A 3ª turma do STJ reconheceu validade de cláusula que transfere ao consumidor custo de instalações e ligações de serviços públicos em contratos de incorporação imobiliária, desde que, em destaque, informe previamente ao contratante sobre eventuais despesas adicionais.
No caso, clientes questionavam a validade de uma cláusula do contrato de incorportação imobiliária. Ela previa que caberia aos consumidores o pagamento por serviços públicos decorrentes da aquisição do imóvel. Os contratantes alegaram surpresa pela cobrança, já que no instrumento não havia estimativa dos valores a serem pagos.
Entendimento inicial
Inicialmente, a relatora, ministra Nancy Andrighi, argumentou em seu voto que o contrato deve estipular o valor específico das instalações e ligações dos serviços públicos. Caso contrário, a cláusula perderia sua eficácia, pois, sem a quantificação do valor, o consumidor seria excessivamente onerado e não poderia estimar o total a ser pago, comprometendo sua decisão de contratar.
“Se não há quantificação ou previsibilidade do valor na cláusula que repassa determinados encargos, onera-se em demasia o consumidor, o qual desconhece a verdadeira abrangência das disposições contratadas, o que lhe impede de estimar previamente o valor total a ser adimplido e de sopesar os riscos efetivos da contratação.”
Dessa forma, concluiu que a cláusula que transfere os custos não seria nula, mas deveria ser específica com relação ao valor total de aquisição, em conformidade com o direito do consumidor à informação e com o princípio da boa-fé objetiva.
Voto-vista
Ministro Moura Ribeiro pediu vista da ação. Posteriormente, ao proferir seu voto, observou que, apesar de a relatora entender pela necessidade de especificação contratual da quantia a ser paga, despesas como ligação de água e luz, como as submetidas aos compradores no presente caso, não permitiriam estimativa precisa de valor.
Nesse sentido, ressaltou que, mesmo sem estipular o montante exato, a cláusula contratual transmitiu de forma eficiente ao consumidor que existiriam custos adicionais de instalação relacionados ao projeto. Dessa forma, concluiu pela inexistência de elementos que caracterizassem surpresa ou omissão de informação.
Debates
No decorrer dos debates, ministra Nancy Andrighi argumentou que, ainda que não fosse possível estipular de forma precisa, ao menos a estimativa dos valores deveria ser apresentada.
Por outro lado, ministros Moura Ribeiro e Ricardo Villas Bôas Cueva defenderam que a mera informação sobre a possibilidade de custos adicionais seria suficiente, inclusive para isentar a responsabilidade do vendedor caso os valores finais ultrapassassem a estimativa inicial.
Ao final da discussão, a relatora concordou com o entendimento dos ministros, mas destacou a necessidade da cláusula ser elaborada com destaque no contrato, o que foi aceito pelo colegiado.
Dessa forma, por unanimidade, a turma reconheceu a validade da cláusula mesmo sem estimativa do montante a ser pago, por ter sido redigida de modo eficiente para informar aos contratantes sobre a cobrança dos valores.
- Processo: REsp 2.041.654
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