O ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal, que incide sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relacionados. Recentemente, uma questão relacionada à base de cálculo do ITBI tem sido objeto de intensos litígios entre contribuintes e prefeituras, principalmente após a decisão do STJ no REsp 1.937.821.
A Corte definiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos, e que a declaração feita pelo contribuinte goza de presunção de legitimidade. A decisão impõe que as prefeituras, ao discordarem do valor declarado, deverão instaurar um processo administrativo para apuração de valores, e não fixar arbitrariamente outro valor.
No entanto, muitas prefeituras continuam resistindo em alterar seus procedimentos, o que vem ocasionando uma série de litígios judiciais nos quais as administrações públicas acabam, inevitavelmente sendo condenadas.
A decisão do STJ no REsp 1.937.821: Valor venal e legitimação da declaração do contribuinte
O STJ consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens transmitidos, ou seja, o valor real de mercado do imóvel ou direito na data da transmissão. Mais relevante, entretanto, foi o reconhecimento de que a declaração de valor informada pelo contribuinte é legítima e deve ser presumida como verdadeira. Em outras palavras, o contribuinte tem o direito de declarar o valor venal, e as prefeituras não podem alterar essa base de cálculo de forma unilateral.
Caso a administração municipal discorde do valor informado, é necessário instaurar um processo administrativo específico para verificar o valor do mercado real do imóvel. Esse processo deve garantir o direito ao contraditório e à ampla defesa, princípios basilares do direito administrativo. Apenas após essa apuração é que o município pode questionar o valor declarado
Veja-se, que aqui não se pretende legitimar que o contribuinte recolha o ITBI sobre um valor ultrapassado e não atualizado com o passar dos anos – o artigo não é sobre isso, e sim sobre o procedimento administrativo correto da Prefeitura para apurar esse valor.
Resistência das prefeituras: Arbitrariedade e falta de adequação aos procedimentos administrativos
Apesar da clareza do posicionamento do STJ, muitas prefeituras resistiram em alterar sua prática administrativa, persistindo na imposição de valores calculados de maneira unilateral, sem o devido processo de apuração. Em diversas cidades, a prefeitura continua utilizando critérios próprios para arbitragem do valor venal, desconsiderando as declarações dos contribuintes. Essa prática resulta em cobranças de ITBI acima do valor de mercado, prejudicando os adquirentes de imóveis.
Além disso, quando o contribuinte discorda do valor imposto pela prefeitura, é ele quem tem que recorrer ao processo administrativo para contestar a cobrança. Esse procedimento reverso transfere para o cidadão a carga de abrir um processo e lidar com a morosidade burocrática das prefeituras.
Essa resistência das administrações municipais, além de comprometer a eficiência do sistema tributário, gera uma série de conflitos desnecessários entre os entes públicos e os contribuintes, que acabam por recorrer ao Judiciário em busca de uma solução.
O caminho para uma administração tributária mais eficiente e justa
Diante deste contexto, a implementação de um procedimento administrativo mais claro e ágil para a análise do ITBI é imprescindível. A resistência em adotar novas abordagens não apenas resulta em litígios, mas também compromete a eficiência administrativa e deteriora a relação entre contribuintes e prefeituras.
É fundamental que, quando as prefeituras discordam do valor declarado, iniciem imediatamente o processo administrativo correspondente para examinar e ajustar o valor respeitando o contraditório e o real estado do mercado. Esse é o caminho necessário para fortalecer a confiança entre contribuintes e administrações, além de assegurar uma administração tributária mais eficaz no Brasil.