Nos últimos anos, a indústria da construção civil vem apresentando mudanças significativas em seus métodos executivos e processos construtivos. Mais do que garantir uma logística aprimorada construtiva, o orçamento funciona como pilar de todo o planejamento de uma construção, contemplando aspectos como a disponibilidade e os valores dos principais recursos: humanos, de materiais e equipamentos.
A redução de custos na construção civil é um desafio às construtoras, uma vez que a previsão correta de custos é a chave para uma execução que atenda às expectativas de mercado.
Tipos de custo na construção civil
A palavra “custo” pode ser entendida como o esforço ou a dificuldade gerada para adquirir algum bem ou direito. Atualmente, diante da globalização, o “custo do produto” é sem dúvida a “chave” que abre a porta do sucesso do negócio. O setor da construção civil, em termos de custos, tem um grande diferencial sobre a maioria dos outros setores. Enquanto que nestes outros setores é o produto que passa pelos centros de custos, recebendo assim alocação de recursos de cada etapa transpassada, na construção civil são os centros de custos que passam pelo produto, que aloca recursos a cada etapa concluída, adquirindo assim características específicas para o seu custeamento.
A expressão “redução de custos” tem uma representatividade de diminuição de custos, não levando em consideração que tal diminuição pode ocasionar uma perda na qualidade e na segurança dos produtos ou serviços. Porém, a “otimização de custos”, reconhece, além do custo em si, também a qualidade e a segurança, dando ênfase para uma composição ótima do bem produzido, em produção ou a produzir. A própria etimologia da palavra define a diferença entre reduzir e otimizar. Reduzir é tornar menor, provocar situação precária, estado penoso, já a palavra otimizar é tirar o máximo partido de, obter o melhor resultado de, planear ou desenvolver com o máximo de eficiência.
Na construção civil, há três tipos principais de custos: custos pagos ou incorridos, custo contratado e custo orçado x custo realizado.
Nos custos pagos ou incorridos, aplica-se o tratamento contábil aos bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica, e deverão ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados, a todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta representativa das obras em andamentos com os mapas de apropriação de custos.
Custo contratado é todo acordo feito entre duas ou mais pessoas, que transferem entre si algum direito ou se sujeitam a alguma obrigação chamada de contrato do latin “contractu”. Portanto, custo contratado é o custo que foi ajustado por convenção, combinado através de um documento legalmente registrado. O contribuinte fica obrigado a manter à disposição do órgão público, demonstração analítica por emprendimento
Custo orçado x Custo realizado. O custo orçado será baseado nos custos usuais, no tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença ente o custo total previsto e os custos pagos.
Para entender o processo de formação de preço de uma obra, a composição e aplicação do BDI – Bonificação e Despesas Indiretas - nos orçamentos, é necessário compreender a diferença entre custo, despesa e preço.
Custo é informação que importa, primordialmente, ao produtor e compreende o gasto correspondente à produção de determinado bem ou serviço. No caso da construção civil, pode ser conceituado como todo o valor investido diretamente na produção de determinada obra.
Despesas são gastos que decorrem da atividade empresarial e podem ser fixas ou variáveis em função do volume de produção. Como exemplo de despesa fixa, há a manutenção da sede da empresa (imóveis, remuneração de diretores e equipe administrativa etc.), e de despesa variável, cita-se a tributação sobre o faturamento.
Por sua vez, o preço é a quantia financeira paga pelo comprador por determinado bem ou serviço. No caso da construção, é o valor contratual acordado para a obra, inclusos todos os custos da obra, as despesas e o lucro da empresa executora.
A formação do preço de uma obra depende da correta estimativa de custos, despesas e da definição da margem de lucro que se espera auferir ao final do contrato. Os custos diretos e indiretos de um orçamento são estimados com base em dados extraídos do projeto e do planejamento da obra, e são expressos em valor monetário (quantitativos x preços unitários). As demais parcelas da formação do preço são estimadas como um percentual a incidir sobre os custos, formado pelo lucro (lucro (B – bonificação) e pelas despesas indiretas (DI).
A estimativa dos componentes do BDI é obtida por meio de cálculos que levam em conta características da obra, do contrato, da empresa contratada e da tributação incidente.
É trazido na bibliografia da construção civil, que o seu custo é função direta de variáveis:
- Área construída;
- Padrão construtivo;
- Características arquitetônicas;
- Tecnologia dos processos de construção;
- Características do solo.
e estas variáveis, quando de sua construção em que se aplica com os recursos de materiais, mão de obra e equipamentos, encontram-se atreladas a diversos índices da construção civil, tais como:
Custo Unitário Básico - CUB
O objetivo do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis; entretanto, deve-se verificar que este é um índice médio, regional, limitado.
Este fato fica evidenciado quando se analisa o CUB – Custo Básico da Construção (CUB/m²), que tem origem na lei Federal 4.591/64, em que seus arts. 54 e 53.
Atualmente a norma brasileira que estabelece a metodologia do CUB/m² é a ABNT NBR 12.721/06, em que no item 3.9, traz a sua conceituação:
“Custo por metro quadrado de construção do projeto padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no art. 54 da lei 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações”.
Como mencionado, o CUB/m² representa o custo parcial da obra e não global, isto é, não leva em conta os demais custos adicionais, conforme traz o item 8.3.5. da ABNT NBR 12.721/06:
“Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o que estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes diafragma, tirantes, rebaixamentos de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações tais como: fogões, aquecedores, bombas de exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída), ajardinamento, instalação e regulamentação de condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A- quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador”
A ABNT NBR 12.721/06, em seu item 3.3, define projetos-padrão como:
“Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais:
- número de pavimentos;
- número de dependências por unidade;
- áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas;
- padrão de acabamento da construção e
- número total de unidades.”
De acordo com a referida NBR, os projetos-padrão utilizados no cálculo do CUB/m² para residências e comércios, são padrão normal e alto.
Importante mencionar que estes padrões construtivos têm custos diferenciados. Estes custos são publicados mensalmente na Revista Construção da Editora Pini, com base de dados do livro TCPO – Tabelas de Composições de Preços para Orçamento, onde leva em consideração o padrão da construção: alto, normal e baixo, conforme mostrado a seguir:
SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil do IBGE.
O Sistema Nacional de Pesquisas de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI, foi implementado em 1969, pelo BNH - Banco Nacional de Habitação, em parceria com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, o IBGE. Inicialmente criado para fornecer informações sobre custos e índices da construção civil habitacional, o SINAPI foi adotado pela CAIXA em 1986, após a extinção do BNH. A partir daí, tornou-se um sistema corporativo, utilizado como referência de custos e índices para obras habitacionais no Brasil.
O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI) tem gestão compartilhada entre Caixa e IBGE e divulga mensalmente custos e índices da construção civil. A Caixa é responsável pela base técnica de engenharia (especificação de insumos, composições de serviços e projetos referenciais) e pelo processamento de dados, e o IBGE, pela pesquisa mensal de preço, metodologia e formação dos índices.
Os relatórios de insumos disponibilizam informações sobre os preços medianos dos materiais, mão de obra e equipamentos utilizados pela construção civil. Os preços são coletados mensalmente pelo IBGE em todas as unidades estaduais e atualizados por processamento de carga na base de dados do SINAPI, sistema mantido pela Caixa.
No cálculo do valor do m², o IBGE leva em consideração o padrão da construção: alto, normal, baixo e mínimo.
Considerações gerais sobre os custos acima exibidos
Conforme acima demonstrado, evidenciou-se que áreas construídas apresentam custos distintos, tendo variação em seu padrão construtivo, estilo arquitetônico, tecnologia construtiva, além da parcela característica do solo, que afeta o custo das fundações e subsolos.
No que tange ao padrão construtivo, encontra-se, no mercado imobiliário, ampla gama de material de construção com variações de preços, qualidade, características que afetam o valor construtivo. São os materiais modernos que não deixam a desejar em funcionalidade, resistência, de fácil aplicação, com baixa aplicação de mão de obra.
Quanto ao estilo arquitetônico, ela é concebida com o propósito primordial de ordenar e organizar o espaço para determinada finalidade, visando à determinada intenção.
E nesse processo fundamental de ordenar e expressar-se, ela se revela igualmente à arte plástica, uma vez que há sempre, para cada caso específico, certa margem final de opção entre os limites - máximo e mínimo - determinados pelo cálculo, preconizados pela técnica, condicionados pelo meio, reclamados pela função ou impostos pelo programa, escolher na escala dos valores contidos entre dois valores extremos, a forma plástica apropriada a cada pormenor em função da unidade última da obra idealizada, com baixo custo de implantação em seu todo.
No tocante à tecnologia construtiva, o constante desenvolvimento de soluções construtivas, além de transformar o processo de planejamento e construção de uma edificação, reduz prazos e otimiza custos, não dispensando a funcionalidade e segurança para os ocupantes da edificação.
A nova tecnologia emprega elevadores “inteligentes” que trazem economia de tempo e consumo; vidros aplicados na fachada que entre outros é resistente às intempéries; lajes que viabilizam vãos livres e permitem flexibilizar o ambiente, adaptando-os às necessidades dos usuários, minimizando custos com alvenarias divisórias; emprego de equipamentos e de componentes pré-moldados industrializados, que possuem custo menor de produção em relação as tradicionais técnicas, entre outros.
Por fim, um controle orçamentário bem executado, é garantia de um padrão melhor de qualidade à edificação, com o mínimo de custos e prazos, reforçando parcerias no mercado imobiliário construtivo, agregando maior credibilidade à construtora.