Alienação Fiduciária de bem imóvel em garantia

1. “O procedimento executivo extrajudicial estabelecido pela lei 9.514/97 para a garantia fiduciária é único, específico e extremamente simplificado”¹ e, para além de detalhado no diploma legal, deve ser integral e obrigatoriamente transcrito, em forma clausular, para o contrato de alienação fiduciária de modo que a exposição do devedor ou fiduciante às sabidas e contundentes consequências do descumprimento das obrigações pactuadas não comporta manifestação lamuriosa.

No entanto, apesar da execução simplificada e com o intuito de abreviar o trâmite legal e administrativo, o credor fiduciário muitas vezes apadrinha artimanhas e truculências ao arrepio da lei que, mesmo sem conferir benefícios diretos, prenunciam a violação de direitos e submetem o fiduciante ao risco de avultado prejuízo.

Exemplo disso é a publicação e divulgação dos “editais únicos” para a oferta de venda do imóvel em ‘primeiro’ e ‘segundo’ leilões, que serão realizados na mesma data – ou em dias subsequentes – por valores tão discrepantes que desestimulam irremediavelmente ocasional intenção de participação e lanço em primeiro leilão, tolhendo a legítima expectativa do fiduciante de obtenção de justo preço na arrematação e consequente recuperação de parte do patrimônio arruinado.

Confirmam o acima relatado as seguintes ofertas, colhidas aleatoriamente em edições recentes do jornal Folha de S. Paulo:

Data da publicação	Data	Hora	1º Leilão R$	2º Leilão R$
20/03/2023	27/03/2023 03/04/2023	15h 15h	4.377.418,63	2.188.708,42
20/03/2023	27/03/2023 03/04/2023	15h 15h	948.864,02	507.862,34
20/03/2023	27/03/2023 03/04/2023	15h 15h	1.295.588,88	647.794,44
25/03/2023	03/04/2023 05/04/2023	14h 14h	2.800.000,00	1.352.064,35
25/03/2023	28/03/2023 30/03/2023	11h30 11h30	326.700,00	163.734,00

2. A alienação fiduciária de bem imóvel exige do fiduciário que, consolidada a propriedade em nome do credor pelo inadimplemento de obrigação contratual pelo fiduciante, ofereça o objeto da garantia à venda, em leilão público a ser realizado em trinta dias², pelo maior lance superior ao valor indicado para esse efeito no contrato,³ revisado conforme critérios estabelecidos contratualmente⁴, com o propósito da conversão desse ativo nos recursos monetários necessários à satisfação do crédito e pronta devolução ao devedor da sobra eventualmente apurada.

Cabe salientar, que a apuração do preço para venda estipulado com fulcro na norma legal resultará, de partida e comumente, desfavorável ao fiduciante por não espelhar, com a fidelidade desejada, o valor atualizado do imóvel, uma vez que o  ‘quantum’ inserido na grande maioria dos contratos firmados apenas reproduz o preço da aquisição – produto da competência de negociação das partes – não vinculado a prévia avaliação técnica, bem como o critério de revisão geralmente adotado é o da atualização monetária pelos mesmos índices de correção da dívida, não impactado pela possível valorização por razões de mercado ou acessão de benfeitorias.

3. Não se encontrará na lei 9.514/97 dispositivo que autorize ou justifique a publicação do “edital único”.

O ‘caput’ do art. 27 da lei se limita a prescrever a promoção de compulsório “público leilão para a alienação do imóvel”, de maneira que a única hipótese de realização de um “segundo leilão”, prevista no § 1º do mesmo artigo, advém da previsão de  possível resultado negativo, a indicar que o preço ofertado excede ao valor de mercado do imóvel e, consequentemente, supera as expectativas de ocasionais lançadores e compradores.

Assim, o parágrafo primeiro do art. 27 da lei deve ser interpretado de maneira a extrair duas importantes informações para a exata compreensão do procedimento de realização do bem: (i) a intenção legal de, constatado o insucesso do leilão promovido, reiterar a oferta de venda com a redução do lance mínimo ao montante suficiente ao pagamento integral da dívida (respeitadas, também, as limitações prescritas na lei  9.514/97⁵ e no Código Civil vigente⁶); (ii) a indicação de que o leilão reiterado encerra o estágio de alienação obrigatória do imóvel, prosseguindo a liquidação, no caso de insucesso recorrente, com a extinção da dívida, quitação mútua e a indevidamente denominada ‘adjudicação’ pelo credor.⁷

Deste modo, a realização do ‘segundo’ leilão somente seria admissível após frustrado o leilão inicial pela ausência de interessados ou de lance vencedor. Ou, de forma direta e precisa, não aparenta ser lícito aventar a realização de um segundo leilão, tornando público preço de venda largamente reduzido, antes de afirmado o insucesso da oferta inicial.

A motivação fundada no princípio da economia processual – produção do resultado máximo possível com o mínimo de tempo e dinheiro – para a publicação do edital único não se sustenta face à ausência de qualquer cerimônia visível em todo o procedimento com relação à imputação de encargos, despesas, custas e emolumentos, pagos ou incorridos, à conta do fiduciante. Ademais, ao infirmar a possibilidade da venda do imóvel por justo preço essa conduta afasta o credor do princípio da economia processual para acerca-lo da imoderada oneração e do desnecessário dispêndio do patrimônio do fiduciante. 

4. Ainda que a interpretação do texto legal aqui exposta venha a ser questionada, o que se admite apenas ad argumentandum, as premissas do presumível prejuízo patrimonial suportado pelo fiduciante não serão facilmente refutadas.

É evidente, inafastável e incontestável que as ofertas de venda do mesmo imóvel pelo valor integral da avaliação em “primeiro” leilão e pelo valor da avaliação reduzido em até metade do preço inicial no “segundo leilão”, apresentadas em um único edital, para aquisição no mesmo dia ou em dias seguintes, desencorajará e dissuadirá eventuais interessados na arrematação ainda no certame inaugural.

Dessa forma, seria de grande conveniência a explícita vedação da divulgação de oferta com preço reduzido antes de finalizado o leilão inicial e confirmado o resultado negativo. A alteração da norma legal, por meio de atividade legislativa regular, pode ser facilitada pela retomada da apreciação pelo Senado Federal do Projeto de lei 4.188/21 que propõe, dentre outras coisas, o aprimoramento das regras de garantia e dos procedimentos extrajudiciais na alienação fiduciária de bem imóvel, mas que, infelizmente, empilha proposições claramente propensas a beneficiar unicamente aos credores fiduciários.

5. Finalmente, enquanto não decidida por atividade legislativa ou judicial a questão, cabe ao fiduciante sopesar a oportunidade e risco de intentar as medidas judiciais de sustação do leilão ou dos seus efeitos, apontando como vício intrínseco do edital a situação aqui exposta, com vistas a impedir a eventual venda ou, ao final, invalidar a arrematação do imóvel.

As presentes notas resultam de estudos e pesquisas acadêmicas procedidas pelo autor e ora são publicadas com o intuito de apontar o justo equilíbrio entre os direitos de fiduciários e fiduciantes, com vistas – e como eventual subsídio – à declaração de interesse do Governo Federal em retornar o projeto de lei do “Marco legal das garantias” à sua regular tramitação.

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1 ROCHA, Mauro Antonio. Alienação Fiduciária de bem imóvel – Da supergarantia do crédito imobiliário ao Big Mac dos negócios financeiros. São Paulo: Editorial Lepanto, 2022. P.105

2 art. 27 da Lei nº 9.514/1997

3 § 1º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997

4 Art. 24, VI da Lei nº 9.514/1997

5 § único do art. 24 da Lei nº 9.514/1997

6 Art. 891 e parágrafo único do Código de Processo Civil.

7 § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997

Mauro Antônio Rocha
Advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP. Pós-Graduação em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral. Vice Presidente da AD NOTARE Academia Nacional de Direito Notarial e Registral