Todo aquele que reside em uma casa ou apartamento – integrante de condomínio – é obrigado a pagar as despesas de rateio entre os moradores (art. 1.315, CC); caso não o faça, será acionado em ação de execução em que será citado para pagar o débito em 3 dias (art. 829, CPC), sob pena de penhora até mesmo do imóvel em que reside e que provocou a dívida condominial, mesmo que seja seu único bem de família (art. 3º, IV, 8.009/90).
A defesa do devedor são os embargos à execução (art. 914, CPC), em 15 dias da juntada aos autos do mandado (art. 915, CPC), em que poderá arguir a inexigibilidade do título por ausência de documento comprobatório do valor da dívida (art. 784, VIII, CPC).
Dois questionamentos: a) é necessário o registro, no cartório de registro de imóveis, da convenção condominial e da ata da assembleia em que conste o valor do rateio das taxas (art. 1.333, CC)? b) é necessário o orçamento anual aprovado em assembleia do condomínio?
A resposta é negativa. Primeiro, o art. 1.333 do CC não se aplica porque o condômino não é terceiro, mas coproprietário das áreas comuns (corredores, elevadores, praças internas etc); assim, desnecessário o registro cartorário dos documentos mencionados (súmula 260, STJ); segundo, o CPC não exige “orçamento anual” para a execução, mas documento com a previsão das despesas condominiais na convenção ou aprovadas em assembleia geral (REsp 2.048.856-SC, j. 23/5/23).
Portanto, a defesa do executado poderá se embasar na inexistência da convenção ou da ata de assembleia em que deve figurar o valor ou a forma de cálculo do rateio da taxa condominial entre os condôminos, com o argumento de que apenas a planilha de cálculo e os boletos bancários não são suficientes, por si sós, para amparar a ação de execução.
Além disso, o advogado do devedor pode levantar a tese de prescrição do débito, se cobrado após 5 anos (art. 206, § 5º, CC e Tema Repetitivo 949, STJ), excesso de execução (art. 917, III, CPC), se perceber cobrança de valor já pago ou com atualização superior à devida, observado o art. 917, § 3º, do CPC, ou outra matéria que lhe permita o art. 917 do CPC.