O aguardado provimento estabelecendo regras para o procedimento extrajudicial da adjudicação compulsória extrajudicial acaba de ser publicado pelo CNJ, e altera o Provimento 149/23 que criou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça.
O rol dos atos praticados diretamente na serventia imobiliária foi ampliado pelas alterações trazidas na lei 14.382/22, que incluiu a modalidade extrajudicial da adjudicação compulsória, no artigo 216-B, da lei 6015/73.
Em apertada síntese, podemos conceituar a adjudicação compulsória como o instrumento jurídico cabível no contrato de promessa de venda e compra quando uma das partes signatárias da promessa de compra e venda se omitem quanto ao dever de transmissão da propriedade imobiliária, aplicável a ambas as partes após a quitação das parcelas avençadas.
A promessa de venda e compra, que se reveste do caráter de contrato preliminar cuja celebração antecede a realização de contrato futuro e definitivo, é o instrumento mais utilizado para a celebração das vendas e compras de imóveis no Brasil, nas mais variadas faixas de valores.
De maneira genérica, a utilização da promessa de venda e compra de imóvel ocorre nos negócios em que a quitação do bem ocorrerá após o pagamento de sucessivas parcelas pagas ao decorrer de um longo período, em que o promitente comprador fica na posse do imóvel. Ao final desse tempo, após a quitação do bem, o proprietário transmite a propriedade do imóvel ao promitente adquirente, por meio da outorga da escritura pública de venda e compra.
Nos casos em que uma das partes não cumpre o dever de outorgar o título ou proceder ao atos para que seja outorgado, criou-se a ação de adjudicação compulsória, com a finalidade de substituir a vontade da parte que encontra-se inadimplente com sua obrigação.
Impende esclarecer que uma das festejadas alterações trazidas pela lei 14.382 foi de expressamente prever a modalidade de adjudicação compulsória inversa, até então prevista em doutrina e jurisprudência, e positividade com o advento da lei em questão.
Cumpre destacar que a previsão legal do procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial encontra-se no artigo 216-B da lei 14.382/22, em que a brevidade com que aborda o assunto, são três parágrafos e seis incisos dedicados ao instituto, motivaram a publicação do provimento em questão.
No que diz respeito aos regramentos adotados para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial pelo Provimento 150/2023, nessas genéricas linhas sobre as principais informações, destacamos o que se segue.
Com relação ao estabelecido no artigo 216-B, da lei 6015/73, ampliou a possibilidade de cabimento da adjudicação compulsória extrajudicial para além da promessa de compra e venda, sua cessão e casos de sucessão. Previu ser cabível a adjudicação compulsória extrajudicial para quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão em que não haja direito de arrependimento exercitável.
No que tange à inclusão da promessa de compra e venda, tal posicionamento alinha-se com a proposta de regulamentação expressa dessa modalidade de negócio, trazida pela lei 14.382/22, que estabeleceu ser ato registrável e inclui a promessa de permuta nos itens 18 e 30 do artigo 167, I, da lei de registros públicos, 6015/73.
Sobre o direito de arrependimento esclareceu que o direito de arrependimento exercitável não impedirá a adjudicação compulsória, se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano ou de incorporação imobiliária, destacando com relação à incorporação que, nesse caso, o prazo de carência já deva ter decorrido.
Possibilitou sejam cumulados pedidos de adjudicação de diversos imóveis, desde que observados os seguintes requisitos: a) todos estejam inscritos na mesma circunscrição imobiliária; b) haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente; c) que dessa cumulação não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.
No que concerne à possiblidade da prática de atos de registro quando ausentes algum elemento da especialidade objetiva e subjetiva, nos casos em que houver segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro, ou quando os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico, se não constarem dos autos do processo de adjudicação compulsória ou dos assentos e arquivos do ofício de registro de imóveis, poderão ser complementados por documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.
Tais dispositivos encontram-se alinhados com a recente alteração trazida pela lei 14.382/22, que permitiu sejam relativizados os dados da qualificação objetiva e subjetiva, que nos dizeres de Martha El Debs1, ao discorrer sobre as
recém modificações na lei de registros públicos, assinala: (...) a lei 14.382/22 trouxe claramente a flexibilização dos princípios da especialidade subjetiva e objetiva, desde que as imperfeições sejam não essenciais.
O dispositivo em comento clarificou a questão relacionada à existência de direitos reais, ônus e gravames, ao estabelecer que quando não impedirem os atos de disposição voluntária da propriedade, não obstarão a adjudicação compulsória.
Quanto às situações de indisponibilidade, previu que essas não impedirão o processo de adjudicação compulsória se forem canceladas até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis, caso não o sejam, destaca o provimento que o pedido será indeferido.
Com relação ao dever de comprovar a regularidade fiscal do transmitente para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial, entendeu não ser essa uma condição que tenha o condão de impedir que o ato seja deferido e registrado.
As normas do Provimento 150/23, trataram ainda das unidades autônomas em condomínios edilícios, em que estabelece não ser necessária a prévia prova de pagamento das cotas de despesas comuns.
Sobre a possibilidade de adjudicação compulsória de bem da massa falida, ou no caso de recuperação judicial, restou a compreensão de nos casos em que a realização do ato ou negócio jurídico tenha sido anterior ao reconhecimento judicial da falência ou recuperação, será admitido. Há ressalva nas situações previstas nos arts. 129 e 130 da lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.
A respeito do momento do pagamento do imposto de transmissão, sedimentou o entendimento de que deverá ocorrer antes da lavratura do registro. O requerente deverá comprovar à serventia imobiliária, no prazo 5 (cinco) dias úteis, após ter sido notificado pelo oficial registrador de imóveis.
Ainda com relação ao prazo para pagamento, prevê a possibilidade de que seja sobrestado, se comprovado justo impedimento, e extinção do processo, em não havendo pagamento do imposto.
O Provimento em comento, estabeleceu critérios para a elaboração da ata notarial que deve instruir o rol de documentos a ser apresentado na serventia imobiliária. A comprovação da quitação dos valores pactuados, poderá se dar por meio de: a) ação de consignação em pagamento com valores depositados; b) mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado; c) comprovantes de operações bancárias; d) informações prestadas em declaração de imposto de renda; e) recibos cuja autoria seja passível de confirmação; f ) averbação ou apresentação do termo de quitação de que trata a alínea 32 do inciso II do art. 167 da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973; ou g) notificação extrajudicial destinada à constituição em mora; g) além de outros fatos ou documentos.
Registre-se que o CNJ determinou também quais informações devem instruir as atas notariais para fins de adjudicação compulsória, entre elas é necessário que faça referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames; que identifique os atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais; que relacione as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando; identifique as providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento; além de mencionar o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.
Por fim, a respeito dos emolumentos para o processamento da adjudicação compulsória extrajudicial, o dispositivo prevê ainda que enquanto os Estados e do DF, não publicarem legislação acerca de emolumentos, a elaboração da ata notarial com valor econômico e o processamento do pedido pelo oficial de registro de imóveis serão feitos na forma de cobrança da usucapião pela via extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro.
Em remate, como pode-se observar, o Provimento ao regulamentar e padronizar o procedimento para a admissão da adjudicação compulsória extrajudicial contribui positivamente com a almejada segurança jurídica pois uniformiza em território nacional, os procedimentos relativos à adjudicação compulsória. Clarifica temas que traziam discussões práticas sobre o assunto, e com isso, fomenta a ampla utilização desse importante instrumento da extrajudicialização.
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1 El Debs, Martha. Legislação Notarial e de Registro Públicos comentada Artigo por Artigo – 6ª. Ed. Ver. Atual. e ampl. – São Paulo: Editoda Juspodvim, 2023, folha 1016.