Certamente, uma das melhores opções para se adquirir o imóvel próprio é mediante a realização de financiamento imobiliário. Ocorre que nem sempre toda a realidade contratual se desenvolve conforme o planejado pelos contratantes.
Aspectos econômicos e sociais, por certo, causam consideráveis variações nas relações contratuais, especialmente quando dificultando ao proprietário no pagamento das parcelas do financiamento e, consequentemente, possibilitando às instituições financeiras recuperarem os referidos imóveis financiados, naquilo que chamam de “imóveis retomados”.
Os chamados BNDUs (Bens Não de Uso) ou, simplesmente, “bens retomados” são considerados como imóveis que retornam para a base de bancos e instituições após o não pagamento ou inadimplemento da obrigação. Esses bens costumam ser utilizados naquelas negociações nas quais as partes pactuam ser permitido ao devedor quitar sua dívida por meio da entrega de um bem
Segundo dados obtidos e divulgados em pesquisa realizada pelo BTG Pactual juntamente com a Resale, outlet imobiliário que desenvolve soluções para gestão e venda de propriedades com esse perfil, o valor total dos imóveis retomados no País, no primeiro trimestre de 2021, correspondia a R$7,8 bilhões, chegando ao último trimestre de 2021 ao número total de 36.478 e avaliados em R$ 6,2 bilhões, de acordo com as cinco principais e maiores instituições financeiras públicas e privadas do Brasil.
Na verdade, segundo a nova edição do levantamento apresentado aponta uma queda no número destes patrimônios, se comparado com o terceiro trimestre de 2021. Nos três meses anteriores, os imóveis somavam 40.945 mil e eram avaliados em R$ 7 bilhões. No último trimestre de 2020, por sua vez, a quantidade de propriedades era de 50.402 e juntas foram avaliadas no total de R$ 8,5 milhões.
De início, algumas questões importantes merecem destaque: antes de fechar um financiamento junto à instituição financeira, é fundamental que se tenha um planejamento econômico e financeiro, para que se possa saber qual percentual do orçamento será destinado ao pagamento das parcelas do financiamento, sobretudo porque as parcelas serão reajustadas periodicamente e o valor da dívida tende a variar conforme o tempo.
Uma das melhores formas para se prevenir sobre eventuais problemas relacionados ao planejamento financeiro é buscar um especialista no tema ou utilizar simuladores de financiamentos, fatores que desenvolvem um ideal realista, de acordo com suas condições financeiras, sobre os valores a serem alocados para a quitação das parcelas, bem como para a criação de uma reserva para se precaver acerca da ocorrência de situações excepcionais e inesperadas, tais como ocorreram recentemente, com a pandemia da Covid-19, crises econômicas severas ou, até mesmo, de desemprego. Tais precauções são essencialmente importantes sobretudo para que não ocorra o desequilíbrio nas contas e para que a dívida não evolua demasiadamente.
Um grande exemplo disso é o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), fundo privado administrado pela Caixa, com contribuições mensais dos devedores que fazem parte do programa, com a função de garantir o pagamento das prestações mensais do financiamento habitacional, em caso de desemprego ou redução temporária da capacidade de pagamento do mutuário, bem como de assumir o saldo devedor do financiamento em caso de morte ou invalidez permanente e as despesas de recuperação do imóvel relativas a danos físicos no imóvel. Entretanto, há um limitador: para acioná-lo, não pode haver dívidas em atraso.
Nesses casos, bem como em quaisquer outros nos quais há o atraso no pagamento das prestações ou o inadimplemento do contrato, uma das principais possibilidades de se evitar a retomada do imóvel pelo banco é a tentativa de renegociação da dívida e do consequente saldo devedor, todavia é essencial.
Investimentos em imóveis retomados
Assim, se mesmo após as tentativas de renegociação da dívida não for possível quitar a obrigação inadimplida, o imóvel é retomado pela instituição financeira para, após, serem alienados novamente, em leilões, como uma viabilidade do banco de recuperar o valor cedido ao mutuário na relação e na operação de crédito.
Dessa forma, pode-se afirmar que a aquisição desses imóveis retomados pelos bancos constitui uma forma vantajosa de investimentos patrimoniais, especialmente porque possibilitam opções com preços mais baixos, vez que as instituições financeiras costumam conceder relevantes descontos nessas operações, da mesma forma que se pode afirmar que tais relações também conferem segurança aos seus investidores, no entanto, observando alguns cuidados essenciais:
Inicialmente, prefira sempre imóveis que estejam desocupados, isso porque eventual processo de desocupação e retomada desses imóveis, no Judiciário, pode levar meses ou, até mesmo, anos; de igual maneira, imperioso verificar o estado físico em que o imóvel se encontra, se há a necessidade de fazer reformas ou de outras condições que podem onerar financeiramente; no caso dos leilões, analisar detalhadamente o edital, verificando as formas de pagamento, o prazo para a ocupação do imóvel, dentre outros dados essenciais.
Por fim, é necessário e prudente conferir detalhadamente toda a documentação do imóvel antes da sua aquisição, verificando as certidões negativas de débitos e a (in)existência de eventuais outras dívidas; assim, finalmente, busca-se o registro definitivo do imóvel depois de adquirido, transferindo categoricamente a propriedade e retirando quaisquer outros ônus ou pendências existentes no imóvel.