Todo imóvel urbano ou rural deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis com uma matrícula, ou transcrição. Até o ano de 1976, os imóveis em nosso país possuíam transcrições, mas este sistema era muito impreciso, não dava segurança jurídica e causava muitos litígios e, em razão disso, foi substituído pelo atual sistema de matrícula.
De uma forma bem prática digo a você que a matrícula de um imóvel urbano ou rural é a “sua ficha cadastral” ou como dizem na seara penal a “ficha corrida” do imóvel. Assim, todos os dados do imóvel, suas medidas, seu proprietário, as construções e/ou demolições, devem estar registradas ou averbadas na matrícula. Importante dizer que para cada imóvel há uma única matrícula.
A propósito, em todos os casos de Regularização de Imóveis Urbanos ou Rurais, este é primeiro passo que você advogado tem que fazer: pegar a matrícula ou a transcrição atualizada do imóvel do seu cliente para saber qual medida será adotada, extrajudicialmente ou judicialmente, para regularizar o imóvel.
O segundo passo a ser dado é buscar as informações cadastrais deste imóvel no prédio da Prefeitura se o imóvel for urbano, ou no site do INCRA se o imóvel for rural. Você tem que saber em nome de quem estes imóveis estão cadastrados perante o Município ou perante o INCRA e se há eventuais débitos fiscais.
Tendo cumprido os passos 1 e 2 você deverá analisar toda a documentação e informações fáticas alegadas pelo cliente, para encaminhar o caso dele para uma regularização extrajudicial ou judicial.
Saiba que, Regularizar Imóvel, é entregar a matrícula do imóvel no nome do cliente, ou até mesmo criar uma matrícula, pois, conforme o Art. 1.245 do Código Civil, proprietário é quem tem o nome registrado na matrícula do imóvel.
Passo a passo para a usucapião perfeita: Pegar no cartório de Registro de Imóveis a matrícula ou transcrição, ou certidão de que não há nem matrícula, nem transcrição; analisar se as construções estão averbadas ou não na matrícula; sendo imóvel urbano: buscar no Município, no prédio da prefeitura, se o imóvel possui cadastro. Se houver cadastro, saber em nome de quem; se há débitos fiscais e se as construções foram averbadas, bem como certidão que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo. Sendo imóvel rural: buscar informações no INCRA, se houve georreferenciamento, o número do CCIR, CAR etc.
Havendo construções não averbadas no imóvel urbano será necessária a contratação de Engenheiro ou Arquiteto para, além de fazer a planta e o memorial descritivo do imóvel, regularizar as construções perante o Município (Alvará de Construção tardio, pagamento de INSS da construção e expedição de Habite-se).
Definido que realmente é causa de usucapião, seja pela impossibilidade de se abrir um inventário, lavrar Escritura Pública ou ajuizar uma Adjudicação Compulsória.
Elaborar a planta e o memorial descritivo do Imóvel, assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional; assinaturas dos titulares dos Direitos Registrados ou Averbados na Matrícula do Imóvel usucapiendo, ou na matrícula dos imóveis confinantes, ou pelos ocupantes a qualquer título (estas assinaturas deverão conter o reconhecimento de firmas); certidões negativas dos Distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo, expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome do: requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; dos demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião; Obs.: todos os documentos serão apresentados no original. Caso algum confinante não tenha assinado a planta e o memorial descritivo, será necessário levar ao CRI uma cópia do requerimento para os que não assinaram, pois, o RGI irá notificá-lo encaminhando esta cópia. Pode ser dispensada a planta e o memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula. O valor do imóvel declarado pelo requerente será seu valor venal, relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou do imposto territorial rural incidente, ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado: definir a opção pela via judicial ou pela extrajudicial, lembrando que pode ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de 30 dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial (Art. 2ª, parágrafo 2º do Provimento 65 do CNJ). As provas utilizadas no processo judicial, nos casos de desistência ou suspensão, poderão ser utilizadas na via extrajudicial. Na via extrajudicial, ir até o tabelião de notas do Município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele para apresentar o requerimento da usucapião, o qual atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial (Art. 319 do CPC), indicando:
a. A modalidade da usucapião requerida e sua base legal ou constitucional (Extraordinária, Ordinária, Especial Rural, Especial Urbana, ou Familiar).
b. A origem e as características da posse; a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
c. O nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
d. O número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
e. O valor atribuído ao imóvel usucapiendo. Tendo a ata notarial atestando a posse, o requerimento, com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo Oficial do Registro de Imóveis do local do Imóvel.
Faltando alguma assinatura dos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo, ou na matrícula dos imóveis confinantes, ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para manifestarem consentimento no prazo de 15 dias, considerando-se sua inércia como concordância.
Obs. 1: o consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, prescindível a assistência de advogado ou defensor público.
Obs. 2: Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.
Obs. 3: infrutíferas as notificações mencionadas no provimento 65, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo Tribunal.