Como transferir um imóvel para uma Holding Familiar

Uma holding familiar é uma empresa que tem como objetivo principal administrar os bens e patrimônio de uma família, incluindo imóveis, participações societárias, investimentos, entre outros ativos financeiros. Dessa forma, as pessoas físicas da família se tornam sócias da holding, que passa a ser a proprietária dos bens, enquanto as pessoas físicas se tornam usufrutuárias deles.

Para fazer a transferência do imóvel para a holding familiar, é preciso realizar algumas etapas importantes, tais como:

1. Elaboração do contrato social da empresa, que deve constar a inclusão do objeto social de aquisição e gestão de bens imóveis, e, os CNAEs específicos de Holding sob pena de sofrer uma tributação muito maior do que a tributação da Holding;
2. Registro da holding na Junta Comercial do estado e obtenção do CNPJ;
3. Elaboração do contrato de compra e venda ou doação do imóvel: Transferência do imóvel através de um instrumento de compra e venda, na qual a holding passará a ser a proprietária efetiva do imóvel.
4. Registro da escritura do imóvel no cartório de registro de imóveis: De posse do contrato de compra e venda, é necessário que se registre a transferência através de escritura pública que poderá ser feita em qualquer cartório de registro civil;
5. Averbação da escritura no cartório de registro de imóveis: Após o registro da escritura, deve-se averbar a referida escritura no cartório de registro de imóveis onde está registrado o imóvel transferido. Diferente do que ocorre com os cartórios onde se pode registrar a escritura, que pode ser feita em qualquer cartório, a averbação da matrícula dos imóveis só pode ser feita o cartório de registro de imóveis que está registrado o imóvel. No momento dessa averbação as custas e impostos (ITCMD ou ITBI) mais emolumentos serão pagos. Já o imposto de renda, será pago em outro momento, apenas na declaração de imposto de renda.

Ao realizar a transferência do imóvel para a holding familiar, é necessário pagar as despesas relacionadas ao registro de imóveis, bem como o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI em caso de compra e venda ou ITCMD em caso de doação), que varia de acordo com o município onde está localizado o imóvel. Vale lembrar que, ao transferir o bem para a holding familiar, haverá incidência de imposto de renda sobre eventual valorização do imóvel (ganho de capital).

No que se refere à tributação na venda de um imóvel feita pela holding e a venda de um imóvel feita por uma pessoa física, é importante ressaltar que a venda realizada pela holding será tributada pelo imposto de renda sobre o lucro obtido, que é equivalente a 6,75% do total do valor da venda. Já quando a venda é realizada por uma pessoa física, a alíquota do imposto de renda pode variar entre 15% e 22,5% do ganho de capital.

Portanto, é bem importante avaliar caso a caso qual hipótese é menos onerosa para a família, se na venda pela Holding ou se na venda pela pessoa física.

Em resumo, a transferência de um imóvel para a holding familiar é uma alternativa interessante para quem busca uma melhor gestão patrimonial, com mais segurança e organização. No entanto, é importante estar atento às alíquotas e tributos envolvidos, bem como às etapas necessárias para concretizar essa transferência.

Sheila Shimada Migliozi Pereira
Sócia da HSVL Advogados, professora na GETUSP e Sebrae, conselheira do CONIN e mentora na ABstartups, LLM pela IBMEC, Loyola University of Chicago, extensão pela FGV, Pós-graduação pela PUC -SP.