A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia de dívida em que um bem específico é vinculado como segurança para o pagamento. Nessa operação, o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade temporária do bem, que é utilizado como garantia. Na prática, isso implica que o bem é retirado do patrimônio do devedor e transferido ao credor. Contudo, após a quitação da dívida, a propriedade retorna ao devedor.
Nos financiamentos imobiliários realizados no âmbito do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário , o próprio imóvel financiado serve como garantia para a quitação do contrato. Dessa forma, em caso de atraso ou inadimplência no pagamento das parcelas, o imóvel poderá ser, por exemplo, levado a leilão para saldar a dívida.
Ressalte-se que a alienação fiduciária, como modalidade de garantia, pode ser utilizada não apenas em financiamentos imobiliários, que são os casos mais comuns, mas também em outros contextos. Por exemplo, em um contrato com confissão de dívida, o pagamento pode ser condicionado a um imóvel vinculado à alienação fiduciária.
O mecanismo de cobrança da dívida de um bem alienado fiduciariamente pode ser realizado por meio de um processo judicial, que tende a ser mais custoso e demorado. Entretanto, a legislação permite que, em caso de alienação fiduciária, a cobrança seja realizada por meio de execução extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis.
Durante muitos anos se discutiu a constitucionalidade da execução extrajudicial, devido à possibilidade de perda do patrimônio do devedor sem a intervenção do Poder Judiciário. Em outubro de 2023, o STF por maioria, reconheceu, em precedente vinculante, a constitucionalidade da execução extrajudicial na alienação fiduciária. Fundamentou-se que o procedimento extrajudicial permite à parte prejudicada buscar o Judiciário a qualquer momento. Além disso, defendeu-se que a execução extrajudicial promove a eficiência na recuperação de crédito, impactando positivamente o mercado.
Na execução extrajudicial, após o prazo de carência previsto em contrato, o credor inicia um procedimento perante o cartório de registro de imóveis, requerendo a intimação do devedor para pagamento no prazo de 15 dias, sob pena de perda da propriedade e possível leilão do imóvel.
É imprescindível que o devedor tenha o direito de quitar o débito (purgar a mora). Porém, ultrapassado o prazo sem o pagamento, a consequência jurídica é a consolidação da propriedade em favor do credor, com a averbação na matrícula do imóvel perante o cartório, sendo o bem levado a leilão extrajudicial. O devedor deve ser intimado sobre a data e o local do leilão. Havendo arrematação, o bem será posteriormente transferido ao arrematante.
O procedimento extrajudicial no âmbito da alienação fiduciária é, portanto, simples e ágil. Apesar de o contraditório não ser plenamente exercido, visto que o devedor é apenas intimado a cumprir certas obrigações, é essencial que as garantias fundamentais do processo judicial sejam aplicadas à execução extrajudicial, no que couber, e que as regras procedimentais da lei de alienação fiduciária sejam rigorosamente observadas.
De todo modo, em caso de ilegalidade na execução extrajudicial, o devedor pode ingressar com demanda perante o Poder Judiciário para suspender o leilão ou pleitear a nulidade do procedimento.