Aluguéis em atraso: cabe despejo ou não?
Silvânia Costa Gomes*
Hoje em dia, é muito comum se ter imóveis de aluguel,como é muito comum também se ter locadores inadimplentes. E a dúvida que ficamos é, se em caso de aluguéis em atraso se pode despejar ou não o locador.
Este artigo possui como finalidade analisar jurisprudencialmente o aspecto do procedimento das ações de despejo por falta de pagamento.
A Lei de Locações (clique aqui), impõe ao locador, depois de uma indispensável batalha judicial, para assim caracterizar a mora do locatário, uma necessidade de prestar caução para que assim seja possível promover o despejo.
O objetivo da caução é de assegurar ao locatário, caso seu recurso seja procedente contra a decisão que decretou seu despejo, um valor mínimo de indenização por perdas e danos.O Art.63 da Lei nº 8.245/91, em seu parágrafo quarto, que "A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente."
Caso a ação de despejo tenha como fundamento a falta de pagamento, o artigo 64 cominado com o art.9º, da Lei de Locações, estabelece que a caução será de, no mínimo, 12 aluguéis.
Um exemplo prático, é o de um senhor, que possui como renda apenas a locação de um imóvel, que se encontra no mesmo terreno em que ele reside, o qual este senhor levou muito tempo para faze-lo. O Locatário, no entanto não paga o aluguel a vários meses, o senhor, desesperado procura a ajuda da procuradoria, para assim promover uma ação de ação de cobrança cumulada com despejo. Após, dois anos, a ação é julgada procedente na primeira instancia, onde o juiz determina que seja feito o pagamento dos alugueis vencidos e a saída do locatário do imóvel. Embora caiba recurso, esta sentença, poderá provisoriamente ser executada, onde se determinou a saída do locatário inadimplente, e possibilitou que o idoso volte a utilizar o imóvel como forma de renda.
Porém, pelos dispositivos legais, o respeitável idoso não irá conseguir tirar o locatário e alugar para outra pessoa, pois o ordenamento jurídico exige, que antes de se autorizar a execução provisória, que o locador preste uma caução(garantia), onde o valor mínimo, equivalente será a 12 meses de aluguel, onde se limita a 18 meses.
Mas como é possível, que a locadora que passou todo este período sem nada receber, consiga que a locatária inadimplente pague a soma de 12 meses de aluguel, para que, somente após o deposito em juízo de tal valor, consiga despejar a locatária e voltar a fruir economicamente do bem?
É um exemplo extremo, porém, é importante destacar, que a lei não apresenta qualquer alternativa ao locador. Conclusão, ou ele oferece a caução, ou será preciso esperar mais alguns anos, sem receber o aluguel, até que seja confirmado pelo tribunal a decisão de primeira instância, onde permitira a retirada do locatário inadimplente.
Porém, caso seja um locador e esteja passando por situação igual ou parecida, tenha paciência caso entre com uma ação.
Deixe sempre claro nos contratos as multas pré-estabelecidas caso haja atraso no aluguel ou desistência, lembrando que houve alterações na Lei de Contratos de Adesão, onde a fonte terá de ser no tamanho 12.
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*Advogada do escritório Lopes Amaral Assessoria Jurídica