Para que possamos dar início à abordagem desta importante questão, definimos “antissocial” como sendo a pessoa que apresenta comportamento agressivo, violento, impulsivo ou irresponsável, que manipula ou terceiro com indiferença e/ou falta de sensibilidade, e tem grande dificuldade em se adaptar às regras sociais, desrespeitando-as e violando-as, sem demonstrar qualquer sinal de culpa ou remorso pelo condenável comportamento, mantendo descaso e desconsideração pelo que é certo e errado, violando os direitos e sentimentos alheios, abrindo mão dos deveres que lhe competem.
Já no âmbito condominial, a ênfase se dá à famigerada trinca de “S”, prevista no inciso IV, do art. 1.336 do CC/02 vigente, que veda a toda e qualquer pessoa a utilização de sua unidade privativa de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores.
Mas afora esta questão de ordem legal, deve-se ter medida para que não seja interpretado como antissocial todo e qualquer morador que comete um deslize ou outro, eventualmente digno de ser alvo de mera advertência ou até mesmo, se mais grave ou reincidente, multa, por ter infringido o regulamento interno, por exemplo, por ter extrapolado o volume do som na festinha do final de semana, estacionado o carro fora da faixa demarcatória ou algo similar.
O antissocial é aquele que efetivamente causa severa perturbação à qualidade da vida condominial, tais como: tráfico de drogas, prostituição, furtos, roubos, acumuladores de lixo, jogos proibidos, atos de vandalismo, apropriação indébita, violação de correspondência, agressão, violência, lesão corporal, calúnia, injúria, difamação, assédio sexual ou moral, stalking etc., contra moradores e/ou funcionários do condomínio e que tragam riscos à segurança física e psíquica destes.
Em casos tais, é fundamental que o síndico ou presidente (em caso de associação de moradores) identifique o condômino (ou hipoteticamente associado) antissocial. Ele não poderá ficar parado, de braços cruzados, esperando que fatos mais graves ocorram e a situação se torne insustentável e desestabilize a massa condominial, ocasionando um verdadeiro caos social, pois se assim agir poderá responder por sua omissão.
Algumas medidas serão fundamentais para tentar dar um basta ao comportamento infrator, pois é preciso ter consciência de que o condômino antissocial, via de regra, não muda sua conduta com meras conversas do corpo diretivo no corredor, em forma de aconselhamento ou “puxão de orelha”.
A estratégia fundamental por parte do síndico é buscar apoio jurídico especializado e se conformar com a realidade de que certamente irá enfrentar um processo judicial.
Nesse passo, é necessário tomar algumas providências de ordem imediata, na seguinte ordem:
1) Acionar sua assessoria jurídica ou contratar uma especializada, para notificar e multar o infrator por descumprimento das normas internas, em conformidade com o que consta na convenção ou regimento interno (o valor da multa por infração deverá seguir o disposto nos arts. 1.336 e 1.337 do CC/02, ou seja, não poderá ser superior a cinco vezes a taxa condominial);
2) Daqui em diante é o Jurídico quem deverá cuidar de todas as medidas cabíveis sobre o caso, devendo ser sempre posicionado pelo síndico sobre novas ocorrências, para que receba as devidas orientações. Assim, se houver reincidência, configura-se o comportamento reiterado e, nessa hipótese, conforme dispõe o parágrafo único do art. 1.337, do CC/02, a multa para o morador antissocial não deverá ser maior que dez vezes o valor da taxa condominial e somente pode ser aplicada após aprovação de 3/4 dos demais condôminos em assembleia. O jurídico orientará para que se realize a assembleia nesse sentido e dela participará, dando o suporte necessário;
3) Aplicadas as multas, ainda assim persistem as más condutas do morador antissocial, sendo insuportável a convivência e, nessa hipótese, o caminho viável será a respectiva judicialização, postulando em juízo pela expulsão do mesmo do condomínio, sendo que o jurídico também orientará para que se realize a assembleia nesse sentido e dela participará, dando o suporte necessário.
Muito embora não se encontre na legislação pátria previsão nesse sentido, a jurisprudência se mostra totalmente sedimentada quanto ao cediço entendimento de que há de ser preservado o bem estar coletivo em detrimento do individual, acima de qualquer patamar, ressaltando-se que, em casos de remoção do condômino antissocial, não se retira dele o direito de propriedade, mas tão somente limita seu direito de usar, gozar e fruir do imóvel, podendo locá-lo, emprestá-lo ou até mesmo vendê-lo a terceiro.
Para judicializar uma ação desta natureza é fundamental que sejam coletadas as seguintes provas a serem carreadas ao processo:
a) Notificações e multas aplicadas sucessivamente e seus respectivos comprovantes de envio;
b) Ratificações das multas aplicadas em assembleias (atas registradas);
c) Boletins de ocorrências a serem lavrados em delegacia de polícia civil, relativos a todo e qualquer ato criminoso;
d) Registros em livro de ocorrências do condomínio de qualquer ato infrator;
e) Registros de ofensas por WhatsApp, e-mails ou redes sociais através de ata notarial em cartório;
f) Fotos, áudios e vídeos de CFTV que comprovem as infrações praticadas;
g) Ata de assembleia (registrada) que deliberou pela judicialização da ação para expulsão do morador antissocial;
h) Testemunhas (qualificação completa) que comprovem os variados fatos infracionais.