São muito comuns os negócios que envolvem a “venda” do fundo de comércio ou estabelecimento, especialmente, aqueles abrangendo a cessão (transferência) do contrato de locação.
Outrossim, igualmente, são comuns os problemas enfrentados pelas partes nestas operações, em razão da ausência de atenção para alguns cuidados essenciais.
Com efeito, este artigo é dirigido aos lojistas/locatários e redes de franquia, todavia igualmente poderá ser útil para situações similares.
O fundo de comércio ou estabelecimento, à luz do art. 1.142, do novo Código Civil, é definido como o conjunto de bens corpóreos (mobiliário, equipamentos etc.) e incorpóreos (ponto comercial, marca etc.) utilizados para exploração da atividade econômica escolhida.
Feitos tais esclarecimentos, importante indicar, desde logo, os riscos inerentes à operação em pauta, sob o ponto de vista do cessionário/novo locatário (adquirente do estabelecimento).
Além dos cuidados referentes ao contrato de locação, os quais serão pormenorizados abaixo, o principal temor existente trata-se da eventual responsabilização por débitos do cedente.
Em suma, dependendo da circunstância, o adquirente do estabelecimento pode ser responsabilizado nas esferas civil, trabalhista e fiscal por dívidas contraídas exclusivamente pelo cedente, ou seja, por dívidas criadas antes da aquisição do estabelecimento/fundo de comércio.
A legislação pátria possui dispositivos específicos (vide arts. 10 e 448, da CLT e art. 133, do CTN), merecendo destaque o art. 1.146, do Código Civil, cuja entrada em vigor se deu em 2003.
Nessa linha, antes de ser concretizado do negócio, sem prejuízo das demais diligências de praxe, inclusive com a completa auditoria legal, imprescindível que o cessionário analise o passivo da empresa/cedente, a fim de que seja avaliado o risco existente, o qual, em última análise, servirá de base para a quantificação do preço do negócio.
Quanto ao contrato de locação, é necessário prontificar se foi cedido corretamente, através da aceitação escrita do locador do imóvel locado, com o fito de evitar responsabilização por débitos locatícios, a retomada da posse pelo locador, entre outros consequências. Ademais, em ocorrendo a ocupação irregular do imóvel locado, o cessionário ficará privado da ação renovatória de contrato de locação, o que pode ser uma tragédia, na medida em que o ponto comercial é muitas vezes o bem mais valioso do estabelecimento adquirido.
Como o assunto é extremamente complexo e compreendem diversas variáveis (por exemplo, a responsabilização do cessionário do contrato de locação na Justiça do Trabalho não se configura de plano, sendo necessário, basicamente, que seja dada continuidade ao negócio do cedente), fica o registro de que os cuidados acima são meros exemplos para embasar o argumento do presente, no sentido de que, sem prejuízo da devida análise comercial, é fundamental o prévio exame jurídico completo da viabilidade do negócio.