Pagamento do IPTU na arrematação de imóvel urbano

Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU na arrematação de imóvel urbano?

O tema deve ser analisado à luz da teoria do fato gerador da obrigação tributária em seus aspectos objetivo, subjetivo e temporal.

O aspecto nuclear ou objetivo do fato gerador é a disponibilidade econômica da propriedade, do domínio útil ou da posse do imóvel por natureza ou acessão física localizado na zona urbana do município (art. 32 do CTN).

Na prática muitos pretendentes à arrematação de imóveis em leilão perante a Justiça comum demonstram preocupação com a situação fiscal do bem objeto de leilão, em virtude da costumeira exigência de certidão negativa de tributos para o ato de registrar a carta de arrematação¹.

Quem, na verdade, deve arcar com o IPTU eventualmente em aberto? Costuma-se dizer que a arrematação é modalidade de aquisição originária  tal como a  ucucapião ou a desapropriação, pelo que o arrematante recebe o bem livre de ônus de quaisquer espécie ou natureza.

De fato, na desapropriação há regra expressa na lei de regência da matéria nesse sentido:

“Ficam subrrogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado” (art. 31 do decreto-lei 3365/41).

O parágrafo único, do art. 130 do CTN, também reza no mesmo sentido:

“No caso de arrematação em hasta pública, a subrrogação ocorre sobre o respectivo preço”.

Por isso, a jurisprudência do STJ é no sentido de exonerar o arrematante da obrigação de pagar o IPTU incidente sobre o imóvel leiloado, mesmo na hipótese em que o preço da arrematação não for suficiente para cobrir o débito tributário, conforme ementas abaixo:

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU SOBRE IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS.   SUB-ROGAÇÃO QUE OCORRE SOBRE O PREÇO.  PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 130, DO CTN. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR-SE AO ARREMATANTE ENCARGO OU RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PENDENTE, QUE PERSISTE PERANTE O FISCO, DO ANTERIOR PROPRIETÁRIO. 

1. O crédito fiscal perquirido pelo fisco deve ser abatido do pagamento, quando do leilão, por isso que, finda a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade tributária. Precedentes: (REsp 716438/PR, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 17/12/2008; REsp 707.605 - SP, Relatora Ministra ELIANA CALMON, Segunda Turma, DJ de 22 de março de 2006; REsp 283.251 - AC, Relator Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Primeira Turma, DJ de 05 de novembro de 2001; REsp 166.975 - SP, Relator Ministro Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ de 04 de outubro der 1.999).
2. Os débitos tributários pendentes sobre o imóvel arrematado, na dicção do art. 130, parágrafo único, do CTN, fazem persistir a obrigação do executado perante o Fisco, posto impossível a transferência do encargo para o arrematante, ante a inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário. Nesse sentido: “Se o preço alcançado na arrematação em hasta pública não for suficiente para cobrir o débito tributário, nem por isso o arrematante fica responsável pelo eventual saldo.” (BERNARDO RIBEIRO DE MORAES, Compêndio de Direito Tributário, 2º vol., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 513).
3. A regência normativa em tela é a do CTN, parágrafo único do art. 130, dispositivo especial quanto ao caput, posto ser este aplicado nas relações obrigacionais de transferência de domínio ou posse de imóvel. In casu, a situação é especialíssima e adversa, não havendo que se falar em transferência de domínio por fins de aquisição dentro relações obrigacionais civis, seja de compra e venda, cessão, doação etc.
4. Deveras, revela-se inadequado imprimir à questão contornos obrigacionais, sendo impróprio aduzir-se a alienante e adquirente, mas sim em executado e arrematante, respectivamente, diante da inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário. O executado, antigo proprietário, tem relação jurídico-tributária com o Fisco, e o arrematante tem relação jurídica com o Estado-juiz.
5. Assim, é que a arrematação em hasta pública tem o efeito de expurgar qualquer ônus obrigacional sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o livremente de qualquer encargo ou responsabilidade tributária.
6. Recurso especial desprovido” (REsp nº 1059102/RS, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 7-10-09).

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU SOBRE IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS.   SUB-ROGAÇÃO QUE OCORRE SOBRE O PREÇO.  PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 130, DO CTN. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR-SE AO ARREMATANTE ENCARGO OU RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PENDENTE, QUE PERSISTE PERANTE O FISCO, DO ANTERIOR PROPRIETÁRIO.

1. O crédito fiscal perquirido pelo fisco deve ser abatido do pagamento, quando do leilão, por isso que, finda a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade tributária. Precedentes: (REsp 716438/PR, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 17/12/08; REsp 707.605 - SP, Relatora Ministra ELIANA CALMON, Segunda Turma, DJ de 22 de março de 2006; REsp 283.251 - AC, Relator Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, Primeira Turma, DJ de 05 de novembro de 2001; REsp 166.975 - SP, Relator Ministro Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ de 04 de outubro der 1.999).
2. Os débitos tributários pendentes sobre o imóvel arrematado, na dicção do art. 130, parágrafo único, do CTN, fazem persistir a obrigação do executado perante o Fisco, posto impossível a transferência do encargo para o arrematante, ante a inexistência de vínculo jurídico com os fatos jurídicos tributários específicos, ou com o sujeito tributário. Nesse sentido: "Se o preço alcançado na arrematação em hasta pública não for suficiente para cobrir o débito tributário, nem por isso o arrematante fica responsável pelo eventual saldo." (BERNARDO RIBEIRO DE MORAES, Compêndio de Direito Tributário, 2º vol., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 513).
3. Assim, é que a arrematação em hasta pública tem o efeito de expurgar qualquer ônus obrigacional sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o livremente de qualquer encargo ou responsabilidade tributária. 4. Agravo regimental desprovido” (AgRG no Ag nº 1246665/SP, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 22-4-10).

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pelo antigo proprietário em caso de insuficiência do preço da arrematação para cobrir o débito tributário, como proclamado pelos julgados retrocitados, decorre da exceção expressa no § único, do art. 130, do CTN que responsabiliza os adquirentes pelos tributos que tenham como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis.

Outrossim, o aspecto subjetivo do fato gerador é que define o sujeito passivo do IPTU. No caso, é a pessoa que detém a disponibilidade econômica da propriedade urbana. O IPTU não recai sobre a propriedade, porque a obrigação tributária é sempre pessoal.

Por sua vez, o fato gerador do IPTU em seu aspecto temporal, definido na legislação municipal, é sempre o dia 1º de janeiro de cada exercício, fato que torna anual esse imposto.

Logo, a obrigação tributária surge no dia 1º de janeiro de cada ano em relação aquele proprietário, titular do domínio útil ou o possuidor que detiver a disponibilidade econômica do imóvel, fato que exclui o arrematante. É o que se depreende mediante análise conjugada dos arts. 32 e § 1º, do art. 113 do CTN, combinado com o dispositivo da legislação municipal definidor do aspecto temporal do fato gerador, normalmente, dia 1º de janeiro de cada ano. É difícil de imaginar que alguém vá arrematar um imóvel em leilão no dia 1º de janeiro, dia consagrado como feriado mundial.

Kiyoshi Harada
Sócio do escritório Harada Advogados Associados. Especialista em Direito Tributário pela USP. Presidente do Instituto Brasileiro de Estudos de Direito Administrativo, Financeiro e Tributário - IBEDAFT.