Na última sexta-feira (26.07.24) foi publicada a lei municipal 18.177/24, que implementou ajustes na LM 18.081/24, a qual revisou a lei de parcelamento, uso e ocupação do solo 16.402/16, do município de São Paulo.
Alguns dos principais ajustes trazidos pela nova lei estão relacionados a critérios para edificação em áreas com determinadas características geológicas e definição das quadras e lotes que podem ou não ser demarcados como ZEU - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana ou sofrer a incidência dos parâmetros aplicáveis a ZEUP, ZEUa - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Ambiental, ZEUP - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto e ZEUPa - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto Ambiental, que permitem maior adensamento populacional e/ou possuem regras de ocupação mais flexíveis.
Em relação ao texto original da lei municipal 18.177/24, merece destaque a:
- exclusão da regra que estabelecia a não demarcação como ZEU das quadras com declividade superior a 30% em pelo menos metade de sua área. Essa alteração provavelmente reflete o fato de que as áreas com declividade já devem observar regras construtivas próprias estabelecidas na legislação municipal;
- não aplicação dos parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa aos lotes integralmente localizados em Áreas de Risco Hidrológico ou Geológico, conforme mapeamento atualizado pelas equipes da Administração Pública Municipal e disponibilizados no Portal GeoSampa, até a data de protocolo do processo de licenciamento edilício e enquanto permanecer a característica que determinou seu enquadramento. Embora a redação anterior da Lei tivesse regra similar, não trazia o termo “integralmente”, que parece excluir os lotes atingidos apenas parcialmente por áreas de risco. Também é novidade o importante recorte temporal que exclui da limitação os lotes caracterizados como de risco no curso do processo de licenciamento, em benefício da segurança jurídica;
- previsão de que, mesmo em Áreas de Risco Hidrológico ou Geológico, os parâmetros de ocupação de ZEU podem ser aplicados, se (i) apresentado parecer técnico com proposta de medidas de mitigação ou eliminação da área de risco; e (ii) antes do início das obras seja apresentada declaração do responsável técnico quanto às obras a serem executadas para essa finalidade – complementada, se o caso, por declaração de que a adoção de tais medidas não geram impactos ao empreendimento e ao seu entorno;
- não demarcação como ZEU de quadras em que mais de 50% da área tenha incidência de APP - Áreas de Preservação Permanente ou mais de 30% da área abrigue cobertura vegetal com exemplares remanescentes de Mata Atlântica. Ainda, traz a não aplicação dos parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa ao lote em que mais de 50% da área (i) sofre a incidência de APP; ou (ii) possui cobertura vegetal de exemplares remanescentes de Mata Atlântica. A redação original da LM 18.081/24 não estabelecia tais porcentagens, de modo que, nesse ponto, a nova redação busca estabelecer um critério de proporcionalidade e razoabilidade para exclusão ou não aplicação das regras mais benéficas à quadra ou lote com APP ou remanescente de Mata Atlântica.
- exclusão das “áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos” da listagem de áreas não demarcadas como ZEU e que não podem sofrer a incidência dos parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa. As áreas “localizadas no compartimento geotécnico terra mole e solo compressível da planície aluvial e nas cabeceiras de drenagem, conforme Carta Geotécnica” também foram excluídas da listagem das quadras não demarcadas como ZEU.
Em contrapartida, a nova Lei estabelece que, nos terrenos inseridos na Unidade Geotécnica I (ref. planícies aluviais) pela Carta Geotécnica do município de São Paulo, aprovada em 2024, e nos terrenos sujeitos a recalques e problemas geotécnicos, as obras novas ou reformas com ampliação de mais de 50% em relação à área existente devem observar os requisitos construtivos adicionais ali fixados em relação à área permeável mínima e tratamentos de testada. Além disso, o subsolo deve ser executado mediante métodos de engenharia que impeçam o rebaixamento do nível do lençol d’água, embora sejam permitidas obras subterrâneas em níveis inferiores ao nível do lençol freático, se aprestado parecer técnico comprovando a execução de soluções técnicas que não interfiram neste.
O texto original do PL 399/24, que deu origem à lei municipal 18.177/24, implementava também outros ajustes na legislação, mas teve 15 dispositivos total ou parcialmente vetados pelo prefeito municipal, além de outros vetos realizados em relação a ajustes propostos no mapa de zoneamento da cidade. Segundo a lei orgânica do município de São Paulo, a Câmara Municipal poderá rejeitar parte ou a totalidade dos vetos, no prazo de 30 dias, por voto da maioria absoluta dos vereadores.