A arrematação de bem imóvel em leilão público não é um kinder ovo

Semana passada, fazendo supermercado com meu sobrinho de 5 anos, ele praticamente me implorou para que eu lhe comprasse um kinder ovo. Neste delicioso “ovo” da ferrero o que seria a “clara” é um saboroso chocolate e o que seria a “gema” é uma surpresinha muito divertida, um pequeno brinquedinho, muitas vezes criativo e de se montar. 

Recordei-me deste fato cotidiano quando ao preparar uma aula li algumas decisões do STJ tratando de um tema jurídico que envolve uma “surpresinha” que, infelizmente, nem está embalada em chocolate, amargo que fosse, nem é agradável para quem a descobre.

O título desse texto revela, ao contrário do kinder ovo, a desagradável surpresa do arrematante que descobre, depois da aquisição do imóvel em leilão judicial, que existiam dívidas sobre o bem adquirido que não foram informadas no edital público que o precedeu.

Certamente que aquele que atua cotidianamente com a execução civil - como atuamos há quase 30 anos - sabe que aquela regra do art. 903, §5º do CPC que trata do “direito potestativo com intervenção jurisdicional necessária”¹, que permite ao arrematante desistir da arrematação nos 10 dias seguintes, nem sempre (quase nunca) evita este problema causado pela surpreendente descoberta de dívidas não informadas no edital. 

Apenas para lembrar, diz o parágrafo quinto que “o arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ; III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação”. 

Como dito, esta regra não evita a repulsiva surpresa do arrematante quando descobre, depois da arrematação, que a situação jurídica do bem arrematado não corresponde àquela que lhe foi informada no edital do leilão. 

É verdade que este direito de desistir pode até evitar um prejuízo financeiro maior para o arrematante, já que poderá ter o seu dinheiro de volta, desde que faça o pedido de desistência com as devidas provas dentro do referido decêndio². Mas não se iludam, a desistência – se deferida – só virá depois de algum suspense, de muita burocracia e desde que o pleito seja formulado por um advogado contratado.

Isso porque depois deste prazo, o depósito da arrematação (§5º, 903) convola-se em pagamento e enfim a carta de arrematação é liberada (art. 903, §3º), permitindo que o processo de execução prossiga em direção a entrega do dinheiro penhorado ao exequente (art. 904, I do CPC). Observe que o exercício da pretensão de desistência já lhe causa um custo financeiro, e, certamente que, em respeito ao contraditório das partes, ensejará a formação de um incidente processual de desfecho duplo (procedente ou improcedente). É melancólica a forma como dá a entender o Código fazendo parecer tudo muito simples, certo e rápido. Ao contrário, todos sabemos, tal postulação é complexa, incerta e demorada.

Assim, se o arrematante deixar para fazer o registro do bem imóvel adquirido depois desses dez dias ele pode ter, além do susto desagradável, uma efetiva perda financeira, pois não poderá mais desistir (art.903, §5º) e ter de volta o dinheiro depositado, restandolhe promover a ação prevista no art. 903, §4º que, se no futuro for procedente, apenas o tornará credor de uma quantia. 

Todavia, verdade seja dita (e retornando ao problema lançado acima), até que alguma solução jurídica seja dada numa destas duas hipóteses (desistência ou anulação), certamente que ele já terá sido colocado na condição de réu em alguma ação de cobrança de alguma dívida não informada no edital e, infelizmente, terá todo custo de uma litispendência sobre si, além da notória dificuldade para regularizar o imóvel adquirido enquanto tais pendências não forem solucionadas. A realidade prática é sempre muito pior do que diz a teoria.

Como dissemos mais acima o nosso problema não é saber se ele (a) pode desistir de uma arrematação quando demonstre a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital, nem tampouco se por este mesmo motivo ele (b) poderia propor a demanda anulatória do artigo 903, §4º. 

Está suficientemente claro, em ambas as hipóteses, que o edital é o ato jurídico que ao mesmo tempo convida o público e expõe com clareza, segurança e confiabilidade a situação jurídica do imóvel a ser leiloado e que a sua incompletude da informação acerca do conteúdo do inciso VI do art. 886 do CPC fere de morte a autonomia da vontade e a liberdade de escolha do arrematante, motivo pelo qual tal ato jurídico fica completamente viciado, abrindo a possibilidade de que o arrematante exerça as duas faculdades processuais que lhes são postas.

Enfim, o xis da questão é outro: consiste em saber se havendo falha no edital e não sendo informada a completa situação jurídica do bem leiloado (art. 886, VI), se o arrematante será legítimo ou ilegítimo para responder por esses ônus que incidem sobre o imóvel, independentemente de ele ter exercido (e estar em curso caso tenha exercido) o seu pleito de desistência ou anulação da arrematação? 

Coloque-se na posição jurídica do arrematante e se imagine na situação de ser “surpreendido” com uma citação numa ação condenatória porque o imóvel adquirido deverá responder pelos encargos que já existiam antes de o bem ir a leilão e que não foram informadas no edital.

Bem, a primeira coisa que precisa ser dita é que o arrematante deve ser tratado com todo carinho e respeito pelo ordenamento jurídico. É ele que muda a “sorte” de uma execução por expropriação, pois sem o dinheiro do seu lance para a aquisição do bem a execução não será frutífera, salvo se o bem for adjudicado (art. 876 e 904, II do CPC) ou se dele puder ser extraído frutos e rendimentos (art.866 e 905 do CPC). 

Execuções por quantia que pretendam ser satisfativas dependem de patrimônio do executado e, mais que isso, quando não se penhora diretamente dinheiro, deve-se, literalmente, comemorar se se conseguir levar ao leilão judicial algum bem do executado e erguer as mãos para o céu se nesse leilão algum interessado, quase um aventureiro (art. 890 do CPC), se dispuser a pagar o seu preço, mínimo que seja (art. 891). 

Portanto, é preciso valorizar o licitante, e nem e necessário fazer muita coisa para tanto. Basta ser com ele transparente, dar-lhe segurança para que realize, sem medo, e sem “surpresinhas” a arrematação em um leilão judicial. É importante que fique bem claro que o roteiro de sucesso na execução por quantia, em que se faz necessária uma prévia expropriação liquidatória à posterior expropriação final, depende diretamente da existência de licitantes (art. 890) que se disponham a arrematar o bem levado a leilão.³

A segunda coisa que precisa ser dita é a de que a transparência, a boa-fé, a confiança, a segurança não são predicados que podem, mas que devem estar presentes na expropriação liquidatória. A arrematação, sua epítome, é um ato que pode assumir contornos diferentes de acordo com o prisma pelo qual é observado: para as partes da execução é um ato executivo, mas para o arrematante é um “negócio jurídico público” firmado entre ele e o Estado no curso de um procedimento executivo expropriatório.⁴ Ainda que a identificação da natureza jurídica da arrematação constitua um “problema dos mais difíceis, no contexto da tutela executiva” como já alertara Araken de Assis⁵, o que pode ser notado na densa explanação sobre o tema feita por Pontes de Miranda⁶ e também em Giuseppe Chiovenda⁷, não parece haver dúvida que a arrematação é, entre o arrematante e o Estado, uma relação jurídica negocial pública submetida aos rigorosos regimes de proteção do interesse público.

Sendo um negócio jurídico que envolve o Poder Público ele não se resume, obviamente, ao ato de arrematar (colocar um remate, um fim), mas a tudo que envolve a realização da expropriação liquidatória, ou seja, o antes o durante e até o depois da arrematação, tal como se passa com um negócio jurídico de compra e venda, só que nesta hipótese com uma dose ainda mais rigorosa na aplicação dos princípios regentes, porque dele participa nada mais nada menos que o Poder Público. Logo, a boa-fé, a transparência, a segurança etc. devem estar presentes nos atos que precedem e sucedem ao ato de arrematar e que com eles estão conectados, como no caso das informações que devam constar no edital.

Exatamente por isso, não se cogita, nem de raspão, que um negócio jurídico do qual participa o poder público possa ser uma armadilha para um terceiro (art. 890) que deseja arrematar um bem em leilão judicial. Seria o fim da picada admitir que a incompletude do edital, especialmente em relação aos ônus que recaem sobre o imóvel, fosse irrelevante e que o terceiro arrematante tivesse que aceitar uma situação diferente da qual ele foi informado e que naquele momento foi determinante para que exprimisse sua vontade ao ofertar o lance vencedor. 

Não é por acaso o CPC se cerca de regras que visam propiciar ao arrematante a maior segurança possível na aquisição de um bem em hasta pública. Uma destas regras (preventivas) é a transparência e completude das informações que envolvem o bem objeto do leilão judicial, e, de forma repressivam a possibilidade de desfazer a arrematação (pela desistência do arrematante ou pela anulação).

Neste passo, preventivamente, o art. 886 do CPC determina que o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros; II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado; III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados; IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização; V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro; VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.

Aqui nos interessa o inciso VI mencionado acima. O licitante deve ser previamente informado por meio do edital quais são os ônus, recursos ou processos pendentes sobre os bens a serem leiloados. Deve-se entender por “ônus sobre os bens” qualquer dever, encargo, obrigação que paire sobre o bem objeto do leilão. Sendo muito direto, significa dizer que num leilão judicial de um imóvel é necessário constar nas informações do edital, seja pelo dever de boa-fé e transparência, seja para evitar surpresas futuras, a existência de toda e qualquer situação jurídica envolvendo o referido bem até aquele momento em que é levado ao leilão judicial (dever, encargo, débito etc.). Acerca do bem que está afetado pela penhora e submetido à concretude da responsabilização patrimonial deve o licitante ter completa e transparente informação a respeito, pois não poderá adquirir gato por lebre.

Trocando em miúdos, não é possível e nem admissível que o Estado-Juiz não garanta a um terceiro interessado em arrematar um bem imóvel num leilão judicial todas as informações necessárias sobre a situação jurídica do bem de forma que ele possa, previamente, decidir com segurança sobre se deve, se não deve e como deve fazer uma proposta para aquisição do bem. Por outro lado, a preocupação é tanta que mesmo depois de ser considerada perfeita e acabada a arrematação (art. 903, caput) é possível ao arrematante desistir da arrematação, como dissemos alhures.

Ora, a arrematação deveria ser o meio mais seguro, transparente e leal de aquisição de um bem, justamente porque dever-se-ia ter a certeza de que ali seria um ambiente de absoluta publicidade, boa-fé, segurança e transparência acerca do ato jurídico que irá praticar. 

Se o processo não pode ser uma areia movediça (art. 5º do CPC) e nem causar surpresas às partes que litigam entre si (art. 10 do CPC), com muito maior razão quando estamos diante de um terceiro que não tem nenhum litígio com as partes e é por meio de seu ato de arrematar que o processo de execução poderá ser extinto com a satisfação do direito do exequente.

Neste passo, caminhando para o epílogo, concordamos com entendimento jurisprudencial do STJ de que “a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem. Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital." (AgInt no AREsp 1.752.437/SP, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 18/3/22).

Como se observa na última frase do aresto acima se não houver ressalva no edital, ou seja, se não houver informações completas sobre os ônus ou gravames que incidam sobre o bem objeto do leilão, tais como as obrigações propter rem, não se poderá responsabilizar o novo adquirente pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel adquirido. Correta nos parece a uníssona posição do Superior Tribunal de Justiça neste sentido em privilegiar a segurança, a boa-fé e a confiança legítima do licitante evitando que o leilão judicial seja uma armadilha para pessoas de boa-fé.

Observe que se tiver constado no edital do leilão público a existência do ônus de dívida condominial mesmo que anteriores à arrematação, justamente por respeito à segurança, confiança legítima e liberdade de contratar, admite-se até mesmo “a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante", o que nos parece igualmente correto.⁸ O ponto cardeal envolvendo o tema está justamente na completude da informação do edital (art. 886 do CPC), que deve ser prévia, clara, precisa e completa, posto que influencia diretamente na autonomia da vontade (liberdade e segurança) do terceiro de participar do leilão, oferecer lance e arrematar o bem.

Por outro lado, há casos que podem até confundir, mas não contrariar, a citada posição do STJ. Vejamos.

No AgInt no REsp 1.869.374/PR⁹ o STJ disse que “a existência de boa-fé no ato de arrematação não afasta a responsabilidade do novo proprietário do imóvel, em razão da natureza propter rem das obrigações decorrentes de danos ambientais”, ou seja, no referido caso concreto o arrematante adquiriu em leilão judicial um bem imóvel onde não constava nenhum ônus sobre o mesmo quando da aquisição, mas posteriormente o adquirente veio a ser demandado e condenado pelos danos ambientais existentes na propriedade adquirida, tendo em sequência, já no curso do cumprimento de sentença, sido proferida decisão que determinou a “averbação na matrícula do imóvel adquirido em hasta pública da obrigação de recuperação dos danos ambientais fixados no título judicial”.

O referido aresto está correto embora, concessa máxima vênia, não tenha explicitado de maneira adequada a questão sob a perspectiva do direito material ambiental. De fato o art. 2º, § 2º da lei 12.621 diz que “as obrigações previstas nesta lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural” e também a súmula 623 do STJ diz que “as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e ou dos anteriores, à escolha do credor”. 

A rigor, não se discute que as obrigações propter rem, porque acompanham a coisa, podem ser exigidas do novo proprietário, e tampouco que as “obrigações ambientais” previstas no Código Florestal tenham esta natureza jurídica. 

O cerne da questão que pode gerar algum estranhamento, frise-se, mais uma vez é, que mesmo tendo esta natureza propter rem, e mesmo que não conste no edital a existência desse ônus obrigacional sobre a coisa, por que o novo proprietário responde pela reparação do dano ambiental? Isso não seria uma violação à boa-fé objetiva, à segurança jurídica e a confiança legítima se tal informação não constava no edital? Não teríamos aí uma “surpresinha indigesta”?

A resposta é negativa, mas de fato a ratio decidendi do acórdão não parece adequada para justificar a sua parte dispositiva. O adquirente responde pela reparação ambiental mesmo que a obrigação propter rem não tenha sido informada no edital, não porque as obrigações ambientais sejam propter rem, afinal de contas esse seria mais um motivo para que tais ônus sobre o bem devessem constar na informação do artigo 886, VI do CPC. 

Quando o artigo 2º, §2º da lei 12.651 prescreve que as “obrigações previstas nesta lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural” está a dizer justamente que o novo proprietário responde pelo passivo ambiental sobre o bem adquirido. Contudo, no caso de aquisição do bem em hasta pública, portanto, num negócio jurídico público em que não conste no edital os ônus ambientais sobre o bem que vier a ser adquirido, ele só irá responder pela reparação da área degradada porque na condição de novo proprietário ele passa a assumir o status jurídico de poluidor e apenas por isso. 

Frise-se que a questão central que autoriza o novo proprietário a responder pela reparação ambiental se deve ao fato de que os danos ambientais, uma vez cometidos se perpetuam minuto à minuto, dia após dia, agravando e consolidando os danos causados¹⁰. O dano “atual” fica qualitativamente pior e quantitativamente maior com o passar do tempo. Assim, por exemplo, o dano ambiental decorrente da supressão, destruição ou impactação de uma área de preservação permanente funciona como se fosse uma ferida aberta que desregula todas as funções do ecossistema no qual ele se insere. Ora, quando um proprietário suprime uma APP, ele deixa sangrando esta ferida que não é estancada e que a cada dia amplifica os danos ao equilíbrio ecológico.  

É importante que fique claro que o novo proprietário responde pelo dever de reparação do dano ambiental que ele mesmo está cometendo ao não restaurar a área que já estava devastada quando ele a adquiriu. 

Como participante do dano atual, por permitir o seu agravamento e amplificação dia após dia, ele também passa a condição de poluidor (art. 3º, IV da lei 6.938/81) e pouco importa para a coletividade se ele é responsável por muita ou por pouca danosidade, posto que adquire a condição de solidário poluidor pelo dano ambiental cometido. Poderá sim, eventualmente, exigir regressivamente do proprietário anterior o valor proporcional à causação cometida. 

Não há aqui qualquer surpresa para o adquirente arrematante de boa-fé que não foi informado pelo edital da existência da obrigação de reparar a área degradada, simplesmente porque a sua obrigação de reparar o meio ambiente e a responsabilidade patrimonial daí decorrente, deriva do fato de que é poluidor. Portanto, seja o bem adquirido, seja qualquer outro do seu patrimônio, deverá suportar uma eventual execução por quantia, caso não lhe seja imposta apenas uma reparação in natura.

Enfim, a arrematação do bem imóvel em leilão judicial não é um chocolate delicioso que traz a reboque uma surpresinha criativa, mas também não pode ser uma isca que fisgue um desavisado e inocente arrematante. Informação completa e transparente, tendo por recheio uma dose incessante de boa-fé, é o mínimo que se espera.

 886. O LEILÃO SERÁ PRECEDIDO DE PUBLICAÇÃO DE EDITAL, QUE CONTERÁ:

I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização

V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.

Marcelo Abelha Rodrigues
Sócio do escritório Cheim Jorge & Abelha Rodrigues Advogados Associados.