Ao longo dos anos, o mercado imobiliário se mostrou uma das formas de investimento mais populares entre investidores, que por sua vez apresentam todos os tipos de perfil - desde o mais conservador ao mais agressivo. É improvável, senão quase impossível, que um investidor não possua ao menos um Fundo Imobiliário, os famosos FIIs, ou um imóvel em sua carteira de investimentos. Os imóveis se mostraram uma estratégia essencial para quem busca consistência em seus ganhos, uma vez que estão em constante valorização no mercado e são uma forma de driblar a inflação de mercado já que seguem os índices do mercado imobiliário e não do mercado convencional.
Contudo, é importante lembrar que boas estratégias precisam ser bem executadas para serem, de fato, eficazes. A questão fiscal e tributária, quando se trata de investimentos, é essencial para que a otimização das estratégias voltadas a ganhos com uma Carteira de Imóveis bem feita seja adequada da melhor maneira possível, visando evitar perdas e maximizar ganhos. Nesse artigo, abordaremos os benefícios do uso da pessoa jurídica como forma de estratégia, bem como trataremos a relação de uma estruturação imobiliária bem planejada com a otimização de negócios ligados ao mercado imobiliário, assim como de que forma isso pode ser feito.
1. Benefícios da Declaração de Imóveis sob Pessoa Jurídica
A integralização de capital por meio de imóveis é uma estratégia amplamente utilizada, principalmente em se tratando de planejamento patrimonial e sucessório, que consiste na transferência de imóveis para uma pessoa jurídica, a título de capital social, quando da abertura da empresa ou em casos de aumento de capital. O maior benefício da integralização de capital por meio de imóveis é que, quando feito pelo valor constante na Declaração de Imposto de Renda dos sócios da empresa, não haverá apuração de ganho de capital e, diante disso, não haverá recolhimento de imposto de renda sobre a transação.
Contudo, como passa o imóvel a compor a empresa, a renda auferida com tais imóveis é passível de cobrança de IRPJ - Imposto de Renda de Pessoa Jurídica. Por si só, o IRPJ é mais benéfico em questões de ganho e alíquota que o IRPF, mas dependendo das atividades desenvolvidas pela PJ, da classificação contábil dos imóveis e do regime tributário adotado pela empresa, a renda ainda pode receber tratamento distinto, principalmente em se tratando de receita simples e ganho de capital.
Quando uma empresa é constituída, os sócios devem optar por um regime tributário, podendo estes serem o Lucro Presumido ou o Lucro Real . Para as empresas optantes pelo Lucro Real, apenas o lucro existente será submetido à tributação de IRPJ, com alíquota de 15% + adicional de 10% quando ultrapassado o limite básico e CSLL com alíquota de 9%, totalizando 34% sobre o ganho de capital na venda do imóvel. Já as empresas que optarem pelo regime de Lucro Presumido, desde que comercializem imóveis do ativo circulante, pagarão IRPJ com alíquota de 15% sobre a base de cálculo presumida e 8% sobre o valor da venda, com alíquota efetiva de 1.2% sobre o valor de venda e 10% adicional sobre a base de cálculo presumida, quando for o caso, sendo assim uma alíquota efetiva de 0.8% sobre o valor da venda; CSLL com alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida e de 12% sobre o valor da venda do imóvel, sendo uma alíquota efetiva de 1,08% sobre o valor da venda; PIS com alíquota de 0.65% e Cofins com alíquota de 3%, totalizando uma carga tributária de 6.73% sobre a receita da venda do imóvel. Quando o objeto social não for a atividade imobiliária, mesmo se tratando de Lucro Presumido, o ganho de capital deverá ser apurado, afastando a regra da tributação por presunção, submetendo-se à tributação de IRPJ e CSLL na porcentagem de 34%, assim como no Lucro Real.
Ainda, a Receita Federal entendeu que o resultado da operação de compra e venda de imóvel é receita bruta desde que a atividade de locação seja parte do objeto social da PJ, uma vez que antes as holdings patrimoniais eram autuadas caso não declarassem a venda de imóveis como ganho de capital. Tal entendimento torna a constituição de holdings patrimoniais atrativa, já que são constituídas por meio de pessoa jurídica e já apresentam, por si só, diversos benefícios fiscais conforme explicamos melhor no artigo "Aspectos Fiscais na Constituição de Holdings Familiares: Planejamento Tributário e Eficiência Fiscal".
Dessa forma, observa-se que, em se tratando de impostos, a constituição de pessoas jurídicas traz benefícios que podem ser aproveitados no mercado imobiliário, principalmente para aqueles indivíduos que possuem imóveis e optaram por locá-los para adquirirem renda extra, mas não trabalham diretamente com o mercado imobiliário, através de compra e venda ou imobiliárias, por exemplo. A constituição de uma holding patrimonial é uma boa estratégia para organizar o patrimônio e, ao mesmo tempo, minimizar a carga tributária incidente sobre os imóveis da família, gerando menos encargos e maiores ganhos.
2. Estruturação Imobiliária
A estruturação imobiliária trata-se de um estudo profundo acerca da viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário. Durante o processo de estruturação imobiliária há a averiguação de adequação do empreendimento ao mercado, o planejamento estratégico e a rentabilidade do imóvel, bem como suas implicações para a empresa e as melhores estratégias para minimizar gastos e maximizar ganhos.
Num negócio, a otimização da estruturação da empresa é extremamente, e com o ramo imobiliário não é diferente. A otimização da estruturação vai desde a gestão fiscal à diversificação de uma carteira de investimentos, e cada componente da estruturação exerce um papel importantíssimo na empresa que, juntos, fazem o negócio funcionar e, principalmente, ser rentável. Podemos citar, em rol exemplificativo, como formas de uma boa estruturação imobiliária, a gestão fiscal, a gestão patrimonial e a diversificação de carteira.
A gestão fiscal é um componente que corresponde ao conjunto de ações que visam prevenir prejuízos ligados à parte tributária e a desconformidade da atuação da empresa com as leis tributárias, evitando assim a escolha errada do regime tributário mais adequado aos interesses da empresa, possíveis atrasos com os encargos fiscais, falta de adequação à legislação pertinente e falta de planejamento fiscal, que pode acarretar em perdas significativas.
A gestão patrimonial, por sua vez, é compreendida como a administração e o controle de bens, direitos e obrigações de uma empresa, buscando sempre o crescimento do patrimônio já existente, evitando perdas mediante a utilização de estratégias bem pensadas por profissionais qualificados e, consequentemente, aumentando o capital de forma inteligente e planejada.
Por fim, a título de exemplo temos a diversificação da carteira de Investimentos Imobiliários. Como sabemos, o mercado financeiro varia a depender de diversas circunstâncias que podem ocorrer no dia a dia. Para que sempre haja proteção contra as oscilações do mercado, é de suma importância que um indivíduo tenha uma carteira com diversos investimentos, e isso também se aplica a empresas, principalmente holdings patrimoniais que possuem o intuito de administração do patrimônio de uma família ou indivíduo e estão ligadas ao mercado imobiliário.
Dessa forma, podemos concluir que uma estruturação imobiliária feita de forma estratégica, pode ajudar não apenas diminuir encargos fiscais e tributários, como também pode auxiliar a proteger o patrimônio de uma empresa de possíveis perdas e desconformidades jurídicas, além de gerar maior estabilidade para a carteira de investimentos e, principalmente, para o negócio, seja ele uma renda principal, como uma empresa focada em compra e venda de imóveis, ou acessória, como a renda extra advinda da locação de um imóvel familiar administrado por uma holding patrimonial.