Usucapião é um daqueles nomes que todos já ouviram falar, mas muitos, que não são da área, não sabem do que se trata exatamente. Primeiramente, o correto é dizer “a usucapião”, e não “o usucapião”.
Uma vez aplicado o artigo correto, vamos para o que interessa: afinal, o que é a usucapião?
Antes de adentrar o assunto, temos um dado interessante a compartilhar: você sabia que metade dos imóveis no Brasil não estão regularizados perante o Cartório de Registro de Imóveis?
O fato é que a propriedade de imóveis, no Direito Brasileiro, só é transmitida com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. É assim que o legislador brasileiro quis, uma vez que em alguns países europeus, por exemplo, um contrato particular, sem qualquer registro em Cartório, é apto a realizar esse tipo de transferência.
Mas, então, você pode estar questionando: “ora, eu fiz um contrato de compra e venda de uma casa/apartamento, reconheci firma, inclusive, no Cartório de Notas, e apenas não registrei a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, e então esse imóvel não é meu?” E a resposta é “sim”, ele é teu, mas há algumas observações a serem feitas. O imóvel é teu sim, pois você possui um dos atributos da propriedade que é a posse, e posse é o exercício de fato dos poderes do proprietário. No entanto, posse não é direito real (que consta expressamente no art. 1.225 do Código Civil). Portanto, posse não é direito, posse é fato. Posse é algo que acontece na prática, não algo que consta em documento.
Compra e venda de imóveis sem registrar o contrato/escritura pública no cartório de registro de imóveis é algo bastante comum. E com esse contrato sem registro, a posse é transmitida, e o comprador se torna possuidor. Esse comprador só não seria mantido na posse do imóvel se uma outra pessoa aparecesse reclamando o imóvel, dizendo ser dona dele, e apresentasse a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, constando o seu nome como proprietário.
Portanto, se você comprou um imóvel e levou a registro a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, então você possui a propriedade do bem, e consequentemente a posse do mesmo. Mas, se você comprou o imóvel e não levou a escritura pública a registro no Cartório de Registro de Imóveis, então você tem a posse, mas não a propriedade.
Na prática, o possuidor tem os mesmos poderes do proprietário, podendo usar, gozar e dispor desse imóvel. Mas o jus possessionis persevera até que o jus possidendi o extinga, ou seja, o direito do possuidor prevalece até que o direito do proprietário o extinga. Imagine que você comprou um imóvel através de um contrato de compra e venda sem registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis. O imóvel é teu e você detém a posse do bem. E então, depois de alguns meses, aparece uma pessoa dizendo que é dona desse mesmo imóvel que você comprou, mas esta pessoa detém a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e portanto ela é a proprietária, ela detém o domínio da coisa. Nesse caso, a pessoa que detém a escritura pública registrada em Cartório ficará com o bem, cabendo a você, que não registrou a escritura, apenas tentar reaver o valor pago de quem te vendeu o bem.
Pelo acima exposto, percebe-se que é uma grande vantagem, ao comprar um imóvel, registrar o contrato/escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, sem contar que ao constar o teu nome nesta escritura, seja através de compra e venda, ou através de usucapião, o imóvel tem grande valorização, e alguns defendem que essa valorização é da ordem de, no mínimo, 30%.
Agora que já explicitamos, brevemente, sobre posse e propriedade, abordaremos, mais especificamente, a usucapião.
Como foi afirmado anteriormente, metade dos imóveis no Brasil não estão regularizados perante o Registro de Imóveis. E por que a usucapião é tão importante? Porque muitas vezes é a única forma, ou a forma mais fácil, de fazer essa regularização. E é assim pois, na maioria das vezes, o imóvel foi comprado há muitos anos, e nem se sabe ao certo o paradeiro de quem vendeu, e muitas vezes nem quem vendeu tinha seu nome registrado na matrícula do imóvel. E tendo em vista a usucapião ser forma originária de aquisição da propriedade imóvel, não há, portanto, transferência de uma pessoa para outra, não há necessidade de se localizar o vendedor do imóvel. Portanto, a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não ocorrendo transferência do vendedor ao comprador, ou seja, você preenche os requisitos de determinada espécie de usucapião, prova a posse ad usucapionem com animus domini, e o imóvel é registrado no teu nome.
E o CPC/15, juntamente com o provimento 65/17 do CNJ, trouxe a possibilidade de realização do processo de usucapião totalmente de forma extrajudicial, ou seja, no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial.
A usucapião ainda pode ser feita na via judicial também, ficando a critério do requerente/solicitante optar, mas a via extrajudicial é muito mais vantajosa por ser mais barata, e muito mais rápida.
As principais espécies de usucapião são a Extraodinária e a Ordinária. A Extraordinária é a que se exige a posse do imóvel, como se fosse seu, pelo prazo de 15 anos, sem interrupção e nem oposição, ou seja, posse mansa e pacífica; posse ad usucapionem e animus domini. Não é necessário justo título e boa-fé. A usucapião Ordinária é a que se exige a posse do imóvel por dez anos, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé. O justo título poderia ser uma escritura de compra e venda que nunca foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Tem boa-fé, por exemplo, aquele que se comporta como dono, que paga IPTU, etc. É necessário que o vendedor do bem tenha estado presente, e a posse ser exercida diretamente no bem, e prova de posse mansa e pacífica.
Existe também a usucapião especial, que não será tratada no presente artigo.
Uma vez que o requerente se enquadre nos requisitos de uma das espécies de usucapião, então é necessário que um engenheiro civil ou arquiteto elabore uma planta e memorial descritivo do imóvel, e juntamente com as provas de posse, encaminha-se a documentação ao Tabelião de Notas que elaborará uma Ata descrevendo suas observações sobre a situação do imóvel e da documentação apresentada. Uma vez feita a Ata, esta deve ser encaminhada ao Registro de Imóveis, juntamente com toda a documentação, para que o processo da usucapião tenha início. E uma vez que o processo tenha terminado, e estando tudo em ordem, o Registrador registra a aquisição da propriedade pela usucapião e, se necessário for, realiza a abertura de matrícula para o imóvel.
Observe-se que o reconhecimento extrajudicial de usucapião, em Cartório, será requerido pelo interessado, que deve estar representado por advogado, conforme art. 216-A da lei 6.015/73 (lei dos registros públicos), artigo esse que foi incluído pelo CPC/15.
Portanto, deter a propriedade do imóvel, que pode ser adquirida pela usucapião, é de extrema importância, pois a propriedade é um Direito Real constante do Código Civil, o que confere muita segurança e valorização ao bem.