Breves considerações sobre o direito de superfície (Código Civil, artigos 1.369 a 1377) e sua comparação com a locação
Maria Cecilia Miotto*
Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.
Esse direito pode ser transferido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando primordialmente a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.
Uma vez finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão.
Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.
Em relação à locação, apontamos a seguir as principais diferenças:
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Superfície |
Locação |
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É direito real (direito sobre a coisa, sobre o imóvel) |
É direito pessoal (obrigacional, em relação aos contratantes) |
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Se perfaz por escritura pública com registro obrigatório no Registro Imobiliário, e com pagamento do imposto de transmissão municipal de 2% do valor do imóvel |
Pode ser firmada por Instrumento Particular, com registro eventual no Registro Imobiliário, em caso de cláusula de vigência, e não tem imposto |
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Valor fixo (preço) pago à vista ou parcelado |
Valor mensal (aluguel) atualizado anualmente |
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Pode ser gratuita |
È sempre onerosa |
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Tempo determinado prorrogável somente com ajuste e de comum acordo |
Tempo determinado prorrogável judicialmente e compulsoriamente (quando possuir 5 anos ou mais) |
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Encargos e tributos inerentes à qualidade de proprietário |
Encargos e tributos contratados |
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Possibilidade de cessão (venda) a terceiros |
Cessão a terceiros com anuência do locador |
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Em caso de alienação do terreno o direito de superfície subsiste |
Em caso de alienação do imóvel, a locação só subsiste se houver cláusula de vigência |
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Devolução antecipada por mútuo acordo |
Devolução antecipada pagando multa |
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Superficiário tem preferência na aquisição do terreno, mas uma vez não concedida, se resolve em perdas e danos |
Locatário tem preferência na aquisição do imóvel locado, e uma vez não concedido, pode haver para si o imóvel, depositando o preço pago pelo terceiro adquirente |
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Medida judicial para a retirada do superficiário é a ação possessória com possibilidade de liminar |
Medida judicial para a retirada do locatário é a ação de despejo sem liminar |
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A construção fica para o proprietário do terreno, com ou sem indenização |
Benfeitorias se incorporam ao imóvel com ou sem indenização, mas podem ser retiradas, se fisicamente possível |
Em linhas gerais, são estas as características e qualidades do Direito de Superfície, podendo ser uma opção à Locação, uma vez analisadas e confrontadas as suas principais diferenças, vantagens e desvantagens.
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*Advogada do escritório A. Lopes Muniz Advogados Associados
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