Arbitragem em negócios imobiliários: Eficiência e especialização na resolução de disputas

1. A arbitragem

Preliminarmente, trata-se a arbitragem de uma forma extrajudicial e heterocompositiva de resolução de disputas, um meio alternativo de solução de conflitos. Por meio da qual, as partes capazes, de comum acordo, diante de um litígio, ou por meio de uma convenção, estabelecem que um terceiro, ou colegiado, terá poderes para solucionar a controvérsia, sem a intervenção estatal, sendo que a decisão terá a mesma eficácia que uma sentença judicial.¹

Segundo o doutrinador Luiz Antônio Scavone:

“o meio privado e alternativo de solução de conflitos referentes aos direitos patrimoniais e disponíveis através do árbitro, normalmente um especialista na matéria controvertida, que apresentará uma sentença arbitral”²

Nas palavras de Carlos Alberto Carmona:

“A arbitragem - meio alternativo de solução de controvérsias através da intervenção de uma ou mais pessoas que recebem seus poderes de uma convenção privada, decidindo com base nela, sem intervenção estatal, sendo a decisão destinada a assumir a mesma eficácia da sentença judicial - é colocada à disposição de quem quer que seja, para solução de conflitos relativos a direitos patrimoniais acerca dos quais os litigantes possam dispor.

Trata-se de mecanismo privado de solução de litígios, por meio do qual um terceiro, escolhido pelos litigantes, impõe sua decisão, que deverá ser cumprida pelas partes.”³

A regulamentação da arbitragem foi sistematizada no Brasil por meio da lei 9.307/96.  A convenção de arbitragem, instituída mediante negócio jurídico, compreende a cláusula compromissória e o compromisso arbitral. Trata-se de um pressuposto processual negativo do processo, o que pode levar à extinção do feito sem resolução do mérito, conforme disposto no art. 485, VII, do CPC. Diferentemente dos demais pressupostos processuais, a convenção de arbitragem não pode ser conhecida de ofício pelo julgador, conforme previsto no art. 337, § 5º.

A lei 13.129, sancionada em 2015 manteve a essência e estrutura da lei/96, corrigindo algumas falhas e aperfeiçoando alguns dos pontos mais sensíveis, sem mudança substancial que, se tivesse ocorrido, provavelmente traria insegurança e incertezas.

Além dos princípios gerais do direito, a arbitragem será norteada pelos princípios do "Devido Processo Legal, Contraditório, Igualdade das Partes, Imparcialidade do Árbitro, Livre Convencimento, Autonomia da vontade e Kompetenz-Kompetenz/“Competência-Competência”

Para que seja possível a instauração da arbitragem, faz-se necessária a presença de uma cláusula compromissória, que é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato⁴.

Conforme demonstrado, a arbitragem é uma forma mais eficaz de solução de conflitos, conforme será a seguir demonstrado.

2- Das características e vantagens de optar pelo procedimento arbitral

Assim, a arbitragem emerge como um mecanismo eficiente e atraente para a resolução de litígios, ofertando um procedimento alternativo que se destaca pelo dinamismo e pela especialização frente ao processo judicial tradicional. Diversas são as vantagens de se optar pelo procedimento arbitral, destacando as prerrogativas que o tornam uma escolha preferencial em diversos contextos de negócios. Veja-se:

2.1. Possibilidade de escolha do julgador:

A arbitragem permite que as partes escolham seu julgador, optando por alguém em quem confiam e que possui conhecimento específico e experiência na matéria em controvérsia. Essa escolha proporciona maior segurança e qualidade técnica na decisão do litígio.

2.2 Rapidez/celeridade:

• Prazo do procedimento: A lei de arbitragem estabelece que o procedimento arbitral deve ser concluído em seis meses após sua instituição, embora as partes, o árbitro e os regulamentos das câmaras arbitrais possam dispor de forma diversa. Em média, a solução de um litígio arbitral ocorre em pouco mais de um ano. A fixação de um prazo final, seja por lei ou acordo entre as partes, evita a eternização do procedimento.
• Julgamento em instância única: O julgamento arbitral ocorre em instância única, sem possibilidade de recursos. Considerando que as partes escolheram árbitros competentes e habilitados para julgar a questão, não há justificativa para uma instância recursal. 
• Procedimento flexível e pragmatismo: Enquanto no Judiciário é necessário cumprir uma série de atos formais, protocolos e providências, na arbitragem o foco é a matéria do conflito. A arbitragem permite maior informalidade, agilizando a solução da controvérsia.

2.3 Cumprimento espontâneo das decisões:

Dado que os interessados elegem o árbitro por vontade própria e mediante a confiança em seu conhecimento da matéria. Nota-se que há uma maior tendência de que as partes venham a respeitar e cumprir voluntariamente a sentença arbitral.

2.4. Confidencialidade:

Embora a lei de arbitragem não exija que o procedimento seja confidencial ou sigiloso, a convenção arbitral e os regulamentos das principais câmaras de arbitragem normalmente estabelecem a regra de confidencialidade, salvo se o procedimento envolver a administração pública. Isso protege tanto as partes quanto o objeto da disputa, evitando prejudicar a imagem da empresa, a divulgação de segredos empresariais ou a quantidade da demanda.

2.5. Econômico-financeiro:

Considerando o custo-benefício da arbitragem, que inclui vantagens como confidencialidade, tecnicidade do julgador, segurança nas decisões e celeridade no resultado da sentença, o valor pago pelo serviço oferecido é justificado. Além disso, o julgamento em instância única evita despesas adicionais com recursos.

3- Arbitragem nos negócios imobiliários

No tocante aos negócios imobiliários, a arbitragem traz benefícios significativos e devido à sua celeridade e principalmente, a sua especialização. A área imobiliária apresenta diversos conflitos complexos e causas de alto valor atribuído, tendo diversas partes envolvidas.  

Importante considerar, que os litígios imobiliários frequentemente se prolongam por anos no judiciário, tendo em vista à necessidade de produção de provas e perícias especializadas para convencer o juiz, que muitas vezes não possui conhecimento técnico específico. A arbitragem, por outro lado, proporciona uma solução mais rápida e técnica, preservando as garantias de ampla defesa e contraditório.

Frisa-se que, a importância da arbitragem não se limita apenas a contratos de altos valores. Contratos de locação ou promessas de compra e venda inadimplidos podem ter um impacto financeiro significativo, especialmente quando envolvem imóveis que representam o patrimônio de uma vida de trabalho. Mesmo demandas de pequeno valor são relevantes, pois o mercado imobiliário movimenta diversos segmentos de negócios e ativos financeiros, sendo essencial para a economia do país. Cada negócio imobiliário, considerado em conjunto, representa um valor significativo e deve ser tratado de forma rápida e eficaz para promover novas relações comerciais.

Apesar de o mercado imobiliário ser um dos setores com maior acúmulo de processos cíveis, conforme pesquisas do CNJ, a arbitragem ainda não é amplamente utilizada. Isso se deve, em parte, aos obstáculos na inclusão de cláusulas compromissórias em demandas de Direito à falta de conhecimento sobre os custos do procedimento arbitral. Todavia, pelo que se tem percebido há uma tendência para que tal forma de resolução de disputas seja cada vez mais utilizada em conflitos de natureza imobiliária.

4- Conclusão

Em suma, a arbitragem emerge como uma alternativa robusta e eficiente para a resolução de conflitos em negócios imobiliários. Esta modalidade de resolução de litígios, amplamente regulamentada e aprimorada no Brasil, oferece vantagens distintas quando comparada ao processo judicial tradicional.

As características como a escolha do julgador, celeridade processual, flexibilidade procedimental, cumprimento espontâneo das decisões, confidencialidade e custo-benefício, conferem à arbitragem um papel decisivo na gestão de disputas imobiliárias.

Tendo em vista a complexidade e a alta valoração típica destes litígios, a capacidade da arbitragem de proporcionar uma solução rápida, técnica e eficaz não só economiza recursos financeiros e temporais, mas também preserva relações comerciais e a reputação das partes envolvidas. Portanto, considerar a arbitragem como um mecanismo preferencial em contratos imobiliários não é apenas uma questão de conveniência, mas sim uma estratégia prudente e previdente que reflete o desenvolvimento contínuo e a especialização do setor jurídico contemporâneo.

Com a crescente consciência sobre as vantagens dessa modalidade, é provável que haja uma tendência de aumento na sua adoção, promovendo não apenas uma resolução mais eficiente dos litígios, mas também contribuindo para a desobstrução do judiciário.

Por fim, ao escolher a arbitragem, as partes não apenas resolvem seus conflitos de maneira mais eficaz, mas também contribuem para uma cultura de solução de litígios mais ágil e especializada, essencial para o dinamismo do mercado imobiliário.

Vitória Lopes Brathwaite
Advogada. Graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e mestranda em Direito Civil (Arbitragem) na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).