O imóvel que eu construí no terreno do meu sogro, é dele ou meu?
No momento de montar uma família ninguém pensa na separação. Na decisão de formar família sempre acontece a escolha de um lugar para morar, muitas vezes essa primeira decisão tem um custo financeiro alto, pois envolve muito planejamento e grandes despesas.
Nessa necessidade em ter um lugar para morar, muitos casais constroem sua casa no terreno de propriedades de terceiros. O que parece ser uma solução inicialmente, acaba não sendo.
Construir uma moradia no terreno do sogro é algo muito comum e facilitada. O problema vem quando o casamento, a união estável termina ou o falecimento, pois a preocupação para saber de fato quem é o proprietário do imóvel começa, já que é necessário a discussão sobre a divisão de bens.
Construção em terreno de terceiros
Terreno de terceiro ou alheio, é todo aquele espaço de terra que pertencente ao outro, se você não comprou ou não possui nenhum documento que possa comprovar sua propriedade, este terreno não lhe pertence.
O terceiro, pode ser o sogro(a), tio(a), amigo(a), primo(a), que disponibiliza um terreno, lote ou parte do lote, para ser usufruído pelo casal para que estes possam construir sua moradia.
Isso significa que a moradia que você construiu pertence ao terceiro, mas existe ressalva.
Se a construção foi feita de boa-fé e se o valor da casa é superior ao valor do lote, o proprietário, ou seja, o terceiro, irá indenizar pela construção feita.
Vamos verificar o que a lei informa:
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.
Nesse caso, você não terá o direito de ficar com a casa, alegando que lhe pertence, uma vez que foi construída no lote de outro e não há regularização do imóvel.
Possíveis soluções jurídicas
Caso o valor da casa seja inferior ao lote, será necessário entrar com ação de indenização contra o terceiro, para que possa receber o valor do imóvel com base no que foi gasto na construção ou pelo valor de mercado.
Vale uma observação importante, para sustentar essa ação se faz necessário provas concretas de que o casal investiu na casa, realizou o pagamento de materiais e profissionais da construção, de forma induvidosa. Do contrário, perderão o que investiram, pois a lei assegura que toda construção pertence ao proprietário e ele acaba ficando com o direito sobre a construção.
Todavia, se o valor da casa for maior que a do lote, você poderá comprar lote do terceiro e regularizar a situação, tornando proprietário do lote e não perdendo a construção.
Sou casado(a) ou tenho união estável, como será feita a divisão?
Vamos falar sobre a regra geral dos regimes de bens, a comunhão parcial, que é todo aquele bem construído durante a constância do casamento ou união do casal e serão partilhados em 50% para cada.
Se caso houver o valor da indenização por parte do terceiro, este valor beneficiará igualmente entre os cônjuges, dividindo entre eles 50% para cada.
No entanto, se houver a compra do terreno para poder regularizar e depois partilhar entre o casal, o valor gasto no terreno será descontado na partilha, ou, poderá ser dividido de forma igual, o lote com a casa.
Se não houver um acordo entre as partes, o juiz quem irá decidir o valor a ser partilhado ou indenizado.
Outra observação importante é que se o proprietário do lote vier a falecer, não há divisão de bens, pois não houve o divórcio. Este lote com a casa entra no processo de inventário e todos os herdeiros terão direito ao lote e a construção. Para refazer isso, será necessário comprovar toda a construção em uma ação específica.
De início parece ser uma boa escolha construir em lote de terceiros. Mas no futuro você poderá se deparar com situações tão desvantajosas, como a ação de divórcio e ação de indenização.
Por isso se faz necessário, de forma preventiva, fazer um planejamento matrimonial, conhecer seus direitos e garantir menos risco.
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Código Civil de 2002, disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406compilada.htm>
https://cnbsp.org.br/2021/03/17/artigo-construi-minha-casa-no-terreno-do-sogro-sogra-ou-simplesmente-em-terreno-de-terceiros-tenho-algum-direito-%C2%96-por-carlos-eduardo-alves-lazzarin/
https://basilenassin.jusbrasil.com.br/artigos/1103792571/construi-minha-casa-no-terreno-do-meu-sogro-e-agora
https://daniellesantos.adv.br/2022/03/21/voces-estao-planejando-construir-a-casa-no-terreno-da-sogra-sogro-evite-conflitos-familiares