Algumas considerações acerca da Lei nº 9.514/97
Alienação fiduciária de bem imóvel
Alexandre Gontijo*
Pode-se extrair dos dispositivos legais da mencionada lei que o relator do Projeto, Deputado Ricardo Izar, teve como objetivo inserir no sistema financeiro imobiliário uma forma de estimular o financiamento imobiliário, bem como instituir procedimentos extrajudiciais de cobrança e leilão do imóvel, visando a manutenção do fluxo do retorno dos empréstimos, quer para atender o interesse do grupo de adquirentes, quer para atender o interesse coletivo de oferta de crédito. Isso se deu pelo fato de que, até então, para garantir o cumprimento das obrigações assumidas em contratos de compra e venda de imóveis, as construtoras e agentes imobiliários utilizavam o instituto da hipoteca. Ora, após ter sido utilizada por mais de um século, a hipoteca, meio tradicional de realização de garantia, não mais satisfazia a uma sociedade industrializada, pois apresentava graves desvantagens pelo custo e morosidade em sua execução.
Pois bem. A alienação fiduciária de bens imóveis, a teor do que dispõe o art. 22, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
É de se verificar que o proprietário do imóvel dado em alienação fiduciária celebra com pessoa física ou jurídica, a compra e venda do imóvel, transferindo a propriedade para o comprador. O comprador, por sua vez, dá o imóvel como garantia ao pagamento das prestações constantes do financiamento - o contrato principal. Assim, o fiduciante, comprador, detém a posse direta do imóvel, além de se tornar titular do direito de readquirir a propriedade do imóvel, enquanto que o credor, incorporador, que recebe o imóvel com escopo de garantia, a posse indireta e a propriedade resolúvel. A propriedade do credor é resolúvel, pois extinguir-se-á se e quando ocorrer a condição a que está subordinada, e essa condição é o pagamento. Verificado o pagamento, resolve-se o direito de propriedade, sem necessidade de intervenção judicial, revertendo-se a propriedade plena ao fiduciante (comprador).
Na hipótese do devedor fiduciante deixar de realizar o pagamento das prestações pactuadas, estará, de pleno direito, constituído em mora. Assim, o credor providenciará a intimação o devedor, por meio do Cartório do Registro de Imóveis da localidade do imóvel, ocasião em que lhe será concedido o prazo de 15 (quinze) dias para a purga da mora (pagamento). Não sendo o devedor encontrado nos endereços constantes do contrato, estando, portanto, em local incerto e não sabido, o credor postulará ao Oficial do Cartório do Registro de Imóveis que a intimação se faça através de jornal de grande circulação, por 03 (três) dias. Em havendo o pagamento, convalescerá o contrato até seu término.
Por outro lado, deixando o devedor fiduciante de efetuar o pagamento no prazo marcado, o Oficial do Cartório do Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista do prova do pagamento, pelo credor fiduciário, do imposto de transmissão inter vivos, o registro na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. (art. 26, § 7º).
Consolidada a propriedade em seu nome, o credor fiduciário, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro de consolidação da propriedade, promoverá leilão público para a alienação do imóvel.
É de se ressaltar que a pessoa que adquirir o imóvel por meio de público leilão, poderá utilizar-se da ação de reintegração de posse para compelir o ocupante - seja ele, o devedor fiduciante, o locatário ou o comodatário - do imóvel à desocupá-lo, sendo concedido o prazo de 60 (sessenta) dias, para tanto.
Em sendo o valor apurado na venda do imóvel superior ao devido pelo fiduciante, o credor, no prazo de 05 (cinco) dias, contados da data do leilão, entregará ao devedor a importância que sobejar. Por sua vez, se o valor da venda for inferior ao do débito, considerar-se-á extinta a dívida.
A grande polêmica gerada pela entrada em vigor do instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, consiste no procedimento extrajudicial de venda do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Uma vez que, segundo o entendimento de parte da doutrina, fere gravemente os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, do contraditório e da ampla defesa.
De pronto, verifica-se que os dispositivos da Lei nº 9.514/97 que tratam do leilão extrajudicial do bem imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, são compatíveis com os princípios constitucionais acima ventilados. E isso pelo fato de que esse procedimento não impede que seja levado à apreciação do Poder Judiciário a lesão ou ameaça de direito; inconstitucional seria a norma que proibisse tal apreciação.
Assim, estando assegurada a possibilidade do devedor opor resistência em presença de ameaça de lesão a seu direito, os meios extrajudiciais de cobrança e leilão não se chocam com a garantia constitucional do due process of law.
Por sua vez, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal já se consolidou no sentido de que o procedimento extrajudicial de leilão não inibe o direito de ação assegurado ao adquirente.
Quanto ao princípio do constitucional do contraditório, também não há qualquer lesão. Ora, o contraditório se caracteriza pela efetiva possibilidade de reação, a partir do momento em que a parte toma ciência de algum ato que lhe seja desfavorável. A doutrina, por sua vez, estabelece que o contraditório está representado pelo binômio informação-reação.
No procedimento em comento, verifica-se que a informação ocorre com o início do procedimento de cobrança, estando consubstanciada na notificação encaminhada ao devedor, momento em que toma ciência de que, não efetuando a purga da mora (pagamento do débito), a propriedade fiduciária será consolidada em mãos do credor fiduciário. Quanto à reação, consubstancia-se na possibilidade conferida ao devedor de opor resistência, estando à sua disposição os procedimentos judiciais para impedir qualquer ameaça ou lesão ao seu direito.
Por tais fatos, o sistema legal de garantia aos créditos mediante a alienação fiduciária de bens imóveis não se choca com a garantia constitucional do due process of law nem afronta a inafastável promessa de tutela jurisdicional e acesso a justiça.
Há de se salientar, ainda, que consolidada a propriedade, o credor fiduciário estará vendendo, em público leilão, coisa própria, não se podendo falar em afronta ao disposto no artigo 5º, inciso LIV, da Constituição Federal, pois o devedor não é mais o proprietário do bem.
Em suma, a consolidação da propriedade e o leilão, em si, não significam desapossamento de bens do devedor sem o devido processo legal, seja porque o imóvel não é do devedor, mas, sim, do credor, tendo o devedor direito à percepção do saldo que se obtiver com a venda, ou porque essa consolidação e o leilão se fazem em conformidade da norma legal e de acordo com a natureza específica do direito real em questão.
Por último, cabe salientar que além da possibilidade de intervenção judicial contemporânea ao ato eventualmente lesivo, sempre haverá o inevitável controle jurisdicional posterior, por ocasião da apreciação do pedido de reintegração de posse, quando o juiz examinará a legalidade dos procedimentos de comprovação da mora, da consolidação da propriedade e da venda em leilão extrajudicial, impondo, se for o caso, a responsabilização cabível a quem de direito.
_____________
-
Clique aqui e confira a Lei n° 9.514/97
_____________
* Advogado do escritório Siqueira Castro Advogados
________