Em dezembro de 2023, o STJ, por meio do julgamento de embargos de declaração, revisitou a questão que tangencia a possibilidade de condomínios em proibir condôminos de alugarem suas unidades residenciais através de plataformas digitais, a exemplo do Airbnb. Na análise dos embargos de declaração, a 4ª turma do STJ manteve a decisão anterior, proferida em abril de 2021, no âmbito do Recurso Especial nº 1819075 /RS.
O voto majoritário, proferido pelo Ministro Raul Araújo, enfatizou que a hospedagem via aplicativos se distingue do aluguel por temporada, conforme previsto no art. 48 da lei 8.425/91 (Lei do Inquilinato), além disso, difere da hospedagem hoteleira, regulamentada pela lei 11.771/08, tratando-se assim de uma "nova modalidade de hospedagem" ou um contrato atípico de hospedagem.
O ministro defendeu a licitude dessa nova modalidade de contrato, com base na liberdade de contratual art. 425 do Código Civil. Argumento coerente, já que uma decisão contrária poderia comprometer a viabilidade das plataformas digitais de hospedagem.
Ao considerar a natureza e finalidade do contrato atípico de hospedagem, o ministro Raul Araújo reconheceu que, apesar de o condômino ter a liberdade de uso e gozo de seu imóvel, conforme o art. 1335 do Código Civil e o art. 19 da lei n. 4.591/64 (Lei do Condomínio), tal direito não é absoluto, encontrando limitações na lei e na convenção do condomínio, conforme art. 1336 do Código Civil. Esse entendimento é reforçado pelas normas sobre o direito de vizinhança, que abordam o uso anormal da propriedade, nos termos do art. 1.277 do Código Civil.
Dessa forma, o voto vencedor, reconhecendo a importância normativa da convenção de condomínio, concluiu que é possível a proibição do uso das unidades para fins de hospedagem em plataformas digitais, quando a convenção determina que as unidades possuem destinação exclusivamente residencial.
Por outro lado, caso haja uma deliberação com quórum qualificado de dois terços entre os condôminos (art. 1351, CC), poderia se permitir a hospedagem via plataformas digitais. Contudo, a necessidade de tal deliberação para estabelecer um direito de exploração econômica da unidade imobiliária aparenta tolher a função social da propriedade, princípio de ordem pública, nos termos do art. 5º, XXIII, da Constituição da República, e do art. 2.035, do Código Civil, já que o direito de exercer propriedade avança também sob a forma de obter seus rendimentos, como se faz por exemplo nos contratos de locação tipificados pela Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Nesse contexto, o voto vencido do relator, Ministro Luis Felipe Salomão, também salientou que a exploração econômica da unidade imobiliária está alinhada à função social da propriedade, ressaltando que os direitos dos demais condôminos devem ser respeitados dentro dos limites legais.
Portanto, o entendimento consolidado pela 4ª turma do STJ deve ser levado em consideração por proprietários e administradores de imóveis, ao buscarem renda extra com hospedagem via aplicativos, visando antecipar e reduzir possíveis prejuízos decorrentes de multas administrativas do condomínio. Paralelamente, as administrações condominiais devem examinar atentamente os termos de suas convenções e avaliar, em conjunto com os condôminos, o interesse em permitir o uso comercial das propriedades, especialmente em regiões turísticas onde muitos condomínios dependem economicamente de unidades adquiridas especificamente para hospedagem em plataformas digitais.