Em muitas perícias de engenharia buscam-se determinar a origem das “patologias” nos imóveis [manifestações patológicas, em um termo mais acadêmico e correto], em parte pelo eventual objetivo judicial de responsabilizar ou isentar algum envolvido.
A origem das anomalias nas edificações pode ser categorizada basicamente em endógenas, exógenas, naturais ou funcionais. Estas nomenclaturas permitem boa didática para estabelecer critérios ao cidadão médio que normalmente não domina os termos periciais da engenharia.
Algo de natureza endógena remete a uma origem interna, que na construção civil seria fácil entender como algo intrínseco ao imóvel, originário de sua obra, seja no projeto ou execução dela. Não longe disto, exógeno indicaria algo externo, que não está relacionado à própria construção deste, mas por origem externa a ele.
Caracterização pericial da origem dos problemas em um imóvel
Para correto diagnóstico de origem e causa de problemas nas edificações, popularmente difundidas como "patologias", devemos realizar a apurada conceituação pericial de como, quando e o porquê esta incorreção ocorreu. Referências de normas do IBAPE e ABNT conceituam as características destas anomalias e falhas, quais podem ser comentadas.
As anomalias endógenas são originárias do equívoco na própria construção da edificação, seja de caráter executivo, como descuidos do responsável técnico da obra, um operário mal treinado e/ou um mestre de obras que conduz mal o trabalho, mas também eventuais inconformidades técnicas de projeto, fugas às normativas e/ou manuais de fabricantes, que podem não representar necessariamente situações alarmantes na edificação, mas poderão resultar em futuras “patologias”.
?Já as anomalias exógenas possuem sua origem na interferência causada por terceiros na edificação. Um exemplo típico deste tipo de anomalia é a escavação de terrenos próximos a construções preexistentes, quando eventualmente ocorre alteração nas características e parâmetros originais do solo, com consequente recalque diferencial e rachaduras nestas edificações que lá estavam.
Classificam-se como anomalias naturais aquelas que resultam dos fenômenos da natureza, em especial que estejam fora dos parâmetros e previsões razoáveis sob as quais são projetadas as edificações. Um exemplo comum são as situações inesperadas da natureza, como eventos de nevascas no Brasil e a queda/danos em coberturas.
As anomalias funcionais têm sua origem no desgaste comum e/ou fim da vida útil dos elementos e materiais da construção, como uma manta asfáltica que já sofreu fadiga pela deformação térmica ao longo dos anos e apresenta trincas, por onde infiltra a chuva. Concomitante, podem existir falhas de manutenção relacionadas a elas, como quando esta impermeabilização com problemas não é reparada ou sua manutenção é deficitária.
E nunca é demais comentar que muitos dos alegados problemas são comuns ao uso normal. O fato de uma maçaneta soltar-se da porta depois de anos de uso não pode ser caracterizado expeditamente como uma anomalia endógena, como se houvesse erro na sua instalação ou fabricação. Existirá desgaste e caberá ao morador realizar manutenção e/ou substituir elementos, como estes, por exemplo. Salvo situações muito pontuais, isto será manutenção comum – e uma perícia bem conduzida saberá conceituar e diferenciar.
E a concorrência de fatores?
Em muitos casos, ainda, é possível que exista mais de uma causa para as avarias ou anormalidades detectadas em um imóvel, podendo existir fatores concorrentes, como falhas construtivas agravadas pela péssima manutenção e por uma interferência externa, que contribuem para o resultado final observado:
Figura 1 – A concorrência de fatores para as anomalias em um imóvel1
A perícia precisa ser atenta a estes aspectos, tanto aos vícios construtivos e incorreções relacionadas às anomalias endógenas, assim como ponderar sobre serem as “patologias” problemas exclusivos ou concorrentes com as falhas de manutenção e de uso, em decorrência da má gestão na manutenção ou incorreto e descuidada utilização das edificações.
Uma “patologia” pode ser o “resultado” de uma soma de erros e falhas de diferentes origens, que não devem ser informações menosprezadas pelo perito judicial.
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1 Disponível em: https://www.teixeiracosta.com.br/patologia-da-construcao