram a matéria. São disponibilizados somente para figurar no bojo do capítulo - vésperas do SERP - uma ideia fora do lugar, série de artigos veiculados no Migalhas Notariais e Registrais na busca de registrar a história das tratativas e movimentos que precederam o advento da reforma da Lei de Registros Públicos brasileira. Assumo inteiramente a responsabilidade pela redação e pelas propostas apresentadas. Requerimento ao CNJ Ao Desembargador MARCELO MARTINS BERTHE MM. Magistrado da Corregedoria Nacional de Justiça CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA Brasília - DF. Atendendo à solicitação de Vossa Excelência, apresentamos o resultado preliminar dos estudos empreendidos no sentido de oferecer sugestões para colmatar a lacuna verificada no processo de registro, com a quebra do trato sucessivo, ocorrente nas cessões de créditos garantidos por direitos reais. A proposta abaixo esboçada busca apresentar uma visão integrada do sistema do Direito Civil e de sua contraparte formal - o Registro Imobiliário - na publicização das situações jurídico-reais nas várias etapas da mutação de titularidade dos direitos. Além disso, propõe-se a criação de repositórios inteiramente eletrônicos, compartilhados por todas as unidades de serviços de Registro de Imóveis do país, para a inscrição online das cessões, buscando oferecer soluções consentâneas com as demandas da sociedade digital, na busca incessante de modernização e eficiência na prestação do serviço registral (art. 37 da CF c.c. art. 11 da LRP c.c. arts. 4º e 38 da Lei 8.935/1994). Vossa Excelência saberá encaminhar as propostas para discussão no âmbito da  Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro, criada pela Portaria CN-CNJ 53/2020 com base no Provimento 109/2020, de 14/10/2020, baixado pela Ministra Maria Thereza de Assis Moura. Apresentamos a Vossa Excelência os protestos de elevada estima e consideração. São Paulo, 12 de outubro de 2021. Clique aqui e confira a íntegra da coluna.

Em 15 de setembro de 2023, o Conselho Nacional de Justiça publicou o Provimento 150, atualizando o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento 149, do CNJ) com a regulamentação do artigo 216-B, da lei 6.015/73, que trouxe a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial, requerida, processada e deferida diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis competente. O Provimento 150, do CNJ, foi construído por várias mãos, sendo fruto de um trabalho técnico conjunto e participativo liderado pelo Corregedor Nacional, Ministro Luis Felipe Salomão1. O processo idealizado pelo Ministro resultou em um texto claro e objetivo, que esclareceu muitas dúvidas práticas que permeavam a aplicação da adjudicação compulsória extrajudicial. Neste artigo, abordaremos algumas dúvidas que foram resolvidas pelo Provimento 150, trazendo as primeiras considerações sobre o ato normativo, objetivando fomentar a discussão em torno deste instituto que promete ser mais um grande passo em favor da desjudicialização. Vamos lá! a) Quais contratos podem dar fundamento à adjudicação compulsória extrajudicial?  Um ponto muito importante definido pelo Provimento 150, do CNJ, foi quais contratos podem dar fundamento à adjudicação compulsória extrajudicial. E o ato normativo foi muito feliz na redação do artigo 440-B, ao prever que "podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável." Em primeiro lugar, o referido artigo deixou expresso que, ao lado da promessa de compra e venda, a promessa de permuta também pode fundamentar a adjudicação compulsória, conforme já defendia o Dr. João Pedro Lamana Paiva, brilhante jurista e Registrador de Imóveis do 1º Ofício de Porto Alegre/RS.2 Em segundo, o artigo 440-B, ao prever que quaisquer atos ou fatos jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta podem dar fundamento à adjudicação compulsória, foi ao encontro do que prevê o artigo 112, do Código Civil, que estabelece que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. Assim, independente do nome que foi dado ao contrato preliminar, seja ele uma promessa de compra e venda, um contrato particular de compra e venda, ou mesmo um recibo, se ele tiver sido celebrado com observância do disposto no artigo 462, do Código Civil, ou seja, se ele contiver todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, partes, objeto e preço, ele poderá dar fundamento a adjudicação compulsória extrajudicial.3 O artigo 440-B é digno de aplausos, pois leva em conta a realidade social brasileira, onde a maioria esmagadora dos contratos preliminares são feitas sem assistência jurídica, de forma que é imperioso considerar mais a intenção consubstanciada nestes instrumentos preliminares do que ao sentido literal da linguagem.4 Em relação ao direito de arrependimento "exercitável" a que faz menção o artigo 440-B, é preciso analisar o alcance da expressão "exercitável". É certo que se houver prazo no contrato preliminar para o exercício do direito de arrependimento, o transcurso deste prazo torna o direito de arrependimento não exercitável e, portanto, a adjudicação compulsória pode ser proposta pelo requerente. Dúvida remanesce, contudo, em relação ao contrato preliminar que tem cláusula de arrependimento, mas não tem prazo ali previsto para o seu exercício. A expressão "exercitável" abrangeria também estes contratos, tendo em vista que a lei e a jurisprudência colocam diversos limites à cláusula de arrependimento e ao momento em que pode ser alegada? Neste aspecto, Nelson Rosenvald salienta que tal direito potestativo não pode ser exercido de forma abusiva (art.187 CC). Segundo o autor, "o prazo decadencial para o exercício do poder de desconstituição da relação será o momento anterior ao cumprimento de todas as obrigações constantes do pacto (v.g. pagamento da última prestação pelo promissário comprador na promessa de compra e venda)."5 Assim, já tendo decorrido vários anos do contrato, havendo prova da quitação do preço e não havendo litígio envolvendo o contrato, seria o direito de arrependimento ainda exercitável? Temos um importante ponto de discussão aqui, de forma que a questão da cláusula de arrependimento terá que ser analisada com cautela por notários, registradores e advogados. b) É obrigatório o reconhecimento de firmas nos contratos preliminares?  O Provimento 150, do CNJ, não traz a obrigatoriedade de firma reconhecida nos contratos preliminares. Na verdade, ele traz a possibilidade do controle de autenticidade do documento ser efetivado pelo notário que lavrará a ata notarial através do reconhecimento de firma "a posteriori", conforme previsto § 7º, do artigo 440-G: "o tabelião de notas poderá dar fé às assinaturas, com base nos cadastros nacionais dos notários (art. 301 deste Código Nacional de Normas), se assim for viável à vista do estado da documentação examinada." Nesta linha, o CORI-MG, na Nota Técnica nº 03/2022, prezando pelo princípio da busca da conservação dos negócios jurídicos, já entendia ser possível que a autenticidade do contrato fosse apurada pelo reconhecimento das firmas dos envolvidos, pela autenticidade de documentos eletrônicos apresentados, como também pela apresentação de documentos complementares que reafirmem a vontade das partes ou ainda pela notificação dos envolvidos, nos termos do artigo 411, inciso III, do Código de Processo Civil, sem prejuízo da análise do caso concreto pelo registrador.6 c) Onde inicia o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial: no Tabelionato de Notas ou no Registro de Imóveis? Uma das grandes questões de debate em torno da adjudicação compulsória extrajudicial, sobre a qual, inclusive, já tivemos a oportunidade de escrever7, era onde deveria começar o procedimento, no Registro de Imóveis ou no Tabelionato de Notas? A parte deveria ir primeiro no Tabelionato de Notas, para lavrar a ata notarial, que é requisito obrigatório previsto no inciso III, do §1º, do artigo 216-B, e então protocolar o requerimento de adjudicação no Registro de Imóveis devidamente instruído com o respectivo ato notarial? Ou, o procedimento deveria começar no Registro Imóveis, com a prévia notificação de quem deve outorgar ou receber o título de propriedade para a efetiva prova e caracterização do inadimplemento? Pois o Provimento 150, do CNJ, encerrou com a discussão, ao prever, no artigo 440-M, que "o requerimento inicial será instruído, necessariamente, pela ata notarial de que trata este Capítulo deste Código Nacional de Normas e pelo instrumento do ato ou negócio jurídico em que se funda a adjudicação compulsória." Ora, ao prever que o requerimento inicial será instruído, necessariamente, com a ata notarial, o Provimento não deixa dúvidas que o procedimento deverá iniciar no Tabelionato de Notas. Somente após a lavratura da ata, o requerimento inicial ingressará no Registro de Imóveis, para, então, ser promovida a notificação do requerido. O início do procedimento no Tabelionato de Notas é corroborado pelo §4º, do artigo 440-M, o qual prevê que "a pedido do requerente, o requerimento inicial do processo extrajudicial, a ata notarial e os demais documentos poderão ser encaminhados ao oficial de registro de imóveis pelo tabelião de notas, preferencialmente por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - Serp". Assim, a primeira providência do requerente da adjudicação compulsória extrajudicial deve ser a elaboração da ata notarial, em um Tabelionato de Notas de sua confiança. Neste ponto, cabe pontuar mais dois aspectos muitos bem esclarecidos pelo Provimento: a competência territorial e o que deve conter na ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial.  d) Competência territorial da ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial O Provimento 150, do CNJ, pôs fim a outra discussão em relação à adjudicação compulsória extrajudicial: há competência territorial para a lavratura da ata notarial de adjudicação tal qual existe na usucapião extrajudicial, que observa o município de localização do imóvel?8 O artigo 440-F deixou claro que a ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, observados os artigos 8º e 9º, da lei 8.935/94.9 Ou seja, a ata notarial de adjudicação segue a regra de todos os demais atos feitos presencialmente perante o notário: é livre a escolha do tabelião de notas, exceto se o notário tiver que se deslocar ao local do imóvel, caso em que deverá ser observada sua circunscrição territorial, conforme prevê o artigo 9º, da lei 8.935/94.10 O artigo 440-F deixa claro também, e não podia ser diferente, que no caso de ata notarial eletrônica, lavrada pela plataforma do e-Notariado, devem ser observadas as regras de competência territorial previstas no artigo 20, do antigo Provimento 100, do CNJ, atual artigo 303, do Código Nacional de Normas.11 e) Requisitos da ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial  O artigo 440-G traz os requisitos e normatiza alguns aspectos importantes da ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial. O primeiro ponto que é crucial destacar é a necessidade de a ata notarial conter as duas premissas fundamentais da adjudicação compulsória, previstas nos artigos 1417 e 1418 do Código Civil12: a prova da quitação e a prova do inadimplemento de quem deve receber ou outorgar a escritura pública definitiva. Em relação à prova da quitação, o §6º, do artigo 440-G, elenca, mas não esgota13, as formas do notário constatar o pagamento do preço, incluindo mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado, comprovantes de operações bancárias, informações prestadas em declaração de imposto de renda, entre outros. Um aspecto que merecerá discussão e aprofundamento é se a prescrição poderá ser alegada, substituindo a prova de quitação, já que o §6º, do artigo 440-G, menciona a expressão "além de outros fatos e documentos", deixando claro que o rol ali previsto é meramente exemplificativo. Com efeito, o Código de Normas do Rio de Janeiro permite que a prescrição seja alegada, substituindo a prova da quitação, se for acompanhada das certidões forenses demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato14. De outro lado, o Superior Tribunal de Justiça tem decisões no sentido de não aceitar a prescrição como presunção de quitação, nem mesmo na adjudicação compulsória judicial.15 Desta forma, o tema da prescrição merecerá uma atenção especial dos advogados, notários e registradores, já que ele não foi trazido expressamente no Provimento 150, do CNJ. Talvez a solução perpasse pelo caminho do meio, onde a prescrição possa ser utilizada como um elemento para a prova da quitação, mas não o único. Neste aspecto, o notário terá um papel essencial, podendo utilizar-se de todos os meios de prova em direito admitidos para tentar provar a quitação, inclusive diligência no local do imóvel, uma vez que a constatação de posse ad usucapionem poderá, eventualmente, ser considerada como mais um elemento a favor da pretensão do requerente. Em relação à prova do inadimplemento do requerido, o Provimento 150, do CNJ, caminhou no sentido do que já defendíamos em artigo publicado anteriormente16, ou seja, de que a caracterização do inadimplemento na ata notarial não requer obrigatoriamente a notificação extrajudicial, podendo ser feita de inúmeras outras formas, valendo-se da essencial fé pública do tabelião. Assim, conforme prevê o 440-G, inciso IV17, entendemos que é possível comprovar as tentativas que o requerente fez de obter ou outorgar a escritura através da transcrição na ata notarial das mensagens trocadas entre as partes, de e-mails, de carta AR. Além disto, o tabelião pode ele mesmo tentar ligar para o requerido, orientando-o quanto à necessidade da escritura e das consequências de sua não realização, dando de tudo fé na ata. Aliás, em relação ao contato do tabelião com o requerido, o Provimento 150, do CNJ, trouxe a possibilidade de o tabelião de notas instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente, conforme prevê o §8º, do artigo 440-G. Por fim, outra novidade trazida pelo ato normativo do CNJ no artigo 440-G, que trata da ata notarial, é a previsão do § 4º, que prevê que caberá ao notário fazer constar informações que se prestem a aperfeiçoar ou a complementar a especialidade do imóvel, se houver. Ou seja, a ata notarial contribuirá para a especialidade objetiva do imóvel. Neste artigo, fizemos as primeiras considerações sobre o Provimento 150, do CNJ -, abordando principalmente a Seção I - "Disposições Gerais". No próximo artigo, abordaremos as questões atinentes ao Procedimento, que é trazido na Seção II. Até breve! __________ 1 NERBASS, Carolina Ranzolin; CHEZZI, Bernardo; e, LEITÃO, Fernanda de Freitas. A regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial. Disponível aqui. Acesso em 21.09.2023. 2 PAIVA, José Pedro Lamana. Adjudicação compulsória extrajudicial. Disponível aqui. Acesso em 21.09.2023. 3 É oportuno salientar que não se desconhece julgados que consideram nulo o contrato preliminar no qual o imóvel ultrapasse o valor de 30 salários-mínimos e o pagamento do preço tenha sido à vista, por ferir o artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para transmissão de imóveis neste valor. Com todo respeito a este entendimento, consideramos que ele se afasta do melhor direito, já que o contrato preliminar para compra de imóveis não opera a transferência definitiva do bem e é autorizado pelos artigos 463 e 1418, do Código Civil. Assim, com a previsão do artigo 440-B, do Provimento 150, do CNJ, mesmo que o contrato preliminar tenha como objeto imóvel que ultrapasse o valor de 30 salários-mínimos e o pagamento do preço tenha sido à vista, no ato da assinatura do contrato, entendemos que ele pode dar sim fundamento à adjudicação compulsória extrajudicial. 4 Nesta linha de entendimento, é o Código de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro: Art. 1.108. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC).    Parágrafo único. A regra estabelecida no caput se aplica, entre outras hipóteses, à promessa ou cessão de direitos que atender a todos os requisitos da compra e venda, inclusive a forma pública, que poderá ser assim recepcionada, a requerimento, desde que pagos os impostos de transmissão e o laudêmio.    5 Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Claudio Luiz Bueno de Godoy et al. Coordenação Cezar Peluso. 15. ed. rev. atual. Barueri/SP: Manole, 2021. 2.464 p. 6 Nota Técnica nº 03/2022, do Colégio Registral de Minas Gerais - CORI/MG. Disponível em: NT-AC-24_05_2023_V2.pdf (corimg.org). Acesso em: 30 jun. 2023. 7 SANTOS, Carolina Edith Mosmann dos. Onde começa o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial: Tabelionato de notas ou registro de imóveis? Disponível aqui. Acesso em 22.09.2023. 8 Prov. 149/CNJ: Art. 402. A ata notarial de que trata esta Seção será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. 9 Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio. 10 Art. 9º O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação. 11 Art. 303. Ao tabelião de notas da circunscrição do fato constatado ou, quando inaplicável este critério, ao tabelião do domicílio do requerente compete lavrar as atas notariais eletrônicas, de forma remota e com exclusividade por meio do e-Notariado, com a realização de videoconferência e assinaturas digitais das partes. 12 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 13 O § 6º, do artigo 440-G, ao mencionar a expressão "além de outros fatos ou documentos", deixa claro que o rol ali previsto é exemplificativo. 14 Art. 1.257. Com o registro do parcelamento do solo urbano, poderão ser registrados, para os fins dos artigos 26, § 6º, e 41 da lei 6.766/1979, os compromissos de compra ou reserva de lote devidamente quitados. (...)  § 2º. A prova de quitação poderá ser substituída por certidão forense de inexistência de ação de cobrança ou de rescisão contratual, bastando esta última se já decorrido o prazo de prescrição da pretensão ao recebimento das prestações. Art. 1.260. O requerimento será assinado por advogado constituído pelo requerente e instruído ao menos com os seguintes documentos. (...) VII - comprovante do pagamento integral do preço do imóvel, por meio de declaração escrita do credor ou de apresentação da quitação da última parcela do preço avençado, recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida, certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação (art.  1.257, § 2º) ou outro meio de prova inequívoca. 15 "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 16 "Assim, entendemos que a caracterização do inadimplemento na ata notarial não requer obrigatoriamente a notificação extrajudicial, podendo ser feita de inúmeras outras formas, valendo-se da essencial fé pública do tabelião. Entendemos que é possível comprovar as tentativas que o requerente fez de obter a escritura através da transcrição na ata notarial das mensagens trocadas entre as partes, de e-mails, de carta AR. Além disto, o tabelião pode ele mesmo tentar ligar para o requerido, orientando-o quanto à necessidade da escritura e das consequências de sua não realização, dando de tudo fé na ata." In: SANTOS, Carolina Edith Mosmann dos. Onde começa o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial: Tabelionato de notas ou registro de imóveis? Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/388158/tabelionato-de-notas-ou-registro-de-imoveis. Acesso em 22.09.2023. 17 Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá: (...) inciso IV - a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento.

No artigo anterior1, vimos como nasceram as entidades registradoras e se inaugurou um novo regime registral das garantias reais e mobiliárias ao lado do sistema tradicional de publicidade jurídica. Na sequência, veremos como as forças econômicas e corporativas buscaram pespegar estas mudanças na ordem civil, subvertendo os paradigmas do direito brasileiro. A MP 897/2019 - a entidade registradora "registral" A tramitação do PLC 30/2019 (MP 897/2019, convertida afinal na lei 13.986/2020) revelaria o movimento concentrado, e muito bem orquestrado, no sentido de se buscar a modificação dos paradigmas do sistema de registro de direitos e de distribuição de competências e funções notariais e registrais. No relatório final do dito PLC 30, apresentado pelo deputado PEDRO LUPION, houve a tentativa de incluir, na redação derradeira, a criação de uma Central Nacional de Registro Imobiliário (art. 51)2. Na complementação de voto, o nobre deputado ainda alteraria a redação do art. 51 "para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica". A emenda assim achava-se redigida: "art. 51 do PLV: alteração do caput para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica; alteração no §2° para conferir maior abrangência ao recebimento eletrônico de títulos pela Central Nacional de Registro de Imóveis; supressão do §3º, pois o ato notarial somente adquire eficácia após sua confirmação pelo registro; e alteração do §7°, renumerado para §6°, para atribuir ao Conselho Nacional de Justiça a fiscalização e o funcionamento da Central Nacional de Registro de Imóveis"3. A ideia de uma entidade registradora, ou como preferia o Deputado DENIS BEZERRA - Central Nacional de Gravames -, se insinuava nos debates legislativos de modo discreto. Assim a concebia o ilustre deputado (e notário) do Ceará: "Por fim, a criação de uma central nacional de gravames atende a uma necessidade do mercado de crédito, para que o agente financiador possa obter, de maneira rápida e efetiva, informações sobre a capacidade de pagamento e grau de endividamento do produtor, de forma a avaliar mais assertivamente o risco de crédito e as garantias ofertadas e ter uma plataforma de acesso aos cartórios. Quanto mais fácil e transparente foram essas informações, mas rápida será a concessão do crédito e mais fortes serão as garantias recebidas pelo financiador". Com fundamento nesta justificativa, o deputado apresentaria sua emenda, cujo teor era o seguinte: "Art. XXX. Fica criada a Central Nacional de Gravames organizada pelos registradores de imóveis, em cooperação com os registradores de títulos e documentos e tabeliães de protesto, e que compreenderá os registros de garantias, gravames, constrições judiciais, indisponibilidades e protestos, indexados a partir do número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), ou número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (CNPJ). Parágrafo único. Até 31 de julho de 2022 todos os atos anteriores constantes e vigentes até a edição desta lei serão inseridos na base de dados da Central Nacional de Gravames"4. Todo o minucioso arcabouço então criado acabou soçobrando por um despacho lacônico do Presidente da Mesa Diretora: "Comunico ao Plenário que a Medida Provisória n. 897/2019 recebeu 350 (trezentas e cinquenta) emendas parlamentares e que a Comissão Mista, no Parecer n. 1/2019, concluiu pela apresentação do Projeto de Lei de Conversão n. 30/2019. Na esteira do entendimento externado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade n. 5.127, ocorrido em 15 de outubro de 2015, e nos termos do artigo 7º, II, da Lei Complementar n. 95/1998 e dos artigos 55, parágrafo único, e 125 do Regimento Interno da Câmara dos Deputados - RICD, considero como não escritos o § 2º do art. 19 e os arts 51, 62 e 63 do Projeto de Lei de Conversão n. 30/2019, por não guardarem relação temática com a Medida Provisória n. 897/2019"5. Assim terminaria esta aventura de centralização - de modo melancólico e infrutífero. A proposta que havia sido veiculada pelo Dep. LUPION acabou por revelar pontos de contato com a MP 1.085/2021, como veremos a seu tempo. A comparação entre elas pode ser bastante instrutiva por permitir retraçar a autoria das propostas que seriam consumadas no futuro com o advento da MP 1.085/2021, depois convertida na lei 14.382/2022. Clique aqui e confira a coluna na íntegra. __________ 1 JACOMINO. Sérgio. Vésperas do SERP - uma ideia fora do lugar - parte II. São Paulo: Migalhas Notariais e Registrais. 2 Parecer CN 1/2019 da Comissão Mista do CN. Relator Dep. PEDRO LUPION in Diário da Câmara dos Deputados, n. 221, de 10/12/2019, p. 1.311. 3  Complementação de voto do Dep. PEDRO LUPION, loc. cit. p. 1.375. A leitura atenta do relatório revela os íntimos pontos de contato com as propostas ensejadoras da MP 1.085/2021. 4 Emenda 222, de 8/10/2019, Dep. DENIS BEZERRA. In Diário da Câmara dos Deputados n. 221, de 10/12/2019, p. 973-4. A CNG - Central Nacional de Gravames não vingou na lei 14.382/2022, embora seus apologistas ainda insistam na sua consagração - seja na regulamentação ou mesmo na prática do SERP. ABELHA. André. CHALHUB. Melhim Namem. VITALE. Oliver. Org. Sistema Eletrônico de Registros Públicos - lei 14.382 de 27 de junho de 2022 comentada e comparada, p. 27, n. 4. 5 Dep. CÉSAR MAIA, despacho de 11 de fevereiro de 2020. O projeto seria aprovado na sessão de 18/02/2020 e encaminhada ao Senado Federal, convertido na lei 13.986/2020.

Jorge, ou George Santayanna, foi um filósofo, ensaista, romancista e poeta, expoente da era do ouro da filosofia do século XX. Um homem de dois mundos, espanhol de berço, americano por escolha, optou por filosofar na Itália, onde, como o Papa, não era obrigado a devolver as visitas. Na América, negaram-lhe o Pulitzer por não ser nativo1; na Europa, custaram a permitir o seu funeral no solo escolhido, Roma. Santayanna é autor da seguinte boutade: A história é um monte de mentiras sobre eventos que nunca aconteceram contadas por pessoas que não estavam lá. O notariado brasileiro documenta em seus livros os atos das pessoas que aqui vivem desde os primórdios coloniais, mas deixa uma lacuna em se auto historiar. Como sabemos por nossa tradição milenar, a história não deve ser um fardo para a memória, mas sim um brilho da alma.2 Como pequeno coadjuvante na construção do e-Notariado, na gestão 2017-2019 do Colégio Notarial do Brasil, Conselho Federal, quero documentar para que as gerações presente e futura possam compreender como foi pensada, gestada e, finalmente, lançada esta plataforma de serviços digitais que revoluciona a atividade notarial e tem gerado atenção da UINL, a União Internacional do Notariado. As conquistas não nascem fáceis, grandes mudanças exigem muito trabalho, obstinação, inteligência e certa dose de sorte. O e-Notariado, como Roma, não foi construído em um dia.3 Tampouco em cinco semanas. Disrupção A tecnologia disruptiva, termo cunhado em 1995 por Bower e Christensen4 foi, e ainda é, a expressão da onda: novos meios de fazer operações necessárias à sociedade, quebrando os paradigmas de produção existentes, permitindo o atendimento massificado, com recursos tecnológicos de custos muito inferiores aos praticados até então. A disrupção move as empresas de tecnologia, consolidadas ou start-ups, que buscam um lugar ao sol no final do arco-íris, bem ao lado do baú com ouro. A disrupção criou empresas que valem mais que o PIB da maior parte dos países. Dentre os 100 maiores orçamentos do planeta, 69 são de empresas privadas, restando 31 entes estatais.5 A disrupção é ameaça aos cartórios, ao notariado. No auge do blockchain hype, em 2016, jovens empreendedores falavam no fim dos cartórios6, vistos como entidades arcaicas que seriam suprimidas por linhas de código consensuais e imutáveis e, portanto, seguras, numa simplificação desconexa e grotesca. Seria a extinção dos cartórios.7 O notariado brasileiro sentiu o ataque e reagiu. A diretoria do Colégio Notarial do Brasil, Conselho Federal (CNB) eleita por aclamação em 2016, para o mandato de 2017 a 20198, tomou a si o desafio de buscar a autodisrupção, ou, mais modestamente, desenvolver as tecnologias necessárias para que a atividade notarial fosse ofertada em meio eletrônico, com uso de programas e aplicativos capazes de garantir os pilares da atividade, dentre eles, a legalidade, autenticidade, privacidade publicidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, e guarda perpétua dos arquivos. Enfrentar o desafio tecnológico foi uma decisão política consensual do notariado brasileiro. Ainda assim, construir e moldar a atividade notarial em meio eletrônico requereu debate constante, a busca de pequenos consensos em meio às naturais disputas ideológicas, agravadas pela incerteza, preconceitos tecnológicos, recursos limitados e fetiches institucionais9. Transformar os meios, abandonando sólidas práticas de sucesso milenar por uma tecnologia que contém riscos (ataques de terceiros, vírus, fragilidade de códigos de programação e obsolescência acelerada e constante, para citar uns poucos), foi e é tarefa temerária, requerendo a prudência do gato que vaga pela borda da banheira. Atrair e capacitar os notários, profissionais autônomos com independência negocial, usualmente capacitados em Direito e ignorantes dos meios tecnológicos, submetidos aos juízes corregedores de 26 estados e Distrito Federal, com normas e regramentos próprios. Construir uma sólida base tecnológica para os 8.800 cartórios de notas, 6.600 deles com parcos recursos financeiros, integrando-os numa rede conectada e ofertando serviços padronizados, este era e segue sendo o desafio. Na prática, tínhamos que emular os atos notariais em meio eletrônico e, ao mesmo tempo, buscar ganhos em decorrência dos meios tecnológicos: atendimento remoto, redução de processos, de tempo e de recursos, serviços instantâneos, oferta massificada com atenção à singularidade, pesquisa e oferta de novos atos notariais ou captura de nichos de serviços inusitados decorrentes da nova tecnologia. Esta postura do notariado brasileiro foi corajosa. Os primeiros passos envolveram estudos e a formação de uma equipe experiente em novas tecnologias que pudessem aliá-las às necessidades da atividade notarial. A equipe: pessoas qualificadas são indispensáveis O CNB é uma entidade institucional que representa os notários brasileiros e colabora com as autoridades públicas para a segurança jurídica. Atua com o apoio e junto de suas seccionais estaduais, que são independentes. Em 2017, a entidade não tinha uma equipe especializada em tecnologia. A diretoria do CNB, junto com as seccionais estaduais e distrital, fixaram os passos necessários para a construção do e-Notariado10: - Concentrar no CNB as iniciativas de desenvolvimento tecnológico: na época, como era natural, tabeliães e seccionais estaduais desenvolviam projetos que, ainda que meritórios, não buscavam a integração e desenvolvimento da atividade e de todos os notários brasileiros. - Manter estrutura própria e desenvolver conhecimento para conservar, atualizar e redesenhar permanentemente os aplicativos de tecnologia específicos para a atividade notarial. - Desenvolver e implementar a Censec 2.0: a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados, o sistema que gerencia e fornece informações sobre a existência de testamentos, procurações e escrituras públicas de qualquer natureza, inclusive procurações, necessitava atualização, ampliação para outros Estados e mudança de sua operação para Brasília. - Desenvolver e implementar um modelo de certificação digital para notários: o certificado digital é a assinatura em meio eletrônico. O domínio da tecnologia seria indispensável para qualquer projeto de geração de documentos eletrônicos. - Desenvolver e implementar um Portal de Contratação: o foco principal do e-Notariado seria a possibilidade de montar escrituras públicas e submeter seus textos para aprovação e assinatura das partes e dos tabeliães. - Aperfeiçoar a Central de Autenticações de Documentos Eletrônicos, CENAD, a ferramenta do e-Notariado para autenticações digitais de documentos, escrituras e procurações públicas, permitindo a verificação da autenticidade desses documentos. - Central de cartões de firmas e biometria: os tabeliães de notas tinham a sua riquíssima base documental pessoal dispersa, atomizada em milhares de profissionais. O projeto do e-Notariado pensou a sua integração, agregando os dados biométricos para identificação pessoal e controle sistêmico de falsidades, criando, assim, uma base higienizada de dados. - Desenvolver e implementar a autenticação de biometria e comportamento: o e-Notariado planejou e implementou a autenticação por biometria ou dado comportamental (como a ação de teclar). A identificação pessoal vai além dos documentos oficiais. - Desenvolver e gerir um sistema de back-office: os tabeliães brasileiros necessitam um sistema para criar os seus documentos, gerir os atos desde o contato inicial das partes até a final assinatura e complemento dos atos, permitindo a gestão integral do processo. - Desenvolver e implementar o Protocolo Eletrônico Notarial: o sistema notarial brasileiro sempre foi atomizado. A integração em uma plataforma permite a introdução de uma numeração de protocolo de atos única para todos os cartórios do país, permitindo consultas remotas com segurança. - Contratar dispositivos de infraestrutura para a era da tecnologia: o CNB, reunindo todo o notariado brasileiro, pode contratar equipamentos e projetos de desenvolvimento de aplicativos robustos, o que não seria viável para um só tabelião. - Cloud computing, proteção de rede etc.:  a implementação de soluções de integração e conexão com a internet exige o fornecimento de ferramentas periféricas indispensáveis no meio eletrônico. - Hardware padrão (computador, dispositivos móveis e periféricos): o CNB pode definir e recomendar equipamentos e aplicativos padrões para todos os profissionais interligados, suprindo a carência de conhecimento técnico informático de cada tabelião. Perseguindo estes objetivos, o CNB começou a montar a equipe de tecnologia já no início de 2017. Foi contratado um profissional para atuar como diretor de tecnologia, Marcos de Paola, e, no início de 2018, agregamos a consultoria de Renato Martini, ex-presidente do ITI, responsável pelo desenvolvimento da ICP-Brasil.11 Os dois, junto à secretária-executiva, Claudia Rosa, e da equipe jurídica, Karin Rick Rosa e Luiz Carlos Weinzenmann, formaram uma equipe enxuta que buscou desenvolver os aplicativos necessários com a contratação de empresas de tecnologia e deram suporte gerencial e jurídico ao projeto. Marcos ficou responsável pelo desenvolvimento dos modelos lógicos, orçamento e contratação do serviço de terceiros; Renato trouxe o conceito, o denominado "barramento", que vinculava o desenvolvimento dos aplicativos a uma superestrutura lógica que se interconecta facilmente.12 Os primeiros passos Em 2017, o CNB contratou dois estudos preliminares para fundamentar a ação no meio tecnológico: o primeiro, foi para implementar um hub biométrico notarial e o segundo buscou a análise da viabilidade dos tabeliães atuarem com certificados digitais. Desenvolvemos também o conceito de todo o trabalho, a implementação de uma plataforma com o barramento dos serviços notariais em meio digital. Esta ideia deu origem ao e-Notariado. No mesmo ano, 2017, o CNB publicou o Manual de Boas Práticas para o Ambiente Tecnológico do Notariado, para que os tabeliães brasileiros tivessem um roteiro e suporte para atender o Prov. 74, do CNJ, que dispunha sobre padrões mínimos de tecnologia da informação para a segurança, integridade e disponibilidade de dados para a continuidade da atividade pelos serviços notariais e de registro do Brasil.13 Neste mesmo ano, visando demonstrar ao Banco Mundial e ao seu Relatório Doing Business a capacidade produtiva do notariado brasileiro em meio digital14, em conjunto com as seccionais do RJ e SP, o CNB desenvolveu o site escriturasimples.org.br. Nele, uma pessoa poderia escolher um cartório e iniciar a elaboração de sua escritura à distância, conduzindo o processo todo remotamente, até o momento da assinatura final, que deveria ser perante o tabelião ou seu escrevente. O Escriturasimples, lançado em 201815, contou com mais de 1.000 tabeliães integrados, mas foi posteriormente desativado pela baixa utilização e pelo fim do Doing Business. Foi, de qualquer modo, a primeira experiência com a escritura remota, introduzindo padrões de atendimento aceitos por tabeliães de todos os Estados brasileiros. O consenso político Ao mesmo tempo que se iniciavam os estudos e desenvolvimento de aplicativos, era necessário integrar o notariado brasileiro no processo, para que os tabeliães conhecessem o trabalho que se desenvolvia, perdessem as fobias tecnológicas e, sobretudo, para que houvesse um razoável consenso sobre a informática e a sua imposição de padrões. Isolados em seus cartórios, ciosos do atendimento a seus clientes, barriga no balcão e o Código Civil sempre à vista, os tabeliães tinham que ser trazidos para o processo. O trabalho com as seccionais estaduais e do distrito federal e constantes palestras em congressos regionais seriam fundamentais para o amálgama. Ao longo de 2017, a diretoria do CNB convidou as seccionais da entidade para um debate e redação do pedido de regulamentação do e-Notariado. O debate exaustivo, com mais de 11 versões, resultou no documento, aprovado por unanimidade em reunião no Rio de Janeiro, em 27.09.2017. A estrutura normativa do projeto foi apresentada ao CNJ em março de 2018.16 A estas alturas, a entidade já havia promovido o registro do domínio e da marca, em setembro de 2017, garantindo a plena titularidade para o CNB. Mais tarde, em 2019, ainda no esforço para chamar as lideranças para o conhecimento do futuro e para a coragem em romper paradigmas, o CNB convidou todos os presidentes de seccionais para o workshop sobre a tecnologia e o futuro, em Porto Alegre. O trabalho, com duração de dois dias, apresentou aos dirigentes os estudos e iniciativas mais vanguardistas sobre tecnologia, não apenas no âmbito legal, mas em todo o espectro social. Os resultados: tecnologia e relações institucionais O debate e interação com a sociedade e as autoridades, especialmente o Executivo e o Judiciário, foram também cruciais. Como sempre, os notários carregavam uma carga de preconceito imensa. As empresas de tecnologia temiam que buscássemos o monopólio das atividades de certificação digital e de contratação em meio tecnológico. Obviamente, também buscavam proteger os seus nichos de mercado, temendo a competição de um segmento com tradição milenar nestas áreas. Ao longo de toda a construção, foram inúmeros os encontros com autoridades como a Casa Civil da Presidência da República, o Instituto de Tecnologia da Informação, o Tribunal Superior Eleitoral, o SERPRO, o DENATRAN e, obviamente, com a Corregedoria do CNJ. A busca por integração com bases de dados oficiais foi incessante. Inicialmente, o CNB tentou obter junto à Justiça Eleitoral uma integração com a biometria lá depositada, o que foi negado por vedação legal. Estes esforços culminaram no convênio com o Serpro e o Denatran para que os tabeliães pudessem utilizar a base de dados lá existente para a conferência de identidade das entradas de dados dos clientes dos tabelionatos brasileiros. Em 2018, o CNB assinou importante documento de colaboração com a Casa Civil da Presidência da República, permitindo que os tabeliães brasileiros desenvolvessem o seu projeto de certificação digital. A partir deste convênio, foi também firmado um acordo de cooperação entre o ITI e o CNB,17 iniciando tratativas para o ingresso do notariado na ICP-Brasil. O projeto da entidade envolvia a operação de dois certificados: o e-Notariado off ICP e o e-Notariado ICP-Brasil. A Autoridade Certificadora do e-Notariado nasceu em 23 de março de 2018, com tecnologia toda da entidade, com os mesmos padrões da ICP Brasil, em HSM18, e publicação de sua primeira DPC, Declaração de Práticas de Certificação.19 Em maio de 2019, já havia 38 tabeliães credenciados como autoridades notariais aptos a emitirem certificados digitais. Junto com o CNJ, a ANOREG e a ARPEN, o CNB desenvolveu o novo aplicativo para Apostilamento Eletrônico e-App da Haia, que foi doado para o CNJ. Esta modernização do apostilamento foi considerada pioneira e modelo para outros países integrantes da Convenção. Em maio de 2018, o CNB iniciou estudos para o desenvolvimento de um projeto de big data com o objetivo de agregar as informações obtidas nos atos notariais eletrônicos para estudo e desenvolvimento de novos projetos para o notariado e para fornecer dados e estatísticas à sociedade brasileira. Também em 2018, desenvolveu o projeto para a Autorização eletrônica para a viagem de menores.20 O trabalho envolveu uma complexa tecitura de desenvolvimento de tecnologia para que pudesse ser aceito pelas companhias aéreas e pela Polícia Federal em seus postos de atendimento nos aeroportos brasileiros. Ao mesmo tempo, tínhamos que manter a Corregedoria do CNJ atenta a todo o trabalho para que a indispensável autorização para implementação ocorresse oportunamente. Para atender toda a infraestrutura, foi contratado um backup em nuvem garantindo a segurança das informações, que ficam replicadas em ambiente externo. O desenvolvimento de um blockchain fechado, constituído exclusivamente por tabeliães anunciou para a sociedade que a cruz que carregaria o notariado à sua cova, era, na verdade, apenas mais uma ferramenta que auxiliaria o crescimento da atividade. Um verdadeiro plot twist! O Backup em Nuvem e-Notariado é um serviço de armazenamento de dados, e o Notarchain, o blockchain dos notários.21-22 Essas funcionalidades são serviços que foram integrados à plataforma do e-Notariado. A marca Notarchain foi registrada em nome do CNB em novembro de 2018.23 Naquele mesmo ano, um tabelião do Distrito Federal conduziu pela plataforma a primeira eleição do quinto constitucional através do Notarchain.24-25 No final de 2018, o CNB contratou o desenvolvimento da CENSEC 2.0, uma nova plataforma com código mais atualizado e de propriedade da entidade, permitindo mais facilidade de operação para o tabelião. A Censec 2.0 foi inaugurada em 07.10.2019 na sede de Brasília. Em janeiro de 201926, o e-Notariado integrou o serviço de autenticação de cópias eletrônicas, permitindo que este serviço milenar, oriundo das públicas-formas, começasse a ser oferecido também em meio digital.27 A partir de abril de 2019, com a plataforma já operacional28, o CNB organizou workshops em diversas cidades: Brasília, Porto Alegre, Florianópolis29, Curitiba30, Recife e Campo Grande receberam os eventos. Para mim, será inesquecível as expressões de incredulidade, surpresa e, algumas vezes, desdém dos tabeliães com a plataforma. No XXIV Congresso Notarial daquele ano, na Praia do Forte, Bahia, os tabeliães brasileiros e autoridades presentes, como uma senadora e deputados, emitiram os seus certificados digitais gratuitamente, assinando documentos simbólicos. Mais de 220 novos tabeliães foram credenciados como AN, Autoridades Notariais para a emissão do certificado off ICP da plataforma. O e-Notariado estava plenamente operacional e os tabeliães emitiam seus certificados com facilidade, entendendo o processo e, portanto, aceitando a nova tecnologia e a transformação da atividade. A incredulidade e desconfiança que havia nos encontros regionais foram substituídas pelo otimismo e vibração com a nova plataforma de serviços. Em dezembro de 2019, o CNB lança o Manual da Lei Geral de Proteção de Dados, um guia para que os tabeliães de notas brasileiros atendam a lei da LGPD.31 Proteção legal Ao longo deste processo de inovação, era imprescindível garantir a titularidade dos domínios e marcas nos órgãos competentes, o INPI e o Registro.br. Foram registradas as marcas do Colégio Notarial do Brasil - Conselho Federal, Escritura Simples, Notarchain e e-Notariado. Um empurrão ao futuro: a pandemia do Covid-19 O texto original da proposta de regulamentação do e-Notariado foi precedido, como disse, de longo e profícuo debate pelos tabeliães e seccionais do CNB. Apresentada ao CNJ, a proposta foi objeto de análise e discussão por todas as Corregedorias de Justiça dos Estados e Distrito Federal. A disrupção da atividade, permitindo o atendimento remoto, dá umas caneladas em costumes e práticas milenares da atividade, como o atendimento físico presencial e a assinatura de próprio punho. A proposta de regulamentação do CNB pensou em preservar os princípios notariais, adotando práticas consagradas na sociedade, como a assinatura digital e a plataforma de contratação. Buscou também atenção à territorialidade do tabelião, que sempre atendeu a sua comunidade e é proibido, por lei, de lavrar atos fora dela; por isso, a normativa fixou base territorial para atos que envolvam imóveis e critérios de domicílio das partes para atas e procurações. Alguns tabeliães debateram se o princípio da imediação, que permite o contato direto do tabelião com a parte, com a verificação da autenticidade de sua pessoa, seus documentos e, ao final, da manifestação da vontade livre e soberana, estaria mantido com o uso da plataforma remota. A verdade é que, ao longo da segunda metade do século XX, o atendimento já vinha se realizando primordialmente pela forma remota, com a comunicação ocorrendo por telefone, depois por fax e finalmente pela via telemática. A imediação ocorria quase sempre no momento da assinatura. Por isso, a disrupção exigiu a quebra deste paradigma. Ora, toda a preparação do ato mais os elementos contemporâneos de identificação e expressão da vontade, dão igual segurança de autenticidade para a atividade. Os elementos contemporâneos foram indicados no pedido inicial do CNB ao CNJ. O e-Notariado se propõe a garantir: - Confidencialidade: para que o acesso às informações seja efetuado somente por pessoas autorizadas. - Disponibilidade: para que as informações estejam disponíveis sempre que necessário para acesso dos usuários autorizados. - Autenticidade: para garantia da identidade de um usuário ou sistema com que se realiza uma comunicação. - Integridade: para que a informação seja mantida em seu estado original e proteção contra alteração indevida, intencional ou acidental na guarda ou transmissão. - Não repúdio: para garantir que um autor não possa negar falsamente uma manifestação ou documento de sua autoria. Isto é condição necessária para a validade jurídica de documentos e transações. Ademais, os sistemas informáticos devem prover: - Interoperabilidade: os sistemas e atos notariais devem possibilitar a comunicação com outros sistemas e operações, permitindo os ganhos de produtividade e segurança. Como exemplo, cita-se a interação com os órgãos corregedores, com as fazendas públicas, com os serviços registrais. - Fiscalização: os sistemas devem possibilitar a auditoria e fiscalização remota e segura, permitindo que a Corregedoria Nacional de Justiça e os demais juízes corregedores possam acessar, verificar e fiscalizar os serviços notariais. - Preservação a longo prazo: os atos notariais lavrados são públicos, sendo o notário detentor e responsável pelas informações enquanto titular da delegação. Os dados devem ser produzidos de forma a manterem-se perenemente. Todo este arcabouço de segurança, tecnológica e jurídica, está contemplado no e-Notariado. A pandemia do Covid-19 começou no Brasil após o Carnaval de 2020. Em abril, o Prov. n. 95, do CNJ, declarou que a prestação dos serviços notariais e registrais eram essenciais reconhecendo que a atividade não poderia ser interrompida durante o período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), em decorrência da infecção humana pelo novo Coronavírus (Sars-Cov-2).32 O provimento autorizou a prática de meios remotos de atendimento, como o uso do Whatsapp e Skype, e a recepção de documentos eletrônicos em padrão PDF-A ou XML que deveriam ser assinados com o certificado digital ICP-Brasil. Também nestes formatos poderiam ser emitidos os documentos notariais e registrais, como traslados e certidões. Antes dele, em 30.03.2020, o CNB, por sua nova diretoria, apresentou uma proposta de regulamentação substitutiva ao texto anterior, pedindo urgência na aprovação para que os tabeliães brasileiros pudessem atender remotamente durante a pandemia. Na nova proposta, foi introduzido um sistema de sala de reunião através de videoconferência, cujo resultado fica gravado na plataforma para evidência futura de cumprimento dos requisitos necessários ao ato notarial. A proposta sofreu oposição de uma entidade de Santa Catarina. Contrapondo-se a ela, o CNB apresenta em 16.04.2020 uma nova minuta de regulamentação. Esta proposta foi aceita e, em 26.05.2020, a CGJ do CNJ edita o Prov. 100/2020, que dispunha sobre a prática de atos notariais eletrônicos utilizando o sistema e-Notariado, cria a Matrícula Notarial Eletrônica-MNE e dá outras providências.33 Consolida-se, com o provimento 100, a formatação normativa do e-Notariado. Passado, presente e futuro, sempre inovar Nada substitui a conexão humana. O contato pessoal é o que nos aproxima e nos fez Civilização. As ferramentas para a conexão são sempre necessárias, seja o código do idioma ou o do software, sejam os cifrados sinais de fumaça, ou a criptografia. O uso dessas ferramentas, qualquer delas, pelo Notariado, com a prudência e o estudo técnico que a profissão exige, só nos eleva como servidores do povo e da sociedade. Ainda este ano, o e-Notariado superará mais de um milhão de atos protocolares realizados em meio eletrônico. O certificado notarial, oferecido gratuitamente, tem sido largamente aceito pelas pessoas que o utilizam em seus telefones celulares. A plataforma está consolidada com estatística irrefutável do sucesso. Sempre haverá muito a fazer. São exemplos do dever de casa, o desenvolvimento do sistema de back office com ferramentas de gestão, a introdução da Inteligência Artificial, a IA, na geração, produção e gestão posterior dos atos notariais. Como qualquer software, o e-Notariado está em constante evolução. A aplicação prática motiva aprimoramentos. Notários não gostam muito de mudanças constantes. Acostumemo-nos. A vida contemporânea nos terá integralmente impulsionados no invisível wireless. O trabalho de uma geração de notários brasileiros está consagrado no e-Notariado. É imprescindível honrá-la com a lembrança de todos os últimos dirigentes do CNB,34 responsáveis, cada um, por pequenos avanços, pela participação política ativa e desprendida. Louis D. Brandeis, juiz da Suprema Corte norte-americana no século XX, disse que a maior parte das coisas que valem a pena fazer no mundo foram declaradas impossíveis antes de serem feitas.35 O notariado brasileiro foi lá e fez. __________ 1 Pela novela The Life of Reason. 2 John Dalberg-Acton. 3 "Roma não foi construída em um dia" é expressão cunhada por Filipe da Alsácia no século XII. 4 Bower, Joseph L. & Christensen, Clayton M. (1995). "Disruptive Technologies: Catching the Wave" Harvard Business Review, January-February 1995. 5 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023, às 18h01. 6 "A questão não é se os cartórios vão desaparecer, mas quando", acessado em 08.09.2023, às 18h10. 7 Uma das dezenas de matérias jornalísticas da época, em 2016, por todas, acessada em 08.09.2023, às 17h15. 8 Juntamente com o autor, Danilo Alceu Kunzler, Emanuelle Perrota, Filipe Andrade Lima Melo, Otavio Guilherme Margarida, Walquiria Maria Rabello, Carlos Firmo, Hercules Benício, Ana Paula Frontini, Ângelo Volpi Neto, Maxwell Pariz Xavier e Fabio Zonta. 9 Explico: o papel e a escrita, primeiro manual, depois impressa, moldaram a civilização e o notariado, em particular, desde a sua fundação com o Código de Justiniano, no ano 536, renovada em nossa tradição portuguesa com o regulamento de D. Diniz, em 1215. Como, agora, confiar em códigos e programas feitos por terceiros? 10 Apresentados no XI Encontro Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, em Porto Alegre, no dia 28.04.2017. 11 Marcos de Paola e Renato Martini seguem colaborando com o CNB até hoje. 12 Este modelo impediu que fossem aproveitados aplicativos já desenvolvidos pelas seccionais, gerando certo atrito. 13 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023 às 17h23. 14 O país que tivesse uma plataforma digital de contratação somava pontos no relatório. 15 A data exata do lançamento da plataforma é 28.12.2018. 16 O pedido de providência de n. 0001333-84.2018.2.00.0000 foi aprovado e resultou no Prov. 100, em 26.05.2020. O processo completo pode ser baixado aqui. 17 DOU 20/08/2019. Processo n.º 00100.000012/2019-24. Vigência: início: 15/08/2019 - término: 60 meses. Título do Projeto: Acordo de Cooperação Técnica entre o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação - ITI e o Colégio Notarial do Brasil Conselho Federal - CNB-CF, com a intervenção da união, por intermédio da Casa Civil da Presidência da República. Objeto: O presente Acordo de Cooperação Técnica - ACT tem por objetivo viabilizar a cooperação técnico-normativa entre o ITI e o CNB-CF, com vistas ao aprimoramento e compatibilização do sistema e-notariado, mantido pelo CNB-CF e, assim, usado exclusivamente pelo notariado brasileiro, apoio técnico para sua implantação como uma Autoridade Certificadora da ICP-Brasil, bem como a realização de estudos para a possível utilização da base biométrica e biográfica mantida pelo e-notariado de forma compatível aos padrões da ICP-Brasil. Partícipes: pelo ITI, MARCELO AMARO BUZ, Diretor-Presidente, pelo CNB-CF, PAULO ROBERTO GAIGER FERREIRA, Presidente e pela Casa Civil da Presidência da República, ONYX DORNELLES LORENZONI, Ministro-Chefe. 18 Os módulos de segurança HSM (hardware security modules) são dispositivos de hardware sólidos e resistentes a manipulações que asseguram os processos criptográficos gerando, protegendo e administrando as chaves utilizadas para encriptar e desencriptar dados, e criar assinaturas e certificados digitais. Os HSM se provam, validam e certificam com padrões de segurança mais elevados., 19 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023, às 17h20. 20 PP 00111315-25.2018.2.00.0000 autuado pelo Corregedor Nacional de Justiça em 06.02.2019, e que resultou no Prov. 103/2020, criando o módulo do e-Notariado para a emissão da Autorização Eletrônica de Viagem. 21 Disponível aqui. 22 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023, às 17h35. 23 A data exata de lançamento é 09.08.2019. 24 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023 às 17h33. 25 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023, às 17h34. 26 A data exata é 07.01.2019. 27 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023, às 17h23. 28 E-notariado promete revolucionar a prestação de serviços dos cartórios, artigo de 17.06.2019, acessado em 08.09.2023, às 17h30. 29 Tabeliães de Santa Catarina poderão aderir ao e-notariado durante Congresso Regional da Anoreg/SC, notícia de 28.06.2019, acessado em 08.09.2023, às 16 horas. 30 Gazeta do Povo - 02.08.2019 - tutorial sobre o e-Notariado, acessado em 08.09.2023, às 16h05. 31 Disponível aqui. 32 Disponível aqui, acessado em 08.09.2023 às 17h40. 33 O Prov. 100 CNJ e todos os demais, anteriores a maio de 2023, foram revogados e seus textos consolidados no Prov. 249/2023. 34 Tullio Formicola, Ângelo Volpi Neto, João Figueiredo Ferreira, Índio do Brasil Artiaga Lima, José Flávio Bueno Fischer, Ubiratan Pereira Guimarães e suas diretorias. 35 "Most of the things worth doing in the world had been declared impossible before they were done."

Hoje damos seguimento à série iniciada com o texto publicado no site Migalhas Notariais e Registrais, na sua edição de 29/5/2023. O objetivo destes artigos é iluminar o caminho acidentado que nos conduziu ao SERP, "uma ideia fora do lugar"1. Ao lado dos tradicionais registros de direitos, previstos na Lei 6.015/1973, foram criadas, ao longo do tempo, outras modalidades de registros públicos2. As chamadas entidades registradoras, que tantas apreensões suscitou entre registradores, estreariam no cenário brasileiro com a criação do CDA (Certificado de Depósito Agropecuário) e do WA (Warrant Agropecuário3) pela MP 221/2004, convertida depois na Lei  11.076/2004, alterada posteriormente pela Lei 13.986/2020. Ali se constituía uma modalidade de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários de que trataria posteriormente a lei 12.810/2013 (inc. III do art. 4º). Mais tarde, com o advento da lei 12.543, de 8 de dezembro de 2011, seria acrescentado o art. 63-A à lei 10.931/2004, in verbis: Art. 63-A. A constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários em operações realizadas no âmbito do mercado de valores mobiliários ou do sistema de pagamentos brasileiro, de forma individualizada ou em caráter de universalidade, será realizada, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, exclusivamente mediante o registro do respectivo instrumento nas entidades expressamente autorizadas para esse fim pelo Banco Central do Brasil e pela Comissão de Valores Mobiliários, nos seus respectivos campos de competência. Parágrafo único. O regulamento estabelecerá as formas e condições do registro de que trata o caput, inclusive no que concerne ao acesso às informações. A lei era defectiva e francamente criticada pelos agentes do mercado. A redação do dispositivo acabava por limitar a constituição de ônus e gravames a operações realizadas unicamente no âmbito do mercado de valores mobiliários ou do Sistema de Pagamentos Brasileiro, gerando incertezas jurídicas nos operadores. Afinal, quais operações estariam contempladas em seu plexo?4 Assim nascia a lei 13.476, de 28 de agosto de 2017, que alteraria a lei 12.810/2013, a fim viabilizar a constituição de ônus e gravames de ativos financeiros e valores mobiliários depositados, independentemente da natureza do negócio jurídico a que tais operações dissessem respeito. O típico instrumento jurídico-financeiro da securitização desenvolvia-se e ganhava espaço no Direito brasileiro. Aqui aparece, também, e novamente, a locução "entidade registradora", expressão vaga e imprecisa, sem nome próprio, que se implantava no quadro normativo e vicejaria no cenário legal com bastante vigor. Art. 26. A constituição de gravames e ônus, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, sobre ativos financeiros e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado será realizada, exclusivamente, nas entidades registradoras ou nos depositários centrais em que os ativos financeiros e valores mobiliários estejam registrados ou depositados, independentemente da natureza do negócio jurídico a que digam respeito. § 1º Para fins de constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários que não estejam registrados ou depositados nas entidades registradoras ou nos depositários centrais, aplica-se o disposto nas respectivas legislações específicas. § 2º A constituição de gravames e ônus de que trata o caput deste artigo poderá ser realizada de forma individualizada ou universal, por meio de mecanismos de identificação e agrupamento definidos pelas entidades registradoras ou pelos depositários centrais de ativos financeiros e valores mobiliários. § 3º Nas hipóteses em que a lei exigir instrumento ou disposição contratual específica para a constituição de gravames e ônus, deverá o instrumento ser registrado na entidade registradora ou no depositário central, para os fins previstos no caput deste artigo. § 4º Compete ao Banco Central do Brasil e à Comissão de Valores Mobiliários, no âmbito de suas competências, estabelecer as condições para a constituição de gravames e ônus prevista neste artigo pelas entidades registradoras ou pelos depositários centrais, inclusive no que concerne ao acesso à informação. § 5º Compete ao Banco Central do Brasil, no âmbito de suas atribuições legais, monitorar as operações de crédito afetadas pelo disposto neste artigo, com a verificação do nível de redução do custo médio dessas operações, a ser divulgado mensalmente, na forma do regulamento. Segundo o Diretor do Banco Central, REINALDO LE GRAZIE, esta mudança "ocorreu para ampliar o escopo de atuação das infraestruturas do mercado financeiro, mais especificamente das entidades registradoras, na constituição de gravames e ônus sobre operações realizadas no âmbito do mercado financeiro, não mais limitadas ao universo do mercado de valores mobiliários e do sistema de pagamentos brasileiro. Com isso, pretendeu-se que os benefícios alcançados com a constituição de gravames e ônus, realizados nestas infraestruturas, fossem estendidos a outras operações realizadas entre as instituições financeiras e seus clientes"5. Muito embora o arcabouço legal criado almejasse prover segurança às ditas operações, com o registro dos chamados "ônus e gravames", a assimilação de expressões como eficácia perante terceiros, publicidade constitutiva, entidade registradora etc., tão caras ao direito civil6, causava apreensões entre os registradores brasileiros. Seria possível que estas entidades para-registrais progressivamente avançassem ainda mais e absorvessem a constituição de direitos reais de garantia mobiliária e imobiliária? Eu mesmo cogitaria que o avanço sobre domínios da publicidade jurídica, criada por lei, regulada e fiscalizada pelo Poder Judiciário, poderia representar uma espécie de fato consumado e de nada nos adiantaria argumentar com princípios registrais e com a tópica da "segurança jurídica" etc. Por essa razão o texto era provocativo: A inconstitucionalidade dos meteoros...7 A inquietação não era ociosa. O abandono de instrumentos tradicionais de garantia real imobiliária, como a hipoteca, nos levaria à adoção de sistemas das garantias fiduciárias, recuperando modelos dissonantes na perspectiva da larga tradição do sistema da Civil Law8. Ademais, a cessão dos créditos imobiliários, nos termos do § 1º do art. 22 da lei 11.931/2004, além de transferir os créditos garantidos ao cessionário, investe-o na propriedade resolúvel. As mutações na titularidade dos direitos reais ocorreriam, a partir desta lei, fora do Registro, em repositórios extra tabulares, e o trato sucessivo se interromperia, inaugurando cadeias formadas no âmbito de entidades registradoras, em afronta aos artigos 195 e 237 da LRP, dentre outros9. Esta espécie de fork registral deixa inscrições abertas e adéspotas nos cartórios. Afinal, não se sabe quem seja, num dado momento, o titular do crédito e das garantias reais representadas pela propriedade fiduciária. Desde sua concepção, ainda no século XIX, o Sistema Registral busca atrair para seus livros de registro as vicissitudes que, muitas vezes, mantêm-se ocultas e têm o condão de inocular o germe de incertezas e insegurança no tráfico jurídico-imobiliário, abalando a plena eficácia dos direitos inscritos. Sempre foram conhecidas as tenebrosas figuras de ônus e gravames ocultos, cujos efeitos deletérios o Registro de Imóveis buscou remediar ao longo de mais de uma centúria. Entretanto, vez por outra, experimentamos recidivas desse fenômeno que representa uma nódoa sistemática e que pode acarretar graves repercussões jurídico-econômicas. A legislação não cerca, com o rigor necessário, as hipóteses que escapam aos tradicionais processos da publicidade registral que deve ser concentrada no Registro de Imóveis, entes criados e fiscalizados pelo Poder Público, cuja experiência provada remonta há mais de um século. Causa espécie a "fuga privatística"10 de certas transações com transcendência real de seu estrado natural de publicidade jurídica. Como se sabe, a disposição legal contida no art. 169 da LRP criou um ônus - não em sentido estrito de obrigação ou dever jurídico, ou "gravame", como se diz na novilíngua registral, mas de faculdade concedida pela lei ao interessado e que tem o condão de desencadear certas e importantes consequências jurídicas11.  Ao dispor que os atos de registro são obrigatórios, consagrou o princípio da inoponibilidade de atos, fatos e negócios jurídicos não inscritos12 - nota bene: não inscritos nos registros públicos. A regra se associa com a disposição contida no art. 252 da LRP, pois o registro, "enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido". Note-se que a lei 13.097/2015 é posterior à lei 10.931/2004. Esta norma, de 2004, previu, no § 2º do artigo 22, a dispensa de averbação das cessões de crédito garantidos por direitos reais. O fato representado pelo advento de lei posterior é um dado que deve ser relevado na compreensão dos problemas postos pela lei 10.931/2004, especialmente pelo advento de novas tecnologias que permitiriam operações em XML, em tempo real e a custo modicíssimos. Além disso, a dispensa da averbação não se compagina com os princípios do direito civil e registral. É da tradição do direito registral brasileiro a obrigatoriedade do registro (hoje averbação) de cessões de crédito e de sub-rogações nos direitos reais (n. 30 e 35, inc. II, do art. 167 cc. art. 246 da LRP). AFRÂNIO DE CARVALHO enfrentaria, a seu tempo, a obrigatoriedade da averbação da cessão do crédito garantido por hipoteca. Diz: "Assim, importa reconduzir claramente a cessão da hipoteca ao sistema do registro com caráter obrigatório e esclarecer, de uma vez por todas, qual a formalidade adequada para consigná-la. A obrigatoriedade tem por fim assegurar ao cessionário a permanência da inscrição e a impossibilidade do seu cancelamento à sua revelia. Afinada com o sistema de publicidade, foi aplaudida ao tempo do Regulamento n.º 370, de 1890, e, a despeito do texto dúbio do Código Civil, continua a ser havida como vigente". (...) "Além de prevenir a reabertura de uma discussão estéril, o registro obrigatório da cessão fará com que esta surta normalmente efeitos contra terceiros, impedindo assim que estes venham a ser ludibriados mediante sucessivas transferências do mesmo crédito feitas indevidamente pelo credor. Terceiros são principalmente os eventuais cessionários do crédito, uma vez que, registrada a cessão por um deles, este se torna o verdadeiro titular da hipoteca, sem que os demais lhe possam opor qualquer pretensão, em vista da prioridade do seu registro"13. O foco das digressões de AFRÂNIO DE CARVALHO repousava sobre os direitos reais de garantia hipotecária. Ora, a alienação fiduciária é um típico direito real de garantia e a sua equivalência com a hipoteca, nos aspectos de garantia, eficácia e oponibilidade, é perfeitamente admissível. Por fim, alie-se ao princípio de continuidade os de presunção ("presume-se pertencer o direito a quem o inscreveu assim como o inscreveu"14 - art. 1.231 do CC) - e o de eficácia da inscrição (enquanto o registro não for cancelado, este "produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido" (art. 252 da LRP) e teremos um quadro mais nítido. O advento de instituições custodiantes e de registro ocorre no contexto das operações de securitização e de cessão de direitos de garantia por meio de cédulas ou de recebíveis15. Mesmo após o seu début no registro imobiliário, com a criação dos CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) sempre buscou-se manter o liame entre os recebíveis (securitizados) e o seu lastro na garantia real por ocasião de emissões dos títulos (arts. 7º e 8º da Lei 9.514/1997). Entretanto o elo foi rompido com o advento da lei 14.430/2022; desde então, não há um vínculo persistente que permita a atualização, em tempo real, das cessões sucessivas que podem ter origem na mesma garantia inscrita. Dizem BRANDELLI e MAZITELI NETO que a supressão do vínculo orgânico entre o produto financeiro e o imóvel, que lhe dá lastro, representa um grau de opacidade criticável: "Ao reverso, na contramão da necessidade de maior publicidade para a análise do risco de crédito, não há, na Lei 14.430/2022, qualquer menção à matrícula. Mais que isto, agora, sob este novo marco regulatório, o registro do termo, ao contrário de se dar no registro imobiliário oficial, agora é obrigatório em entidade, autorizada pelo Banco Central ou pela CVM, a exercer tal função"16. O que é central ou periférico nesta discussão? A criação de plataformas e repositórios digitais eletrônicos, a latere dos registros públicos tradicionais, é um fenômeno que se instaura e desenvolve rapidamente pelo advento de novas tecnologias da informação e comunicação17. Além disso, o surgimento e o desenvolvimento de novas modalidades de operações - como a securitização - acarreta a necessidade de novas e adequadas soluções de publicidade e eficácia das transações que se desdobram a partir do objeto da garantia imobiliária cuja âncora é a matrícula eletrônica. A primeira grande tentação de todos aqueles que cogitam a criação de um sistema registral eletrônico - moderno, rápido, eficiente e barato -, é tentar promover a centralização de dados, concentração de operações, de acesso e de intermediação de transações. Confundem-se a centralização de acesso (universalização) com a concentração de dados, operações e intermediação. Já tive ocasião de apontar que esta tentação é reacionária e representa um retrocesso na ideia genial que foi a nossa blockchain analógica18 - a criação dos cartórios brasileiros, com distribuição de atribuições, competências e dados entre todas as unidades do círculo registral: "Em tempos de ereção de cripto-soluções descentralizadas, vendidas como remédio para todos os vícios tipicamente humanos - como os NFT's baseados em blockchain, [...] pensar em centrais, como o SERP, soa-nos um irremediável soluço reacionário. Entretanto, é ainda pior. Quando se pensa que os protocolos divinos do sistema criptográfico podem oferecer soluções paliativas ao sistema estatal de prevenção, adjudicação, defesa e garantia de direitos, até mesmo NICK SZABO seria capaz de nos convencer do acerto de soluções apresentadas ainda em 1998: 'Straightforward transcription of written records into a centralized online repository would make many of these problems even worse - electronic records can be highly vulnerable to loss and forgery, and insiders are the most common source of such attacks. This paper proposes a secure, distributed title database to prevent such attacks against property rights in the future'. Ele concluiria, afinal, que a descentralização é a solução: 'this technology will give us public records which can survive a nuclear war'"19. A maior agilidade e liberdade de atuação, livre das peias fiscalizatórias e regulamentares do Poder Judiciário, ao lado de facilidades de gestão de registros concentrados em grandes bancos de dados, parece ter inspirado a decisão de emular as ditas entidades registradoras, buscando-se uma precária equiparação20. Esta foi, possivelmente, a senha para o apoio entusiasmado que alguns setores deram às iniciativas legislativas de criação de entidades registradoras registrais, com o perdão da tautologia. Além disso, pretendeu-se muito mais: abarcar, entre os leques de atribuições próprias, as de registros extravagantes, criados no âmbito do mercado de capitais, com a assimilação de novas e poderosas ferramentas de tecnologia financeira, de comunicação e informação21. Vamos reprisar as iniciativas que se sucederam no tempo. Afinal, vale a pena ver de novo... PL 9.327/2017 - a dança das cadeiras: protesto sai - RTD entra Vamos iniciar nosso périplo pelo PL 9.327/2017, depois convertido na lei 13.775/2018. Buscou-se disciplinar a emissão de duplicatas sob a forma escritural por entidades que exerceriam a "atividade de escrituração de duplicatas", dispensado, de partida, o protesto do título, tornado meramente facultativo, (§ 2º do art. 6º do PL 9.327/201722). O projeto nos revelaria uma nova entidade registradora, fiscalizada pelo Banco Central do Brasil, nos termos de diretrizes do Conselho Monetário Nacional (parágrafo único do art. 2º do projeto original do deputado JÚLIO LOPES). O PL ganharia emendas na sua tramitação e a previsão da criação da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados do Protesto (afinal consagrada no art. 41-A da Lei 9.492/1997) foi assim justificada pelo deputado RUBENS OTONI:     "Ademais, o substitutivo prevê a criação, pelos Tabeliães de Protesto, de uma central nacional de serviços eletrônicos, cuja adesão deverá ser obrigatória sob pena de responsabilização disciplinar, que permitirá à sociedade o acesso centralizado e eletrônico a diversos serviços que, hoje, são prestados de forma descentralizada, aspecto que é de grande relevância para o país"23. Nesta altura, uma característica gravosa se revelou no âmbito dos serviços notariais e registrais - advinda certamente do impacto das novas tecnologias de informação e comunicação e ela despontaria claramente neste projeto: a confusão de atribuições próprias de cada especialidade. Depois da tentativa de provocar a depressão da atuação do tabelião de protesto, tal como disposto no PL 9.327/2017, o Dep. ELI CORRÊA FILHO apresentaria uma emenda criando outra central - a do RTD - justificando-a deste modo: "[...] motivo que evidencia a conveniência da concentração das informações registrais pela Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos, que fornecerá acesso fácil e unificado às informações registrais, mas com a vantagem de ter o suporte de uma rede integrada por mais de 3.000 cartórios espalhados por todo o país, atuando toda essa estrutura em apoio às entidades autorizadas pelo Banco Central para a formação de um banco de dados seguro e confiável, com absoluta transparência e imparcialidade, bem como para a aproximação do cidadão comum e de micros e pequenas empresas a esse robusto sistema de informações integradas"24. Notem-se as expressões - concentração de informações em central nacional, banco de dados seguro etc. São expressões que denotam o impulso de concentrar as atividades registrais em entes destacados do sistema constitucional dos Registros Públicos. A criação da  Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados do Protesto foi afinal consagrada na lei 9.492/1997 (art. 41-A). Já a Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos (§ 2º do art. 3º da lei 13.775/2018), criada com finalidades muito específicas, dependeria de regulamentação do Poder Executivo, o que aparentemente não ocorreu. A lei 13.775/2018 criaria uma Central de RTD homóloga ao estereótipo das entidades registradoras. No § 2º do art. 3º previu-se que, no caso da escrituração de que trata o caput do dito artigo (emissão de duplicata sob a forma escritural), a ser feita pela Central Nacional de RTD, após autorizada a exercer a atividade prevista no caput (§ 1º do mesmo artigo25), a referida escrituração caberia, em regra, ao oficial de registro do domicílio do emissor da duplicata. Escrituração de duplicatas escriturais? A cargo de registradores? Isto soa, deveras, extravagante. Esta bizarrice somente seria suplantada pela tentativa de criação do dublê de registrador e agente de garantias, como proposto por alguns registradores e veiculado por emendas oferecidas na tramitação da MPV 992/2020, como se verá em detalhes à continuação deste trabalho. O RTD buscou, àquela altura, ombrear-se às entidades registradoras, que exerceriam "a atividade de escrituração de duplicatas escriturais". Como vimos, estas entidades deveriam "ser autorizadas por órgão ou entidade da administração federal direta ou indireta a exercer a atividade de escrituração de duplicatas", vale dizer, pelas autoridades monetárias ligadas ao Banco Central ou Conselho Monetário Nacional. Buscava-se, de quebra, escapar da regulamentação e fiscalização do Poder Judiciário... Entretanto, essa configuração extravagante não logrou êxito. Ficou na história das leis que "não pegaram". Os ditos órgãos da administração federal jamais regulamentaram tal entidade registradora de registradores que assim ficou à deriva, sem lastro e direção. Busca-se, agora, ancorá-la no SERP (inc. VI do art. 7 da lei 14.382/2022), dispondo, dita lei, que o CNJ deverá regulamentar "a forma de integração da Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos, prevista no § 2º do art. 3º da lei 13.775/, de 20 de dezembro de 2018, ao SERP". Deslocou-se o eixo do "órgão ou entidade da administração federal direta ou indireta" para o Poder Judiciário (Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ). Seja como for, o Provimento CNJ 139, de 1 de fevereiro de 2023, não tratou disso. A Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados do Protesto deverá interoperar com o SERP (art. 15), bem assim os tabeliães de notas (art. 16). Já a Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos restou à margem e as unidades de RTDPJ ficarão vinculadas diretamente ao ON-RTDPJ (parágrafo único do art. 3º) que, por seu turno, integrará o ON-SERP (art. 3º). Todos sob a regulação, fiscalização e coordenação do Poder Judiciário. Entidades registradoras registrais - a história se repete No próximo capítulo, vamos nos debruçar sobre as medidas provisórias e vários projetos de lei que buscaram alterar a Lei de Registros Públicos, produzindo conteúdos que serviriam para fundamentar as reformas que culminariam com a Lei 14.382/2022. Em seguida, vamos igualmente nos debruçar sobre a minuta de medida provisória e do projeto de Home Equity encaminhados por registradores ao Governo Federal. Nesta documentação, aparecerão figuras controversas - como o agente de garantias (a cargo de registradores de RI e RTD) e o malsinado Serviço Central de Gestão de Garantias, que originalmente ficaria a cargo da "Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, de que trata o art. 41-A da lei 9.492, de 1997". __________ 1 JACOMINO. Sérgio. SERP - Uma ideia fora do lugar - parte I. São Paulo: Migalhas Notariais e Registrais, 29/5/2023. "Uma ideia fora do lugar", é paráfrase do célebre livro de ROBERTO SCHWARS que apontou, ainda em 1973, que as ideias importadas acabam se desfigurando na sua realização prática. A nouvelle vague registral, subserviente aos ditames da cultura jurídica alienígena, nos revelou um monstro disforme - SERP - o "Monstro de Horácio" dos Registros Públicos. 2 A própria LRP o prevê no § 2º do art. 1º que "os demais registros reger-se-ão por leis próprias". Há vários exemplos: Registro de Direitos Autorais (Lei 9.610/1998, art. 18 e ss. c.c. § 2º do art. 17 da Lei 5.988, de 14.12.1973); Registro de Marcas e Patentes e Propriedade Industrial (Lei 9.279/1996); Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins (Lei 8.934/1994). O exemplo emblemático se daria com o registro de veículos automotores e de seus gravames. O STJ decidiria que o registro administrativo da alienação fiduciária de veículos automotores no órgão de licenciamento faria as vezes do registro jurídico a cargo do Cartório de Títulos e Documentos (RTD), "por isso que, mercê de a exigência de duplo registro revelar odiosa imposição, afronta o princípio da razoabilidade, posto impor desnecessário bis in idem". Koll: http://kollsys.org/ofl. Os precedentes mais gravosos são do STF: ADIs 4.227 (http://kollsys.org/jb0), 4.333 (http://kollsys.org/jb1) e o Recurso Extraordinário 611.639 (http://kollsys.org/jb2), com repercussão geral reconhecida. V. JACOMINO. S. RTD - crônica de uma morte anunciada. In Observatório do Registro, 22/10/2015: http://bit.ly/rtd-stf-obregistro. 3 O CDA é "título de crédito representativo de promessa de entrega de produtos agropecuários, seus derivados, subprodutos e resíduos de valor econômico". Os CDA's são depositados em conformidade com a Lei 9.973/2000. Já o warrant agrário "é título de crédito representativo de promessa de pagamento em dinheiro que confere direito de penhor sobre o CDA correspondente, assim como sobre o produto nele descrito" (art. 1º da Lei 11.076/2004). 4 Esta foi a avaliação na reunião do Banco Central (Ata BCB 3.2O7a), parecer de REINALDO LE GRAZIE, Diretor de Política Monetária, firmado em 5/9/2018. Koll: http://bit.ly/193-2018-bcb. A mensagem que encaminhou a MP 775/2017 ao Congresso já destacava este aspecto. V. EMI 00005/2017, BACEN, MF, de 31/3/2017. 5 Idem, ibidem. 6 Ônus e gravames são expressões polissêmicas. Uma abordagem preliminar, necessária para a especificação do SREI, pode ser consultada aqui: JACOMINO. Sérgio. CRUZ. Nataly. Ônus, gravames, encargos, restrições e limitações. São Paulo: Migalhas, 2022. Acesso aqui. 7 JACOMINO. Sérgio. Registro de Garantias no BACEN - um ataque ao sistema registral. São Paulo: Observatório do Registro, 25.5.2012. Acesso aqui. Vide também JACOMINO. Sérgio. A inconstitucionalidade dos meteoros. Loc. cit. Acesso aqui. 8 Bastante impressiva era a opinião de TEIXEIRA DE FREITAS. Na reforma de Paranaguá (1862) o jurista do Império disse a propósito da chamada venda a retro: "A legislação, como todas as instituições humanas, não está condemnada á immobilidade, e na parte relativa ás hypothecas muito convém estudar a historia della, para ver-se como da primitiva e grosseira idéa da transmissão do immovel no penhor e na venda a retro chegou-se ao systema das hypothecas occultas do Direito Romano, e como das instituições feudaes brotou o germen das hypothecas publicas e especiaes, hoje em maior ou menor escala estatuidas nos codigos e legislações modernas". V. Reforma Hypothecaria. Rio de Janeiro: Typographia Nacional, 1860, p. 88-89. 9 A tendência igualmente se verifica nos artigos 7º e 8º da Lei 11.922/2009. Cheguei a discutir brevemente as questões que decorrem da opção legislativa em pequeno artigo publicado. JACOMINO. Sérgio. A opacidade dos registros eletrônicos privados e o risco sistêmico ao crédito imobiliário. In Registro Público de Imóveis Eletrônico - riscos e desafios. Op. cit., p. 127 e ss. 10 A expressão é de Ricardo DIP. Registros sobre registros # 50, 3/5/2017. Acesso: https://bit.ly/3d7nw6w  [mirror].  11 GRAU, E. R. Direito, Conceitos e Normas Jurídicas. São Paulo: RT, 1988, p. 118-119 ; JACOMINO. Sérgio. CRUZ. Nataly. SREI - Ontologia titular - Ônus, gravames, encargos, restrições e limitações, 10/11/2021, São Paulo: Migalhas Notariais e Registrais. Acesso aqui. 12 O duplo aspecto decorrente da inscrição - inoponibilidade e fé pública registral -, a partir da Lei 13.097/2015, é bem estudado por IVAN JACOPETTI DO LAGO. Segundo o autor, inaugurou-se a novidade da eficácia material do registro trazida pela Lei 13.097/2015 que, segundo ele, é "mais ampla, e tem por objeto proteção geral ao  terceiro de boa-fé, pela eficácia material do registro". Cf. LAGO. Ivan Jacopetti do. A Lei 13.097 de 2015 e sua contribuição para a Governança Fundiária. RDI 81, jul./dez. 2016, p. 178. 13 CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 152. 14 CARVALHO. Afrânio. Op. cit., p. 299. 15 Sobre as distinções entre cédulas escriturais e cartulares, bem como acerca do papel das entidades registradoras e custodiantes, criadas e fiscalizadas pelo Banco Central, confira: JACOMINO. Sérgio.  CNGR -Central Nacional de Gravames Registrais. São Paulo: Observatório do Registro, 2023. Acesso aqui. 16 BRANDELLI. Leonardo. MAZITELI NETO. Celso. Avaliação de risco de créditos em recebíveis imobiliários e a Lei 14.382/2022. In Sistema Eletrônico de Registros Públicos comentado. NALINI. José Renato, Org. São Paulo: Forense, 2022, p. 80, passim. O colapso ocorrido com conhecido banco de investimentos brasileiro, que acabou por gerar rombo bilionário, deu-se por não se registrar operações de cessão liquidadas. A reação do mercado foi a criação de mais um registro especializado - Central de Cessão de Crédito (C3). 17 JACOMINO. Sérgio. Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Boletim do IRIB em Revista n. 354, mar.2016, especialmente O registro é o  que os seus meios condicionam e determinam, p. 74 et seq. 18 "Os dados dos registros de imóveis de todo o país estão descentralizados e é justamente essa arquitetura tradicional, uma espécie de blockchain analógica, que tem impedido, ao menos até agora, que os dados registrais sejam devassados, ao contrário de outras bases de dados do próprio governo federal, por exemplo. JACOMINO. Sérgio. Protocolo para-registral. São Paulo: Observatório do Registro, 1/10/2020. Acesso aqui. 19 JACOMINO. Sérgio. MP 1.085 e o Monstro de Horácio. São Paulo: Migalhas Notariais e Registrais, 9/3/2022. Acesso aqui. O assalto às bases de dados centralizados não poupou os cartórios. Desde a invasão do site da AnoregSP em 27/12/2007, vários órgãos foram vítimas, como a ARISP, IRIB e o próprio CNJ. Entretanto, o mais grave terá sido o acesso à base de dados da ARPEN: Falha de cartórios expõe dados de ao menos 1 milhão de pais, mães e filhos. FSP 29/10/2019. [mirror]. 20 Curiosamente, a recente regulamentação de entidades registradoras, encarregadas da securitização dos recebíveis, a cargo do Banco Central do Brasil, aponta para a criação de plataformas interoperáveis, não centralizadas, resguardando as atribuições próprias de cada entidade registradora e estabelecendo protocolos de interação entre elas. V. art. 9º e seguintes da Resolução BCB 308, de 28/3/2023, publicada no DOU de 30/3/2023, Seção 1, p. 148. 21 Os movimentos de reforma são revérberos de práticas recomendadas pela UNCITRAL. Third-party effectiveness of a security right. UNCITRAL. Guide on the Implementation of a Security Rights Registry. Viena. UN, 2014, p. 10 et seq. A ideia de publicidade de direitos de garantia, uma evolução tradicional e natural da Civil Law, foi assimilada pelo Banco Europeu para Reconstrução e Desenvolvimento, como se pode ler em Publicity of Security Rights Guiding. Principles for the Development of a Charges Registry. EBRD, 2004. Acesso aqui. São ideias que se espraiaram em vários contextos. 22 Diário da Câmara dos Deputados, ed. 6/2/2018, p. 187-190. 23 Emenda de Plenário EMC 6/2018, Dep. RUBENS OTONI. 24 EMC 8/2018 CDEICSDE 9/5/2018, Dep. ELI CORRÊA FILHO. 25 § 1º As entidades de que trata o caput deste artigo deverão ser autorizadas por órgão ou entidade da administração federal direta ou indireta a exercer a atividade de escrituração de duplicatas.

Noções gerais Conforme já expusemos na coluna anterior, o procedimento de autotutela registral (previsto no art. 214 da Lei de Registros Públicos - LRP) é de natureza administrativa. Veja o referido dispositivo: "Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.             § 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.                     § 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.                       § 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.                 § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.           § 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel."     Neste artigo, discutiremos quais são os limites objetivos desse procedimento. O procedimento de autotutela registral objetiva a decretação da nulidade de registro lato sensu no âmbito do Cartório de Imóveis. Entende-se por registro lato sensu todos os atos praticados pelo registrador de imóveis, como a abertura de matrícula, o registro (stricto sensu) e a averbação. Por conta da grande sensibilidade social e econômica da invalidação de um registro, com ameaça potencial a interesse de terceiros, somente o juiz é competente para a decretação da nulidade, após garantir o contraditório aos interessados (art. 214, § 3º, da LRP). Também se deve ouvir o Ministério Público diante de sua condição de custos legis (fiscal da lei) em procedimentos registrais, que envolvem interesse público e social (art. 178, I, CPC)1. Se o oficial se deparar com algum registro nulo, é seu dever comunicar ao juiz para a decretação da nulidade. Como o procedimento pode durar um tempo considerável para seu desfecho, o juiz, de ofício, deverá determinar o bloqueio da matrícula caso identifique riscos de danos de difícil reparação em desfavor de terceiros, hipótese em que os títulos que vierem a ser prenotados ficarão à espera da solução final do procedimento de autotutela registral (arts. 214, §§ 3º e 4º, da LRP). Classificação das nulidades do registro quanto à origem e o procedimento da autotutela registral Sob uma classificação quanto à origem, a nulidade do registro pode ser de duas espécies: a) Nulidade por vícios tabulares2: é a nulidade em razão de inobservância de regras inerentes à própria técnica registral, ou seja, de vícios intrínsecos ao ato registral. Trata-se de vícios perceptíveis a partir da mera consulta da matrícula, sem necessidade de recorrer a fatos extratabulares. Cuida-se de vícios provocados por falhas na prestação do serviço público registral. O principal exemplo é a duplicidade de matrículas abrangendo a mesma área, o que costuma acontecer em matrículas antigas, com descrições precárias dos perímetros dos imóveis. b) nulidade por vícios extratabulares: é a que provém de irregularidades no título ou no ato jurídico subjacente, como vícios de inexistência ou invalidade do título ou do ato jurídico subjacente. Como exemplos, citam-se casos de reivindicação, pelo Poder Público, da titularidade do imóvel representado pela matrícula. Ilustramos, ainda, casos de registros feitos de negócios jurídicos anuláveis por fraude contra credores, nulos por simulação, inexistentes por escorarem-se em procurações falsas etc. Alerte-se que, quando o fato jurídico inscritível é ineficaz, entendemos que o registro também será ineficaz, e não nulo. É o que se dá na hipótese de negócios jurídicos ineficazes por fraude à execução. Todavia, para efeito de classificação - para evitar dispersões taxonômica -, incluiremos essas situações de ineficácia do registro dentro da categoria ora exposta. O procedimento de autotutela registral limita-se às hipóteses de nulidade por vício tabular, pois seu objetivo é restaurar a regularidade rompida por uma falha do registrador no momento da prática do ato registral. Trata-se de medida fundamental em termos de interesse social e econômico, inspirando confiança na sociedade e no mercado em relação aos registros públicos. A nulidade decretada em sede de procedimento de autotutela registral não alcança o título ou o ato jurídico subjacente, mas apenas o seu registro. Daí decorre que, em princípio, o título seguirá apto a produzir todos os efeitos, inclusive o de vir a ser registrado acaso tenham sido sanadas as restrições registrais. É o que lembra a talentosa tabeliã Martha El Debs, in literis (EL DEBS, Martha. Legislação Notarial e de Registros Públicos comentada - artigo por artigo. Salvador: Editora JusPodivm, 2020, p. 1226): A nulidade a que se refere o art. 214 da Lei de Registros Públicos é exclusiva do registro, absolutamente independente do título, tanto que, uma vez declarada, permite que o mesmo título seja novamente registrado. A nulidade que pode ser declarada independente de ação é de direito formal, extrínseca. Ela não pode alcançar o título, que subsiste íntegro e, em muitos casos, apto a, novamente, ingressar no registro. Nas hipóteses de vicíos extratabulares, caberá ao prejudicado servir-se das medidas judiciais que entender cabível para o desfazimento do título ou do ato jurídico subjacente, o que, por ricochete, acarretará a invalidação ou a decretação da ineficácia do registro. Nessa hipótese, a "queda do registro" é uma decorrência da "queda" do título ou ato jurídico subjacente. Assim, por exemplo, se o Poder Público entende-se proprietário do imóvel que foi registrado em nome de um particular, cabe-lhe servir-se da via judicial própria, pois se trata de um vício extratabular. Igualmente, se um credor entende que o registro da transferência do imóvel deve ser invalidado por fraude contra credores, cumpre-se veicular sua postulação pela ação judicial pertinente. Jamais poderá o juiz, em sede do procedimento de autotulela registral do art. 214 da LRP, decretar a nulidade de registro por vício extratabular, especialmente porque, nessas hipóteses, prepondera o interesse privado do prejudicado, e não o interesse público na adequada prestação do serviço público registral. Os limites objetivos do procedimento de autotutela registral são traçados pela existência ou não de vício tabular. Esse é o entendimento pacificado dos tribunais. No âmbito estadual, sob a relatoria do Desembargador Márcio Martins Bonilha - um expoente entre os juristas em Direito Notarial e Registral -, a Corregedoria-Geral de Justiça do TJSP entendeu pelo descabimento de, na via administrativa do procedimento da autotutela registral do art. 214 da LRP, decretar-se a nulidade de um registro fruto de um título lavrado com base em uma procuração falsa. A propósito, assim consignou o talentosíssimo Desembargador Marcelo Fortes Barbosa Filho no parecer que subsidiou o referido julgado3: 5. Assim, na espe´cie, a controve´rsia diz respeito aos limites de aplicac¸a~o do artigo 214 da Lei n.6.015/73, ou seja, a` discriminac¸a~o das hipo´teses de conhecimento de nulidades passi´veis de serem declaradas e sanadas no a^mbito administrativo.  6. Tal mate´ria ja´ foi objeto de numerosas deciso~es proferidas por esta Corregedoria Geral, inclusive algumas recentemente proferidas por Vossa Excele^ncia, como, pe., no Processo CG n.578/97, onde sempre restou frisada a necessidade de ser utilizado um crite´rio de legalidade estrita para a averiguac¸a~o da existe^ncia de vi´cios e resta limitado o exame do registrador e de seus superiores hiera´rquicos aos elementos constantes da ta´bua predial e do pro´prio ti´tulo, sem serem colhidas e apreciadas informac¸o~es estranhas ao fo´lio real, isto e´, extratabulares.  7. O Egre´gio Supremo Tribunal Federal, no ensejo do julgamento do Recurso Extraordina´rio n.90.530 - RJ (RTJ 94/345), relatado pelo Ministro Xavier de Albuquerque, ja´ apreciou hipo´tese concreta semelhante a`quela noticiada nestes autos, formando entendimento ide^ntico e frisando que: "Se a nulidade do registro decorria da falsidade do ti´tulo que o havia propiciado, tal falsidade na~o poderia prescindir de declarac¸a~o judicial na via contenciosa".  8. Nesse sentido, a provide^ncia ordenada, o cancelamento da Matri´cula 117.349, se recente da presenc¸a de obsta´culo intransponi´vel, pois pressupo~e o confronto imediato com um fato exterior ao Registro, a falsidade do instrumento de mandato utilizado para conferir poderes a um suposto representante do titular do domi´nio.  9. Raza~o assiste, s.m.j., assim, ao recorrente, diante do solidificado entendimento no sentido de que apenas diante da existe^ncia de um vi´cio registra´rio e´ possi´vel fazer incidir o artigo 214 da Lei n.6.015/73.  10. Nem se diga ter ocorrido violac¸a~o a princi´pio da especialidade subjetiva, visto inexistir imperfeic¸a~o quanto a` individualizac¸a~o de qualquer das pessoas mencionadas nos assentamentos registrais, ultrapassando a invalidade os limites do conhecimento pro´prio a` esfera administrativa.  11. Ante o exposto, o presente parecer, que submeto ao elevado crite´rio de Vossa Excele^ncia, e´ no sentido de que seja dado provimento ao recurso interposto, reservado o conhecimento da falsidade apontada a` apreciac¸a~o jurisdicional. 16. No mesmo sentido, apontamos este julgado do TJSP: "MANDADO DE SEGURANÇA. Impetração contra ato do Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que indeferiu pedido administrativo de anulação de averbação e registros imobiliários apontados pelo impetrante (proprietário do imóvel) como decorrentes de ação fraudulenta praticada por pessoa homônima. Alegação de ilegalidade por ofensa à regra de que "as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta" (artigo 214 da Lei de Registros Publicos). Rejeição. O § 1º desse mesmo dispositivo estabelece que "a nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos". Fato indicativo de que a nulidade passível de anulação de pleno direito é somente aquela relativa à irregularidade de forma do registro, não abrangendo situações em que é necessário o reconhecimento de nulidade do próprio título, como ocorre no presente caso. Nesse sentido já decidiu o Supremo Tribunal Federal, proclamando que a via administrativa é inidônea para cancelamento do registro fundado em falsidade do título "devendo a questão ser solvida na via contenciosa" (RE nº 90.530/RJ, Rel. Min. Xavier de Albuquerque, j. 20/05/1980). Direito líquido e certo inexistente. Segurança denegada." (TJ-SP - MS: 22556392920168260000 SP 2255639-29.2016.8.26.0000, Relator: Ferreira Rodrigues, Data de Julgamento: 30/01/2019, Órgão Especial, Data de Publicação: 26/02/2019) O STF, ainda nos idos de 1980, também já havia ecoado o mesmo entendimento, com a lembrança de que, apesar de o art. 214 da LRP ter passado a exigir contraditório expressamente a partir da mudança legislativa ocorrida com a Lei nº 10.931/2004, nada se alterou acerca dos limites objetivos do procedimento de autotutela registral. Veja: Registro de imóveis. Cancelamento fundado em falsidade do título que lhe deu origem. Inidoneidade da via administrativa, devendo a questão ser solvida na via contenciosa. 2) Apelação. Seu julgamento deve ater-se aos limites da matéria devolvida ao conhecido do Tribunal de segundo grau. Inadmissibilidade da cassação, relativamente a quem aquiesceu ao pedido e não apelou, da sentença de primeira instância. 3) Recurso extraordinário parcialmente conhecido e provido." (STF, RE 90530, 1ª Turma, Rel. Min. Xavier de Alburquerque, DJ 13/06/1980) Listam-se, no mesmo diapasão, os seguintes julgados do STJ: STJ, REsp n. 691.456/MG, 3ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 27/6/2005; STJ, REsp n. 23.754/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 6/12/1993; STJ, RMS n. 69/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ de 5/3/1990; STJ, RMS n. 127/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Athos Carneiro, DJ de 10/9/1990 ; STJ, RMS n. 6.549/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nilson Naves, DJ de 14/4/1997. Portanto, o procedimento de autotutela registral do art. 214 da LRP restringe-se a nulidade por vícios tabulares. Cabe ao interessado valer-se da via judicial pertinente caso pretenda o reconhecimento de nulidade por vícios extratabulares. __________ 1 Art. 178. O Ministério Público será intimado para, no prazo de 30 (trinta) dias, intervir como fiscal da ordem jurídica nas hipóteses previstas em lei ou na Constituição Federal e nos processos que envolvam: I - interesse público ou social; II - interesse de incapaz; III - litígios coletivos pela posse de terra rural ou urbana. Parágrafo único. A participação da Fazenda Pública não configura, por si só, hipótese de intervenção do Ministério Público. 2 O termo "tabular" é uma metáfora em alusão aos registros públicos, dentro da ideia de que a escrita era lançada em tábuas em passado remoto. 3 (CGJSP, Processo nº 960/1997, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha com parecer do então Juiz Auxiliar Marcelo Fortes Barbosa Filho, Data de julgamento 26/05/1997, Disponível aqui. Kollemata é um site organizado pelo enciclopédico jurista Sérgio Jacomino, que disponibiliza gratuitamente buscas a precedentes registrais e notariais. 4 No seu voto, o Min. Athos Carneiro consignou o seguinte: "realmente um registro determinado, bem ou mal, por sentença proferida em jurisdição contenciosa, ainda que em demanda possessória, não poderá ser de plano invalidado em decorrência de decisão prolatada em expediente administrativo, de 'consulta' formulada pelo titular do ofício imobiliário, com manifesto prejuízo a terceiros, não ouvidos e nem consultados, terceiros que, confiantes no registro, efetuaram ao longo dos anos negócios e adquiriram imóveis como sucessores na cadeia registral".

Ao se deparar com a Lei de Registros Públicos (LRP), é preciso tomar cuidado para não cair na "tentação" de pressupor que os procedimentos nela previstos com participação do juiz têm natureza jurisdicional e ostenta limites objetivos ilimitados. A verdade é que poucos procedimentos estampados na LRP possuem natureza jurisdicional propriamente dita.  Diz-se jurisdicional o procedimento em que o magistrado exerce a função típica do Poder Judiciário: decidir com caráter de definitividade. Decisões jurisdicionais não podem ser impugnadas, a não ser perante o próprio Poder Judiciário dentro dos limites estreitos das regras processuais. Formam coisa julgada, dentro da ideia de que, no arranjo constitucional de repartição de Poderes, cabe ao Poder Judiciário dar a palavra final na interpretação da lei diante dos casos concretos. Isso vale também para os procedimentos de jurisdição voluntária à luz do entendimento majoritário1.  Há, porém, procedimentos administrativos no âmbito do Poder Judiciário, pois a Administração Pública permeia todos os Poderes. O juiz, ao atuar nesses procedimentos administrativos, exerce uma função atípica do Poder Judiciário: a de administração. Suas decisões serão atos administrativos, desprovidos do signo da definitividade própria da coisa julgada. Poderão, portanto, ser atacadas por meio de ações judiciais no caso de irregularidade. Há exemplos óbvios, como os procedimentos disciplinares destinados a aplicação de punição a servidores do Poder Judiciário e os procedimentos destinados a edição de normas de rotinas dos prédios do Tribunal. A sensibilidade está em situações não tão óbvias, como nas hipóteses de procedimentos disciplinados pela LRP. O jurista terá de analisar cada hipótese para identificar a sua natureza jurídica. No caso do procedimento da dúvida registral prevista nos arts. 198 e seguintes da LRP, a sua natureza é administrativa, apesar de a decisão emanar de um juiz por "sentença", atacável por "apelação". Apesar de o art. 202 da LRP2 se valer desses vocábulos próprios de processos judiciais ("sentença" e "apelação"), não há processo jurisdicional: a dita "sentença" é apenas um ato administrativo, e a mencionada "apelação" é um recurso administrativo3. A prova cabal disso é a falta de definitividade dessas decisões, ou seja, a falta da coisa julgada, tudo por força de texto expresso do art. 204 da LRP, que assim se veste:  Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente.                Há consequências práticas dessa natureza administrativa do procedimento de dúvida, a exemplo da impossibilidade de o juiz decretar a inconstitucionalidade de leis em respeito à reserva de jurisdição que pesa sobre esse assunto. De fato, ao conduzir e julgar uma dúvida registral, o magistrado atua como administrador (função atípica do Poder Judiciário) e, por isso, não pode decretar a inconstitucionalidade de leis. A jurisprudência administrativa dos órgãos correcionais é majoritária nesse sentido, a exemplo deste julgado do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSMSP)4:  "Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão - Ausência de recolhimento de imposto - ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra - impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa - Recurso desprovido. (CSMSP, Apelação Cível nº 1123982-06.2015.8.26.0100, Rel. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, DJ 07/12/2016) Outra repercussão prática da natureza administrativa do procedimento da dúvida registral é o descabimento da interposição de recurso especial ou de recurso ordinário ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), dada a restrição dessas vias recursais ao âmbito jurisdicional. Ao menos, esse é o entendimento majoritário, apesar de haver divergências. Veja este julgado:  "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA PETIÇÃO. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL. NATUREZA ADMINISTRATIVA. NÃO CABIMENTO DE RECURSO ORDINÁRIO AO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Incabível a interposição de recurso ordinário contra acórdão que julga procedimento administrativo de dúvida, hipótese não elencada entre as previsões constitucionais. 2. "Trata-se [a dúvida registral] de ato decisório administrativo que não se reveste das mesmas características, não resultando de quaisquer das hipóteses previstas nos arts. 485 e 487 do CPC/2015 (arts. 267 e 269 do CPC/1973). Até mesmo o recurso previsto no art. 202 da LRP, a despeito do nomem juris que lhe deu o legislador - idêntico ao recurso judicial previsto nos arts. 1.009 do CPC/2015 e 513 do CPC/1973 -, tem natureza administrativa. Nesse aspecto, qualquer que seja a decisão proferida no procedimento de dúvida, sobre ela não pesarão os efeitos da coisa julgada judicial, sendo certo que a discussão pode ser reaberta no campo jurisdicional, por meio de um processo adequadamente instaurado, com ampla cognição e regular trâmite pelas instâncias do Poder Judiciário. Em tais circunstâncias, admitir-se a via recursal excepcional para o julgamento desse tipo de controvérsia poderia resultar no acesso ao STJ para o exame de toda e qualquer irresignação contra decisões proferidas por órgãos colegiados de tribunais em procedimentos puramente administrativos, como, por exemplo, aqueles nos quais se delibera sobre a aplicação de penalidade administrativa ou a que decide o desdobramento de pensão de servidor falecido. Além disso, na medida em que a lei prevê a natureza administrativa do procedimento até o seu 'trânsito em julgado' (LRP, arts. 204 e 203), a decisão proferida pelo STJ no julgamento do recurso especial também estaria revestida dessa qualidade, de sorte que poderia ser revista em primeiro grau de jurisdição, no julgamento de ação judicial promovida pelo prejudicado, o que se revela incompatível com o sistema judicial desenhado na Constituição" (REsp n. 1.570.655/GO, de minha relatoria, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2016, DJe de 9/12/2016). 3. Agravo interno a que se nega provimento." (STJ, AgInt na Pet n. 15.738/TO, 4ª Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe de 12/5/2023.) Mais um desdobramento prático é o descabimento de condenação de eventual parte sucumbente a pagar honorários sucumbenciais, visto que este é restrito a processos judiciais na forma do art. 85 do CPC5. Outra consequência prática é que o recurso administrativo (batizado como "apelação" no procedimento de dúvida) não se submete às restrições preclusivas próprias dos recursos cíveis da legislação processual. Por essa razão, a instância recursal poderá apreciar fundamento não atacado no recurso administrativo, porque, ao final, o objetivo é verificar se o ato registral pode ou não ser praticado. Assim, ainda que a instância recursal reconheça o descabimento do obstáculo oposto pela "sentença" ao ingresso do título no álbum imobiliário, ela poderá apresentar outro obstáculo eventualmente identificado. Nesse sentido, citamos este excerto do voto do então Corregedor-Geral de Justiça do TJSP Desembargador Maurício Vidigal: Embora o Corregedor Permanente tenha afastado o óbice, não há olvidar que a apelação, no procedimento de dúvida registrária, devolve a qualificação do título por inteiro, não se aplicando a parêmia tantum devolutum quantum appellatum (Apelação Cível nº 11.584-0/0, Rel. Des. Onei Raphael, j. 31.10.90). Igualmente, mais uma utilidade prática é o fato de que não cabe a declaração de inconstitucionalidade de lei, pois esse ato está sujeito a reserva de jurisdição. A inconstitucionalidade de lei pode ser feita em sede de controle difuso (com observância, nos Tribunais, da cláusula de reserva de plenário de que trata o art. 97 da Constituição Federal) ou sede de controle abstrato de constitucionalidade. Portanto, o juiz, ao analisar um procedimento administrativo (como o de dúvida registral), não pode declarar a inconstitucionalidade de uma lei6. Outro exemplo a ser pinçado da LRP é a retificação no âmbito do Registro de Imóveis. A LRP prevê dois procedimentos: um judicial e outro administrativo. A retificação judicial é prevista no art. 212 da LRP7. Esse procedimento é jurisdicional, manejado perante o Poder Judiciário, à luz das regras do Código de Processo Civil (CPC) de jurisdição voluntária. Essa via judicial coexiste com o procedimento de retificação extrajudicial do art. 213 da LRP8, que ostenta natureza administrativa e ocorre perante o próprio registrador de imóveis. Uma diferença prática entre as duas vias é a de que, no caso da retificação extrajudicial, o ato do registrador tem natureza administrativa e, portanto, não é marcado pela definitividade: a parte prejudicada pode atacá-lo judicialmente no caso de ilegalidade. Não se dá o mesmo na retificação judicial: a decisão judicial só pode ser impugnada pelas vias previstas na própria legislação processual, como os recursos, respeitado os prazos próprios, tudo em respeito à coisa julgada. Diante disso, cabe discutor se o procedimento de autotutela registral previsto no art. 214 da LRP é ou não jurisdicional. Designamos de procedimento de autotutela registral aquele destinado a declarar a nulidade de atos registrais no âmbito do Cartório de Imóveis pela via extrajudicial. Trata-se de uma decorrência da autotutela dos atos administrativos, com a adaptação do art. 214 da LRP. Com efeito, os serviços notariais e de registro são serviços públicos exercidos por delegação a particulares, razão por que os atos praticados por estes são atos administrativos. A regra geral é a de que a Administração Pública pode invalidar atos administrativos nulos por meio do que se conhece como autotutela dos atos administrativos, conforme Súmula nº 473/STF9. No caso dos atos registrais, porém, há lei especial a disciplinar o exercício dessa autotutela. É o art. 214 da LRP, que prevê um procedimento administrativo com participação do juiz para a declaração de nulidade de registros praticados no Cartório de Imóveis. Trata-se do exercício da autotutela dos atos administrativos em consonância com as regras especiais do art. 214 da LRP. A natureza do procedimento de autotutela registral é administrativa, apesar de se exigir a decisão de um juiz. O juiz, nessa hipótese, exerce uma função atípica do Poder Judiciário: a função administrativa. O juiz age como administrador público nesse ponto. Sua decisão não terá natureza jurisdicional, pois é um ato administrativo. O próprio caput do art. 214 da LRP dá clareza acerca da natureza administrativa do procedimento de autotutela registral, ao deixar claro que sua utilização é para viabilizar a decretação da nulidade de registros independentemente de ação judicial. Veja o referido preceito:  "Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.             § 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.                     § 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.                       § 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.                 § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.           § 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel."     Portanto, o procedimento de autotutela registral do art. 214 da LRP é de natureza administrativa; logo, as decisões do juiz nessa via são atos administrativos. Uma consequência prática é a de que, durante o próprio procedimento, o juiz pode agir com maior liberdade do que nos processos judiciais. A rigidez do sistema de preclusões próprio dos processos judiciais é flexibilizada no âmbito de procedimentos administrativo, tendo em vista que, no âmbito da Administração Pública, é cabível a invalidação de atos administrativos anteriores. Assim, por exemplo, suponha que, em um procedimento de autotutela registral na forma do art. 214 da LRP, o juiz prolate uma "sentença" decretando a nulidade de um registro. Se a parte prejudicar opuser um recurso (embargos de declaração ou apelação), não há obstáculo algum a que o juiz reconsidere, no mérito, sua decisão, pois se cuida de ato administrativo. Não seria igual no caso de processo jurisdicional, em que os embargos de declaração não são via adequada à rediscussão do mérito e em que a apelação - salvo poucas exceções legais10 - não é dotada de efeito regressivo (o que permite a retratação pelo juiz), tudo em atenção às fórmulas preclusivas tão negritadas no processo civil. Além disso, estendem-se ao procedimento de autotutela registral todas as consequências práticas que já expusemos sobre os procedimentos de dúvida registral, como a ausência de coisa julgada, a inaplicabilidade das regras de honorários sucumbenciais, a inviabilidade de declaração de inconstitucionalidade de lei e o descabimento de recurso especial. Há outros procedimentos da Lei de Registros Públicos com intervenção do juiz. Deixaremos para outra oportunidade discutir a natureza jurisdicional ou administrativa deles. __________ 1 Para aprofundamento sobre as divergências acerca da natureza jurídica da jurisdição voluntária, ver: TAVARES JÚNIOR, Eraldo Ramos. A Natureza Jurisdicional da Jurisdição Voluntária: Uma Homenagem A J. J. Calmon de Passos. In: Revista ANNEP de Direito Processual, Vol 1, No. 2, Art 49, 2020, p. 2 Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.          3 O procedimento administrativo de dúvida é a via legal adequada para impugnar notas devolutivas do registrador de imóveis. Há controvérsia se, em seu lugar, seria cabível o manejo de mandado de segurança como seu sucedâneo. Há julgados de tribunais estaduais negando-o. Entretanto, a 2ª Turma do STJ é pelo cabimento do mandado de segurança contra notas devolutivas do registrador de imóveis, visto que este é um ato administrativo. Confiram-se estes julgados do STJ e do TJDFT: "PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. MANDADO DE SEGURANÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 535, II, DO CPC. AUSÊNCIA. IMPUGNAÇÃO DE EXIGÊNCIA IMPOSTA POR OFICIALA DE REGISTROS. IMPETRAÇÃO QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO SUCEDÂNEA DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. (...) 3. O incidente de suscitação de dúvida relativa à exigência feita por Oficial de Cartório, prevista pela Lei de Registros Públicos, é procedimento de natureza administrativa e a decisão que o julga não possui natureza jurisdicional, embora seja prolatada por órgão do Poder Judiciário. Precedentes: AgRg no Ag 985.782/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 26/11/2008; REsp 612.540/DF, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, DJe 5/3/2008. 4. Ademais, a decisão do Juízo de Primeiro Grau - de cunho administrativo, repita-se - não desafia recurso, nem atrai a aplicação do art. 5º, II, da Lei n. 12.016/09 ou da Súmula 267 do STF, que dispõem não caber impetração do mandado de segurança quando se tratar de decisão judicial passível de recorribilidade com efeito suspensivo. 5. "Necessário adotar a técnica hermenêutica do distinguishing para concluir pela inaplicabilidade da Súmula 267 do STF ('Não cabe mandado de segurança contra ato judicial passível de recurso ou correição'), pois todos os seus precedentes de inspiração referem-se à inviabilidade do writ contra ato jurisdicional típico e passível de modificação mediante recurso ordinário, o que não se amolda à espécie" (RMS 31.362/GO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 16/9/2010). 6. Logo, o incidente de dúvida não impede o manejo da ação mandamental para sanar possíveis exigências cartorárias tidas como ilegais ou abusivas. 7. Recurso especial a que se dá provimento para afastar a preliminar de inadequação da via eleita e determinar a remessa dos autos ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a fim de que prossiga no julgamento do feito." (STJ, REsp n. 1.348.228/MG, 2ª Turma, Rel. Min. Og Fernandes, DJe de 12/5/2015) "APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA. OFICIAL. IMPUGNAÇÃO. EXISTÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO ESPECÍFICO. ART. 198 DA LEI 6.015/73. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA 1. Em caso de discordância do interessado com a exigência do oficial cartorário, é cabível, a requerimento, procedimento administrativo de suscitação de dúvida, previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), a ser remetido ao juízo competente, qual seja, a Vara de Registros Públicos, para dirimir a controvérsia relativa à legitimidade e legalidade da exigência. 2. Descabido o manejo de mandado de segurança como sucedâneo de procedimento específico legalmente previsto para a impugnação à exigência cartorária, resultando evidente a inadequação da via eleita. Precedentes. 3. Recurso conhecido e não provido." (TJ-DF 07325896020188070015 DF 0732589-60.2018.8.07.0015, 8ª Turma Cível, Rel. Desembargadora Ana Cantarino, DJe 16/04/2019)  4 Há quem sustente que seria viável a arguição de declaração de inconstitucionalidade em sede de procedimento de dúvida registral, o que não nos parece tecnicamente adequado. 5 Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. § 1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente. (....) 6 Nesse sentido: Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (CSMSP), Apelação Cível0062099-96.2012.8.26.0224, Rel. Des. José Renato Nalini, DJ 06/02/2014. 7 Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.                        Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.      8 Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                      I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:                     a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;                      b) indicação ou atualização de confrontação;                    c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;                d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;                  e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;                   f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;                           g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;       II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. § 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.         (...) 9 Súmula nº 473/STF: A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial. 10 Exemplos dessas exceções são as sentenças de improcedência liminar do pedido (art. 332, § 3º, CPC), de indeferimento da inicial (art. 331, caput, CPC) e de extinção do processo sem resolução do mérito (art. 485, § 7º, CPC).

I. Noção geral No caso de violação de deveres jurídicos, o infrator pode ser responsabilização. A responsabilidade é uma consequência da violação de um dever jurídico. Parafraseando Karl Larenz, a responsabilidade é a sombra da obrigação1. Os cada ramo do Direito estabelece os deveres jurídicos pertinentes e disciplina a correspondente responsabilização. No Direito Penal, os tipos penais estabelecem deveres jurídicos que, se violados, acarretam uma responsabilidade penal. Por exemplo, o art. 121 do Código Penal2 estabelece o dever jurídico de não matar. A violação desse dever acarreta, como responsabilidade penal, a sujeição do infrator a pena de reclusão de seis a vinte anos. Grosso modo, a responsabilidade penal consiste em punições, entre as quais se destaca a prisão (pena restritiva da liberdade). Há também outras penas alternativas à prisão, como as penas restritivas de direito, a exemplo da prestação de serviço à comunidade ou a entidades públicas, e as multas3. No Direito Administrativo, as normas também estabelecem deveres endereçados não apenas aos agentes públicos, mas também a particulares. E fixam a responsabilidade administrativa para os diversos casos. No caso de particulares, há diferentes hipóteses. Se um particular viola, por exemplo, o dever de não dirigir o veículo acima da velocidade-limite da rodovia, ele é sujeito a uma responsabilidade administrativa disciplinada no Código de Trânsito Brasileiro, a qual consiste em punições como multa pecuniária, cassação da Carteira Nacional de Habilitação e outras4. Se, porém, o particular viola deveres oriundos de um contrato administrativo celebrado com o Poder Público, ele sofrerá uma responsabilização administrativa disciplinada pela Lei de Licitações e Contratos Administrativos, a qual envolve, entre outras penalidades, a declaração de inidoneidade para licitar ou contratar5. No caso de agentes públicos, é preciso ver a legislação específica6, mas, em geral, todas as leis especiais punem o agente infrator a uma responsabilidade administrativa que, entre outras punições, envolvem o seu desligamento total do serviço público, geralmente sob o nome de demissão. No Direito Civil, há deveres jurídicos (como de não causar dano a outrem por culpa7) cuja violação acarreta a responsabilização civil do infrator. A responsabilidade civil consiste em indenização. Como se vê, cada ramo do Direito ostenta espécies de responsabilidade própria. De modo geral, temos três tipos de responsabilidade: a penal, a administrativa e a civil. Há, porém, tipos específicos de responsabilidade que oscilam entre esse trio. É o caso da improbidade administrativa, que envolve elementos de responsabilidade administrativa e de responsabilidade civil. Além disso, mesmo dentro da responsabilidade administrativa, pode haver uma concorrência de diferentes subespécies de responsabilidade administrativa. No caso dos oficiais extrajudiciais, que são agentes públicos, eles estão sujeitos a responsabilização penal, civil e administrativa, além de ser responsabilizado por ato de improbidade administrativa. II. Princípio da independência das instâncias As instâncias de responsabilidade são, em regra, independentes8. Trata-se do princípio da independência das instâncias. Isso significa que uma pessoa pode ser alvo de uma artilharia de responsabilidades em razão da prática de um único ato que, simultaneamente, seja considerado ilícito nas diferentes esferas. Um agente público federal, por exemplo, ao praticar um determinado ato que configure simultaneamente uma ilicitude nas diferentes esferas de responsabilização, pode vir a ser responsabilizado: a) administrativamente com diferentes punições, oriundas de diferentes subespécies de responsabilidade administrativa (ex.: uma multa infligida pelo Tribunal de Contas da União (com base na Lei Orgânica do Tribunal de Contas da União9; a demissão do cargo público aplicada pelo ente público; uma multa por uma condenação em ação de improbidade administrativa10; uma multa aplicada pelo órgão de trânsito; uma multa aplicada pelo órgão ambiental; etc.); b) penalmente com a prisão; c) civilmente com a indenização. Há, porém, exceções à independência ao princípio da independência das instâncias. A mais conhecida é o principal efeito pamprocessual do processo criminal: a decisão criminal que decide a autoria ou a materialidade vincula as demais esferas. Se, por exemplo, um cidadão é absolvido pelo juízo criminal por ter comprovado não ter sido o autor do fato, esse aspecto (a não autoria) obrigatoriamente tem de ser levada em conta nas demais esferas de responsabilização, o que provavelmente acarretará a inocência. As leis específicas costumam dar suporte a esse efeito pamprocessual do processo penal11. Nesse contexto, o delegatário dos serviços notariais e registrais é um agente público, na categoria de particular em colaboração com o Estado por ter recebido uma delegação de serviço público. Ele, também, está sujeito à artilharia de responsabilização no caso de praticar um ato que, cumulativamente, seja considerado ilícito nos diferentes ramos do Direito. A particularidade é a de que, dentro da responsabilidade administrativa, o delegatário é uma subespécie própria, disciplinada pela Lei de Notários e Registradores - LNR (Lei nº 8.935/1994) -, que, entre outras penalidades, envolvem a pena capital: a perda da delegação. Assim, em tese, pela prática de apenas um ato, o oficial pode ser uma chuva de bombardeio de responsabilização, com disparos provenientes da: a) responsabilidade administrativa pelas diferentes subespécies, envolvendo penalidades como perda da delegação com base na LNR, multa pelo município por eventual infração de norma de postura municipal, multa pelo órgão ambiental etc.; b) responsabilidade criminal, com a prisão ou outras sanções penais; c) responsabilidade civil, com a indenização; e d) responsabilidade por improbidade administrativa. As instâncias são independentes, em regra. Os arts. 23 e 24 da LNR lembra isso. Veja: Art. 23. A responsabilidade civil independe da criminal. Art. 24. A responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-se, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública. Parágrafo único. A individualização prevista no caput não exime os notários e os oficiais de registro de sua responsabilidade civil. A LNR, porém, é omissa quanto ao efeito pamprocessual da sentença criminal que decide a autoria ou a materialidade. Entendemos, porém, que esse efeito é aplicável, porque o seu fundamento é o fato de que o juízo criminal é o mais rigoroso de todos em termos de apuração probatório, por buscar a verdade real (e não a verdade formal), tudo por envolver a ameaça ao principal bem de um indivíduo: a liberdade. Assim, se o juízo criminal reconhece que está comprovado que determinada pessoa não foi a autora do fato ou que ela não praticou determinada conduta, todas as demais esferas de responsabilização estão vinculadas e, portanto, deverão apreciar o regime de responsabilidade com base na premissa fática desenhada pelo juízo criminal. O fundamento para esse entendimento é que, diante do silêncio legal, é preciso aplicar, por analogia, os dispositivos que preveem esse efeito pamprocessual da sentença criminal que decide a autoria ou a materialidade em relação à instância civil para afastar a indenização (art. 935, CC), à instância administrativa para repelir a punição do servidor público federal (art. 126, lei 8.112/1990), à instância da improbidade administrativa (art. 21, § 3º, da Lei de Improbidade Administrativa - lei 8.924/1992). Confira-se: Código Civil Art. 935. A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal.  Lei 8.112/1990 Art. 126.  A responsabilidade administrativa do servidor será afastada no caso de absolvição criminal que negue a existência do fato ou sua autoria. Lei 8.924/1992 (Lei de Improbidade Administrativa) Art. 21. A aplicação das sanções previstas nesta lei independe: (...) § 3º As sentenças civis e penais produzirão efeitos em relação à ação de improbidade quando concluírem pela inexistência da conduta ou pela negativa da autoria.     __________ 1 "Karl Larenz afirmou, em fase célebre e muito repetida: "Embora a responsabilidade se diferencie conceitualmente da obrigação (o dever prestar), segue-a igual a uma sombra." (Die Haftung ist zwar von der Schuld, dem Leistensollen, begrifflich zu sondern, sie folgt ihr aber gleichsam wie ein Schatten nach.) (Larenz, 1987, pp. 23-4)" (OLIVEIRA, Carlos E. Elias; COSTA-NETO, João. Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense/Método, 2023, p. 751). 2 "Art. 121. Matar alguém:  Pena - reclusão, de seis a vinte anos. (...)" 3 Arts. 43 a 52 do Código Penal. 4  Art. 256 do Código de Trânsito Brasileiro lista as penalidades. 5 Art. 156 da Nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos (lei 14.133/2021). 6 Servidores públicos federais sujeitam-se, em regra, à lei 8.112/1990. Servidores públicos estaduais e municipais, às pertinentes leis da pertinente esfera federativa. Algumas categorias de agentes públicos (federais, estaduais ou municipais) submetem-se a regime jurídico próprio, caso dos magistrados (sujeitos à Lei Orgânica da Magistratura Nacional - LOMAN - Lei Complementar nº 35/1979), dos membros do Ministério Público (suscetíveis à Lei Orgânica Nacional do Ministério Público - lei 8.625/1993) 7 Art. 186 do Código Civil - CC. 8 Por exemplo, o art. 125 da Lei nº 8.112/1990 dispõe: Art. 125.  As sanções civis, penais e administrativas poderão cumular-se, sendo independentes entre si. 9 Lei 8.443/1992. 10 Art. 12 da Lei de Improbidade Administrativa (lei 8.429/1992). 11 Ilustrativamente, citam-se o art. 126 da lei 8.112/1990 ("Art. 126.  A responsabilidade administrativa do servidor será afastada no caso de absolvoição criminal que negue a existência do fato ou sua autoria") e o art. 935 do CC ("Art. 935. A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal").

I. Tipos Disciplinares O regime administrativo-disciplinar dos oficiais extrajudiciais está na lei 8.935/1994 (Lei de Notários e Registradores - LNR). As infrações disciplinares que dão ensejo à responsabilização administrativa estão indicadas no art. 31 da LNR, que preveem tipos disciplinares abertos (assim entendidos aqueles que possuem uma redação capaz de abranger diversos atos). Tipos disciplinares são as condutas consideradas ensejadoras de responsabilização disciplinar. Por exemplo, o art. 31, I, da LNR prevê, como infração disciplinar, a "inobservância das prescrições legais ou normativas", o que acaba por abarcar inúmeros casos concretos. Igualmente, o art. 31, V, da LNR estampa, como tipo disciplinar, o descumprimento de qualquer dos deveres descritos no art. 30. Entre esses deveres, há diversos que caracterizam normas abertas, com aptidão para alcançar diversas condutas. Ilustrando, o inciso II do art. 30 da LNR prevê o dever de o oficial "atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza". Pode haver outros dispositivos legais que também prevejam, de modo específicos, tipos disciplinares. É o caso, por exemplo, do art. 39, VI, da LNR, que prevê, como infração disciplinar digna da pena máxima (a de perda de delegação), o descumprimento comprovado do dever de prestar gratuitamente o serviço de registro civil de nascimento e de óbito e de emissão da primeira certidão. II. Enquadramento típico-disciplinar O enquadramento típico-disciplinar é verificar se a conduta do oficial se encaixa ou não em um dos tipos disciplinares, os quais estão listados no art. 31 da LNR. Esse procedimento não se resume a um exame meramente formal, baseado em uma mera conferência gramatical e semântica (tipo formal). É forçoso também, dentro de um juízo de razoabilidade, analisar o grau de reprovabilidade e gravidade da conduta a ponto de ela ser considerada relevante do ponto de vista disciplinar (tipo material). Os tipos disciplinares não são meramente formais, mas também precisam ser materiais. Trata-se de exame próprio de qualquer atividade disciplinar1. Há condutas que, embora se enquadrem no tipo formal (por conta do enquadramento semântico-gramatical da conduta no texto frio do art. 31 da LNR), não caracterizam o tipo material pela falta de relevância ou de razoabilidade. Mera irregularidade não necessariamente é infração disciplinar. Há irregularidades que não devem ser tratadas sob a ameaça punitivo-disciplinar. Trata-se de um juízo de razoabilidade a ser feito pela autoridade competente. Imagine, por exemplo, um registrador que atrasou a entrega de uma certidão em uma única oportunidade durante sua carreira profissional. Seria razoável aplicar-lhe sanção disciplinar por esse ato isolado?  Parece-nos que não, por falta de tipicidade material. No máximo, sem qualquer punição disciplinar, a autoridade competente poderia simplesmente fazer recomendações de natureza gerencial para o registrador. Cabe à autoridade julgadora perquirir cada caso concreto, sob a ótica da razoabilidade, para identificar se a irregularidade é ou não típica materialmente (ainda que o seja sob uma ótica meramente formal). Nesse exame, a autoridade deverá verificar o grau de reprovação da conduta, o nível de culpa ou dolo, os efetivos prejuízos concretos e outros elementos. Por exemplo, suponha um caso de um tabelião que, por fraude de um funcionário, é enganado quanto ao efetivo recolhimento dos repasses obrigatórios de parte dos emolumentos aos fundos previstos em lei. Se efetivamente for identificado que o funcionário fraudava comprovantes de recolhimentos para enganar o registrador e desviava para si os pagamentos, parece-nos que não é se trata de situação atrativa de punição disciplinar contra o oficial, especialmente se este se dispuser a imediatamente a reembolsar o desfalque. Situação diferente é se o tabelião estivesse envolvido nessa fraude, hipótese em que o comportamento criminoso atrairia punição máxima. Enfim, na análise da tipicidade material, o juízo de razoabilidade é fundamental pelo fato de estarmos a tratar de atividade humana, que tem de conviver e tolerar pequenos erros oriundos da falibilidade natural da natureza de todo ser humano. A punição é reservada a hipóteses em que fujam ao que é ordinariamente tolerável, o que é linha de difícil identificação, fruto de juízos de ponderação na avaliação da tipicidade material. A própria LINDB, ao tratar de Direito Administrativo Sancionatório, caminha nesse sentido, ao estabelecer que a autoridade correcional deve atentar para conceitos como invalidade referencial (art. 24), convalidação por compromisso com ou sem compensação (arts. 26 e 27) e outros[2]. No caso de faltar tipicidade material, o caso é apenas de a autoridade julgadora emitir eventual recomendação de índole meramente orientativa, sem caráter punitivo, para aprimoramento dos serviços notariais e registrais. Trata-se de conceito elementar do Direito Administrativo Sancionador, extensível ao regime disciplinar dos tabeliães e dos registradores. ___________ 1 Sobre o tema, reportamo-nos a estes artigos: (1) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Competência para fiscalizar atividade jurídica de membros da advocacia pública federal: TCU ou órgão correcional próprio? Disponível em: https://jus.com.br/artigos/24056/competencia-para-fiscalizar-atividade-juridica-de-membros-da-advocacia-publica-federal-tcu-ou-orgao-correcional-proprio. Publicado em 01/04/2012; (2) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O juízo de proporcionalidade na fase de instauração de procedimentos disciplinares. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/24057/o-juizo-de-proporcionalidade-na-fase-de-instauracao-de-procedimentos-disciplinares. Publicado em 26/03/2013; (3) OLIVEIRA, Carlos E. Elias de Oliveira. A Segurança Hermenêutica nos vários ramos do Direito e nos Cartórios Extrajudiciais: repercussões da LINDB após a Lei nº 13.655/2018. Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, junho/2018. Disponível em: www.senado.leg.br/estudos. Publicado em 20 de junho de 2018. 2 Reportamo-nos a este artigo para aprofundamento: OLIVEIRA, Carlos E. Elias de Oliveira. A Segurança Hermenêutica nos vários ramos do Direito e nos Cartórios Extrajudiciais: repercussões da LINDB após a Lei nº 13.655/2018. Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, junho/2018. Disponível em: www.senado.leg.br/estudos. Publicado em 20 de junho de 2018.

O contemporâneo Procedimento de Controle Administrativo n° 0000145-56.2018.2.00.0000 CNJ, sob relatoria do Ministro Exmo. Conselheiro Mário Goulart Maia entalhou por unanimidade a tese há muito tempo defendida por alguns doutrinadores. Trata-se de hermenêutica legislativa, dentro dos limites dos artigos 108 do Código Civil e artigos 22 e 38 da Lei nº 9.514/97, no sentido de que só por escritura pública pode ser instituída a alienação fiduciária de bens imóveis por pessoas que não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário. Em que pese essa tese já ter sido discutida inúmeras vezes, com certa variação, o fato é que quatro (4) Estados do Brasil (Corregedorias dos Estados de Minas Gerais, Paraíba, Pará e Bahia) possuem previsão administrativa de acordo com a ratio decidendi do referido acórdão. Assim, o presente artigo, de forma objetiva, enfrentará a síntese do caso, e algumas conclusões práticas. No tocante aos aspectos jurídicos da hermenêutica aplicada pelo E. CNJ, destacamos o artigo de Alexandre Gonçalves Kassama1, notário da Capital Paulista que enfrentou a densidade dogmática e adequação funcional da forma pública na alienação fiduciária. Embora o esforço o dogmático do autor seja suficiente para dirimir as dúvidas sobre o tema, o fato é que a decisão unânime do CNJ no dia 08 de agosto, consubstanciada com a sapiente declaração do Min. Corregedor Geral da Justiça Ministro Luis Felipe Salomão, que, ao proferir seu voto, expressou o desígnio de regulamentar em âmbito federal o entendimento do colegiado, arremantando pela interpretação que prestigia a forma pública em situações que a Lei não permite a forma particular, como é o caso. Antes de avançarmos, vale lembrar a híbrida composição do E. CNJ: 15 (quinze) membros com mandato de 2 (dois) anos, admitida 1 (uma) recondução nos termos do artigo 103-B da Constituição Federal. Trata-se de colegiado técnico multifacetado, na medida em que possui o Presidente do Supremo Tribunal Federal; um Ministro do Superior Tribunal de Justiça; um Ministro do Tribunal Superior do Trabalho; um desembargador de Tribunal de Justiça; um juiz estadual; um juiz de Tribunal Regional Federal; um juiz federal; um juiz de Tribunal Regional do Trabalho; um juiz do trabalho; um membro do Ministério Público da União; um membro do Ministério Público estadual; dois advogados e dois cidadãos, de notável saber jurídico e reputação ilibada. Como se vê, nenhum dos integrantes é tabelião de notas. Nesse sentido, é forçoso convir que dificilmente o E. Conselho de forma unânime praticaria um ato ilegal, ao contrário do que é mencionado em alguns artigos2. Há fundamentos convincentes para correção da inadequada interpretação do tema instrumento particular com efeito de escritura pública. O referido acórdão - unânime - e as manifestações do CNB-MG demonstram o arquétipo jurídico enfrentado, além do substancioso artigo, do já citado notário Alexandre Gonçalves Kassama. Antes de ingressar nos aspectos práticos, recorda-se que o PCA do CNJ foi deflagrado por particular contra o Tribunal de Minas Gerais. O postulante visou afastar o Provimento nº 345/2017, posteriormente alterado pelo Provimento nº 93/2020, da Egrégia Corregedoria do TJMG, sob o fundamento de que não é justificável que apenas as pessoas jurídicas integrantes do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) possam celebrar alienação fiduciária por instrumento particular. Vejamos a previsão do dispositivo: "Art. 954. Os atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos poderão ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que, neste último caso, seja celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, por Cooperativas de Crédito ou por Administradora de Consórcio de Imóveis." (grifo nosso) Essa discussão baseia-se na possibilidade de celebração de alienação fiduciária por instrumento particular, pelos particulares não integrantes do SFI e SFH. Por conseguinte, transcrevemos abaixo os artigos 22, § 1º, e 38 da lei 9.514/97 para melhor intelecção: "Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007) "Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.(Redação dada pela lei 11.076, de 2004)". Em virtude da alteração legislativa da lei 11.076/2004, nota-se que o dispositivo não tratou a respeito exclusivamente de um instrumento particular qualquer, mas de "instrumento particular com efeitos de escritura pública", na medida em que exige do hermeneuta a capacidade de interagir com a legislação geral e especial. Essa alteração legislativa buscou uniformizar e afastar a incorreta interpretação de alguns Estados que autorizam a instrumentalização particular em qual hipótese. Ora, se não fosse esse o objetivo, por que essa alteração em 2004? A referida alteração perscrutou atingir a consonância com a lei 4.380/64, na qual estipulou em seu § 5º, do artigo 60: "Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei".  Percebe-se que em nenhum momento foi revogado ou alterado o artigo 134, II, do CC de 1916 - atual artigo 108 do CC de 2002. Ao contrário, o dispositivo excepciona a regra no típico caso de financiamento habitacional com vulnerabilidade econômica, e apenas nesses casos, não se afastando da necessária segurança jurídica das escrituras públicas. A propósito, o artigo 1º, da lei 4380/64 estabeleceu que Governo Federal, por meio do Ministro de Planejamento, formularia a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda. Esse foi o fundamento para parcial mitigação da indispensabilidade da escritura pública. Nesse sentido, antes da mudança de entendimento que prevalece no cenário nacional, a 1º Vara de Registros Públicos3 da Capital de São Paulo já havia decidido contra a formalização particular deliberada, inclusive citando o renomado autor do projeto de Lei que transformou-se na lei 9.514/97: "Os atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública". De fato, Melhim Namem Chalhub4, ao examinar a formalização desses contratos, afirma que a compra e venda, desde que com financiamento nas condições do sistema de financiamento imobiliário, poderá resultar na aplicação da lei 9.514/97 e, consequentemente, poderá ser formalizada por instrumento particular. Na decisão em destaque, o relator ressalta que o autor, com acerto, condiciona o uso do instrumento particular à existência de financiamento nas condições do Sistema de Financiamento Imobiliário. E o artigo 2º, da lei 9.514/97, retrata quem são as entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário. Ainda na decisão citada, aliás, o Juiz Gustavo Bretas Marzagão destaca como potencial risco de fraudes ao artigo 108 do CC, na medida em que, caso aceita a formalização particular, seria facilmente burlado o referido artigo 108 do Código Civil, resultando em maléficas consequências jurídicas para a sociedade e o mercado. Superadas estas notas introdutórias, ingressamos no âmago do artigo. Quais seriam as vantagens práticas? Algumas vantagens são extraídas do recente artigo do coautor Thomas Nosch Gonçalves com o Márcio Martins Bonilha Filho5. No entanto, independentemente de toda fundamentação jurídica a respeito da obrigatoriedade ou não da escritura pública, é necessário primeiro analisar alguns aspectos da segurança do instituto da alienação fiduciária. Hodiernamente, pairam sérios problemas no distrato contratual em casos de alienação fiduciária. O Superior Tribunal de Justiça, em 2022, em julgamento de recursos repetitivos, preferiu acórdão que trouxe um descompasso com a legislação, uma espécie de "desconsideração contratual", gerando um direito não previsto aos compradores. Basicamente, foi afastado - em alguns casos - o regime de consolidação da Lei 9.514/97, em caso de inadimplência, aplicando a Lei de Distrato do compromisso de compra e venda e a respectiva legislação consumerista. Esse acórdão, de tema nº 10956, teve a questão submetida a julgamento sobre a definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça foi: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". Posteriormente, por unanimidade, determinou-se a suspensão do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão em trâmite no território nacional, nos termos do art. 1.037, II, do CPC/2015. Esse acórdão, de maneira indireta entalhou três requisitos - instrumento devidamente registrado em cartório; inadimplemento do devedor e constituição em mora - para afastar o procedimento de consolidação da lei 9.514/97, obrigando a devolução dos valores pelo Código de Defesa do Consumidor ou pelo Código Civil, a depender do tipo da relação jurídica existente. Com isso, os Tribunais Estaduais começaram a afastar completamente alienação fiduciária, ocasionando insegurança jurídica, ausência de previsibilidade obrigacional e sérios prejuízos aos empresários. Nesse esteio, colacionamos alguns julgados do Tribunal Justiça Bandeirante que tiveram afastado o regime da alienação fiduciária para aplicação do arcabouço consumerista: TJ/SP - APELAÇÃO CÍVEL nº 1021706-79.2019.8.26.0576 APELANTE: WALBERTI FABRICIO BAPTISTA PETENELI - APELADO: SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS I EMPREENDIMENTOS LTDA. COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO VOTO Nº 33773 - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - Sentença de improcedência - APELAÇÃO DO AUTOR - Admissibilidade do pedido de reforma - Desistência do negócio pelo adquirente - Existência de alienação fiduciária - Possibilidade de aplicação do CDC - Relação de consumo - Ausência de constituição em mora do autor, requisito indispensável para a aplicação da Lei 9514/97 - Precedente - Inaplicabilidade do Tema Repetitivo nº 1095, do C. STJ - Precedentes - Reposição das partes ao status quo (Súmulas 1 e 3 desta E. Corte e Súmula 543 do C. STJ) - Determinada a devolução de 80% das parcelas pagas, com correção monetária a contar do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado - Despesas com IPTU e taxas relativas ao imóvel poderão ser cobradas, desde que devidamente comprovadas na fase executória - Sucumbência recíproca -  SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São Paulo, 25 de agosto de 2023. FÁBIO PODESTÁ Relator. "Ação de rescisão contratual cc. devolução de valores. (Compromisso) contrato de compra e venda de bem imóvel. Escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária registrada no CRI. Tutela de urgência deferida parcialmente para suspender as cobranças das prestações vincendas e para que a ré se abstenha de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito. Presença dos requisitos legais. Não aplicação do tema do recurso repetitivo representativo da controvérsia n. 1095 do E. STJ. Ausência de constituição em mora. Recurso desprovido". (TJSP; Agravo de Instrumento 2115008-25.2022.8.26.0000; Relator: Cauduro Padin; 13ª Câmara de Direito Privado; data do julgamento: 17/03/2023; data de registro: 17/03/2023, g.n.).  Apelação  Ação de Rescisão Contratual cc Reembolso de Valores  Parcial procedência  Insurgência  Devolução dos autos pela Presidência de Direito Privado para reapreciação por este Colegiado, em razão de precedente vinculante (Tema 1095 do C. STJ)  Reapreciação da questão nos termos do artigo 1.030, II do CPC  Inaplicabilidade do Tema 1095 do C. STJ  Ausência de constituição dos compradores em mora mediante notificação, nos termos do artigo 26, § 1º da Lei nº 9514/97, o que afasta o procedimento de alienação fiduciária  Precedentes deste Tribunal  Acórdão mantido" (Ap 1011152-28.2021.8.26.0152, Rel. Des. LUIZ ANTONIO COSTA, 7ª Câm. de Dir. Priv., j. 30.6.23, g.n.) APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DA AUTORA. AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA. INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DO PREPARO. INÉRCIA. DESERÇÃO CONFIGURADA. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO DA RÉ. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. CONSTITUIÇÃO. CONTRATO REGISTRADO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 23 DA LEI N. 9.514/97. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA DA COMPRADORA. POSSIBILIDADE DA EXTINÇÃO DA AVENÇA, COM RESTITUIÇÃO PARCIAL DO PREÇO PAGO. NÃO INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não se conhece do apelo da parte que, embora intimada, deixa de recolher a taxa judiciária referente ao preparo recursal. Inteligência dos artigos 99, §7º e 101, §2º, do Código de Processo Civil.  2. Se, embora a propriedade fiduciária esteja registrada no competente Registro de Imóveis, o credor não constituiu a devedora em mora, nos termos do artigo 26 da Lei n. 9.514, deixando de obedecer às formalidades previstas na legislação especifica, não há impedimento para a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, com a restituição parcial dos valores pagos. Precedentes." (Ap 1000765-71.2021.8.26.0404, Rel. Des. MARIA DO CARMO HONORIO, 6ª Câm. de Dir. Priv., j. 5.8.23, g.n.). FORO DE JABOTICABAL 3ª VARA CÍVEL - Processo Digital nº: 1000499-64.2023.8.26.0291 - Controle nº: 2023/000139 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda Requerente: Moisés Ferreira Machado Requerido: Iglesias Empreendimentos Spe Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carmen Silvia Alves. FORO DE OURINHOS 2ª VARA CÍVEL - Processo Digital nº: 1006881-81.2021.8.26.0408 Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Ana Paula de Almeida Requerido: Recanto dos Pássaros III Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro. FORO DE NOVO HORIZONTE JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL - Processo Digital nº: 1001036-36.2023.8.26.0396 Classe - Assunto: Procedimento do Juizado Especial Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Julio Cesar de Souza Junior Requerido: Setpar 160 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Assim, aproveitando a problemática instalada, como meio de solução factível, caso o ato seja realizado por escritura pública, fica protegido o consumidor pela intervenção do notário e a sua respectiva fé pública, garantindo maior segurança jurídica para o tráfego imobiliário e consequente previsibilidade obrigacional. Essa proteção consumerista com interface notarial merece a tutela do Estado, sendo indiscutível a fé pública inerente dos atos notariais, que propicia resguardo dos consumidores e dos empreendedores, afastando o risco de decisões que declaram a simulação dos contratos de alienação fiduciária e obrigam a aplicar a legislação consumerista. A intervenção do Estado por meio dos notários, seja na orientação com imparcialidade e confiança, seja como fiscal tributário do ordenamento jurídico, poderá afastar essas decisões geradoras de insegurança jurídica, perfectibilizando a alienação fiduciária sem maiores surpresas de desconsideração desta figura jurídica. Nesse esteio, a forma pública afasta completamente as simulações e eventuais fraudes, como bem alertado em citada decisão da 1º Vara de Registro Públicos da Capital. Deste modo, o afastamento dessa divergência jurisprudencial da natureza jurídica dos institutos (alienação fiduciária e compromisso de compra e venda) será natural e silogística.             Não se trata aqui de defender ou não um posicionamento institucional, mas a própria sobrevivência da alienação fiduciária com uma interdisciplinaridade consumerista, para que se tenha maior segurança jurídica para a sociedade e para o mercado imobiliário e de crédito como um todo. Aliás, serão afastadas por completo discussões judiciais sobre a validade ou não da alienação fiduciária instrumentalizada de forma pública, contribuindo inclusive para o Poder Judiciário, que hoje se vê cada vez mais assoberbado7 com tantas demandas desnecessárias ou não tipicamente jurisdicionais.   Sem embargo das características positivas da forma pública - são muitas - além da solução desse problema que afeta todos loteadores e incorporadores, qual seriam as demais as vantagens? Destacamos o fenômeno da "terceirização notarial", baseado na eficiência e confiança desse profissional público, encampado no devido processo legal extrajudicial, com forte atuação da advocacia extrajudicial, resultando em redução dos custos operacionais dos empresários, por exemplo, o passivo trabalhista e a solução da insegurança das alienações fiduciárias particulares. Na verdade, esses processos geram custos operacionais que dificultam e atrapalham os empresários na dedicação do seu core bussiness. Neste ponto, os notários atuarão como eficientes facilitadores, impactando em economia ao empresariado, atuando como solução, com custos módicos, haja vista a diminuição de custos operacionais e riscos de responsabilidade pela ausência de cumprimento de uma série de obrigações normativas imputadas ao empresário pelo Estado. Por fim, independente da correta hermenêutica, dos fundamentos legislativos ou doutrinários, o que buscamos por meio desse breve artigo é demonstrar e conscientizar o benefício do instrumento público em face do particular. Em outros termos, será possível após longo e cansativo debate ideológico, institucional e legal, toda a comunidade jurídica concluir que o instrumento público entregará mais segurança para os consumidores, o mercado, para o Judiciário e finalmente o Estado Brasileiro, que clama por uma justiça mais célere. __________ 1 KASSAMA, Alexandre Gonçalves. Alienação fiduciária e forma pública: densidade dogmática e adequação funcional. 30.08.2023. Disponível aqui.  2 V. DURAZZO, Kelly; CASTRO NEVES, Renata Mathias de. CNJ ratifica provimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que limita uso de instrumento particular para alienação fiduciária somente para entidades que operam no SFI. 10.08.2023. Disponível aqui. 3 1VRPSP - Processo: 0006136-24.2011.8.26.0100 Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 11/05/2011 Data DJ: 30/05/2011 - Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzagão - Ementa: Alienação fiduciária - instrumento particular - SFI - Escritura pública - formadat esse rei. Simulação.  4 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário, 4º ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. 5 NOSCH, Thomas Gonçalves; BONILHA FILHO, Márcio Martins. Avanço ou retrocesso, na interpretação do CNJ sobre a obrigatoriedade da escritura pública, nas formalizações de alienação fiduciária? 23.08.2023. Disponível aqui.    Acesso em 02/09/2023.  6 STJ. Superior Tribunal de Justiça. RECURSO ESPECIAL Nº 1891498/SP (2021/0237299-3),. Relator Ministro MARCO BUZZI. Julgado em 19/12/2022. Tema Repetitivo 1095.  Disponível aqui. Acesso em 02/09/2023. 7 Exemplificando, citamos o recente julgado de 1º grau do Foro de Pirassununga, julgado em 31/08/2023 que enfrentou esta temática do presente artigo. Processo Digital nº: 1004711-52.2022.8.26.0457 - Classe - Assunto: Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro) O requerente postula em sua exordial que estabeleceu um "instrumento particular de compra e venda de bem imóvel, com parcelamento, pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e simultânea anuência para promessa de cessão de créditos", para adquirir um terreno no loteamento "TERRAZUL BA" localizado no município de Pirassununga/SP. Afirma que efetuou o pagamento de uma entrada, além de outras parcelas. Aduz que as parcelas cresceram acima do esperado e que deixou de ter capacidade econômica para pagá-las, de modo que não tem mais interesse em continuar o contrato. Requer a rescisão do contrato, com declaração de inexigibilidade das parcelas em aberto e condenação da Ré a restituir o equivalente a 90% dos valores pagos. Foi deferida justiça gratuita e julgado improcedente. O Juiz, Dr. Otacilio José Barreiros Junior julgou antecipadamente o mérito, colacionando o desenvolvimento e complexidade atual do tema.

No dia 8 de agosto último, o e. Conselho Nacional de Justiça julgou improcedente, por unanimidade de votos, o Procedimento nº. 0000145-56.2018.2.00.0000, o qual visava declarar ilegal o art. 954 do Provimento Conjunto nº. 93/2020 do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais que autoriza o uso de instrumento particular em atos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis apenas quando celebrados por integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis. Conforme o voto do Relator, Exmo. Conselheiro Mário Goulart Maia, o entendimento do Tribunal Mineiro se faz "razoável", guardando, ainda, "sintonia com os entendimentos de outros tribunais, a exemplo do TJPA, TJMA, TJPB e TJBA, que também inadmitem o uso de instrumento particular para entidades não integrantes do SFI". A despeito de ter sido formado pela unanimidade dos Conselheiros, inclusive pelo Corregedor Nacional de Justiça, Min. Luis Felipe Salomão, que, ao declarar seu voto convergente, informou que a e. Corregedoria aguardava o deslinde do caso para propor a normatização do tema em âmbito nacional, o entendimento do colegiado foi chamado de "ilegal", com consequências "graves" e "nefastas" pela advogada da parte interessada em coluna neste mesmo portal1. O presente texto visa apresentar uma visão diversa, sendo que, aos olhos do presente autor - um tabelião de notas, é bom que se diga expressamente para não deixar oculto o possível conflito -, a decisão do e. CNJ fez jus à melhor dogmática, indo além dos interesses econômicos sempre presentes na discussão, os quais propendiam a uma dogmática de menor complexidade. Analisando o texto crítico já mencionado2, fica claro que o cerne da questão gira em torno da interpretação dos artigos 22, §1º, e 38 da lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, a Lei que instituiu o "Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de bem imóvel", como consta de sua ementa. Deixa-se de lado, desde logo, a argumentação empreendida em torno do art. 5º, §2º, da mesma lei, por se entender que o parágrafo não pode ser ampliativo em relação ao caput, não sendo da técnica legislativa que um parágrafo de um artigo específico seja interpretado com referência a outro artigo, ainda que da mesma lei, como quiseram as autoras do texto referido, de modo que fica claro que o que quis dizer o §2º do artigo 5º é justamente que as condições obrigatórias do financiamento imobiliário previstas no mesmo artigo 5º3 - e não, por óbvio, no art. 38 -, devem ser aplicadas tanto a integrantes do SFI, quanto a entidades que eventualmente realizem a venda de imóveis a prazo fora do referido sistema. Ora, quanto ao art. 22, §1º, não há qualquer dúvida: a contratação da garantia da alienação fiduciária de bem imóvel, inclusive com sua recuperação em procedimento específico, diferentemente daquela prevista para bens móveis no decreto-lei 911, de 1º de outubro de 1969, pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, integrante ou não do SFI. A situação, contudo, é muito diversa em relação à interpretação do art. 38, o qual tem a seguinte redação literal: "Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública." Uma leitura mais imediata e simplista poderia sugerir, como queria a parte autora no procedimento julgado, que "os contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação" fossem aqueles que previssem a garantia da alienação fiduciária de bem imóvel, já que o mesmo ato normativo que criou o SFI criou a referida garantia em nosso ordenamento. Todavia, essa leitura levaria a resultados dogmáticos de baixa complexidade. Vejamos. Mesmo em um expediente interpretativo mais raso, já se poderia apontar que o art. 38 se encontra no Capítulo III, das "Disposições Gerais e Finais" da Lei, o qual traz normas, entre outras, que se referem claramente ao SFI, e não à alienação fiduciária, como o art. 41 que cria a competência do Conselho Monetário Nacional para regulamentar a própria Lei. Ora, quisesse o legislador se referir à alienação fiduciária, por que não inserira o art. 38 dentro do Capítulo II, o qual trata especificamente da "Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel"? Mais do que isso, o Legislador não poderia mesmo aplicar o art. 38 à alienação fiduciária em garantia sem subverter alguns dogmas de nossa teoria geral do direito. Para além da questão (des)funcional, a ser tratada mais adiante, foca-se na natureza do contrato: uma garantia. Ora, como bem se sabe e até onde se sabe, a garantia é contrato acessório, e segue um principal, jamais o contrário. Ainda que se entendesse que a alienação fiduciária poderia ser contratada sempre por instrumento particular - e também o mútuo, para o qual não há forma prescrita em nossa legislação4 -, ainda restaria a questão: e a compra e venda? Sem dúvida, ninguém compra imóvel por garantia, nem por mútuo, e, ao que parece, a Lei 9514/97 não instituiu, nem regulou a compra e venda, a qual continua regrada pelo Código Civil. Nesse sentido, entender que a forma da garantia atrairia a do contrato conexo - e, a rigor, principal no tocante à operação econômica, já que o mútuo e a garantia só existem para que se possa concretizar a compra e venda - seria subverter princípios basilares da dogmática. Não é a compra e venda que resulta da aplicação da alienação fiduciária, mas, rigorosamente, o contrário, não sendo de se esperar que a forma desta se espraie para aquela, mas o inverso. Também uma solução mais simplória, em que apenas a garantia fosse formalizada por instrumento particular, mantendo-se a escritura pública para a compra e venda, nos traria uma situação deveras inusitada, em que a parte teria de concertar a compra e venda por escritura pública com a garantia da alienação fiduciária por instrumento particular, o que demonstra o equívoco de tal entendimento. Ainda mais, essa interpretação, ao entender que o art. 38 está vinculado à alienação fiduciária, e não ao SFI, traria como consequência a obrigatoriedade de as próprias instituições financeiras terem de se utilizar das escrituras públicas quando instrumentalizassem também a compra e venda, ficando restrito o instrumento particular à garantia, o que nunca foi sequer imaginado em nenhum momento da interpretação do conceito jurídico específico denominado "instrumento particular com força de escritura pública" - e não meramente "instrumento particular" -  cujas raízes remontam ao ano de 1964 e à criação do "irmão mais velho" do SFI, o Sistema Financeiro da Habitação, pela Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964. De fato, a interpretação histórica e teleológica da Lei já permitiria apontar que "os contratos referidos nesta Lei", conforme o texto do art. 38, são aqueles operacionalizados dentro do SFI, em paralelo, assim, com o já em voga, desde 64, para o Sistema Financeiro da Habitação (art. 61, §5º, da Lei 4.380, de 21 de agosto de 19645), no qual sempre se pôde realizar operações por instrumento particular "com força de escritura pública", independentemente do tipo de garantia a ser utilizada. Cabe recordar que a garantia própria criada para o Sistema Financeiro da Habitação - a hipoteca especial com execução extrajudicial - somente surgiu dois anos depois do próprio SFH6, nunca tendo havido qualquer discussão quanto à possibilidade de uso do instrumento particular com força de escritura pública por entidades do SFH, com ou sem o uso da garantia. A contrario sensu, o uso de alguma garantia tradicionalmente utilizada por entidades do SFH nunca trouxe, nem poderia trazer, a possibilidade de parte não integrante do mesmo sistema se utilizar do "instrumento particular com força de escritura pública". Ubi eadem ratio, ibi idem jus. Dessa forma, para não incidir na hipótese de interpretação que levaria à conclusão de que uma garantia poderia subverter requisito de forma (de ordem pública, portanto) do contrato principal, tão pouco na hipótese em que a contratação da compra e venda continuaria a ser celebrada por escritura pública, mesmo quando realizada por entidades integrantes do SFI, sendo apenas a garantia formalizada por instrumento particular, o único raciocínio coerente com a boa dogmática7 foi pontualmente aquele defendido na decisão do e. CNJ. Não bastasse, se coloca também uma questão funcional clara: enquanto uma loteadora ou incorporadora é parte principal e interessada na própria compra e venda, a qual tem, via de regra, um consumidor na outra ponta, para as instituições financeiras, a compra e venda é auxiliar, sendo sua verdadeira operação a concessão de crédito com colateral. Embora pareça banal, essa distinção traz novamente uma consequência importantíssima em defesa da decisão. É que haveria um grande risco ao consumidor hipossuficiente se a parte interessada pudesse redigir unilateralmente o contrato sem qualquer fiscalização8. Enquanto o imóvel é para a instituição financeira um colateral de seu crédito, sendo fiscalizado, ainda que atuarialmente, por meio da análise das carteiras de crédito e critérios de inadimplência no tempo e solvência periodicamente verificados pelo Banco Central, para as próprias empresas imobiliárias o imóvel é "estoque" que deve ser vendido o mais rapidamente e nas melhores condições de preço possível, não sendo trivial que alguns dos principais índices de análise das empresas do setor sejam a "Venda Sobre Oferta - VSO" e o "Índice de Velocidade de Vendas - IVV", ambos privilegiando a rapidez das vendas, sem que haja qualquer entidade central fiscalizadora de tais contratações que, não por outra razão, resultam, em alguns períodos, em um grande número de "distratos" - os quais acabaram por exigir, até mesmo, lei própria para regular a situação (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a "Lei dos Distratos"). É precisamente essa a função da escritura pública em relação a tais negócios: fazer as vezes do terceiro imparcial na redação contratual e na manifestação informada e ponderada de vontade das partes. Conforme ensina Antonio Rodríguez Adrados,  El ámbito típico de la imparcialidad del notario está centrado, en efecto, en la labor profesional que el notario debe desarrollar respecto al negocio documentado, en el asesoramiento y el consejo que debe prestar en los documentos negociales con pluralidad de partes, a fin de ayudarlas a superar la contraposición de sus intereses.9 Neste mesmo móbil, a imparcialidade tem sido estudada como princípio central do notariado do tipo latino, sendo tema de congressos internacionais da União Internacional do Notariado Latino desde, pelo menos, a década de 8010.      É também por isso que Celso Fernandes Campilongo vê a atuação notarial como verdadeiro "bem público", aportando "eficácia probatória, redução de litigiosidade, interação com outros ramos da administração pública, benefícios para futuros negócios com o mesmo bem, recolhimento de tributos, certeza jurídica, redução de custos de transação, proteção do consumidor", sendo "altamente improvável que o interesse privado presente os negócios e contratos imobiliários, por si só, gere um grau ótimo de satisfação dessa ampla gama de efeitos externos positivos e de grande valor público"11-12. Ademais, justamente a alienação fiduciária em garantia possui uma qualidade específica que recomenda, ainda mais do que em outros atos dispositivos reais imobiliários, a presença da escritura pública: trata-se de um dos poucos mecanismos presentes em nosso ordenamento que podem acarretar a perda da propriedade sem manifestação de vontade da parte executada, e sem qualquer intervenção jurisdicional. Não por outra razão, o tema enfrentou e enfrenta questionamentos sobre a sua constitucionalidade. Em solo europeu, o Tribunal de Justiça da União Europeia declarou ilegal frente à diretiva europeia de proteção ao consumidor a lei espanhola de execução hipotecária que justamente impedia a defesa, inclusive jurisdicional, senão através de reparação de danos a posteriori, por parte do mutuário inadimplente13. É para se impedir e atenuar esse tipo de questionamento que a figura do notário se presta.  Ao fim, mesmo o argumento econômico dos críticos da decisão parece desfocado, alarmista e sem comprovação empírica. Se, de fato, as escrituras implicam custos com emolumentos que poderão eventualmente ser repassados aos consumidores14, não é de se imaginar que os custos para a elaboração e gestão dos contratos privados tenham sido totalmente absorvidos pelos empreendedores. Ao contrário, casos como a da famosa taxa "Sati"- "Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária" -, hoje proibida pelo Superior Tribunal de Justiça, demonstram precisamente o inverso. A propósito, a cobrança da referida taxa "Sati" então em voga no mercado, no valor de 0,88% do valor do imóvel, seria superior, em valores atuais, ao valor efetivamente recebido por um notário paulista15 na realização de escrituras de imóveis com valores superiores a cerca de R$360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), o que englobaria, inclusive, o tíquete médio de um apartamento padrão em São Paulo16,  com a diferença de que as partes estariam ambas assessoradas por um profissional imparcial, no caso da escritura, e não apenas contratado e remunerado por uma única delas, como no caso do instrumento particular17. Em síntese, ao privilegiar a forma pública, se fortaleceria o papel da advocacia extrajudicial, com o advogado mais uma vez assumindo o papel de interlocutor privilegiado entre os grandes players do mercado e atores institucionais imparciais com finalidades públicas e de proteção à parte hipossuficiente, com ganhos a todo o mercado18. É nesse influxo que, mesmo em uma análise macro, estudos mais recentes do mercado imobiliário global apontam uma consistente melhora em todos os indicadores - velocidade, qualidade e preço - nos países que adotam o sistema do notariado latino na transação imobiliária. Assim, ao verificar os dados colhidos no próprio relatório do Banco Mundial, "Doing Business" - e a despeito de seu malsinado final -, é possível concluir que "the quality of the transfer is much higher and less expensive if on civil law notary control" e, "Moreover, considering the possible distortion coming for the implication of the methodology on the calculation of time and procedures (see Cappiello 2014), a more faithful representation of the reality by these indicators would probably enhance further the important legal control made by highly qualified legal experts (notaries) completing many checks (procedures) faster than systems which do not adopt civil law notaries", pelo que "The aggregate analysis on the 190 economies examined with the Registering property indicator and sub-indicators, shows that countries using notaries in real estate transactions are the most efficient (synthetic RP indicators as well as all sub-indicators)"19. Analisando os dados específicos do "Doing Business" para o mercado brasileiro, também se encontra um prazo de documentação notarial médio de 3 dias, o que não parece excessivo quando se tem em conta que a garantia da alienação fiduciária operará, na vasta maior parte dos casos, o maior passivo da família brasileira,  e considerando que países como o Japão e a Alemanha impõem, por lei20, em tais casos, prazos mínimos obrigatórios de um mês ou pelo menos duas semanas. Em síntese, muito longe de ser ilegal, a decisão do e. CNJ elabora uma dogmática de maior densidade a qual acarreta consequências funcionais de longo alcance que, afinal, só tendem a beneficiar o mercado como um todo, ainda que contrariando interesses pontuais.       __________ 1 V. DURAZZO, Kelly; CASTRO NEVES, Renata Mathias de. CNJ ratifica provimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que limita uso de instrumento particular para alienação fiduciária somente para entidades que operam no SFI. 10.08.2023. Disponível aqui. Acesso em 21.08.2023. 2 Idem, Ibidem. 3 Assim os incisos do referido art. 5º, os quais, basicamente, estabelecem a livre negociação de juros a taxas de mercado, a possibilidade de capitalização de juros e reajustes do principal e a contratação obrigatória de seguros. São exatamente estas condições, previstas no art 5º, e não no art. 38, às que presumidamente se refere o §2º, não sendo de se esperar que anomalamente o legislador incluísse um parágrafo em um artigo específico para se referir aos termos previstos em artigo diverso. 4 Diferente, por exemplo, do ordenamento português que previu a obrigatoriedade de escritura pública para o mútuo acima de algumas dezenas de milhares de euros (art. 1143 do Código Civil Português), exatamente em decorrência da gravidade do endividamento. Sobre o tema, em atualização à obra de Pontes, Cláudia Lima Marques já apontava que: "Observa-se nas relações de consumo, mas também nas relações interempresariais, uma volta ao formalismo como meio de comunicação e proteção das partes quanto ao cumprimento de seus deveres de boa-fé, a chamada 'formalidade informativa'." PONTES DE MIRANDA, F. C. Tratado de Direito Privado. Parte Especial. Tomo XXXIX. Direito das Obrigações. Compra e venda. Atualizado por Claudia Lima Marques. São Paulo: RT, 2012. p. 145. Nota da atualizadora. 5 "(...) as operações efetuadas por determinação da presente Lei poderão ser celebradas por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública para todos os fins de direito (...)" 6 Decreto-lei 70, de 21 de novembro de 1966. 7 Que conta com o apoio, por exemplo, de Gustavo Tepedino. V. TEPEDINO, G. O papel do tabelião no ordenamento jurídico brasileiro e a interpretação do art. 38 da Lei 9.514/97. (parecer). Civilistica.com. Rio de Janeiro, a. 1, n. 2, jul-dez/2012, para quem "pelo documento público assegura-se que, em cada setor alcançado pelo mercado imobiliário, os objetivos do legislador sejam respeitados, atuando o notário como síndico da compatibilidade do ato em face dos valores perseguidos pelo sistema, a partir da simetria de informações. Tal garantia, por meio do instrumento público, apenas poderá ser atenuada, mediante previsão legal, para a consagração de outros interesses em jogo, como se verifica no art. 38, Lei 9.514/97, a qual, sob a justificativa de impulsionar os negócios imobiliários, e certamente tendo em conta os custos inerentes à própria atuação da entidade do sistema financeiro, autorizou a celebração de atos e contratos referidos na lei e dela decorrentes por instrumento particular, desde que haja a participação de entidade do Sistema Financeiro Imobiliário." 8 Em preocupação ecoada, em outro contexto, por Cláudia Lima Marques e Bruno Miragem: "Como na fábula, será correto o maior interessado - "a raposa" - guardar o conteúdo, a integridade e legalidade do contrato? Não equivale dar a ela a chave do galinheiro?" V. A raposa e o galinheiro: a MP 1.085/2021 e os riscos ao consumidor. 02.05.2022. Disponível aqui. Acesso em 22.08.2023.  9 ADRADOS, A. R. Principios notariales. Lima: Gaceta notarial, 2021. p.124-126. Ainda, a imparcialidade do notário seria "cautelar o preventiva, anterior a la prestación de los consentimientos. (.) Es una imparcialidad equilibradora y compensadora de la desigualdad de los otorgantes, que no se limita a proporcionar mayores informaciones legales a quien tiene menos conocimientos jurídicos, sino que tiene que darle más asesoramiento y más consejo, ya que si tratara igualmente a personas que son desiguales, el notario estaría cometiendo una parcialidad en la otra dirección; no hay en ello una discriminación positiva, puesto que el notario no pretende que prevalezcan los intereses de una parte sobre los de la otra, lo que sería una nueva parcialidad, sino que se unan en un armónico equilibrio. Y es una imparcialidad conciliadora y hasta arbitral de los acuerdos, porque solo así podrá tener el alcance antilitigioso que se espera de ella. La imparcialidad del notario incluye también una labor de asistencia, a fin de procurar 'que una parte inexperta o poco hábil no quede perjudicada' (Ley alemana de Documentación, art. 17), lo que según la jurisprudencia francesa supone una agravación del deber de consejo." 10 Ver, por exemplo, o texto do professor da Universidade Nacional Autônoma do México, Bernardo Pérez Fernández del Castillo, Necesidad social de la imparcialidade del notario. In: Revista de Derecho Notarial Mexicano. N. 81. Cidade do México: Asociación Nacional del Notariado Mexicano, 1981. p. 66-91. Igualmente o XVI Congresso Internacional do Notariado Latino realizado em Lima, em 1983, com o tema "A Imparcialidade do redator do documento", em que se concluiu que "La participación del notario en el negocio jurídico, imparcial, comprometida con la justicia y la equidade, se basa en la necesidad de garantizar la estabilidad y el equilibrio en las contrataciones, en las cuales la voluntad autónoma, traducida en precepto adquiere un poder reconocido por las leyes". Relatando a ação notarial na contratação imobiliária em Buenos Aires, já no XXVII Congresso Internacional do Notariado, a representante argentina apontou que apenas 0,044% das demandas judiciais com cunho patrimonial daquele país se referem a lides imobiliárias pertinentes à transmissão autorizada notarialmente, pelo que "La muy baja tasa de siniestros transforma a la seguridad jurídica inmobiliaria intervenida notarialmente en un elemento vital, que repercute en bajos costos, y alta certidumbre dentro del mercado inmobiliario".      11 CAMPILONGO, C. F. Função social do notariado: eficiência, confiança e imparcialidade. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 75 12 No mesmo sentido a doutrina italiana que vê a função notarial na "adequação da vontade ao ordenamento", inclusive como co-construção da vontade da parte, sendo esta a grande diferença entre a escritura pública e atos privados meramente autenticados. V. PETRELLI, G. Atto pubblico e scrittura privata autenticata: funzione notarile e responsabilità. In: Revista del Notariato, XLVIII, p. 1422-1436, apontando, por tal função, "il dovere di 'imparzialità sostanziale', con la connessa tutela del contraente debole". Assim também, SATTA, S. Poesia e veritá nella vita del notaio. p. 548.In: Vita Notarile: Studi problemi e lettere del notariato. Rivista di Diritto e pratica contrattuale e tributaria. Indice Generale. 1955. Palermo: Edizioni Fiuridiche Italiane. p. 543-550, classificando a atuação notarial como um "giudizio" diferenciado dos demais por se exercer sobre as vontades das partes. E mesmo a clássica lição de Carnelutti, aproximando a figura do notário à do defensor, e assim como não há devido processo sem defesa, não haveria manifestação ponderada de vontade sem notário, donde "quanto mais notário, tanto menos juiz". CARNELUTTI, F. La figura juridica del notario. Conferência na Academia Madrilenha do Notariado. Maio de 1950. In: Teoría del Derecho Notarial. Lima: Gaveta Notarial, 2021. p. 123-149.  13 Processo C-415/11, julgado pela Primeira Seção do Tribunal de Justiça da União Europeia, em 14.03.2013, analisando a legislação espanhola em relação à Diretiva 93/13/CEE, que trata justamente de cláusulas abusivas em relação ao direito do consumidor. 14 De se notar aqui que, especialmente nos casos de imóveis com fins sociais, há uma substancial redução dos emolumentos na confecção das escrituras, chegando a R$231,97 na tabela paulista, independente do valor do imóvel. 15 Desconsiderados os "repasses" às diversas entidades que fazem às vezes de verdadeiro financiamento público extraorçamentário e que, não existissem, seriam inevitavelmente cobrados de todos os cidadãos na forma direta de impostos. A título meramente exemplificativo, já que o tema demandaria maior espaço, 79,70% do orçamento da Defensoria Pública do Estado de São Paulo no ano de 2022 derivou de repasses ao Fundo de Assistência Judiciária, mantido por tais valores, enquanto os recursos oriundos do Tesouro do Estado não chegaram a 15% do recebido pela Entidade. V. disponível aqui.  16 Em torno de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais). V. Disponível aqui. Acesso em 24.08.2023. 17 A propósito, um dos fundamentos apresentados pelo saudoso Ministro Sanseverino à vedação à taxa Sati pelo STJ foi justamente o fato de que o serviço seria de confiança, devendo ser dado ao consumidor escolher o profissional que mais lhe desse segurança. STJ. 2. Seção. Resp 1.599.511-SP. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. J. 24.08.2016 18 Ver, entre outros, GARRIDO CHAMORRO, P. La función notarial, sus costes y sus beneficios. Consejo General del Notariado, Madri, 2000. p. 183-184. E, em especial, ARRUÑADA, B. The economics of notaries. In: European Journal of Law and Economics. 3. 1996. p. 5-37. 19 V. CAPIELLO, A. Doing Business Report and Real Estate Transfers: Far better with legal controls and notarial guarantee. 2020. Aparentemente, o reflexo positivo da atuação notarial somente não ocorreria em países com renda per capta acima de U$45.000,00 (quarenta e cinco mil dólares), o que, por óbvio, está muito longe do caso brasileiro. 20 Art. 355, 2, do Código Civil Alemão e art. 465-6, 1, do Código Civil Japonês.

Ementa Texto sobre o cabimento de execução judicial de crédito garantido por alienação fiduciária em garantia de imóveis e sobre os limites a serem observados pelo exequente quanto aos bens penhoráveis e ao valor máximo da dívida exequenda. Definição e legislação  (capítulo 2). A alienação fiduciária em garantia é um negócio fiduciário e consiste na alienação de uma coisa sob condição resolutiva consistente no adimplemento da dívida. Quando recai sobre imóveis, a disciplina legal é dada pela Lei nº 9.514/97, que, por ser lei específica, prevalece sobre as normas gerais previstas nos arts. 1.361 ao 1.368-B do CC. Há ainda o art. 9º da Lei nº 13.476/2017, que vigora apenas para instituições financeiras e que se limita a afastar a regra da extinção da dívida prevista no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Natureza jurídica da alienação fiduciária em garantia (capítulo 3). A alienação fiduciária em garantia é uma garantia real, na modalidade de direito real "em" garantia, e não de direito real "de" garantia nem de direitos obrigacionais em garantia real. Envolve, portanto, uma "coisa dada em garantia". Facultatividade da via judicial  (capítulo 4.3). O procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária em garantia prevista na Lei nº 9.514/97 é facultativa. O credor pode escolher a via judicial, mas há necessidade de observar as particularidades abaixo. O inciso III do art. 19 da Lei nº 9.514/97 e a ausência de proibição legal respaldam esse entendimento. Objeto da penhora (capítulo 4.4). Ao executar judicialmente a garantia fiduciária, o credor fiduciário tem duas opções, com iguais resultados práticos: (a) a consolidação da propriedade ou (b) a penhora e a adjudicação do direito de aquisição. Em ambos os casos, devem se aplicar as regras de penhora e adjudicação previstos no CPC. Limites aos bens penhoráveis (capítulo 4.5). Em regra, na via judicial, o credor fiduciário tem de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente (art. 835, § 3º, CPC). É admissível, porém, que o credor fiduciário deixe o imóvel onerado em estado de espera e promova penhora de bens em posição superior ao imóvel na lista preferencial de bens penhoráveis do art. 835 do CPC. Não é viável, porém, essa preterição da penhora do imóvel onerado se o credor fiduciário for promover a penhora de bens em posição subalterna à lista preferencial do art. 835 do CPC. - Entendimento diverso permitiria o credor fiduciário manipular o Judiciário para transformá-lo em uma "aplicação financeira" e em um instrumento de extorsão contra o devedor, o que violaria o princípio da menor onerosidade da execução para o devedor (art. 805, CPC), da dignidade da pessoa humana (art. 8º, CPC), da conservação da empresa (incidência analógica do art. 47 da Lei nº 11.101/2005), da duração razoável do processo (art. 139, II, CPC), do duty to mitigate the loss (art. 5 do CPC e art. 187 do CC). Em situação excepcional, além da responsabilidade civil (art. 186 e 927 do CC), o credor fiduciário pode perder o direito aos juros moratórios durante esse período de postergação em razão da Regra da Irreparabilidade do Dano Evitável - RIDE (art. 5º do CPC e art. 187 do CC). - No ambiente do Estado de Direito, a execução judicial há de ser justa, mas sem justiçamento. Há de ser efetiva, mas sem arruinamento. Há de ser um palco sem espaço para asfixias, extorsões ou degolas. Limite ao valor da dívida cobrada: extinção do saldo devedor remanescente    (capítulo 4.6). A regra da extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 é regra de direito material, e não de direito processual, e consiste em uma condição resolutiva que se impregna ao crédito garantido pela alienação fiduciária em garantia de imóvel. Logo, ela deve ser observada ainda que o credor fiduciário opte pela execução judicial do crédito, de maneira que os atos de expropriação não podem ultrapassar o valor do imóvel onerado. - Se se tratasse de crédito de instituição financeira nascido após a Lei nº 13.476/2017, não se aplicaria a extinção do saldo devedor remanescente em razão de o seu art. 9º afastar a regra do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Clique aqui e confira a coluna na íntegra.

Imagine a seguinte situação: Rodolfo e Alberto são velhos amigos. Na verdade, mais que isto, são compadres! E Rodolfo tem um terreno que há anos Alberto quer comprar. Então, um belo dia, Rodolfo diz: "Alberto, vou te vender aquele terreno". Alberto, feliz da vida, no mesmo dia, transfere o valor do terreno, R$200.000,00, para a conta de Rodolfo e eles combinam de ir ao Cartório de Notas na semana seguinte para assinar a escritura pública de compra e venda. Todavia, inesperadamente, Rodolfo sofre um mal súbito e falece, sem assinar nada, nem escritura, nem contrato de promessa de compra e venda. E agora? Tendo um contrato apenas verbal, Alberto pode se valer da adjudicação compulsória extrajudicial? A resposta que veio imediatamente à minha mente quando este caso foi trazido a mim por um querido amigo, foi um sonoro "não". Ora, pensei eu, não havendo contrato escrito, não há como se cogitar a adjudicação compulsória, conforme dispõe o artigo 1418, do Código Civil: "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." Todavia, ao refletir melhor, comecei a vislumbrar uma possibilidade. Alberto e Rodolfo fizeram uma contratação verbal de compra e venda, a popular compra "no fio do bigode", pelo valor de R$200.000,00, que foi pago por Alberto a Rodolfo antes do falecimento do último. Além de haver o comprovante de transferência bancária com data anterior ao óbito de Rodolfo, o valor pago por Alberto reflete o valor de mercado do bem. Ou seja, não há tentativa de burla a inventário. Ademais, a viúva e os herdeiros de Rodolfo têm conhecimento e reconhecem o contrato verbal firmado com Alberto, se dispondo a assinar o que for necessário. Neste contexto, estão presentes, portanto, os elementos essenciais da adjudicação compulsória: a prova da quitação e o inadimplemento do vendedor, caracterizado pelo seu óbito, que gera a impossibilidade da outorga da escritura definitiva. O que falta então? A prova do negócio jurídico. No Judiciário, a jurisprudência não é unânime, mas há julgados que reconhecem a possibilidade de adjudicação compulsória ainda que inexistente contrato escrito, desde que comprovado o negócio jurídico entre as partes: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C.C. DECLARATÓRIA DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DE CONTESTAÇÃO. REJEIÇÃO. DOENÇA DO PATRONO DA RÉ QUE NÃO IMPEDIA O SUBSTABELECIMENTO DE PODERES PARA OUTRO PROFISSIONAL. PRECEDENTE. REVELIA. DECRETAÇÃO. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS SUSCITADOS NA EXORDIAL. NEGÓCIO JURÍDICO ENTRE AS PARTES. COMPROVAÇÃO. PROVAS CONTUNDENTES DA CELEBRAÇÃO DA AVENÇA. QUITAÇÃO DO PREÇO. DEMONSTRAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A pessoa que não reúne condições de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento faz jus ao benefício da gratuidade da justiça. 2. Se a doença que acomete o advogado não o impede de substabelecer o mandato a outro profissional, não se deve restituir prazo para a prática de determinado ato processual. 3. O suprimento judicial da vontade do alienante para outorga de escritura definitiva pode ser dado se há comprovação de quitação integral do preço do imóvel.  (TJSP;  Apelação Cível 1008488-78.2021.8.26.0037; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/02/2023; Data de Registro: 25/02/2023) (grifo nosso) APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR VERBAL. 1. O ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade. Art. 107 do CC. 2. Prova dos autos que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço, pagamento de sinal e, por fim, aprovação de crédito imobiliário que somente não foi liberado por circunstâncias atribuíveis ao vendedor, que não logrou regularizar a documentação do bem. A situação se subsume nas disposições do art. 463, caput, do CC e determina o reconhecimento da existência de compromisso de compra e venda. 3. Todavia, ainda que se reconheça a necessidade de manter as condições estabelecidas pelas partes, uma vez celebrado o compromisso de compra e venda, compete ao adquirente obter meios para o adimplemento de sua obrigação. Contexto em que não é possível admitir que permaneça indefinidamente no imóvel sem atender dever contratual básico, qual seja, o pagamento do preço. Confirmação da sentença que determinou a manutenção do autor na posse do imóvel apenas até o trânsito em julgado desta ação. 4. Litigância de má-fé afastada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ. (Apelação Cível, Nº 70075318832, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Julgado em: 17-05-2018) (grifo nosso) O acórdão do primeiro julgado, que é deste ano, deixa claro que havendo demonstração de contrato verbal e da prova da quitação do preço, a pretensão de adjudicação compulsória do imóvel transacionado entre as partes merece prosperar, conforme já havido decidido, em caso extremamente parelho, o Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento do Apelação Cível nº 0002517-34.2011.8.26.0279, em 23/08/2016. Já o segundo julgado, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, prevê que o ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade, conforme artigo 107, do Código Civil. De acordo com a referida decisão, quando há prova que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço e pagamento de sinal, há possibilidade do reconhecimento da existência do compromisso e compra e venda.1 Em ambos os precedentes, há o reconhecimento judicial do negócio jurídico entabulado entre as partes, pressuposto indispensável para a procedência da adjudicação compulsória. Diante disto, a pergunta que emerge é: é possível reconhecer o negócio jurídico entre as partes, o contrato verbal de compra e venda, na esfera extrajudicial, a fim de viabilizar a adjudicação compulsória extrajudicial? A resposta parecer ser sim. Mas como? Através do procedimento de justificação administrativa, previstos nos artigos 381 a 383, do Código de Processo Civil, que trazem a possibilidade de produção antecipada de prova: Art. 381. A produção antecipada da prova será admitida nos casos em que: I - haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação; II - a prova a ser produzida seja suscetível de viabilizar a autocomposição ou outro meio adequado de solução de conflito; III - o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o ajuizamento de ação.  (...) § 5º Aplica-se o disposto nesta Seção àquele que pretender justificar a existência de algum fato ou relação jurídica para simples documento e sem caráter contencioso, que exporá, em petição circunstanciada, a sua intenção. (grifo nosso) O artigo 381, inciso III, do CPC, traz a produção antecipada de provas como forma de provar fatos que possam justificar ou evitar o ajuizamento de ação. Ora, qual o objetivo de provar o negócio jurídico de promessa de compra e venda firmado por contrato verbal senão evitar o ajuizamento de uma ação judicial, tão cara à toda máquina judiciária e à sociedade, possibilitando a regularização do imóvel através da adjudicação compulsória extrajudicial? Com efeito, os Estados do Rio de Janeiro e do Amazonas trazem o procedimento de justificação administrativa como forma de provar fatos alegados no caso de ausência ou insuficiência de documentos: Código de Normas do Rio de Janeiro Art. 1.267. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.    § 1º. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, os fatos alegados e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do artigo 381 e ao rito previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.  Provimento nº 440/23 da CGJ/Amazonas Art. 12. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado. § 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, os fatos alegados e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC. Apesar dos Estados em comento terem trazido que o procedimento de justificação administrativa deve se realizar perante o Registrador Imobiliário, talvez o instrumento mais adequado para se fazer esta prova pré-constituída seja a ata notarial, feita perante o Tabelião de Notas. Felipe Leonardo Rodrigues afirma que o conceito talvez mais completo de ata notarial seja o formulado por José Antonio Escartin Ipiens. Para ele, segundo Felipe, a ata notarial é o instrumento público autorizado por notário competente, a requerimento de uma pessoa com interesse legítimo e que, fundamentada nos princípios da função imparcial e independente, pública e responsável, tem por objeto constatar a realidade ou verdade de um fato que o notário vê, ouve ou percebe por seus sentidos, cuja finalidade precípua é a de ser um instrumento de prova em processo judicial, mas que pode ter outros fins na esfera privada, administrativa, registral, e, inclusive, integradores de uma atuação jurídica não negocial ou de um processo negocial complexo, para sua preparação, constatação ou execução. (grifo nosso)2 Ao encontro do conceito trazido por Felipe, o Código de Processo Civil dispõe, no artigo 384, que a existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião. Assim, parece que a ata notarial é o documento adequado para comprovar a existência do negócio jurídico de compra e venda realizado de forma verbal, viabilizando a adjudicação compulsória extrajudicial. A ata notarial, que é um documento qualificado com a mesma força probante da escritura pública, terá a função do contrato preliminar escrito no procedimento de adjudicação perante o Registrador, cumprindo o disposto no inciso I, §1º, do artigo 216-B, da lei 6.015/73. Nesta linha, voltando ao caso trazido no início deste artigo, tem-se que Alberto pode provar o contrato verbal que fez com seu grande amigo Rodolfo através da lavratura de uma ata notarial, em que o tabelião irá constatar a existência do negócio através de todos os meios de prova em direito admitidas. O notário irá incluir na ata o comprovante de transferência bancária do preço da compra e venda, a anuência da viúva e dos herdeiros, eventual depoimento de testemunhas que possam atestar a realização do negócio e até mesmo mensagens trocadas entre os compadres que tragam a narrativa da contratação. Além disto, o tabelião pode incluir a declaração de imobiliárias acerca do valor de mercado do bem, comprovando que a quantia paga por Alberto reflete a realidade e não está havendo burla ao inventário. Eventualmente, é possível, também, que o notário compareça ao local do imóvel para verificar a posse do requerente, devendo neste caso ser observada a competência territorial da lei 8.935/94. Em outras situações, em que a contratação verbal se deu há mais tempo do que a trazida no exemplo de Alberto, podem ser incluídos na ata notarial, também, comprovantes de pagamento de IPTU, declaração de imposto de renda do comprador que demonstre a aquisição, enfim, todas as provas necessárias para a comprovação efetiva do negócio jurídico. O procedimento de justificação administrativa perfectibilizado através da ata notarial pode também ser utilizado na falta da cadeia completa de contratos, quando se está diante de sucessivas vendas e o requerimento está sendo feito pelo último cessionário, ou mesmo na falta de reconhecimento de firmas nos contratos, conforme trazido pelo Código de Normas do Rio de Janeiro e pelo Provimento do Amazonas. A ata notarial como forma de provar o negócio jurídico, seja em uma contratação verbal ou na ausência de todos os contratos preliminares que forma a cadeia de cessões, se traduz em uma importantíssima ferramenta extrajudicial, permitindo que a intenção de desjudicialização do legislador ao prever a adjudicação compulsória extrajudicial seja integralmente cumprida. Alguns podem pensar que a possibilidade defendida neste artigo é muito precipitada diante da juventude do instituto da adjudicação compulsória extrajudicial. Contudo, o fato é que, no Brasil, a maioria dos contratos de compra e venda de imóveis é feita sem qualquer assessoria jurídica habilitada, sendo mais comum do que se imagina a contratação de forma meramente verbal. Assim, trazer mecanismos que viabilizem a regularização imobiliária sem a necessidade de pronunciamento judicial, além de desafogar o Judiciário, possibilitando o acesso mais célere à justiça, promove a circulação de riquezas no país, contribuindo com o aumento da nota do Brasil no Doing Business. __________ 1 É oportuno salientar que não se desconhece julgados em sentido contrário que, consideram nulo contrato preliminar, mesmo escrito, no qual o imóvel ultrapasse o valor de 30 salários-mínimos, por ferir o artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para transmissão de imóveis neste valor. Com todo respeito a este entendimento, consideramos que ele se afasta do melhor direito, já que o contrato preliminar para compra de imóveis não opera a transferência definitiva do bem e é autorizado pelos artigos 463 e 1418, do Código Civil. Além disto, a realidade social brasileira mostra que maioria esmagadora dos contratos preliminares são feitas sem assistência jurídica, de forma que é imperioso considerar o que prevê o artigo 112, do Código Civil, que estabelece que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. Nesta linha de entendimento, é o Código de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro: Art. 1.108. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC). Parágrafo único. A regra estabelecida no caput se aplica, entre outras hipóteses, à promessa ou cessão de direitos que atender a todos os requisitos da compra e venda, inclusive a forma pública, que poderá ser assim recepcionada, a requerimento, desde que pagos os impostos de transmissão e o laudêmio.     2 RODRIGUES, Felipe Leonardo. ATA NOTARIAL e a sua eficácia na produção de provas com fé pública do tabelião no ambiente físico e eletrônico. Disponível aqui.

A ata notarial de conversas no whatsapp e em aplicativos similares tem uma grande importância probatória. Este é um assunto em voga, com algumas nuances técnicas. Aplicando as regras apresentadas a seguir, a atuação notarial protegerá os direitos fundamentais. Ainda que alguns defendam a necessidade de uma regulamentação específica, entendemos que as atuais normas já permitem a ação notarial para a captação de conversas do whatsApp. Atualmente, existem serviços na internet, uma espécie de autosserviço, nos quais o usuário contrata a plataforma, indica o que deseja capturar e a plataforma realiza o serviço (sem qualquer análise ou possíveis reflexos deletérios do conteúdo). Ao final, o aplicativo gera um hash (uma espécie de assinatura única de uma informação eletrônica) somado a outros atributos. Mas quando se trata de assuntos de interesse legítimo, a transcrição exata das conversas, a proteção de terceiros e o respeito às formalidades legais, nada como a expertise de um tabelião de notas, porque são profissionais que se dedicam a esse trabalho. Portanto, devem sempre agir conforme a própria lex artis. O casuísmo excessivo deve ser evitado nesse tipo de ata e há uma série de regras gerais que permitem respostas positivas ou negativas, com ações e regras próprias na maioria dos casos. Essas regras são descritas a seguir. Neste modesto artigo, estamos falando de uma prova pré-constituída com fé pública (art. 405, CPC) sobre a existência de conversas ou conteúdos de uma conversa do WhatsApp ou outro sistema de mensagens instantâneas como Telegram ou Signal. Claro que esta é uma questão delicada, pois pode afetar direitos fundamentais como o direito ao sigilo das comunicações e o direito à privacidade, ambos consagrados na Constituição Federal (art. 5º). O sigilo das comunicações, trata-se de um direito fundamental, expressamente previsto no art. 5º, inciso XII: "É inviolável o sigilo da correspondência e das comunicações telegráficas, de dados e das comunicações telefônicas, salvo, no último caso, por ordem judicial, nas hipóteses e na forma que a lei estabelecer para fins de investigação criminal ou instrução processual penal". A proteção oferecida por este direito afeta e obriga aquelas pessoas que são estranhas à comunicação em questão, nunca os próprios participantes. Não há segredo de comunicação para aquele a quem a comunicação é dirigida. O STF já decidiu que é lícita a gravação de uma comunicação por uma das partes, mesmo que a outra não tenha conhecimento (HC 85206). Igualmente, a conversa gravada por terceiros, a pedido de um dos interlocutores, nada tem de ilícita, segundo decidiu o STJ (HC 74678 / SP). Do ponto de vista do tabelião, é essencial que não haja segredo para o remetente ou destinatário de uma comunicação no que diz respeito à própria comunicação em que estão envolvidos. Portanto, não seria possível admitir a solicitação desse tipo de ata por uma pessoa que não participa da conversa, pois violaria direitos de terceiros, devendo tal solicitação ser negada. Mas do ponto de vista do sigilo, não há nada de errado em aceitar pedidos de quem está na comunicação. Não basta que a pessoa seja a dona do telefone ou da linha em questão, mas deve fazer parte da própria conversa. Esta é uma diferença importante a ser observada, e a justificativa de que a pessoa é a dona da linha telefônica não é suficiente. Outro direito fundamental é o direito à privacidade. A Constituição reconheceu o direito à privacidade como um direito fundamental, mas o conteúdo exato desse direito não está definido, é ainda bastante vago. Na verdade, não existe um conceito legal do que significa o direito à privacidade. O art. 5º, inc. X, dispõe: "São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação". Os tabeliães de notas (e seus prepostos) no exercício da sua atividade profissional devem respeitar este direito e recusar pedidos de atas que constituam invasão ilícita da privacidade alheia. Não é fácil definir, em geral, se há violação de privacidade. Deve ser o bom senso e a sabedoria do notário, reforçados pelo conhecimento da jurisprudência e da doutrina existentes, considerando cada caso. No entanto, pode-se dizer que o direito à privacidade tem dois lados. O primeiro é a expectativa de que os fatos e os dados confidenciais não serão obtidos indevidamente. E segundo, aqueles que têm acesso a esses fatos e dados, mesmo que legalmente, não devem divulgá-los ao público contra a vontade ou interesses das partes envolvidas. O acesso não autorizado aos dados, na esfera notarial, simplesmente não é possível, pois como já explicamos, o solicitante deve ser um dos interlocutores da conversa. Portanto, o acesso é legal. Mais complicado de interpretar é o segundo aspecto do direito à privacidade, que é impedir que uma pessoa que teve conhecimento lícito dos fatos ou dados os divulgue, ou use contra a vontade do titular. Todos devem saber que o que escrevem ou transmitem nesses aplicativos está fora do seu controle e é possível a divulgação pelo destinatário. É notória a sua ocorrência constante em grupos de WhatsApp e similares. Portanto, quem quer proteger a sua privacidade nunca transmite dados por este sistema e sabe que está se expondo ao fazê-lo. Embora não tenham consentido expressamente com a divulgação, parece claro que o emissor deve ter em mente que tal divulgação pode ocorrer. O argumento mais concreto é que o fato de autenticar determinada informação não implica revelação ou divulgação desta informação. Entendemos que deve haver sigilo ao protocolo (ato) notarial, de modo a impedir a divulgação de informações íntimas, questões relacionadas à criança e adolescente, dentre outras. Para tanto, o solicitante pode solicitar ao tabelião que expeça certidão somente às partes envolvidas, seu procurador ou autoridades. Caso algum terceiro insista no pedido da certidão, o tabelião submete tal pedido ao juiz corregedor, para análise e decisão sobre a plausibilidade do interesse. Reforçamos: a ata deve ser sigilosa, sendo a publicidade restrita apenas às pessoas envolvidas ou com interesse legítimo (autoridades, por exemplo). O que está em jogo, o que se deve proteger, é um direito constitucional, são garantias do Estado Democrático de Direito.  São solicitantes das atas somente aqueles que estão envolvidos na conversa, tendo interesse legítimo para solicitar que um notário constate as conversas do WhatsApp e similares. Quando se trata de aspecto íntimo, o conteúdo exige descrições mais difíceis e específicas, mas não impossíveis de serem superadas. Isso também deve ser declarado na ata. O tabelião deve ter disposição intelectual em constatar a situação fática em minúcias, o que pode ser trabalhoso. Em situações que refletem fatos que constituem possíveis infrações penais, o tabelião deve ter prudência e avaliar a possibilidade legal de autorizar este tipo de ata, informando, no caso concreto, a necessidade de o solicitante recorrer à autoridade policial ou ao Ministério Público. Nesse tipo de ata, o notário deve realizar várias verificações para confirmar a regularidade do pedido: que a linha telefônica seja do solicitante, apresentando a fatura telefônica; identificar corretamente o aparelho celular (marca, modelo), o número IMEI (International Mobile Equipment Identity), para identificar com precisão o dispositivo apresentado. Se necessário, deve identificar o número do cartão SIM ou ver o número do telefone (exibido no próprio aplicativo de mensagens). Quanto ao conteúdo, podem ser constatados não só texto, mas também imagens e a transcrição ou descrição de vídeo, ou áudio. Aliás, é frequentemente solicitada a transcrição de arquivos de áudio trocados. Tais conteúdos, às vezes, revelam um fator humano de difícil constatação notarial, como é exemplo a captação do tom de voz do interlocutor, que por vezes pode ser crucial! A alternativa indicada, em caso de dúvida, além da transcrição, é fazer uma cópia fiel do arquivo, assinar digitalmente e vincular na ata, disponibilizando-o na nuvem ou num dispositivo portátil. Assim como na transcrição de texto, o tabelião deve ter o cuidado de garantir que a situação fática retratada na conversa seja compreendida pelo destinatário da ata, mesmo que seja necessário avançar ou retroceder o período da conversa, para a situação ser bem refletida e compreendida na ata, sem aceitar eventual reclamação do solicitante de constatar apenas partes (que lhe interessam). O tabelião deve evitar a todo custo deturpar o significado do contexto. Sempre foi e é uma ata trabalhosa. Há sites com o auxílio da inteligência artificial que degravam o conteúdo de áudio com precisão, facilitando a transcrição, o qual deverá ter a revisão final pelo notário. Por fim, pode ser conveniente, não obrigatório, que o solicitante declare expressamente na própria ata, sob sua responsabilidade, que não adulterou o conteúdo da conversa. Textos ou arquivos trocados no WhatsApp, em tese, podem ser manipulados, mas dificilmente será realizado por um leigo. Exige profundo conhecimento e expertise técnica. Pode ocorrer que alguém, malicioso, apague algum elemento (texto, imagem, áudio, etc.) da conversa, alterando o contexto do diálogo. Contudo, a manipulação é sempre detectável em perícia.

Introdução  A primeira parte desta série cuidou da aplicação do artigo 723, parágrafo único, do Código de Processo Civil, aos procedimentos judiciais e extrajudiciais de retificação de nome civil no Registro Civil de Pessoas Naturais1. Naquele texto, destacou-se que o artigo confere ao magistrado, em processos de jurisdição voluntária, a prerrogativa de não seguir a legalidade estrita, podendo aplicar ao caso a solução que reputar mais oportuna e conveniente. Como exemplo, mencionou-se a hipótese, chancelada pelo STJ, de alteração imotivada de nome civil em razão de constrangimentos sofridos por homônimo de réu em ação penal2. Contudo, o texto alertou que o uso dessa prerrogativa demanda prudência pelo magistrado, que deverá ponderar os interesses envolvidos (pretensão individual do jurisdicionado versus texto legal) para concretizar, por meio de sua tutela jurisdicional, os princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana, do (efetivo) acesso à justiça e da eficiência da Administração Pública. Nessa mesma linha, esta segunda parte tratará da aplicação jurisprudencial e extrajudicial da regra do art. 723, parágrafo único, do Código de Processo Civil aos inventários extrajudiciais.   A mens legis do inventário extrajudicial  Este articulista sustentou, apoiado na doutrina abalizada, que, desde a Constituição Federal da República de 1988, houve experiências válidas com relação à desjudicialização, a exemplo da introdução da Lei de Arbitragem em 1996 (Lei Nacional nº 9.307/96)3. Além disso, a Emenda Constitucional nº 45/2004, ao criar o CNJ: "igualmente contribuiu para o incremento da desjudicialização, tendo em vista que, em diversas hipóteses, o fenômeno avançou através da edição de atos normativos oriundos do referido órgão de controle"4.  Foi nesse contexto de meios alternativos à judicialização dos conflitos que se concebeu a Lei Nacional nº 11.441/2007, que possibilitou a realização de inventário, partilha de bens, separação consensual e divórcio pela via administrativa. Nas palavras do Ministro Luis Felipe Salomão, sua mens legis consistia em: "desafogar o Judiciário, afastando a via judicial de processos nos quais não se necessita da chancela judicial, assegurando solução mais célere e efetiva em relação ao interesse das partes [...]"5. Após quinze anos de vigência da lei, é indiscutível sua efetividade6. Como exemplo, cita-se informação, trazida pela segunda edição da revista "Cartórios em Números", no sentido de que foram realizados mais de 780 mil divórcios extrajudiciais, e mais de 1,5 milhão de inventários pela via extrajudicial entre o período de janeiro de 2007 a setembro de 2020, o que possibilitou - somente no ano de 2018 - economia de 5 bilhões reais aos cofres públicos7-8. Como ilustrarão os exemplos abaixo, o sucesso da desjudicialização de atos judiciais iniciou um movimento orgânico, em procedimentos de jurisdição voluntária, no intuito de ampliar as possibilidades de entrega da prestação jurisdicional9, sem que a (aparente) violação à norma legal represente prejuízo às partes ou à jurisdição estatal, mas - ao contrário - um fortalecimento desta10. A possibilidade de realização de inventário extrajudicial em caso de testamento  O primeiro exemplo é a possibilidade de realização de inventário extrajudicial em caso de testamento, a despeito da previsão legal do art. 610, caput, do Código de Processo Civil. Concebida em vanguardistas julgados desde o advento da Lei Nacional nº 11.441/2007, a tese foi acolhida pela doutrina majoritária, como relevam o Enunciado nº 600 da VII Jornada de Direito Civil11 e o Enunciado nº 51 da I Jornada de Direito Processual Civil, ambas promovidas pelo Conselho da Justiça Federal (CJF)12. A Resolução nº 35/2007 do CNJ, que regula o instituto do inventário extrajudicial no âmbito administrativo, não dispõe quanto ao tema.  Entende-se, portanto, que a decisão está a cargo das Corregedorias Gerais de Justiça (CGJs), órgãos dos Tribunais de Justiça encarregados da fiscalização dos serviços extrajudiciais estaduais. Estas, por sua vez, vêm acolhendo a tese, citando-se, como exemplo, o Provimento CGJ/SP nº 37/2016: Diante da expressa autorização do juízo sucessório competente, nos autos do procedimento de abertura e cumprimento de testamento, sendo todos os interessados capazes e concordes, poderão ser feitos o inventário e a partilha por escritura pública, que constituirá título hábil para o registro imobiliário13. O STJ conferiu respaldo jurisprudencial a essa prática em dois precedentes. Nos autos do Recurso Especial nº 1.808.767/RJ, diante da constatação de que (i) todos os herdeiros eram maiores, estavam representados por advogados e com interesses harmoniosos; (ii) havia concordância da Fazenda Estadual e Ministério Público e (iii) o testamento público fora devidamente aberto, processado e concluído perante a vara de Órfãos e Sucessões, o voto condutor, ao permitir a realização de inventário extrajudicial ainda que existente testamento, expôs que: Deveras, o processo deve ser um meio, e não um entrave, para a realização do direito. Se a via judicial é prescindível, não há razoabilidade em proibir, na ausência de conflito de interesses, que herdeiros, maiores e capazes, socorram-se da via administrativa para dar efetividade a um testamento já tido como válido pela Justiça14. O entendimento fora confirmado em 2022 pela Terceira Turma do STJ, nos autos do Recurso Especial nº 1.951.456/RS, de relatoria da Min. Nancy Andrighi. O voto condutor argumentou que a percepção de que os testamentos são potencialmente geradores de conflitos entre os herdeiros, contida na exposição de motivos da Lei nº 11.441/2007, é desconstruída quando, no caso concreto, inexiste litigiosidade (rectius: pretensões conflitantes), o que afastaria risco de prejuízo às partes ou terceiros. Em reforço, concluiu o voto: Some-se a isso, ainda, o fato de que as legislações contemporâneas têm estimulado fortemente a autonomia da vontade, a desjudicialização dos conflitos e a adoção de métodos adequados de resolução das controvérsias, de modo que a via judicial deve ser reservada somente à hipótese em que houver litígio entre os herdeiros sobre o testamento que influencie na resolução do inventário15. Diante dos fundamentos elencados, à luz da norma do art. 723, parágrafo único do CPC, é salutar a posição adotada pelo STJ que, a despeito da previsão legal do artigo 610, caput, do CPC, entende pela possibilidade de inventário extrajudicial em caso de testamento. A possibilidade de realização de inventário extrajudicial em caso de herdeiro incapaz O segundo exemplo consiste na realização de inventário extrajudicial em caso de herdeiro incapaz, o que também violaria a letra expressa do caput do art. 610 do CPC. Conquanto não tenham sido localizados acórdãos do STJ, cabe apontar que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), em duas decisões, entendeu pela legalidade do inventário judicial nessas hipóteses16-17. Novamente, em razão do silêncio da Resolução nº 35/2007, entende-se que o CNJ deixou a cargo das CGJs a regulamentação no âmbito dos estados, alguns que já contam com vanguardistas posicionamentos favoráveis à tese18.   Nesse sentido, a despeito da louvável intenção do legislador de proteger os herdeiros de (eventuais) desmandos do inventariante, o inventário extrajudicial nessas condições deve ser permitido, eis que (i) nos inventários consensuais, a possível morosidade judicial é o elemento que poderá acarretar em maiores danos ao incapaz; (ii) os delegatórios possuem alto nível de formação jurídica, minimizando o risco de danos por imperícia; (iii) estes mesmos delegatários são fiscalizados pelo Poder Judiciário com relação aos atos praticados no exercício de sua função e (iv) como mencionado no exemplo anterior, em caso de prejuízo ao incapaz, a via judicial é uma opção. Por fim, cumpre lembrar que, autorizado pelo STJ o inventário extrajudicial em caso de testamento, por força do princípio de que onde há o mesmo fundamento, há o mesmo direito (ubi eadem ratio ibi idem jus), deve ser conceder a realização de inventário extrajudicial em figure herdeiro incapaz.  A possibilidade alienação de bens do espólio por inventariante extrajudicial O terceiro exemplo consiste na alienação de bens do espólio por inventariante extrajudicial, em aparente violação ao art. 618 do CPC, que determina a oitiva dos interessados e autorização judicial para alienação dos bens do espólio pelo inventariante.   Novamente, não foram encontrados julgados do STJ abordando a matéria e, na seara administrativa, ausente menção ao tema na Resolução nº 35/2007 do CNJ, entende-se a cargo das CGJs a regulamentação no âmbito de seus respectivos estados19. Em que pese os poucos exemplos existentes até o momento, deve-se mencionar o vanguardista Provimento nº 77/22 da CGJ/RJ que, ao acrescer o artigo 308-A ao Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça - Parte Extrajudicial, permitiu a venda de bens espólio pelo inventariante, sem autorização judicial e escritura pública, de bens pertencentes a um acervo hereditário: "Art. 308-A. É possível a alienação, por escritura pública, de bens integrantes do acervo hereditário, independentemente de autorização judicial, desde que dela conste e se comprove o pagamento, como parte do preço: I - da totalidade do imposto de transmissão causa mortis sobre a integralidade da herança, ressalvado o disposto no artigo 669, II, III e IV, do CPC; e II - do depósito prévio dos emolumentos devidos para a lavratura do inventário extrajudicial. Contudo, a norma impõe limites, não permitindo a alienação caso (i) esta tiver por objeto imóveis situados fora do Estado do Rio de Janeiro; (ii) o inventário não puder ser lavrado por escritura pública na via extrajudicial e (iii) constar a indisponibilidade de bens quanto a algum dos herdeiros ou ao meeiro (art. 308-A, § 1º do Provimento 77/22 da CGJ/RJ). Cumpre, contudo, ressalvar que o fato de haver herdeiro incapaz não impossibilita a alienação dos bens pelo inventariante extrajudicial, haja vista a mencionada (novel) redação do artigo 447 do seu Código e Normas - Parte Extrajudicial (Provimento CGJ nº 6/2023). Diante dessas considerações, acrescidos dos fundamentos apresentados nos outros exemplos, conclui-se que se trata de ato juridicamente válido, que servirá para racionalizar os esforços em prol da conclusão do inventário. Conclusão Os três exemplos ilustram a aplicação da mens legis do artigo 723, parágrafo único do Código de Processo Civil no âmbito do inventário extrajudicial. Em outras matérias, por exemplo, permitiu-se a retificação não contenciosa de registro de imóvel20, a tutela liminar no divórcio consensual extrajudicial21, e a retificação ou desconstituição não contenciosa do vínculo registral em proveito da paternidade biológica22. Tais exemplos bem-sucedidos reforçam, em processos de jurisdição voluntária., o saudável intercâmbio entre o judicial e o extrajudicial, demonstrando a efetividade das medidas de desjudicialização, e o acerto dessa espécie da "instrumentalidade das formas pro judicato" criada pelo artigo 723, parágrafo único, do CPC. Cabe nota final para ressalvar que as exitosas teses jurídicas extraídas pelo uso do artigo 723, parágrafo único, do CPC devem ser objeto de iniciativas de projetos de lei23, o que certamente ocorrerá no âmbito da recém-formada Comissão do Senado Federal para atualização do Código de Civil, presidida pelo aqui multicitado Min. Luis Felipe Salomão.   __________ 1 AYRES, Felipe Banwell. "O curioso caso do artigo 723, parágrafo único, do Código de Processual Civil, e sua aplicação ao Direito Notarial e Registral", publicado na Coluna Migalhas Notariais e Registrais, edição do dia 31 de maio de 2023. Disponível aqui.  2 REsp nº 1.962.674/RJ, Min. Rel. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma do STJ, j. 24.05.2022. 3 BARBOSA, Bernardo Souza e AYRES, Felipe Banwell."O impacto das serventias e procedimentos extrajudiciais para redução do quadro de (hiper)judicialização no Brasil", publicado na Coluna Migalhas Notariais e Registrais, edição do dia 26 de dezembro de 2022. Disponível aqui. Acesso em 18.06.2023. 4 HILL, Flávia Pereira. Desjudicialização da execução civil: Reflexões sobre o Projeto de Lei nº 6.204/2019. Rio de Janeiro: Revista Eletrônica de Direito Processual, 2020, p. 164-205 ano 14, v. nº 21, 2020, p. 164-205. 5 REsp nº 1.808.767/RJ, Min. Rel. Luis Felipe Salomão, 3ª Turma do STJ, j. 15.19.2019. 6 Para precisa definição do termo efetividade, conferir: OLIVEIRA, Carlos E. Elias e COSTA-NETO, João. Direito Civil, Volume Único. Editora Método. Brasília, 2022. p. 142. 7 No contexto da crise sanitária da covid-19, novamente a lei se mostrou útil. Como divulgado, houve um aumento de mais 54% no número de divórcios no Brasil durante o período da pandemia, a maioria realizada de modo extrajudicial, com apoio na Lei Nacional nº 11.441/2007. Disponível em: Por causa da pandemia, procura por testamentos aumenta 41,7% em um ano no país; SP lidera ranking nacional. Acesso em: 18.06.2023. 8 Disponível em: Valor Econômico - Cartórios registram números recordes de divórcios e inventários - ANOREG/SP. Acesso em 18.06.2023. 9 O STJ publicou reportagem especial apontando o abrandamento dos requisitos para cumprimento do testamento, apontando que o tribunal tem buscado compatibilizar a "exigência de segurança quanto às disposições testamentárias com o abrandamento de rigores formais, para assegurar que prevaleça, por fim, o real desejo manifestado em vida pelo autor da herança". Acesso em: 12.06.2023      10 Afinal "A desjudicialização das situações consensuais permite que a justiça se atenha à sua missão: compor litígios. O juiz é um profissional treinado para o enfrentamento do conflito. Já os delegatários do foro extrajudicial são insuperáveis na rápida e eficiente solução das situações consensuais". Trecho extraído do elucidativo texto de José Renato Nalini, José Luiz Germano e Thomas Nosch Gonçalves: Desconstituição do vínculo registral em proveito da paternidade biológica.  Acesso em: 12.06.2023 11 Enunciado nº 600 da VII Jornada de Direito Civil: Após registrado judicialmente o testamento e sendo todos os interessados capazes e concordes com seus termos, não havendo conflito de interesses, é possível que se faça o inventário extrajudicial 12 Enunciado nº 51 da I Direito Processual Civil: Havendo registro judicial ou autorização expressa do juízo sucessório competente, nos autos do procedimento de abertura, registro e cumprimento de testamento, sendo todos os interessados capazes e concordes, poderão ser feitos o inventário e a partilha por escritura pública. 13 No mesmo sentido, está o Provimento nº 21/2017 CGJ/RJ, que, em seu art. 297, § 1º, dispõe que "Diante da expressa autorização do juízo sucessório competente nos autos da apresentação e cumprimento de testamento, sendo todos os interessados capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro". 14 REsp nº 1.808.767/RJ, Min. Rel. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma do STJ, j. 15.19.2019. 15 REsp nª1.951.456/ RS, Min. Rel. Nancy Andrighi, 3ª Turma do STJ, j 23.08.2022 16 As sentenças foram proferidas nos seguintes processos: (i) Processo nº 1016082-28.2021.8.26.0625 - 2ª Vara da Família e das Sucessões de Taubaté/SP e (ii) Processo nº 1002882-02.2021.8.26.0318 - Vara Única de Lemes/SP. Os processos não foram devolvidos ao TJSP em razão do trânsito em julgado após as sentenças.   17 Ao comentar a decisão da Vara Única de Lemes/SP, doutrina abalizada enalteceu a ratio empregada, semelhantes ao caso de inventário extrajudicial com testamento: De fato, o excelente serviço prestado pelos capacitados tabeliães do Brasil desde sempre, mas principalmente nos últimos catorze anos de vigência da Lei 11.441/2007, somados à falta de prejuízo da partilha ideal, recomendam seja alterada a legislação, para tornar dispensável o processo judicial quanto a partilhas nessas condições, ainda que haja algum interessado menor ou incapaz Trecho extraído do elucidativo texto de José Renato Nalini, José Luiz Germano e Thomas Nosch Gonçalves: Desconstituição do vínculo registral em proveito da paternidade biológica.  Acesso em: 12.06.2023 18 Um exemplo é o Provimento nº 6/2023 da CGJ/RJ, que modificou o artigo 447 do seu Código de Normas - Parte Extrajudicial para afirmar que, em caso de herdeiro incapaz, só será sujeita à autorização judicial prévia a lavratura de escritura de inventário e partilha que não obedeça, em relação a cada um dos bens, o respectivo quinhão ideal. Portanto, caso a partilha obedeça ao respectivo quinhão ideal, inexista conflito ou risco de prejuízo de qualquer natureza, a consequência prática é permitir a realização de inventário judicial (rectius: dispensar a autorização judicial). 19 Cabe apontar que a Resolução nº 455/2022, ao alterar o caput do art. 11 da Resolução 35/2007, ampliou os poderes do inventariante ao permitir que este represente o espólio na busca de informações bancárias e fiscais necessárias à conclusão de negócios essenciais para a realização do inventário e no levantamento de quantias para pagamento do imposto devido, demonstrando uma manifestação favorável do CNJ quanto ao assunto discutido neste tópico 20 NETO, Orlandi Neto. Registro de Imóveis. 1ª ed. Editora Forense, Rio de Janeiro. p. 219. 21 O tema é polêmico. Em 2019, o CNJ editou a Recomendação nº 36/19, que veda os Tribunais de Justiça de regulamentarem a averbação de divórcio por declaração unilateral emanada de um dos cônjuges, mas este articulista se filia ao posicionamento da Professora Fernanda Tartuce, no sentido de que "O deferimento liminar do divórcio, além de prestigiar a celeridade do processo, valoriza a autonomia de cada pessoa".  Disponível aqui. Acesso em: 12.06.2023 22 Acerca do assunto, recomenda-se a leitura do texto de Jones Alves Figueiredo: Desconstituição do vínculo registral em proveito da paternidade biológica.  Acesso em: 12.06.2023 23 Um exemplo apropriado é o PL º 606/2022, que amplia as possibilidades de realização de inventário extrajudicial. A tramitação do Projeto de Lei pode ser acessada pelo seguinte link: Disponível aqui.  Acesso em: 17.06.2023.   

Maria tem 35 anos, é divorciada e tem uma filha de 8 anos. Trabalha como escrevente em um Tabelionato de Notas e, por isto, sabe que, mesmo no regime da separação convencional de bens, eleito em pacto antenupcial, o cônjuge ou companheiro é herdeiro em concorrência com os descendentes, na forma do artigo 1829, inciso I, do Código Civil. Em razão disto, Maria não quer saber de namorar, manter união estável ou muito menos se casar. Apesar de ser ainda jovem, tem muito receio de manter um relacionamento e por algum infortúnio da vida, vir a faltar prematuramente, tendo sua filha que dividir seu único bem, um apartamento adquirido com muito esforço, com eventual companheiro ou marido que venha deixar. É sabido que o namoro não gera efeitos patrimoniais, de forma que alguns poderiam argumentar que Maria poderia permanecer somente neste tipo de relacionamento, resguardando sua filha. Contudo, dada a linha tênue que separa namoro e união estável atualmente, o seu medo é totalmente fundado. Quem garante que o namorado não tentará alegar e eventualmente conseguir a configuração da união estável, herdando metade do apartamento que ela deixar? Ademais, é justo que Maria não possa viver em união estável ou mesmo casar-se em razão de regras sucessórias escritas na década de 70, época em que não havia sequer sido publicada a Lei do Divórcio, que é de 1977?1 Sim, o Código Civil "atual", publicado em 2002, foi escrito na década de 19702. Ou seja, já nasceu velho. Fruto da mentalidade de outrora e de uma Sociedade que não existe mais, por certo que o Código Civil precisa de reformas urgentes, especialmente no que concerne ao Direito Sucessório. Com efeito, a sociedade é lebre e o Direito é tartaruga, não acompanhando o legislador as mudanças, evoluções e anseios sociais e as novas formas de relacionamentos e de famílias. Diante disto, a possibilidade de afastar o direito concorrencial em contrato de convivência ou pacto antenupcial, retirando o companheiro ou cônjuge da herança quando em concorrência com descendentes ou ascendentes, vem ganhando cada vez mais respaldo doutrinário. Capitaneada por Mário Delgado e Rolf Madaleno, a ideia vem recebendo adeptos, havendo vários doutrinadores, antes contrários, mudando de opinião para entenderem pela possibilidade e validade de tal cláusula. Ora, a maior parte das pessoas que se casam no regime da separação total de bens convencional, especialmente as pessoas que já têm filhos de relacionamentos anteriores (famílias mosaico), quer e imagina que tanto em vida, como na morte, os patrimônios sejam totalmente blindados e não se misturem. De fato, em vida, não se misturam, e, em caso de divórcio, cada um permanecerá com o seu patrimônio individual. Porém, em caso de sucessão, isso não acontece, conforme a previsão estabelecida no artigo acima mencionado, que coloca o cônjuge como concorrente na herança com descendentes e ascendentes. Esta busca pela proteção patrimonial dos filhos diante de um novo relacionamento não é de interesse somente das pessoas ricas. Na verdade, o cotidiano dos Tabelionatos de Notas mostra que é um grande equívoco afirmar que esse tema é de interesse somente de pessoas mais abastadas, pois, independentemente do tamanho do patrimônio, seja ele constituído por inúmeros imóveis de alto padrão ou apenas por um imóvel onde reside, como é o exemplo da Maria, a importância para o proprietário daquele patrimônio é a mesma, ou seja, aquilo é tudo que ele tem, e certamente deseja que fique para seus filhos. Outra afirmação injusta é a de que os Tabeliães de Notas, que entendem pela possibilidade de inserir no pacto antenupcial o desejo dos nubentes de não concorrerem na herança um do outro, fazem isso por interesse financeiro, pois, os que aceitam, farão mais pactos do que os que não aceitam. Em primeiro lugar, essa afirmação demonstra total desconhecimento sobre a atividade notarial, considerando que os Cartórios, em inúmeras pesquisas realizadas, são as instituições de maior credibilidade na sociedade quando se trata de confiança do usuário. Em segundo lugar, os pactos antenupciais estão longe de gerarem qualquer tipo de expectativa ou interesse financeiro, uma vez que são os atos menos praticados nas serventias notariais, representando menos de 1% do faturamento, além do fato de os valores cobrados pelos pactos contidos nas tabelas de todos os Estados serem muito pequenos, o que poderá ser verificado pelos leitores ao final deste artigo. Desse modo, não há interesse algum por parte dos Tabelionatos na tomada de medidas que visem à realização de mais pactos em sua serventia, primeiro pela idoneidade dos tabeliães de notas que nunca aceitariam inserir nos atos notariais algo que possui divergência de entendimento somente pelo fato de obterem algum lucro, e, principalmente, pela inexistência de expectativa de lucro nesse tipo de ato notarial. Na verdade, muitos notários, amparados na sua independência funcional, prevista no artigo 28, da Lei 8.935/94, aceitam inserir esse desejo no contrato de convivência ou no pacto antenupcial sensíveis e atentos à realidade social, deixando sempre claro às partes, contudo, sobre a divergência existente sobre o tema. Neste sentido, aliás, são as recém-publicadas Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - Parte Extrajudicial, que autorizam expressamente o notário a prever tal cláusula: Art. 390. Da escritura de reconhecimento de união estável, dentre outras, poderão constar cláusulas patrimoniais dispondo sobre o regime de bens, incluindo a existência de bens comuns e de bens particulares de cada um dos conviventes, assim como cláusulas existenciais, desde que não vedadas por lei. § 3º. A cláusula de renúncia ao direito concorrencial (art. 1.829, I, do CC) poderá constar do ato a pedido das partes, desde que advertidas quanto à sua controvertida eficácia. Com efeito, a previsão da norma do Rio de Janeiro é a tradução do respeito ao afeto enquanto núcleo constitutivo da família, enquanto princípio constitucional implícito3. A possibilidade de inclusão na escritura pública de pacto antenupcial ou de declaração de união estável da renúncia ao direito concorrencial significa dar uma "chance" às pessoas, dar uma chance à Maria, de viver o afeto com plenitude e tranquilidade, uma chance de ser feliz. A doutrina que antes era majoritária no sentido da nulidade de tal cláusula vem se modificando, de forma que a previsão da renúncia ao direito concorrencial nos contratos de convivência e nos pactos antenupciais é essencial para que, no futuro, tal tema seja enfrentado pelos Tribunais e Maria possa ter uma chance do seu desejo ser respeitado. Veja-se, a propósito, mais um exemplo que há na renúncia ao direito concorrencial uma chance de plenitude na vivência do afeto: Eduardo e Mônica têm mais de 50 anos, se conheceram e começaram a namorar. Ambos são divorciados, e em seus relacionamentos anteriores tiveram filhos. Eduardo é advogado, possui dois imóveis, um deles é sua residência e também seu escritório, e o outro ele aluga. Mônica é arquiteta, possuí três imóveis, mora em um deles, tem escritório em outro, e outro ela aluga. Ambos têm uma vida considerada de classe média. Tanto Eduardo como Mônica têm projetos profissionais para conquistar mais bens, e garantir um patrimônio um pouco maior para deixar para seus filhos como herança. Como ainda são novos e possuem uma vida pela frente, Eduardo e Mônica desejam se casar, mas nenhum dos dois quer misturar o patrimônio que já possui ou venha a conquistar, por isso desejam escolher o regime da separação de bens, onde só irão compartilhar a vida amorosa, e não a financeira, não misturando seus bens. Tanto Eduardo como Mônica não desejam receber ou comunicar bens com o outro, muito menos desejam herdar bens um do outro, diminuindo o que os seus filhos receberiam. Dessa forma, no pacto antenupcial querem deixar assentes esses desejos de não participarem da concorrência sucessória um do outro, pois seria injusto, na visão deles, prejudicarem seus filhos. Não só querem que seus filhos não sejam prejudicados, mas, também, não desejam prejudicar os filhos do seu futuro cônjuge. Porém, se esse direito lhes é negado, é criado um cenário de medo e incertezas, que acaba fazendo com que adiem o casamento, podendo inclusive fazer com que desistam de se unirem. Assim como Eduardo e Mônica, e também Maria, do exemplo trazido no início deste artigo, muitos acabam prorrogando ou até deixando de constituir uma família, em razão de parte da doutrina e, inclusive, de algumas decisões judiciais do Estado de São Paulo4, que entendem que a cláusula de renúncia ao direito concorrencial é nula por contrariar norma de ordem pública, prevista no artigo 426, do Código Civil, o qual proíbe a contratação de herança de pessoa viva. Várias são as situações indesejadas e prejudiciais que estão presentes atualmente na sociedade por causa dessa interpretação, no entender dos autores, equivocada. Assim, o objetivo deste artigo é demonstrar os motivos pelos quais os autores entendem que a renúncia ao direito concorrencial em pacto antenupcial e em contrato de convivência, em que o casal afasta, reciprocamente, a participação na herança um do outro, quando em concorrência com descendentes e ascendentes, não está abrangida pela vedação do artigo 426, do Código Civil, sendo, portanto, perfeitamente válida e eficaz. Para tanto, privilegiando a didática e a melhor compreensão do tema, os argumentos serão divididos em itens, a seguir relacionados. Clique aqui e confira a coluna na íntegra. __________ 1 Lei 6.515/77 2 "(...) o Código Civil foi aprovado nos anos 2000, mas foi produto de um debate que se fez na década de 70, um debate anterior a inúmeras questões, que somente se colocaram tempos depois, diante da sociedade e das escolhas legítimas das pessoas. Portanto, o Código Civil é de 2002, mas ele chegou atrasado relativamente às questões de direito de família." Conforme Voto do Ministro Luis Roberto Barroso, do STF, no julgamento do RE 646721, Relator(a): MARCO AURÉLIO, Relator(a) p/ Acórdão: ROBERTO BARROSO, Tribunal Pleno, julgado em 10/05/2017, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-204 DIVULG 08-09-2017 PUBLIC 11-09-2017 3 A Carta Constitucional trouxe à sua seara outros arranjos familiares que não somente aquele oriundo do casamento, "(...) e o fez erigindo o afeto como um dos princípios constitucionais implícitos, na medida em que aceita, reconhece, alberga, ampara e subsidia relações afetivas distintas do casamento". In: LOUZADA, Ana Maria Gonçalves. Evolução do conceito de família. In:DIAS, Maria Berenice (coord.). Diversidade Sexual e Direito Homoafetivo. 1. ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2011, p. 268. 4 Processo Digital nº: 1022765-36.2023.8.26.0100.

1. Colocação do Problema A cantora Elis Regina, uma das mais lindas e potentes vozes da história da música popular brasileira, faleceu na manhã do dia 19 de janeiro de 1982, aos 36 anos, vítima de overdose acidental. Elis não tinha um histórico de consumo de drogas. Daí por que a fatalidade potencializou o impacto da triste notícia no grande público. Quando Elis morreu, sua filha caçula Maria Rita tinha apenas 04 anos de idade. Em 2003, Maria Rita lançou seu primeiro disco, que teve participação especial de Milton Nascimento, seu padrinho musical. Elis foi a primeira cantora conhecida a gravar uma música de Milton. "Canção do Sal" foi gravada por ela em 1966. Elis Regina disse que "Se Deus cantasse, teria a voz de Milton Nascimento". Desolado com a sua morte, Milton, que era um grande fã e amigo de Elis Regina, sequer conseguiu ir ao enterro da cantora. Elis foi madrinha musical de Milton. E, tempos depois, Milton foi o padrinho musical de Maria Rita. Pois bem. Em 2023, a Inteligência Artificial permitiu que Maria Rita e Elis Regina cantassem juntas a música "Como Nossos Pais", de Belchior, num anúncio publicitário da Volkswagen, que comemorava 70 anos da filial brasileira. O anúncio fez um estrondoso sucesso. Ganhou muitos elogios, mas também severas críticas. O filho mais velho de Elis, João Marcelo Bôscoli, elogiou o filme publicitário: "Ver Elis cantando ao lado da filha que ela não viu crescer, isso me comoveu muito".1 O anúncio não informou ao consumidor que as imagens eram sintenizadas, criadas por Inteligência Artificial (IA). Tal omissão será analisada, em breve, pelo Conar (Conselho Nacional de Autorregulamentação Publicitária). O presente estudo não pretende discutir, casuisticamente, o filme publicitário contendo o histórico dueto de Elis Regina e Maria Rita, mas apenas analisar impactos da Inteligência Artificial (IA), que utiliza a ténica do deep fake, na eficácia post mortem de alguns direitos da personalidade, tais como o direito à imagem, o direito à voz e os direitos morais de autor2. Clique aqui e confira a coluna na íntegra. __________ 1 Disponível aqui. Acesso em: 19 jul. 2023. 2 Aliás, "se é verdade que as novas tecnologias impõem renovados desafios, o direito civil mostra-se apto a oferecer as respostas adequadas a partir de seus próprios fundamento teóricos." (TEPEDINO, Gustavo e SILVA, Rodrigo da Guia. Desafios da Inteligência Artificial em Matéria de Responsabilidade Civil, Revista Brasileira de Direito Civil - RBDCivil | Belo Horizonte, v. 21, p. 61-86, jul./set. 2019).

Introdução1 Recentemente foi editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a NBR 17047:2022, publicada em 30/06/2022, a qual regulamentou o padrão dos trabalhos técnicos e o procedimento para o levantamento cadastral territorial para registros públicos. O escopo da norma integra tanto os trabalhos técnicos referentes à imóveis urbanos como também imóveis rurais. Não obstante, é certo que a NBR tem especial relevância por determinar o georreferenciamento de imóveis urbanos para fins de regularização no Registro de Imóveis, vez que, em relação aos imóveis rurais, já existiam normas exigindo a realização do geo. A ABNT é instituição privada declarada de utilidade pública, que exerce uma função delegada pelo Estado brasileiro como entidade responsável pela normalização técnica no Brasil.2 Compete a essa instituição a expedição de Normas Brasileiras (NBRs) para determinar a padronização das características desejáveis de produtos e serviços. Ademais, a ABNT é reconhecida como organismo de certificação de produtos e de sistemas acreditado pelo Sinmetro, Conmetro e Inmetro.3 NBR é a abreviação de "Norma Brasileira". Trata-se de um conjunto de normas e diretrizes de caráter técnico que tem como função padronizar processos para a elaboração de produtos e serviços no Brasil. As NBRs são atos normativos homologados por uma entidade privada, e não pelo Estado. Daí vem a pergunta: As NBRs emitidas pela ABNT têm caráter cogente? A pergunta é importante exatamente porque a Constituição Federal estabelece expressamente que "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei" (art. 5º, inc. II, da CF). O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 1990) estabelece que consumidor é "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" (art. 2º). De sua vez, considera-se fornecedor "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção [...] ou comercialização de produtos ou prestação de serviços" (art. 3º). Os profissionais técnicos habilitados à realização de georreferenciamento sem dúvida se enquadram como fornecedores, haja vista que prestam serviços por meio de atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração (art. 3º, § 2º), e entregam produtos que constituem bens móveis materiais, a exemplo de plantas, memoriais descritivos e relatórios técnicos (art. 3º, § 1º). Aqueles que contratam seus serviços são, portanto, consumidores. Então, o CDC é devidamente aplicável às atividades de geomensura. Sobre o tema, é de se ressaltar que o CDC prevê a seguinte regra:  Art. 39, CDC. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: [...] VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro); Portanto, as normas da ABNT são de observância obrigatória quando não há regulamentações legais específicas acerca de determinado produto ou serviço, no âmbito da relação de consumo. Em outras palavras, por tratar-se a realização do georreferenciamento de uma relação consumerista, deve-se observar compulsoriamente as normas da ABNT, conforme expressamente determina o CDC.4 A NBR não é lei, mas, por força de lei, tem caráter cogente no âmbito consumerista! A NBR 17047:2022 estabelece que os vértices dos imóveis (urbanos e rurais) devem ser registrados com coordenadas geodésicas, utilizando como referencial o Sistema Geodésico de Referência vigente no Brasil. Desse modo, tratando-se naturalmente de relação de consumo, a referida NBR deve ser aplicada aos profissionais técnicos que realizem georreferenciamento, sendo, pois, objeto de qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis. Por se tratar de normativa técnica que regulamenta a obrigatoriedade do geo, notadamente em relação aos imóveis urbanos, a normativa tem sido informalmente chamada de "Lei do Gerreferenciamento Urbano". Clique aqui e confira a coluna na íntegra. __________ 1 Artigo publicado originalmente na Revista de Direito Imobiliário da RT, IRIB, volume 94, Ano 2023. Citação bibliográfica: MALLMANN, Jean. "Lei" de georreferenciamento urbano: a partir de agora o registrado de imóveis deve exigir o geo em todos os trabalhos técnicos? In Revista de Direito Imobiliário (RDI). Coord. Ivan Jacopetti do Lago. Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). Ano 46, v. 94. São Paulo: Thomson Reuters/Revista dos Tribunais, jan.-jun. 2023, p. 247-274. 2 A ABNT foi fundada em 1940. Em 1962, por meio da lei 4.150, foi declarada de utilidade pública, e em 1992, a Resolução 07 do Conmetro, reconheceu como único "Fórum Nacional de Normalização", ou seja, entidade com poder de regulamentação de serviços e produtos. Esta resolução tornou público o Termo de Compromisso assinado entre o governo brasileiro e a ABNT, que atribui à ABNT a missão de coordenar, orientar e supervisionar o processo de elaboração de normas brasileiras. Assim, a ABNT adquiriu o status jurídico de agente do Estado e agência de normalização brasileira. 3 O Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro) é uma autarquia federal, vinculada ao Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços. O Instituto atua como Secretaria Executiva do Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro), colegiado interministerial, que é o órgão normativo do Sistema Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Sinmetro). Objetivando integrar uma estrutura sistêmica articulada, o Sinmetro, o Conmetro e o Inmetro foram criados pela lei 5.966, de 11 de dezembro de 1973, cabendo a este último substituir o então Instituto Nacional de Pesos e Medidas (INPM) e ampliar significativamente o seu raio de atuação a serviço da sociedade brasileira. 4 Na legislação brasileira, outras normas estabelecem a observância obrigatória das normas da ABNT, a exemplo da lei 14.133/2021 - Lei de Licitações (Art. 42. A prova de qualidade de produto apresentado pelos proponentes como similar ao das marcas eventualmente indicadas no edital será admitida por qualquer um dos seguintes meios: I - comprovação de que o produto está de acordo com as normas técnicas determinadas pelos órgãos oficiais competentes, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT ou por outra entidade credenciada pelo Inmetro) e da lei 10.098/2000 - Lei de Acessibilidade (Art. 6º. Os banheiros de uso público existentes ou a construir em parques, praças, jardins e espaços livres públicos deverão ser acessíveis e dispor, pelo menos, de um sanitário e um lavatório que atendam às especificações das normas técnicas da ABNT).

Continuaremos o tema tratado na anterior coluna. II. O histórico da lei 13.838/19 (PLC 120/17, PL 7790/14 CD) que dispensa a anuência dos confrontantes Como já afirmado, todos os imóveis rurais passaram a ser obrigados, dentro do prazo estipulado pelo Poder Executivo, a ter uma descrição georreferenciada com base no Sistema Geodésico Brasileiro. Acontece que averbar, na matrícula, uma descrição perimetral representa uma forma de retificação da matrícula, a atrair a aplicação das regras procedimentais pertinentes. Afinal de contas, essas regras procedimentais destinam-se a impedir que a retificação da matrícula termine por prejudicar direitos de terceiros confrontantes. Basta imaginar alguém que pretenda averbar uma descrição georreferenciada do seu terreno abrangendo uma área que - no entendimento do vizinho - pertence a este. Antes do georreferenciamento, como a matrícula carregava uma descrição perimetral imprecisa, inexistia certeza tabular acerca de quem seria o efetivo proprietário da referida área. Por esse motivo, a retificação da matrícula - que abrange a averbação da descrição georreferenciada - poderia ser realizada por meio de um procedimento judicial (art. 212 da LRP) ou de um procedimento extrajudicial (art. 213, LRP). Na prática, qualquer que fosse o procedimento adotado, os vizinhos confrontantes haveriam de ser convocados a se manifestar, tendo em vista o risco de a retificação avançar sobre áreas deles. No caso do procedimento extrajudicial de retificação - o qual é utilizado na maioria absoluta dos casos e que se dá perante o Cartório de Registro de Imóveis -, é obrigatório o consentimento do vizinho confrontante com a descrição georreferenciada que se pretende averbar na matrícula, consentimento esse que pode ser tácito em razão do seu silêncio por 15 dias a partir da sua notificação (art. 213, §§ 2º a 4º, LRP1).  Caso o vizinho apresente uma impugnação fundamentada, o registrador notificará o requerente e o engenheiro subscritor da planta e do memorial descritivo para se manifestarem em 5 dias. Não obtido o consenso, o procedimento será remetido para a via judicial, na forma dos §§ 5º e 6º do art. 213 da LRP2. E não há como ser diferente. Dispensar o consentimento do vizinho confrontante, ainda que tácito, é ameaçar a segurança jurídica com eventual usurpação de áreas dos confrontantes. A exigência de consentimento do confrontante para a retificação da matrícula em razão da averbação da descrição georreferenciada foi vista como um entrave burocrático por muitos proprietários rurais. É que, em muitas situações, os vizinhos confrontantes discordavam sem um justo motivo. Em outras, era difícil localizar os vizinhos. Criticava-se que a lei partia de uma presunção de má-fé do proprietário, presumindo que ele haveria de usurpar áreas vizinhas por meio da descrição georreferenciada. Alegava-se que era preciso eliminar a exigência de consentimento do confrontante. Defendia-se que, na eventualidade de alguma área vizinha ser indevidamente abrangida, o caminho seria o vizinho servir-se dos meios judiciais cabíveis para proteção de sua área. Brandia-se que, na prática, como todos os proprietários rurais são obrigados a fazer o georreferenciamento, esse tipo de usurpação não ocorreria, visto que o risco de sobreposição de área é praticamente nulo. A hipótese acima só haveria de acontecer de modo excepcional, envolvendo apenas os vizinhos morosos que - apesar da determinação legal - ainda não haviam promovido a atualização da descrição perimetral de seus imóveis rurais. Por essa razão, esses setores acabaram provocando o Parlamento para dispensar o consentimento dos confrontantes nessa hipótese. Foi daí que surgiu, na Câmara dos Deputados, PL 7.790, de 2014 (tombado como Projeto de Lei da Câmara nº 120, de 2017, no Senado Federal). A referida proposição foi exitosa e transformou-se na lei 13.838, de 4 de abril de 2019. Houve, porém, um problema de eficácia na referida norma: ela não foi expressa em relação à dispensa de consentimento do confrontante no curso do procedimento de retificação. Não fez nenhuma menção ao art. 213 da LRP, que trata desse procedimento. Ela, na verdade, apenas acresceu o § 13 ao art. 176 da LRP estabelecendo que, para a inserção da descrição georreferenciada do imóvel na matrícula, era dispensada a anuência do confrontante e era suficiente a declaração de respeito das confrontações pelo requerente. Esse texto deu ensanchas a duas principais interpretações conflitantes: (1) a de que a dispensa de consentimento se estendia aos casos de retificação extrajudicial em qualquer caso; e (2) a de que essa extensão só se daria no caso de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais. Essa segunda interpretação - que restringe o efeito prático da nova lei - foi a que prevaleceu no âmbito do CNJ por meio da Recomendação nº 41, de 02/07/2019 - CNJ, in verbis: Art. 1º RECOMENDAR aos registradores de imóveis que, nas retificações previstas no art. 213 da lei 6.015/73, provenientes de georreferenciamento de que trata a lei Federal 10.267/2001, dispensem a anuência dos confrontantes nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações, nos termos no art. 176, §§ 3º e 4º, c/c o § 13 da lei 6.015/73, alterada pela lei 13.838, de 4 de junho de 2019. Com essa interpretação restritiva, a iniciativa legislativa ficou esvaziada na prática. O entendimento que acabou prevalecendo nos cartórios foi o de que, se houver uma matrícula já com a descrição georreferenciada averbada e se o proprietário quiser divida-la (desmembramento ou parcelamento) ou aglutiná-la com outra também já georreferenciada (remembramento), a anuência dos confrontantes seria dispensada. Trata-se de uma situação raríssima e em relação ao qual inexistia qualquer problema social, pois as matrículas de origem já veiculavam a descrição georreferenciada. Se, porém, houver uma matrícula com descrição antiga, a inserção da descrição georreferenciada dependeria de anuência do confrontante. Essa hipótese é a mais recorrente e é a que gera queixas dos proprietários rurais. Diante desse esvaziamento prático da lei 13.838, de 2019, o Poder Executivo reagiu, editando a Medida Provisória nº 910, de 2019. Esse diploma urgente incluiu, no próprio art. 213 da LRP, a dispensa do georreferenciamento no próprio procedimento de retificação extrajudicial destinado à inserção da descrição georreferenciada: era o § 17 do art. 213 da LRP3. Com esse texto, não havia mais dúvidas: a dispensa de anuência foi estendida para qualquer caso de inserção da descrição georreferenciada, independentemente de se envolver divisão ou reunião de imóveis. Todavia, a referida Medida Provisória caducou, sem ser convertida em lei, de maneira que o supracitado § 17 do art. 213 da LRP perdeu eficácia. Daí se segue que, atualmente, prevalece, no âmbito dos cartórios, a interpretação que infertilizou, na prática, o art. 176, § 13, do art. 176 da LRP. Logo, a dispensa de anuência dos confrontantes não alcança os casos que efetivamente geram queixas dos proprietários rurais: as hipóteses de inserção inédita da descrição georreferenciada na matrícula dos imóveis. III. Conclusão Ao nosso sentir, não convém dispensar o consentimento dos confrontantes quando da inserção da descrição georreferenciada em razão dos riscos de usurpação de áreas vizinhas. Precisamos atentar para o fato de que, na realidade registral brasileiras, uma enxurrada de matrículas com descrições antigas forma um nevoeiro de imprecisões: nenhum engenheiro consegue, apenas com base na sua leitura, desenhar a poligonal no mapa. Dispensar a convocação dos confrontantes para se manifestar acerca do memorial descritivo com o georreferenciamento é incitar as usurpações de áreas vizinhas e causar um ambiente de insegurança jurídica potencialmente nocivo ao mercado. Empresas e cidadãos que comprarem imóveis rurais confiando na descrição perimetral da matrícula estarão vulneráveis a perder áreas diante de reivindicações de vizinhos confrontantes em eventuais procedimentos judiciais. O sistema imobiliário não pode ser um campo minado para terceiros adquirentes, com graus elevados de insegurança dos direitos. A sociedade e o mercado reclamam por previsibilidades, segurança e clarezas das situações jurídicas, o que desaconselha tentativas de defenestrar os confrontantes do procedimento de inserção da descrição georreferenciada nas matrículas. Seja como for, caso se queira promover essa dispensa, o caminho é legislativo: deve-se editar uma norma igual ou semelhante àquela contida na extinta Medida Provisória nº 910, de 2019. A outra via seria eventual tentativa de provocar o Conselho Nacional de Justiça para mudar a interpretação estampada na Recomendação nº 41, de 02/07/2019 - CNJ, o que seria uma via pouco promissora. Temos de, porém, sempre estar atento para um fato: a higidez da descrição perimetral dos imóveis na tábua registral é, na verdade, a garantia sine qua non de um ambiente negocial seguro, previsível e estável. Formalidades, por vezes, são vacinas contra o caos e a insegurança jurídica. __________ 1 Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:       (...) § 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.         § 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.   § 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.  2 § 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.        3 § 17.  São dispensadas as assinaturas dos confrontantes, previstas no inciso II do caput, quando da indicação das coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional fixada pelo Incra, bastando a apresentação de declaração do requerente interessado de que respeitou os limites e as confrontações. (Incluído pela Medida Provisória nº 910, de 2019) (Vigência encerradaq)

Introdução Neste artigo, demonstrar-se-á que nenhum novo direito real foi criado, ao contrário do que se extrai de uma leitura superficial da recentíssima Lei nº 14.620/2023, batizada como Lei do Novo Programa Minha Casa, Minha Vida - NPMCMV. Na verdade, os direitos oriundos da imissão na posse são apenas um epíteto do velho direito real de propriedade. Indicaremos os desdobramentos práticos disso, inclusive sob o aspecto registral, além de expor o motivo da atecnia legislativa. Cenário normativo A recente lei 14.620/2023, batizada como Lei do Novo Programa Minha Casa, Minha Vida - NPMCMV, supostamente criou um novo direito real: os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. Fê-lo mediante acréscimo de mais um inciso ao art. 1.225 do Código Civil (CC), dispositivo que lista os direitos reais no Brasil. Confira-se: Art. 1.225. São direitos reais: (.) XIV - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.  Preocupado em garantir que esse supostamente novo direito real pudesse ser objeto de garantias hipotecária e fiduciária, o novo diploma não hesitou em ser textual mediante acréscimo de inciso ao art. 1.473 do CC (que arrola os bens hipotecáveis) e ao § 1º do art. 22 da lei 9.514/1997. Confiram-se os referidos preceitos: Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: (...) XI - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.      "Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:   (...) V - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e a respectiva cessão e promessa de cessão; (...)"  Essa movimentação de criação de um novo direito real já havia sido ensaiada em 2015, com a Medida Provisória nº 700, que havia promovido as mesmíssimas inserções legais acima. Todavia, o referido diploma urgente caducou. Do ponto de vista registral, desde 19991, a imissão provisória na posse pelo ente desapropriante já é prevista como ato jurídico objeto de registro no Cartório de Imóveis por força do art. 167, item "36', da lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos - LRP). Em 2009, a Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei nº 11.977/2009) confirmou isso mediante inserção do § 4º ao art. 15 da Lei de Desapropriação por Interesse Público (decreto-lei 3.365/1941). Confira-se:  LRP Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.             I - o registro: (...) 36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; (...)       Decreto-lei 3.365/1941 Art. 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-lo provisoriamente na posse dos bens; § 1º A imissão provisória poderá ser feita, independente da citação do réu, mediante o depósito: (Incluído pela Lei nº 2.786, de 1956) a) do preço oferecido, se êste fôr superior a 20 (vinte) vêzes o valor locativo, caso o imóvel esteja sujeito ao impôsto predial; (Incluída pela Lei nº 2.786, de 1956) b) da quantia correspondente a 20 (vinte) vêzes o valor locativo, estando o imóvel sujeito ao impôsto predial e sendo menor o preço oferecido; (Incluída pela Lei nº 2.786, de 1956) c) do valor cadastral do imóvel, para fins de lançamento do impôsto territorial, urbano ou rural, caso o referido valor tenha sido atualizado no ano fiscal imediatamente anterior; (Incluída pela Lei nº 2.786, de 1956) d) não tendo havido a atualização a que se refere o inciso c, o juiz fixará independente de avaliação, a importância do depósito, tendo em vista a época em que houver sido fixado originàlmente o valor cadastral e a valorização ou desvalorização posterior do imóvel. (Incluída pela Lei nº 2.786, de 1956) § 2º A alegação de urgência, que não poderá ser renovada, obrigará o expropriante a requerer a imissão provisória dentro do prazo improrrogável de 120 (cento e vinte) dias. (Incluído pela Lei nº 2.786, de 1956) § 3º Excedido o prazo fixado no parágrafo anterior não será concedida a imissão provisória. (Incluído pela Lei nº 2.786, de 1956) § 4o  A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente.       Certamente por conta de resistências enfrentadas perante Cartório de Imóveis, os entes atuantes no mercado imobiliário seguiram provocando o legislador a avançar na disciplina legal. Em 2010, por meio da Medida Provisória nº 514/2010 (posteriormente convertida na Lei nº 12.424/2011), foi expressamente permitido ao ente desapropriante promover a abertura da matrícula da área expropriada sem necessidade de apuração da área eventualmente remanescente em eventual matrícula atingida parcialmente, desde que se trate de área urbana ou de expansão urbana. Trata-se do § 8º do art. 176 da LRP, que assim dispõe: Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                 (...) § 8o  O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)  Além disso, ainda por meio da supracitada norma de 2010, deixou-se claro o cabimento da fusão de matrículas de imóveis contíguos objeto de imissão provisória em favor do ente desapropriante no contexto de regularização fundiária ou de programas habitacionais, tudo por meio da introdução do inciso III e do §§ 2º e 3º ao art. 234 da LRP (os quais vieram a ser modificados posteriormente). As alterações acima, porém, não foram suficientes para desobstruir as necessidades registrais dos procedimentos de desapropriação. Em 2015, por meio da Medida Provisória nº 700/2015, que acresceu o art. 176-A à LRP, tentou-se disciplinar o registro da aquisição originária da propriedade com foco nas hipóteses de desapropriação, eliminando embaraços registrais (como a exigência de memorial descritivo para área remanescente de matrícula parcialmente atingida). Igualmente, estendeu-se o regime jurídico-registral da desapropriação para as cessões ou promessas de cessão de direitos oriundos da imissão provisória da posse. Mas essa Medida Provisória caducou. Em 2021, reiterou-se, com sucesso, essa pretensão. A Lei de Ferrovias (Lei nº 14.273/2021) acresceu novamente o art. 176-A à LRP, renovando a disciplina desburocratizante acima do registro da aquisição originária da propriedade com olhos principalmente nas situações de desapropriação. E, também, passou-se a contemplar as hipóteses de cessão ou promessa de cessão de direitos oriundos de imissão provisória, a exemplo da nova redação dada aos incisos III do art. 235 da LRP. Toda essa odisseia normativa para dar respaldo registral à desapropriação desaguou no cenário normativo atual desenhado pela recentíssima Lei do NPMCMV. De um lado, a formalização registral da imissão provisória decorrente de desapropriação está cristalizada no art. 176-A da LRP. Esse preceito desonera o ente desapropriante de medidas como apuração de remanescente de áreas de matrículas parcialmente atingidas (art. 176-A, § 2º, LRP). Também flexibiliza o princípio da especialidade objetiva, "passando pano quente" diante de eventual divergência das descrições perimetrais da área desapropriada em relação à descrição constante de matrículas (art. 176-A, § 4º-A, LRP). Além disso, essas regras desburocratizantes foram estendidas para outras formas de aquisição originária, como o usucapião, e também para o registro da concessão de uso especial para fins de moradia, tudo com olhos em facilitar a formalização de ações de regularização fundiária ou de políticas habitacionais (art. 176-A, § 5º, IV, LRP). Confira-se o texto atual do referido preceito: Art. 176-A. O registro de aquisição originária ensejará a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, se não houver, ou quando: (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) I - atingir parte de imóvel objeto de registro anterior; ou (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) II - atingir, total ou parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 1º  A matrícula será aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel utilizados na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) § 2º  As matrículas atingidas deverão, conforme o caso, ser encerradas ou receber averbação dos respectivos desfalques, dispensada, para esse fim, a retificação do memorial descritivo da área remanescente. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) § 3º (VETADO).    (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021)    Vigência § 4º  Se a área adquirida em caráter originário for maior do que a constante do registro existente, a informação sobre a diferença apurada será averbada na matrícula aberta. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) § 4º-A. Eventuais divergências entre a descrição do imóvel constante do registro e aquela apresentada pelo requerente não obstarão o registro. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 5º  O disposto neste artigo aplica-se, sem prejuízo de outros, ao registro de: (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) I - ato de imissão provisória na posse, em procedimento de desapropriação; (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021)    Vigência II - carta de adjudicação, em procedimento judicial de desapropriação; (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021)    Vigência III - escritura pública, termo ou contrato administrativo, em procedimento extrajudicial de desapropriação. (Incluído pela Lei nº 14.273, de 2021)    Vigência IV - aquisição de área por usucapião ou por concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) V - sentença judicial de aquisição de imóvel, em procedimento expropriatório de que tratam os §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)  De outro lado, está claro o cabimento da fusão de matrículas contíguas de imóveis objeto de imissão provisória em favor do ente desapropriante ou de cessionários ou promitentes cessionários, desde que se trate de área urbana (ou de expansão urbana) e de programas habitacionais ou de regularização fundiária. É o art. 235, III e §§ 2º e 3º, da LRP:  Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975). (...) III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) (...) § 2o  A hipótese de que trata o inciso III somente poderá ser utilizada nos casos de imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana e com a finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no requerimento de unificação. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 3º Na hipótese de que trata o inciso III do caput deste artigo, a unificação poderá abranger matrículas ou transcrições relativas a imóveis contíguos àqueles que tenham sido objeto da imissão provisória na posse. (Redação dada pela Lei nº 14.273, de 2021) Vigência  Enfim, o cenário normativo atual pode ser resumido da seguinte maneira: a) consideram-se como direitos reais os direitos oriundos de imissão provisória na posse por conta de desapropriação bem como os direitos de cessionários e promitentes cessionários (arts. 1.225, XIV, CC); b) esses direitos são hipotecáveis e alienáveis fiduciariamente em garantia (art. 1.473, XI, CC; e art. 22, § 1º, V, da Lei nº 9.514/1997); c) é cabível o registro da imissão provisória na posse em favor do ente desapropriante bem como dos direitos de cessionário ou de promitente cessionário (art. 167, I, "36", LRP; e art. 15, § 4º, Decreto-Lei nº 3.365/1941). d) o registro da aquisição originária por desapropriação e usucapião bem como o registro da concessão de uso especial para fins de moradia está disciplinado no art. 216-A da LRP, indicando as hipóteses em que se deverão abrir novas matrículas e flexibilizando o princípio da especialidade objetiva ao dispensar a apuração de área remanescente e relevar divergências de descrições perimetrais (art. 216-A, LRP). e) a fusão de matrículas objeto de imissão provisória na posse no contexto de programas habitacionais ou de regularização fundiária em áreas urbanas ou de expansão urbana é permitida e alcança também hipóteses de cessionários ou promitentes cessionários de direitos oriundos da imissão provisória (art. 235, III, §§ 2º e 3º, LRP). Análise crítica: a atecnia utilitarista da lei  Todo esse cenário normativo desenhado em torno dos direitos oriundos da imissão provisória na posse em favor do ente desapropriante foi, na verdade, impulsionado pelo interesse utilitarista de remover obstáculos registrais que eram opostos à formalização de desapropriações e de regularizações fundiárias. Acontece que esse ímpeto finalístico acabou traçando um percurso tortuoso do ponto de vista da dogmática civilista, o que reclamará da doutrina e da jurisprudência certo esforço malabarista para repelir riscos jurídicos. De fato, apesar de haver expresso texto legal, é atécnico afirmar que os direitos oriundos da imissão provisória são direitos reais. É que, no caso de desapropriação, o momento da imissão na posse marca a aquisição originária da propriedade pelo ente desapropriante. Eventual registro posterior no Cartório de Imóveis não tem eficácia constitutiva, mas apenas declaratória. Trata-se de uma exceção ao princípio da inscrição (segundo o qual os direitos reais nascem com o registro na matrícula do imóvel, conforme arts.1.227 e 1.245 do CC2). Não importa se essa imissão foi deferida em sede de tutela provisória, tal qual autorizado no rito da ação de desapropriação, especificamente no art. 15 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. As etapas posteriores do procedimento de desapropriação são essencialmente para discutir se a indenização paga pelo ente desapropriante foi ou não quantificada corretamente. Em suma, o ente desapropriante deposita em juízo o valor de indenização que reputa justo e, ato contínuo, já pode obter a imissão provisória na posse. Ao ingressar na posse do bem, o ente desapropriante já se torna proprietário do bem. Já é titular, portanto, do direito real de propriedade. Não há necessidade de nenhum reconhecimento judicial posterior. Lembre-se de que, no caso de "desapropriação indireta", a lógica é similar. No momento em que o ente desapropriante "invade" o imóvel e passou a ocupá-lo, há a aquisição originária da propriedade. Só sobrará ao particular discutir judicialmente o valor devido a título de indenização. A famosa ação de desapropriação indireta destina-se basicamente a essa discussão. Não se discute aí a titularidade do bem! Portanto, por aí já se vê a atecnia grave em afirmar que seriam direitos reais "os direitos oriundos da imissão provisória na posse". Não se trata de direitos reais autônomos, e sim de direito real de propriedade do ente desapropriante. Consideramos, portanto, ter havido gravíssima atecnia em ter acrescido ao art. 1.225 do CC os direitos oriundos da imissão provisória na posse como um novo direito real. Cabe à doutrina e à jurisprudência reagir hermeneuticamente, chamando à ordem a manobra legislativa. Por essa razão, entendemos que os "direitos oriundos da imissão provisória na posse" bem como os direitos de eventual cessionário ou promitente cessionário não são direitos reais autônomos, mas apenas direitos reais de propriedade. Uma utilidade prática disso é que as regras relativas ao direito real de propriedade previstas no Código Civil, como os arts. 1.228 ao 1.232 do CC, são plenamente aplicáveis. Igualmente, podem-se considerar dispensável a previsão de que "os direitos oriundos da imissão provisória na posse" são hipotecáveis ou alienáveis fiduciariamente em garantia. Isso, porque o direito real de propriedade sobre imóvel já abarca essas espécies de garantias reais. Outrossim, a previsão de abertura de matrículas na hipótese de imissão provisória em áreas total ou parcialmente divergentes das constantes de matrículas já abertas é desnecessária, pois isso já decorre do que deve ser aplicado em qualquer situação de aquisição de direito real de propriedade. Em suma, do ponto de vista técnico, o mais adequado teria sido que o legislador simplesmente houvesse esclarecido que a imissão provisória na posse pelo ente desapropriante implica a aquisição originária do direito real de propriedade e houvesse fixado as regras desburocratizantes de sua preferência. Resta, porém, saber: por que o texto legal acabou descarrilando dos trilhos da dogmática e ziguezagueou na disciplina dos ditos "direitos oriundos da imissão provisória na posse"? A resposta é uma postura utilitarista dos players públicos e privados que atuam na prática imobiliária. Diante de notas devolutivas de alguns cartórios de imóveis e ante as divergências de entendimento entre os registradores de imóveis, esses players acabaram movimentando o Poder Legislativo para editar normas muito textuais, ainda que em sacrilégio à dogmática civilística. Consideramos não apenas censuráveis, mas também perigosas, essas pisadas trôpegas no tratamento dos institutos jurídicos. Isso, porque, ao sair dos trilhos, abre-se espaço para teses jurídicas indesejadas, que podem frustrar os objetivos do legislador. Além disso, normas do status técnico e científico como o Código Civil não deveriam sofrer "intervenções cirúrgicas" do legislador com tanta facilidade. É preciso haver muita reverência e cuidado nisso, porque, ao contrário das demais leis, o Código Civil é marcado por uma sistematização e cientificidade construída ao longo de milênios de desenvolvimento do Direito Civil. Não é à toa que os anteprojetos de Código Civil sempre foram desenhados por juristas de alto porte. O caso em tema enfileira-se com outros de inoculações atécnicas de dispositivos no Código Civil, a exemplo do equivocado emprego do termo "posse direta" na usucapião familiar (art. 1.240-A, Código Civil) e da indevida inclusão dos "fundos de investimento" como uma espécie de condomínio no âmbito do livro de Direito das Coisas do Código Civil. Seja como for, o fato é que à doutrina e à jurisprudência resta interpretar a lei de modo a alinhá-la à correta natureza jurídica dos institutos jurídicos, atraindo o regime jurídico pertinente. In casu, concluímos: a Lei do NPMCMV não criou nenhum direito real novo, apesar de ter engordado a lista do art. 1.225 do CC. Ela, na verdade, apenas fez referência ao direito real de propriedade na hipótese de este ser adquirido por meio da desapropriação (mais especificamente quando da imissão provisória na posse). O inciso XIV do art. 1.225 do CC deve ser lido como uma hipótese meramente declaratória e indicativa do próprio direito real de propriedade. O legislador, nesse ponto, confundiu a causa de aquisição do direito real de propriedade com o próprio direito real. A imissão provisória na posse é apenas a causa jurídica de aquisição do direito real de propriedade, à semelhança do usucapião (que, com o transcurso do tempo de posse ad usucapionem, faz nascer o direito real de propriedade de modo originário para o usucapiente). É, pois, atécnico afirmar que os "direitos oriundos da imissão provisória na posse" são uma nova categoria de direito real, assim como seria atécnico asseverar o mesmo em relação aos "direitos oriundos do usucapião". Na verdade, esses direitos oriundos da imissão provisória na posse são apenas epítetos do velho e consagrado direito real de propriedade. __________ 1 A origem foi a lei 9.785/1999 e, posteriormente, a Lei nº 12.424/2011 (fruto da conversão da Medida Provisória nº 514/2010). 2 Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. (...) Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

I. Noções gerais do georreferenciamento e histórico normativo  Um dos maiores problemas efetivos na definição de direitos reais sobre terrenos (especialmente os rurais) é a descrição perimetral da área no Cartório de Imóveis. Por conta das limitações da própria topografia no passado, essa descrição era feita com certa imprecisão, levando em conta marcos precários e a linguagem pouco técnica. Aliás, as próprias medidas eram imprecisas. É icônica, por exemplo, a imprecisão com a qual, por exemplo, se media uma légua no passado: "O medidor enchia seu cachimbo, acendia-o e montava no cavalo, deixando que o animal marchasse ao passo; quando o cachimbo se apagava, acabado o fumo, marcava uma légua" Fonte: Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por José Antonio da Costa Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 761. A propósito, citamos um exemplo de uma descrição precária constante da matrícula de imóvel objeto de um processo judicial2: "Uma propriedade rural denominada Fazenda Ribeirão de São Pedro e Ribeirão Claro, situado no município de São Pedro do Turvo, desta Comarca, com 152,00 alqueires paulistas iguais a 367,84 ha, mais ou menos, contendo benfeitorias, confrontando com Alfredo Tavantes, Guerino Maitan, Ribeirão Claro, Ribeirão São Pedro, Zeferino José de Andrade e Vicente de Andrade, Recadastrada no Incra sob nº 628.123.000.884 - área total 367,8, módulo 64,4, nº de módulos 5,71 e fração mínima de parcelamento 25,0."  Note como é absolutamente imprecisa a descrição dessa área. É inviável, com base nessa descrição, desenhar, no mapa, o perímetro correspondente ao supracitado imóvel rural. A evolução das técnicas de topografia chegou ao georreferenciamento. Trata-se de técnica capaz de dar as coordenadas geográficas de um imóvel com altíssimo grau precisão, levando em conta o Sistema Geodésico Brasileiro3. Na prática, essa descrição georrefenciada utiliza uma linguagem ininteligível ao leigo por conta de sua tecnicidade, mas permite ao técnico desenhar, no mapa, a poligonal pertinente. Eduardo Augusto, um dos registradores brasileiros mais brilhantes na matéria, alertava o seguinte acerca da necessidade de a matrícula conter uma descrição poligonal precisa: A leitura da descrição tabular permite que qualquer agrimensor ou matemático consiga efetuar exatamente o mesmo desenho do imóvel, sem nunca tê-lo visto em mapas, fotos e sem conhecer sua real localização.4  No plano normativo, a lei 10.257, de 28 de agosto de 2001, é o principal marco do georreferenciamento no âmbito do Cartório de Imóveis, especificamente para imóveis rurais. A referida norma, entre outras disposições, passou a exigir que, dentro de um prazo a ser fixado pelo Poder Executivo, a descrição dos imóveis rurais nas matrículas fosse feita com base na técnica do georreferenciamento, com base no Sistema Geodésico Brasileiro. Fê-lo por meio do art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos - LRP (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973)5. Na próxima Coluna, prosseguiremos tratando do tema. _____________ 1 Fonte: https://mundogeoconnect.com/2011/arquivos/palestras/roberto_tadeu_teixeira-retificacao_irib_incra.pdf. 2 Disponível: https://portaldori.com.br/2022/10/28/registro-de-imoveis-negativa-de-averbacao-de-georreferenciamento-precariedade-da-descricao-tabular-insercao-de-coordenadas-georreferenciadas-que-depende-de-previa-retific/. Publicado: 28 de outubro de 2022. 3 Para aprofundamento, ver: https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3138/tde-08112005-081539/publico/Cap_3-SGB.pdf. 4 Disponível em: https://mundogeoconnect.com/2011/arquivos/palestras/roberto_tadeu_teixeira-retificacao_irib_incra.pdf. 5 Veja os referidos dispositivos (que ainda hoje estão em vigor): "Art. 176. ............................................ § 1o .................................................... .......................................................... II - ..................................................... ....................................................... 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; (...) § 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. § 4º A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo."(NR)

O Agronegócio é um dos setores econômicos mais relevantes do Brasil, sendo responsável, do ponto de vista econômico, por quase 30% (trinta por cento) do Produto Interno Bruto brasileiro. A cadeia produtiva agrícola e pecuária brasileira movimentou em 2020 cerca de R$ 1.98 trilhão de reais1, e, apesar das oscilações, as cifras permanecem altas. Esse setor econômico envolve atividades fundamentais para o crescimento do país e para desenvolvimento social, já que engloba desde as commodities exportadas até a produção dos alimentos consumidos pelas famílias brasileiras. Essa pujança econômica da produção rural brasileira, contudo, não está imune a riscos consideráveis. O agronegócio, diferentemente de outros setores, depende necessariamente de ciclos biológicos e está intimamente ligado ao risco da agrariedade.2 Isto significa dizer que além de eventuais riscos econômicos e financeiros, como oscilações de preços no mercado externo e variações cambiais, a produção agrária também pode ser afetada por riscos naturais, como problemas climáticos, pestes e infestações ou insucesso de safras. Esses riscos inerentes ao Agro elevam a importância da existência de um mercado de crédito bem estruturado e de fácil acesso, com oportunidades de financiamento da produção a baixos custos de transação. Para tanto, se afigura fundamental que o sistema de garantias atrelado aos financiamentos seja seguro e eficaz, já que permite uma redução significativa dos custos envolvidos e principalmente dos juros cobrados.3 Esse movimento de reforço do sistema de garantias dos financiamentos voltados ao agronegócio tem se intensificado nos últimos tempos, e ganhou um novo capítulo com a edição, em 20 de julho de 2022, da lei 14.421/224, decorrente da conversão da medida provisória 1.104/22. O diploma legal, que está prestes a completar 1 anos, estabelece a alteração de diversas outras leis relacionadas com o sistema de garantias dos financiamos voltados ao agronegócio, procurando dar maior segurança e eficácia por meio da simplificação de procedimentos de emissão de documentos de garantia e do respectivo registro, ampliação dos agentes financiadores e dos legitimados a obter tais financiamentos e aperfeiçoamento de fundos garantidores e de investimento. Além disso, a lei procura potencializar dois tipos de garantias vinculados diretamente ao agronegócio: o penhor rural e o novel instituto do patrimônio rural em afetação. O presente artigo tem por objetivo analisar, de forma breve, as principais alterações trazidas pela lei 14.421 de 2022 do ponto de vista registral. Modernização do regime do Penhor Rural O penhor rural é modalidade especial de penhor previsto expressamente no ordenamento jurídico brasileiro nos artigos 1.438 e ss do Código Civil e a regulamentação e os procedimentos são estipulados em leis esparsas. Ele comporta duas espécies que variam de acordo com as coisas empenhadas, sendo o penhor agrícola aquele no qual o objeto compreende máquinas e equipamentos da agricultura a colheitas, frutos e animais de serviço5 e o penhor pecuário que abrange os animais que integram a atividade agropastoril e leiteira.6 A principal característica desse tipo de penhor especial está no fato de ele se dar de forma não possessória, permitindo que o devedor (via de regra, o produtor rural) ofereça em garantia bens que permanecerão em sua posse.7 Diferentemente do penhor comum, no penhor rural o credor não recebe a coisa empenhada, que permanecerá no controle do produtor rural, permitindo que ela seja integralmente utilizada no desenvolvimento da atividade agrária. O penhor rural, em razão dessa característica, possui uma grande potencialidade de aplicação, pois permite que o produtor rural ofereça uma garantia real por meio da afetação de coisas inerentes à sua atividade. O produtor rural pode empenhar tanto coisas já existentes, como as "máquinas e instrumentos de agricultura", os "frutos acondicionados ou armazenados" ou "os animais que integram a atividade", quanto bens futuros como "colheitas pendentes, ou em via de formação". Pensando nessa grande utilidade do instituto, a lei 14.421/22 veio propor uma modernização no regime desse penhor especial, procurando trazer mais eficiência para as leis que regulamentam os instrumentos financeiros aos quais o penhor será vinculado. Neste sentido, a norma, por exemplo, altera disposições da lei 492/37 (que regula o penhor rural e a cédula pignoratícia), do decreto-lei 167/67 (que dispõe sore os títulos de crédito rural) e da lei 8.299/94 (que instituiu a cédula de produto rural). Em relação à primeira lei, a alteração traz modernidade para o contrato de penhor rural ao permitir que, quando celebrado por escritura particular, ele seja celebrado por assinatura eletrônica. Em relação ao último diploma mencionado, a mudança objetivou um aperfeiçoamento do objeto do penhor vinculado à CPR (Cédula de Produto Rural). Ampliou-se o rol de bens que podem ser enquadrados como "produtos rurais" para incluir aqueles resultantes da cadeia agroindustrial e os insumos de produção e comercialização. Além disso, também há uma ampliação do rol dos legitimados a emitir a CPR e modernização dos meios de celebração e registro do penhor, que passam a admitir a assinatura eletrônica. Mas as maiores contribuições da lei 14.421/22 para o regime do penhor rural decorrem das alterações realizadas no decreto regulamentador dos títulos de crédito rural. Em primeiro lugar, porque a partir da vigência da lei a constituição de penhores subsequentes passa a ser mais simples e eficaz, bastando a celebração de um novo penhor cedular em grau subsequente. Ademais, a eventual prorrogação da garantia por subsistência dos bens passa a dispensar a averbação na margem do registro. Da mesma forma, a eventual prorrogação da garantia decorrente da prorrogação do vencimento da dívida não mais dependerá da lavratura de termo aditivo, sendo eficaz após a mera anotação desta no instrumento do crédito. Como apontado, essas alterações são relativamente simples do ponto de vista procedimental, mas tem o mérito de possibilitar uma modernização do regime de constituição e registro do penhor rural que traz maior segurança e eficácia para essa garantia real tão importante para o setor do agronegócio. Aperfeiçoamento do regime do Patrimônio Rural em Afetação O patrimônio rural em afetação é um novo tipo de garantia previsto no ordenamento jurídico brasileiro a partir da promulgação da chamada Lei do Agro (13.986/2020). Segundo a própria lei, no seu artigo 7º, esse instituto permite que o proprietário do imóvel rural afete a integralidade ou a fração desse imóvel em garantia de um débito. A técnica da afetação permite ao titular de um patrimônio ou acervo patrimonial segregar uma parte dele com o propósito de estabelecer um regime garantidor específico em favor de credores.8 Essa interessante técnica de garantia9, contudo, foi instituída pela Lei do Agro com certos problemas procedimentais e dúvidas sobre a sua abrangência, em especial pelas controvérsias em torno da sua natureza jurídica. Eles, contudo, parecem solucionados com o advento da lei 14.421/22, que traz definições importantes sobre a matéria e consequentemente aperfeiçoamento do regime legal do patrimônio rural em afetação. Neste sentido, o diploma ora em análise adicionou dois novos parágrafos ao já mencionado art. 7º da Lei do Agro para estipular (i) que o patrimônio rural em afetação tem natureza real, constituindo um direito real de garantia sobre o bem afetado; (ii) não se confunde com a alienação fiduciária em garantia de imóvel, mas deve observar as regras procedimentais estipuladas pelo Código Civil e pela lei 9.514/97 quanto ao regime de excussão do patrimônio. Além disso, por meio da alteração do art. 9º da Lei do Agro, a lei 14.421/22 soluciona as dúvidas que pairavam sobre a forma de constituição dessa nova garantia real do agronegócio. Assim, resta esclarecido que o patrimônio rural em afetação será constituído por meio de requerimento do proprietário de registro da garantia na matrícula do imóvel, sendo essencial a descrição do imóvel ou da fração do imóvel afetado. Para tanto, também foi alterado o art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), com a inclusão do patrimônio de afetação como direito registrável na matrícula do imóvel, solucionando-se assim um problema burocrático e operacional que persistia. Tais alterações permitem o aperfeiçoamento do regime dessa nova técnica de garantia, com natureza real, que possui uma enorme relevância no setor do agronegócio. Por meio da instituição do patrimônio rural em afetação o produtor que seja proprietário de um imóvel rural pode obter financiamentos e investimentos oferecendo não só a totalidade da sua propriedade (como ocorre na alienação fiduciária e na hipoteca), mas de uma fração dela. Essa garantia estabelecida sobre a fração afetada terá natureza real, o que possibilita uma maior eficiência em sua eventual excussão (ou seja, na utilização do bem para pagamento da dívida) e deverá ser registrada na matrícula do imóvel, o que traz a segurança e reduz os custos de transação do financiamento. Mudanças de Regras e procedimentos de Fundos do Agronegócio A lei 14.421/22 também trouxe alterações relevantes nos fundos de investimento ou de garantia vinculados ao Agronegócio por via de reformas na lei 8.668/1993 e na Lei do Agro. Por um lado, a partir de uma alteração no artigo 20-A da lei 8.668/93, foi ampliado o rol de destinatários dos investimentos realizados no Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAGRO)10. Com isso, qualquer sociedade que explore atividade ou qualquer ativo financeiro emitido pelas pessoas jurídicas inseridas na cadeia produtiva do agronegócio podem ser destinatários dos recursos do FIAGRO, que anteriormente estava restrito àqueles participantes da cadeia produtiva agroindustrial. Ademais, os recursos desses fundos podem ser aplicados em direitos creditórios imobiliários relativos a imóveis rurais, ativos financeiros, títulos de securitização, FIDCs, entre outros instrumentos financeiros emitidos por produtores inseridos na cadeia do agronegócio. Por outro lado, por meio de alterações nos artigos 1º, 3º e 6º da Lei do Agro, foram aprimorados as regras e os procedimentos relacionados com o Fundo Garantidor Solidário (FGS)11, que tem como objetivo a garantia das operações financeiras e dívidas decorrentes da atividade empresarial rural por meio da participação de pelo menos dois devedores e um garantidor. A primeira das modificações é a exclusão do âmbito de abrangência do FGS do financiamento para implantação e operação de infraestruturas de conectividade rural. A segunda é clarificação quanto à estrutura e procedimento do FGS, que será composto por duas cotas sem limitação de valores, sendo uma primária de responsabilidade dos credores e outra secundária de responsabilidade do garantidor. Por fim, a terceira esclarece e sistematiza as disposições essenciais do estatuto do FGS, que precisa prever, entre outras coisas, a forma de constituição do fundo, a sua administração, as taxas a serem pagas, a forma de utilização dos recursos e a gestão dos ativos. Conclusão Como visto, o setor do Agronegócio, ao mesmo tempo que tem inegável protagonismo econômico, está permeado de riscos que muitas vezes dependem da busca pelos produtores rurais de financiamento ou investimento externo. Em razão disso, se afigura essencial a existência de um mercado de crédito robusto e com custos reduzidos, que por sua vez acaba dependendo de um sistema de garantias seguro e eficiente. Nos últimos anos o legislador brasileiro tem se preocupado com esse ponto, e buscado a simplificação e modernização do sistema de garantias do agronegócio. Esse movimento ganha mais um capítulo com a edição da lei 14.421/22. Esse artigo buscou demostrar de forma simples e objetiva as principais disposições trazidas pela lei, destacando três regimes que foram aperfeiçoados. Neste sentido, evidenciou-se que a mencionada lei, buscou dar um maior dinamismo e segurança ao penhor rural, clarificar dúvidas sobre o patrimônio rural em afetação e alterar algumas regras e procedimentos do FIAGRO e do FGS. Acredita-se que são alterações que possuem relevância e que podem servir para um maior fortalecimento do mercado de crédito do agronegócio por meio do reforço do sistema de garantias. _____________ 1 Como mostra a pesquisa Panorama do Agro realizada pela Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA): https://cnabrasil.org.br/cna/panorama-do-agro. 2 Conceito bastante trabalhado pela doutrina agrarista brasileiro que pode ser conferido em: DE MATTIA, Fábio. Métodos e conteúdo do direito agrário. Revista da Faculdade de Direito, Universidade de São Paulo, v. 93, p. 135-225, 1998, p. 174-175. 3 Tal ponto já foi demonstrado pelo Prêmio Nobel de economia George Akerloff no seu célebre artigo "The Market for "Lemons": Quality Uncertainty and the Market Mechanism. The Quarterly Journal of Economics, Vol. 84, No. 3. (Aug., 1970), p. 488-500." 4 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/Lei/L14421.htm 5 Brasil. Código Civil. Art. 1.442. Podem ser objeto de penhor: I - máquinas e instrumentos de agricultura; II - colheitas pendentes, ou em via de formação; III - frutos acondicionados ou armazenados; IV - lenha cortada e carvão vegetal; V - animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola. 6 Brasil. Código Civil. Art. 1.444. Art. 1.444. Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios. 7 Como destaca RENTERIA, Pablo. Penhor e Autonomia Privada. São Paulo: Atlas, 2016, p. 189-190. 8 Segundo ensinamento de KÜMPEL, Vitor Frederico. Patrimônio de afetação e a Cédula Imobiliária Rural. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/registralhas/354999/patrimonio-de-afetacao-e-a-cedula-imobiliaria-rural. 9 Denominada recentemente de supergarantia: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/371366/o-sistema-de-credito-rural-brasileiro-e-o-patrimonio-rural-em-afetacao. 10 Cujo regime e particularidades são bem esclarecidas por: CALCINI, Fábio Pallaretti; BURANELLO, Renato. Fiagro: relevância e necessidade de tratamento fiscal específico. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-mar-26/direito-agronegocio-fiagro-relevancia-necessidade-tratamento-fiscal-especifico. 11 Sobre o FGS em sua versão original veja: REIS, Marcus Vinícius de Carvalho Rezende. O fundo garantidor solidário. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2020/06/23/fundo-garantidor-solidario/.

O recente Provimento 141/CNJ veio regulamentar as disposições da lei 14.382/22 relativas à união estável, dando nova redação ao Provimento 37/CNJ e trazendo muitas inovações. No presente artigo trataremos da questão da exigência ou não de pacto antenupcial quando da conversão da união estável em casamento, apresentando recente decisão proferida pela MMa. Juíza da Vara de Registros Públicos de Belo Horizonte/MG. Sobre a escolha do regime de bens que vigorará no casamento, o Código Civil estabelece a necessidade de pacto antenupcial quando a escolha do casal for de regime de bens diverso do legal. O regime legal no Brasil desde a Lei do Divórcio, que entrou em vigor em 27/12/1977, é a comunhão parcial de bens, podendo ser o caso também de a lei estabelecer a separação obrigatória de bens. O Código Civil determina1 que poderão os nubentes, no processo de habilitação, optar por qualquer regime de bens, sendo que, quanto à forma, será reduzida a termo a opção pela comunhão parcial, fazendo-se o pacto antenupcial por escritura pública nas demais escolhas. Já no art. 1.653, o Código estabelece que é nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento. O tema abordado neste artigo envolve a conversão da união estável em casamento, procedimento no qual a celebração é dispensada e que tem por fundamento legal o disposto no art. 226, § 3º, da Constituição da República2, segundo o qual, para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável como entidade familiar3, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento. A determinação constitucional foi regulamentada pelo art. 8º da lei 9.278/964 e pelo art. 1.726 do Código Civil5. A forma administrativa de conversão da união estável em casamento, que se dá mediante requerimento feito pelos conviventes ao Oficial do Registro Civil, não foi disciplinada pelo Código Civil, mas a Lei nº 9.278/96 não foi revogada no que se refere ao procedimento administrativo, razão pela qual permanece a opção. No que se refere à conversão da união estável em casamento, o Provimento 37/CNJ, na nova redação, inovou, dispensando em certos casos o pacto antenupcial. O art. 9º-D, § 1º, do referido provimento estipulou que a "conversão da união estável em casamento implica a manutenção, para todos os efeitos, do regime de bens que existia no momento dessa conversão, salvo pacto antenupcial em sentido contrário." O § 2º do mesmo artigo esclarece que somente será exigido pacto antenupcial quando na conversão for adotado novo regime, salvo se o novo regime for o da comunhão parcial de bens, hipótese em que se exigirá declaração expressa e específica dos companheiros nesse sentido. Entendemos que a mesma regra da comunhão parcial se aplica aos casos de separação obrigatória de bens, ou seja, os nubentes manifestarão ciência, em termo, de que o regime legal está sendo aplicado. O § 5º do art. 9º-D, do Provimento 37/CNJ, ordena que o regime de bens a ser indicado no assento de conversão de união estável em casamento, quando a opção for por manter o mesmo regime escolhido quando da união estável, deverá ser o mesmo consignado em um dos títulos a seguir indicados: I - sentenças declaratórias do reconhecimento da união estável; II - escrituras públicas declaratórias de reconhecimento da união estável; III - termos declaratórios de reconhecimento de união estável formalizados perante o oficial de registro civil das pessoas naturais. Assim, desde a publicação do Provimento nº 141/CNJ, somente esses títulos são hábeis a definir o regime de bens na união estável, e esses títulos têm força de pacto antenupcial quando o regime de bens escolhido na convivência tiver sido diverso do regime legal e os nubentes optarem pela manutenção do regime no casamento. Se houver opção por outro regime no casamento, diferente daquele que vigorou na união estável, deverá ser lavrado pacto antenupcial6, sendo recomendada pelo provimento a partilha de bens7. Caso concreto foi apresentado à Exma. Sra. Juíza da Vara de Registros Públicos de Belo Horizonte. Casal que já vivia em união estável e que já tinha, por escritura pública, definido que o regime naquela união seria o da separação consensual de bens, requereu que, na conversão, fosse mantido o mesmo regime, sem apresentar pacto antenupcial. Foi suscitada dúvida pelo Registrador Civil, posto que o atual Código de Normas de Minas Gerais ainda exige o pacto antenupcial8. A MMa. Juíza, em decisão publicada em 20 de junho de 2023, interpretando o provimento 37/CNJ, proferiu a seguinte sentença9: É certo que o Código Civil estabelece a obrigatoriedade de realização de pacto antenupcial no caso de opção dos nubentes por regime de bens diverso do legal, o que aqui se verifica. Todavia, não há como ignorar que, em face da edição da lei 14.382/22, que tratou da conversão da união estável em casamento, o CNJ publicou o recente provimento 141, justificando-o, dentre outros motivos, para "facilitar aos companheiros a declaração de existência da união estável, a sua conversão em casamento", estabelecendo, de forma clara e objetiva que: Art. 9º-D. O regime de bens na conversão da união estável em casamento observará os preceitos da lei civil, inclusive quanto à forma exigida para a escolha de regime de bens diverso do legal, nos moldes do art. 1.640, parágrafo único, da Lei nº 10.406, de 2002 (Código Civil). § 1º A conversão da união estável em casamento implica a manutenção, para todos os efeitos, do regime de bens que existia no momento dessa conversão, salvo pacto antenupcial em sentido contrário. § 2º Quando na conversão for adotado novo regime, será exigida a apresentação de pacto antenupcial, salvo se o novo regime for o da comunhão parcial de bens, hipótese em que se exigirá declaração expressa e específica dos companheiros nesse sentido. Ora, a regulamentação previu que somente será exigido pacto antenupcial no caso de conversão de união estável em casamento "se for adotado novo regime" e se não for ele o legal - comunhão parcial de bens. No caso em tela, os nubentes firmaram escritura de união estável em 11/4/23 e nela estabeleceram como regime da relação deles o da separação e bens, pretendendo, agora, manter o mesmo regime, de modo que, nos termos daquele Provimento, não se faz mesmo necessário firmar o pacto, já que não estão alterando o regime anteriormente estabelecido. Aliás, seria mesmo muito preciosismo e um ônus desnecessário para o cidadão, obrigá-lo a firmar escritura pública para nela estabelecer o que já está estabelecido em idêntico instrumento. É certo que a ausência do pacto poderia acarretar problemas futuros em especial no caso de transação imobiliária pelos nubentes, mas, para tal, basta a informação no assento de casamento de que o pacto foi suprido, nos termos do art. 9º-D, do provimento 141/23 do CNJ, pela escritura pública de união estável. Perfeita a sentença, que, reconhecendo a exceção prevista na nova norma expedida pela Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça, afastou a necessidade de pacto antenupcial, apenas no caso da conversão da união estável em casamento em que mantido o regime anterior, diverso do regime legal. Em conclusão, se já existente sentença, escritura ou termo fixando regime de bens diverso do legal para a união estável e esse mesmo regime anteriormente escolhido for mantido quando da conversão da união estável em casamento, não será necessária a lavratura de pacto antenupcial. Como bem afirmou a MMa. Juíza da Vara de Registros Públicos de Belo Horizonte/MG, "o pacto foi suprido, nos termos do art. 9º-D, do provimento 141/23 do CNJ", pelo título no qual foi escolhido regime de bens para a união estável. ______________ 1 BRASIL. Código Civil. Art. 1.640, parágrafo único. Disponível em: planalto.gov.br. Acesso em 20 jun. 2023. 2 Estabelece o mencionado art. 226, § 3º: Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento. 3 Não houve alteração da redação do art. 226, § 3º da Constituição da República, que continua mencionando a união estável "entre o homem e a mulher", mas o Supremo Tribunal Federal - STF, maio de 2011, deu interpretação constitucional no sentido de que há união estável na convivência contínua e duradoura entre pessoas do mesmo sexo, com o objetivo de constituição de família. Ver Ação de Descumprimento de Preceito Fundamental - ADPF  nº 132 e Ação Direta de Inconstitucionalidade - ADI nº 4277. 4 O art. 8º da Lei nº 9.278/96 assim determina: Os conviventes poderão, de comum acordo e a qualquer tempo, requerer a conversão da união estável em casamento, por requerimento ao Oficial do Registro Civil da Circunscrição de seu domicílio. 5 O art. 1.726 do Código Civil tem a seguinte redação: Art. 1.726. A união estável poderá converter-se em casamento, mediante pedido dos companheiros ao juiz e assento no Registro Civil. 6 CORREGEDORIA do Conselho Nacional de Justiça. Art. 9º-D, § 2º do Provimento nº 37 com a redação dada pelo Provimento 141. Disponível em cnj.jus.br. Acesso em: 20 jun. 2023. 7 CORREGEDORIA do Conselho Nacional de Justiça. Art. 9º-A, §§ 3º e 5º do Provimento nº 37 com a redação dada pelo Provimento 141. Disponível em cnj.jus.br. Acesso em: 20 jun. 2023. 8 TRIBUNAL de Justiça de Minas Gerais. Provimento Conjunto nº 93/2020. Disponível em tjmg.jus.br. Acesso em: 20 jun. 2023. Assim determinam os arts. 586, V e 592: Art. 586. O requerimento de habilitação para o casamento consignará: [...]  V - a opção pelo regime de bens a ser adotado, com declaração da data e do serviço notarial em cujas notas foi lavrada a escritura pública de pacto antenupcial, quando o regime não for o da comunhão parcial ou o obrigatoriamente estabelecido;  Art. 592. A escolha de regime de bens diverso do regime legal deverá ser precedida de pacto antenupcial, devendo ser juntado aos autos da habilitação traslado ou certidão da escritura pública, fazendo-se constar no termo de casamento e nas posteriores certidões expressa menção do fato. 9 PIRES, Maria Luíza de Andrade Rangel Pires. Processo nº 5129737-56.2023.8.13.0024. Procedimento de dúvida. Publicado em 20 jun. 2023. Disponível em: pje.tjmg.jus.br. Acesso em: 20 jun. 2023.

Ao lançar a semente ao solo, o agricultor possui justa expectativa em relação aos efeitos esperados, não obstante o tempo de cultivo e a qualidade do fruto lhe sejam desconhecidos. Por vezes, sequer a árvore é certa, mas há ali um conjunto de elementos que permitem antever certo resultado final. Assim, o plantio da semente de maçã leva a crer que naquele solo nascerá uma macieira, mas não há certeza de que esta produzirá maçãs. Caso produza, incerto é o tempo que levará para tanto, bem como desconhecidas são as intempéries que ocorrerão no percurso, e que impactam na qualidade do fruto colhido. Daí o emprego de técnicas diversas para produção e colheita do fruto almejado, com razoável expectativa da qualidade resultante. Esse introito serve apenas para indicar que nem sempre no Direito se extrairá a melhor compreensão da norma em sua primeira leitura, e pode mesmo demorar algum tempo para que a melhor interpretação seja extraída do texto de lei. Não por outro motivo, o arcabouço normativo prevê a independência jurídica dos Oficiais de Registro (artigo 28 da lei Federal 8.935/1994), necessária para extrair do texto o fruto esperado e possível. A recente lei Federal 14.421/2022 introduziu modificações em legislações voltadas ao agronegócio, destacando-se para o que importa as inovações na lei Federal 8.929/1994, que instituiu a Cédula de Produto Rural. Em seu artigo 12, parágrafo 4º, previu a lei Federal 8.929/1994 a competência do Oficial de Registro de Imóveis para registrar "A alienação fiduciária em garantia de produtos agropecuários e de seus subprodutos", assim entendida nos termos do artigo 8º daquela lei. Uma primeira leitura - expectativa extraída ao simples lançar da semente ao solo - poderia indicar a competência do Oficial de Registro de Imóveis para registrar apenas as alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos decorrentes das emissões de CPRs. Será essa a melhor interpretação? Da aparente controvérsia sobre a competência registral Tal qual o fruto incerto da semente da macieira, a competência registral nem sempre exsurge claramente do texto legal. Isso não significa, contudo, que a lei não a defina. Nesse sentido, importante notar que a Lei Federal nº 14.421/2022, ao dar nova redação ao parágrafo 4º do artigo 12 da lei Federal 8.929/1994, veio a introduzir claramente regra de competência acerca dos registros das alienações fiduciárias sobre produtos agropecuários e seus subprodutos, suprindo omissão decorrente das alterações introduzidas pela lei Federal 13.986/2020. Note bem que a redação anterior do citado parágrafo 4º previa que "A CPR, na hipótese de ser garantida por alienação fiduciária sobre bem móvel, será averbada (sic) no cartório de registro de títulos e documentos do domicílio do emitente", característica essa de bem móvel não aplicável necessariamente aos produtos agropecuários ou seus subprodutos. Isso não significa que a norma era inócua, uma vez que o artigo 5º da lei Federal 8.929/1994 passou a admitir a constituição de qualquer tipo de garantia para amparar as obrigações decorrentes de CPR - incluindo, por certo, as garantias que têm por objeto bem móvel. A especificação no parágrafo 1º do artigo 8º da Lei Federal nº 8.929/1994, por introdução feita pela lei Federal 13.986/2022, já apontava tratamento diferenciado às alienações fiduciárias de produtos agropecuários e seus subprodutos, sem, contudo, indicar-lhes o registro de competência. Essa ausência expressa implicava na competência do Oficial de Registro de Títulos e Documentos, por força do parágrafo único do artigo 127 da lei Federal 6.015/1973, que a ele atribui os chamados registros residuais. Com a nova redação dada pela Lei Federal nº 14.421/2022 ao parágrafo 4º do artigo 12 da Lei Federal nº 8.929/1994, o legislador evidenciou a competência natural do Oficial de Registro de Imóveis para registrar garantias que decorram do vínculo do bem ao solo, sem afastar um milímetro a competência do Oficial de Registro de Títulos e Documentos, que se encontra arrimada no artigo 1.361, parágrafo 1º, cc artigo 129, item 10, da lei Federal 6.015/1973, na redação dada pela lei Federal 14.382/2022, que prevê a ele ser atribuída a alienação fiduciária sobre coisa móvel infungível. Disso decorre a impossibilidade jurídica do Oficial de Registro de Títulos e Documentos vir a ter competência para registro de alienações fiduciárias sobre coisa móvel fungível? Absolutamente. Caso o legislador venha a prever espécie de alienação fiduciária que abarque outros tipos de coisas móveis fungíveis, que não produtos agropecuários e seus subprodutos, sem indicar expressa competência registral, esta será do Oficial de Registros de Títulos e Documentos, mas não por força do artigo 129, item 10, da lei Federal 6.015/1973, mas em razão do citado parágrafo único do artigo 127 da Lei dos Registros Públicos -LRP, que versa sobre o chamado registro residual. Em suma, a alienação fiduciária é de competência do Oficial de Registro de Títulos e Documentos (i) por expressa previsão legal, como ocorre na hipótese do parágrafo 1º do artigo 1.361 do Código Civil, caso em que se aplica a regra do item 10 do artigo 129 da LRP, ou (ii) por omissão da lei, caso em que se aplica o parágrafo único do artigo 127 da lei Federal 6.015/1973. Cumpre salientar que a mesma Lei Federal nº 14.382/2022 incluiu o parágrafo 2º ao artigo 129 da lei Federal 6.015/1973 para expressamente dizer que o caput daquele artigo, no qual incluso os registros das alienações fiduciárias de bens móveis, "não se aplica ao registro e à constituição de ônus e de gravames previstos em legislação específica", o que reforça o entendimento de que as alienações fiduciárias sobre produtos agropecuários e seus subprodutos, previstas em lei especial, não têm desaguadouro natural no Registro de Títulos e Documentos. Aqui, dois pontos devem ser ressaltados, por serem fundamentais. O Código Civil, no mesmo capítulo que atribui ao Registro de Títulos e Documentos a competência sobre registro de alienações fiduciárias sobre coisas móveis infungíveis, desde que não sejam veículos (artigo 1.361, parágrafo 1º, do Código Civil), disciplina: a) em seu artigo 1.367, que "A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial" daquele Estatuto Civil, que versa disposições gerais sobre penhor, hipoteca e anticresce, com a nota de que o penhor sobre bens móveis descritos naquele Título X possuem competência bem caracterizada: penhor comum, penhor de direitos e títulos de crédito e penhor de veículos, registro em Títulos e Documentos (artigos 1.432,1.452 e 1.462); penhor rural, industrial e mercantil, registro em Registro de Imóveis (artigos 1.438 e 1.448); e b) em seu artigo 1.368-A, que "As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições" do Código Civil "naquilo que não for incompatível com a legislação especial". Portanto, e em primeiro lugar, da simples leitura dos dispositivos citados, percebe-se que não é a natureza intrínseca de bem móvel, seja fungível ou infungível, consumível ou não, que determina ser um título registrável no Registro de Títulos e Documentos ou no Registro de Imóveis, mas a efetiva opção legislativa. Segundo, e não menos importante, é que expressamente o artigo 1.368-A do Código Civil aponta que "As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais", sendo nesse contexto analisada a alienação fiduciária de produtos agropecuários e seus subprodutos, prevista em lei especial. A principal - e quiçá única - questão que se põe minimamente controversa, portanto, não é a competência do Oficial de Registro de Imóveis para os registros das alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos, mas se tal competência fica adstrita às hipóteses em que tais garantias decorram de CPRs. Não parece ser esse o entendimento adequado, especialmente agora que a interpretação - o fruto - das múltiplas e recentes alterações legislativas está mais madura. Da competência dos registros de imóveis para registro das alienações fiduciárias de produtos agropecuários e seus subprodutos A questão da competência registral acerca dos registros das alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos, para além de aspectos teóricos importantíssimos, revela inegável urgência prática, estando na ordem do dia do mercado em geral e dos Oficiais de Registro em particular. O tema, candente, foi objeto de disputado painel no 3º Encontro dos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo, que teve palco em Ribeirão Preto/SP, nos dias 16 e 17 de junho de 2023. Como dito no início, uma primeira leitura levaria o intérprete à conclusão de que apenas os registros das alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos decorrentes de CPRs estariam na órbita de competência dos Oficiais de Registro de Imóveis. Contudo, uma leitura atenta indica que o legislador, ao elaborar as Leis Federais nºs 13.986/2020 e 14.421/2022, claramente optou por dar tratamento distinto às alienações fiduciárias de produtos agropecuários e seus subprodutos, assemelhando-as ao quanto já regula a lei sobre o penhor rural e o penhor mercantil. Bastaria o simples silêncio do legislador para que as alienações fiduciárias de produtos agrícolas e seus subprodutos não tivessem qualquer tratamento diferente. Uma vez que o artigo 5º da lei Federal 8.929/1994 consignou que "A CPR admite a constituição de quaisquer tipos de garantia previstos na legislação", restaria sem sentido distinguir aquelas alienações fiduciárias. Se assim o fez, é porque tratamento diferenciado desejava lhes conferir. Interessante notar que desde a introdução do parágrafo 1º do artigo 8º da lei Federal 8.929/1994 pela lei Federal 13.986/2020, os congressistas fizeram questão de apontar que as alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos se sujeitam "às disposições da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e na legislação especial a respeito do penhor, do penhor rural e do penhor agrícola e mercantil e às disposições sobre a alienação fiduciária de bens infungíveis, em tudo que não for contrário ao disposto" naquela lei. Não faz sentido sistêmico, pois, que as regras insertas naquele artigo 8º e em seus parágrafos, que formam verdadeiro microssistema de garantia fiduciária de produtos agropecuários e seus subprodutos, apliquem-se apenas às hipóteses de sua concessão em CPR. Em excelente artigo, Fábio Ribeiro dos Santos e Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro1, inaugurando o debate sobre esse importante tema, também compreenderam o surgimento de um microssistema, contudo, aparentemente vocacionado exclusivamente ao crédito rural. Com brilhantismo, pontuaram: Nada obstante a complexidade da matéria no cenário contemporâneo, buscando a segurança jurídica das relações sociais e o máximo de efetividade das normas jurídicas, missão primeira do Direito, é possível sedimentar a existência de verdadeiro microssistema de tutela do crédito rural. Embora não haja codificação ou consolidação normativa específica para a matéria, é certo que nenhuma dessas leis extravagantes deve ser interpretada de maneira isolada, como eixo próprio de significados e sentidos. Impõem-se a teoria do diálogo das fontes, na qual todas essas normas - partes integrantes de um microssistema próprio - devem interagir como verdadeiros vasos comunicantes; não sendo possível concluir aprioristicamente por sua incidência autônoma em determinada relação jurídica. Dito de outro modo, as leis que regulam o crédito rural revestem-se de verdadeira camada porosa que permite a conexão de dispositivos legais regrados em outros diplomas legais da mesma natureza e com idêntica finalidade. Não há, pois, divergência essencial em relação àqueles autores, mas apenas a compreensão de que se está diante de um tipo específico de propriedade fiduciária (artigo 1.368-A do Código Civil), regulada por lei especial, e passível de ser aplicada a variada gama de operações, não se limitando aquelas decorrentes do crédito rural. Mas é importante notar que, para além da incongruência sistêmica, o próprio legislador, quando quis, expressamente indicou as garantias aplicáveis estritamente às CPRs. No artigo 5º da lei Federal 8.929/1994, ao admitir a concessão de quaisquer tipos de garantia, evidentemente autoriza o uso também das alienações fiduciárias sobre produtos agropecuários e seus subprodutos, mas não restringem seu uso às hipóteses de emissões de Cédulas de Produto Rural. Aqui, importante perceber que o parágrafo 1º do inciso 12 da lei Federal 8.929/1994 informa que "a hipoteca, o penhor rural e a alienação fiduciária sobre bem imóvel garantidores da CPR serão levados a registro de imóveis em que estiverem localizados os bens dados em garantia" (destaque e grifo nossos). Por sua vez, o parágrafo 4º do artigo 12 da lei Federal 8.929/1994 não informa, tal qual o parágrafo 1º, que está a tratar do uso das alienações fiduciárias sobre produtos agropecuários e seus subprodutos como garantidores de CPR, o que reforça a tese de que se trata de introdução de verdadeiro sistema destinado - mas não limitado - à garantia das operações decorrentes do agronegócio. Na verdade, trata-se de regulação, por lei especial, de espécie de alienação fiduciária (artigo 1.368-A do Código Civil), que deverá produzir seus amplos efeitos, uma vez que não restringidos pelo legislador. Ubi lex non distinguir nec nos distinguere debemus. Uma vez utilizadas para amparar operações decorrentes da concessão de crédito rural - não só em CPR -, a cobrança de emolumentos referentes a essas alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos deverão observar as regras insertas no parágrafo 2º do artigo 2º da Lei Federal nº 10.169/2000. Caso, contudo, a constituição da garantia não esteja "ligada a crédito rural concedido em atividade fim", no Estado de São Paulo deve se aplicar integralmente a Lei Estadual nº 11.331/2002 (Processo CG nº 2021/20723, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, entre outros). Dos bens sujeitos às alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos A princípio, é na própria Lei Federal nº 8.929/1994 que se encontra o que se entende por produtos agropecuários e seus subprodutos para que sejam alienados fiduciariamente. Havendo necessidade de colmatar lacunas, desde que não conflite com o disposto na Lei Federal nº 8.929/1994, por expresso comando legal (parágrafo 1º do artigo 8º da citada lei), buscará o Oficial de Registro de Imóveis no Código Civil e no Decreto-lei nº 167/1967 o amparo necessário para compreender quais bens se caracterizam como produtos agropecuários e seus subprodutos para fins de alienação fiduciária suscetível de registro no Registro de Imóveis. Muito comum se perguntar se tratores, arados, caminhonetes, entre outros, são bens móveis ou veículos para fins de alienação fiduciária, com deslocamento da competência, portanto, para o Oficial de Registro de Títulos e Documentos ou para o órgão de registro de veículos (artigo 1.361, parágrafo 1º, do Código Civil). A questão é sempre tormentosa, pois o câmbio dos produtos agropecuários em subprodutos parece indicar ora a natureza de bem imóvel ora de bem móvel. Porém, parece que a questão não se resolve com a mera categorização como bem imóvel ou bem móvel, havendo razoáveis argumentos para um lado ou para outro. Como antes apontado, convém mais verificar o que a lei entende como objeto de inscrição em um ou outro registro. Assim, por exemplo, não obstante um trator ou um arado sejam de per si considerados bens móveis, por opção do legislador ingressam no Registro de Imóveis quando objeto de penhor agrícola (artigo 1.442, inciso I, do Código Civil). Partindo dessa premissa, o próprio parágrafo 1º do artigo 8º da Lei Federal 8.929/1994 nos dá os parâmetros e os limites. Os parâmetros, quando indica que são objeto da alienação fiduciária os produtos agropecuários e seus subprodutos; os limites, quando informa que "poderá recair sobre bens presentes ou futuros, fungíveis ou infungíveis, consumíveis ou não, cuja titularidade pertença ao fiduciante, devedor ou terceiro garantidor, e sujeita-se às disposições previstas na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e na legislação especial a respeito do penhor, do penhor rural e do penhor agrícola e mercantil e às disposições sobre a alienação fiduciária de bens infungíveis, em tudo o que não for contrário ao disposto nesta Lei" (destaques e grifos nossos) Em outras palavras, para os estritos fins de alienação fiduciária de produtos agropecuários e de seus subprodutos, indiferente a natureza móvel do bem, se fungível ou infungível, consumível ou não, ou mesmo se existente no presente ou apenas potencialmente no futuro. E a própria Lei Federal 8.929/1994 explicita no parágrafo 2º do artigo 1º, com a redação dada pela Lei Federal 14.421/2022, o que são produtos rurais, in verbis: Art. 1º Fica instituída a Cédula de Produto Rural (CPR), representativa de promessa de entrega de produtos rurais, com ou sem garantias cedularmente constituídas. [...] § 2º Para os efeitos desta Lei, produtos rurais são aqueles obtidos nas atividades: I - agrícola, pecuária, florestal, de extrativismo vegetal e de pesca e aquicultura, seus derivados, subprodutos e resíduos de valor econômico, inclusive quando submetidos a beneficiamento ou a primeira industrialização; II - relacionadas à conservação, à recuperação e ao manejo sustentável de florestas nativas e dos respectivos biomas, à recuperação de áreas degradadas, à prestação de serviços ambientais na propriedade rural ou que vierem a ser definidas pelo Poder Executivo como ambientalmente sustentáveis;  III - de industrialização dos produtos resultantes das atividades relacionadas no inciso I deste parágrafo; IV - de produção ou de comercialização de insumos agrícolas, de máquinas e implementos agrícolas e de equipamentos de armazenagem. Caso ainda remanesça dúvida, deve o Oficial de Registro de Imóveis se socorrer do Código Civil, especialmente das disposições referentes aos bens objeto de penhor agrícola (artigo 1.442), de penhor pecuário (artigo 1.444) e de penhor mercantil (artigo 1.447), bem como do decreto-lei 167/1967 (artigos 15, 55 e 56). Dúvida frequente consiste na possibilidade de dar em garantia fiduciária os veículos automotores, ainda que utilizados na atividade agrícola. Não obstante possam ser dados em alienação fiduciária, deverão ter registro na repartição competente para licenciar veículos, como resulta da expressa disposição contida no artigo 1.361, parágrafo 1º, do Código Civil, e da aplicação da regra de penhor rural inserta no artigo 56, parágrafo único, do decreto-lei 167/1967. Conclusão Resumidamente, possível concluir que a competência registral acerca de alienações fiduciárias de produtos agropecuários e de seus subprodutos, assim entendidos aqueles previstos no artigo 1º, parágrafo 2º, da Lei Federal 8.929/1994, nos artigos 1.442, 1.444 e 1.447 do Código Civil, e nos artigos 15, 55 e 56 do decreto-lei 167/1967, é do Oficial de Registro de Imóveis e, independentemente do título que institua tais garantias, devem ser objeto de registro no Livro nº 3 - Registro Auxiliar, do Oficial de Registro de Imóveis em que estiverem localizados os bens dados em garantia (artigo 1.368-A do Código Civil, cc artigo 8º, parágrafos 1º a 3º, e artigo 12, parágrafo 4º, da Lei Federal 8.929/1994). Quando referidas alienações fiduciárias estiverem ligadas à concessão de crédito rural destinado a atividade fim, sujeitar-se-ão os respectivos emolumentos sujeitos às regras previstas no parágrafo 2º do artigo 2º da lei Federal 10.169/2000. __________ 1 SANTOS, Fábio Ribeiro dos; RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Da competência registral da alienação fiduciária de produtos e subprodutos agropecuários no Ofício de Registro de Imóveis. Migalhas, 2023. Disponível aqui.