Contrato, em um sentido amplo, é uma operação econômica entre duas ou mais pessoas. Nesse sentido, um contrato é uma troca econômica, visando a circulação de riqueza, sendo sinônimo do conceito de negócio.
No mundo jurídico, os contratos são um negócio que envolve a vontade consensual de duas partes (bilateral) ou mais (plurilateral) sobre um mesmo objeto, criando, modificando ou extinguindo direitos e obrigações.
O contrato de compra e venda de imóveis é um documento que, quando assinado pelas partes, garante um direito pessoal de que o que está descrito naquele documento será cumprido pelas partes e o seu descumprimento poderá acarretar uma indenização. No contrato que as partes determinam como o negócio será realizado, sua forma, os prazos, preços a serem pagos, as obrigações que deverão ser cumpridas por cada uma das partes, bem como as penalidades que poderão ser aplicadas a cada uma das partes em caso de descumprimento. Ele tem como principais características a consensualidade, bilateralidade, onerosidade e tipicidade, sendo essa última característica, em virtude do qual uma das partes se obriga a dar algo em favor da outra em troca de um preço em dinheiro.
O contrato de compra e venda de imóveis não gera direito real, não devendo ser confundido com a Promessa de Compra e Venda. Esta poderá ser registrada na matricula do imóvel, antecedendo a escritura e, uma vez registrada a Promessa de Compra e Venda, ela passa a informar, por meio de sua publicidade, que aquele imóvel não pode ser negociado, tendo em vista que está prometido a quem registrou.
Um contrato de compra e venda de imóveis não é uma receita de bolo e não pode ser igual para todo tipo de compra e venda. Ele deve ser elaborado de acordo com aquele negócio jurídico que será realizado, contendo as características, formas e requisitos para aquela transação em especifico. Assim, um bom contrato de compra e venda deverá ser feito de forma individualizada e personalizada para aquele negócio jurídico através de bom advogado.
A validade jurídica de um contrato de compra e venda de imóveis se dá com seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, é muito importante que após assinatura das partes o contrato seja levado a registro.
Quanto aos riscos em um contrato de compra e venda, estes se dão em virtude das possibilidades de fraude contra credores, fraude à execução, processos e dívidas trabalhistas, débitos de condomínio, débitos de IPTU, se o imóvel garante alguma obrigação em qualquer localidade do país, entre muitos outros. Na maioria das vezes isso ocorre devido falta de analise previa de busca de informações sobre o imóvel e seu proprietário, acarretando a má elaboração do contrato.
Desta forma, é de suma importância a realização da Due Diligence (diligência prévia) imobiliária, pois nela serão analisados todos os documentos do imóvel e do seu vendedor. Também é através da Due Diligence imobiliária que o comprador será considerado adquirente de boa-fé demonstrando assim que tomou as providencias mínimas necessárias para a aquisição do imóvel para que, posteriormente, não alegue o desconhecimento de algo que era necessário ser verificado antes da aquisição, por exemplo, certidão de ônus reais gravados na matricula do imóvel.
Por isso, é muito importante que, antes de se fazer qualquer negócio jurídico de compra e venda de um imóvel a parte interessada consulte um bom advogado para que ele analise todos os pontos e documentos para que haja maior segurança na realização dessa possível transação. Um bom advogado irá adotar as medidas necessárias para se ter maior assertividade na hora da negociação a ser realizadas, e elaborará um contrato de compra e venda que assegurando os direitos do cliente, pois só através de uma advocacia preventiva busca-se a diminuição de riscos e custos futuros, gerando assim economia e segurança para o cliente na hora da realização do negócio jurídico pretendido.