O avanço do mercado imobiliário trouxe uma nova modalidade pro mercado chamada multipropriedade, onde até 52 pessoas podem ser proprietárias de um mesmo imóvel por uma fração de dias, ou seja, elas adquirem o tempo de poder usufrui-las em determinados dias e mês do ano.
Devido ao crescimento de compra e venda desse instituto o ordenamento jurídico brasileiro achou-se necessário a introdução de uma regulamentação jurídica para a multipropriedade, introduzindo assim a lei 13.777 em 20/12/18 para estabelecer normas que asseguram o multiproprietário diante do uso e gozo do seu bem imóvel.
O intuito deste artigo é analisar quais são as regras e disposições acerca da multipropriedade, qual foi a segurança jurídica que essa lei trouxe ao multiproprietário, suas obrigações, seus deveres, bem como, como será feito esse registro diante do mercado imobiliário.
Breves noções de condomínio edilício
Como a multipropriedade no Brasil através da lei 13.777 de 20/12/18 foi considerada como uma modalidade de condomínio e introduzida dentro do CC/02 na parte de condomínio edilícios. Relevante compreender e citar sobre o conceito desse instituto.
Para Caio Mário, o condomínio é “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes” (apud DINIZ, 2006, p.203).
O condomínio edilício, relaciona-se puramente aos imóveis onde coincidem partes em comum e partes exclusivas, onde o apartamento será a parte exclusiva e o restante como, piscinas, portarias, elevadores etc., são partes comuns, onde neste caso, cada condômino é dono do seu apartamento mais uma fração ideal das partes que utilizam em comum (COLANI, 2015, on line).
Está previsto no CC/02, no capítulo VII o conceito no caput art. 1.331, onde diz que em edificações partes são propriedade exclusivas e partes são propriedade comum dos condôminos.
O condômino é proprietário de sua unidade privativa e de uma fração ideal das áreas comuns, da qual é coproprietário, juntamente com os demais condôminos. Aliás, condomínio vem do latim “condominum”, ou domínio comum, quando mais de um titular exerce direitos de propriedade sobre o mesmo bem (EGITO, 2019, on line).
O condomínio também possui regras que devem ser respeitadas entre todos os condôminos de uso dessas áreas gerais, além de aplicações de advertências por esses descumprimentos e multas pelo atraso de pagamento de condomínio.
Essa multa de acordo com o art. 1.336, parágrafo primeiro, do CC/02, é claro em destacar que o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros moratórios, ou, não sendo previsto, e um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Porém, a administração do condomínio não pode aproveitar-se dessa situação para expor o condômino a uma situação vexatória por este débito, não podendo usar cartazes e avisos fixados nos lugares de movimentação do prédio como forma de apanhar seu crédito, mesmo que tivesse sido aprovado tal alto em assembleia e conste na convecção do condomínio (LIRA, 2014, on line).
A lei não prevê impedimento de o condômino utilizar-se das áreas comuns pelo fato de estar em débitos com o condomínio, a lei só prevê a multa, deixando uma lacuna neste assunto.
Em relação a penhora por dívidas condominiais, na lei 8.009/09, parágrafo terceiro, inciso IV, que trata sobre bens de família, há uma exceção em relação aos bens de família, sendo que esses determinados bens não serão motivo de penhora, sendo assim impenhoráveis.
Hoje, a forma de cobrança desses débitos condominiais permitem serem feitas diferente das formas de antigamente, visto que não há mais a necessidade de entrar com uma ação de conhecimento para receber esses débitos, bastando apenas entrar com uma ação extrajudicial.
O novo CPC trouxe esta opção através do art. 784, inciso X, para (ALVES, 2018, on line):
Como o débito condominial virou título executivo extrajudicial, o condomínio não precisará mais demandar em Juízo para discutir a dívida, mas apenas acionar o judiciário para buscar a satisfação do débito inadimplido, mediante citação do condômino para, em 03 (três) dias, pagar a integralidade da dívida.
Desta maneira, o título desse débito condominial deve seguir as prerrogativas próprias de título executivo extrajudicial, sendo ele um débito certo, liquido e exigível para poder haver a cobrança de fato.
A lei 13.777 de 20/12/18 e suas disposições
Em virtude do assunto não ter doutrina esparsa, possuindo uma escassez de documentos doutrinários que trata sobre o assunto, o presente trabalho fundamenta-se especificamente na lei criada pelo poder Legislativo, para trazer a nova modalidade de condomínio para dentro da legislação civil a partir do art. 1.358-B, realizando-se assim comentários aos arts. legais.
A redação da lei 13.777 de 20/12/18 procurou sanar as incertezas que havia perante esse instituto da multipropriedade, inserindo o novo capítulo VII-A no título III do livro III da parte especial do CC/02 e alterando dois arts. da lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
Diante do art. 1.358-C, a multipropriedade que agora considerada um regime de condomínio, estabelece que os proprietários de um mesmo imóvel serão titulares de uma fração do tempo, o qual irão desfrutá-los com total uso, gozo e com exclusividade, da totalidade do imóvel de forma alternada pelos proprietários.
Neste caso, importando para os proprietários o tempo que deverão passar naquela determinada propriedade, não mais importando apenas adquiri-la. O parágrafo único deste mesmo art., relata que a multipropriedade não irá se acabar de imediato se todas as frações de tempo pertencerem a um mesmo multiproprietário.
Para Blaskesi, o art. 1.358-D e seus incisos, explicam que:
O imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio. Trata-se de indivisibilidade estabelecida em lei, pois mesmo que fosse possível promover a individualização do mesmo, uma vez contratada a multipropriedade, os proprietários não terão mais esta alternativa. Além disto, inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo (2018, on line).
As ações de divisões de propriedade em condomínio não serão aceitas nesta modalidade de multipropriedade, sendo o uso daquela determinada fração de tempo do proprietário exclusiva e indivisível com os demais multiproprietários, não há como fazer subdivisões e as instalações, equipamentos e mobiliários que estiverem dentro daquela determinada propriedade deveram ser utilizadas por todos com total fruição.
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