A casa da mãe Joana legislativa – Mistérios da lei 9.514/97

1. No final de 2023 publiquei artigo no boletim Migalhas¹ – com o título ‘O mistério dos arts. 23 e 24 da lei 9.514/97 (ou a casa da mãe Joana legislativa)’ – apontando algumas óbvias incongruências nas transcrições da predita lei, especificamente quanto à redação vigente dos arts. 23 e 24, que suportaram revogação, inclusão e transformação de parágrafos originados na MP 1.162, depois convertida – com emendas e supressões – na lei 14.620, ambas de 2023, publicadas nos portais do Governo Federal e da Câmara dos Deputados, repositórios comumente utilizados pelos operadores de direito para consulta e reprodução da legislação nacional. Desde então, o portal do Executivo corrigiu grande parte das impropriedades apontadas; o portal do Legislativo mantém na íntegra o texto contraditado.

2. Há alguns dias, em busca de elementos doutrinários de sustentação à tese que desenvolvia para um parecer sobre a contagem do prazo conferido ao credor fiduciário para a efetiva entrega ao fiduciante da importância sobejante à dívida, obtida em leilão público realizado nos termos da lei 9.514/1997, compulsei o excelente e atualizado Manual de Direito Civil do professor Flávio Tartuce²e deparei-me com o seguinte parágrafo:

“Ainda quanto ao leilão, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel nesse ato extrajudicial, o credor entregará ao devedor fiduciante a importância que sobejar ou sobrar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos, o que importar em recíproca quitação. Nessa atual redação do comando, o seu trecho final prevê que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil (art. 27, § 4º, da lei 9.514/97, na redação da lei 14.711/23). Não incide, assim, a regra relativa à preempção ou prelação convencional, segundo a qual direito de preempção caducará, se a coisa for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Causa estranheza a inclusão dessa previsão, uma vez que a preempção ou preferência convencional depende de previsão no instrumento negocial.”³

Depois de alguns minutos de meditação, sem conseguir integrar o exercício da preempção e sua caducidade no assunto abordado, aventei a possibilidade de defeito na impressão do tratado (uma espécie de maldição do referido dispositivo legal que, na segunda edição do meu livro sobre a alienação fiduciária, recentemente lançada⁴, desapareceu por completo do texto final, sem qualquer explicação) e resolvi conferir a matéria em outra obra do nosso jurista – Direito Civil: Direito das Coisas⁵ – e lá encontrei o mesmo parágrafo, pleno, inclusive quanto à ‘estranheza’ do autor da alentada obra.

Buscando socorro, então, no texto oficial e integral da lei 14.711/23, reli cuidadosamente o supramencionado parágrafo legal que compõe o art. 2º da lei, nos seguintes termos:

Art. 2º A lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:

[...]

“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta lei.

[...]

§ 4º Nos 5 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).⁶

3. ‘Lux Venit’. Apreendi de imediato que, para desconforto do eminente professor Flávio Tartuce, o desleixado legislador – que deveria apenas e tão somente especificar que o destinatário do valor sobejado é o fiduciante e não o devedor, como erroneamente indicado na redação original – aproveitou a oportunidade para atualizar a redação ‘lincando’ o artigo de lei do código civil de 1916 ao código civil vigente.

O citado dispositivo vigeu, desde a promulgação da lei 9.514/97 – anteriormente ao atual código civil – com a seguinte redação:

[..]

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.⁷

Após a intervenção do estulto legislador passou, inadvertidamente, a vigorar, desde 30/10/23, da seguinte forma:

[...]

§ 4º Nos 5 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela lei 14.711, de 2023)⁸

O problema é que o citado art. 516 do Código Civil revogado em 2002 corresponde ao art. 1.219 do Código vigente; “o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”⁹

Assim, restaria compreensível, por conta da mútua quitação, a ressalva da não aplicabilidade do disposto na parte final do art. 516 do Código Civil de 1916 e repetida no art. 1.219 do Código Civil vigente, que permite ao possuidor de boa-fé exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Um mínimo de cuidados na elaboração e, principalmente, na revisão do texto legislativo final, já distanciada do mormaço dos interesses pessoais e políticos, seria suficiente para evitar erros grosseiros como o relatado, mas, bem diziam os germânicos que “quanto menos as pessoas souberem como são feitas as salsichas e as leis, melhor dormirão à noite”.

4. Pelo exposto, tomo a liberdade de repetir o que escrevi no artigo publicado em dezembro de 2023:

Os desacertos apontados podem parecer desimportantes, mas revelam a incúria e o descaso do legislador no tratamento da norma, resultantes, dentre outros fatores, do desnecessário aproveitamento da urgência das medidas provisórias e da avidez com que representantes das entidades e dos mercados financeiros avançam contra os direitos dos fiduciantes, o que restou claramente evidenciado na redação final da lei 14.711/23, fragilizando o instituto e proporcionando relevantes argumentos para a judicialização de seus procedimentos.

Está na hora da eclosão de um movimento de depuração da lei, para o efetivo aprimoramento do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel e para a correção dos desvios e exclusão dos malfeitos na lei 9.514/97, tão importante para a garantia dos negócios jurídicos em geral.

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Mauro Antônio Rocha
Advogado especializado em Direito Imobiliário, Notarial, Registral, Crédito e Garantias Imobiliárias. Presidente da AD NOTARE - Academia Nacional de Direito Notarial e Registral.