Em dezembro de 2021, a Fundação Getúlio Vargas anunciou a criação de um novo índice para a medição mensal dos valores dos aluguéis residenciais no Brasil, o chamado: IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.
Um dos principais motivos para criar-se um índice nesse sentido, foi justamente a inexistência de algum medidor específico para os contratos de locação, aliado a alta da inflação causada pela pandemia mundial que disparou o índice IGP-M que anteriormente era o índice mais utilizado no setor locatício.
Diversas foram as ações judiciais instauradas pelos inquilinos em face dos proprietários buscando a substituição do índice de reajuste, uma vez que com o alto desemprego causado durante o período pandêmico, tornava-se extremamente difícil que os pagamentos fossem honrados, bem como, a alta do índice IGP-M, caracterizou nítido desequilíbrio contratual entre as partes.
O IGP-M - Índice Geral de Preços-Mercado, tem como base de cálculo as variações de preços em diversos setores da indústria e da economia, bem como, bens, serviços e matérias-primas utilizadas no setor agrícola e da construção civil. Sendo assim, trata-se de um índice abrangente que é fortemente influenciado pela alta do dólar, tal índice acumulou variação histórica e encerrou o ano de 2021 com alta de 17,78%.
Assim, ao utilizar um índice tão abrangente como principal reajuste ao setor imobiliário, implicaria dizer que o reajuste não refletia a realidade do país e dos contratantes, motivo pelo qual a Fundação Getúlio Vargas viu a necessidade da criação do IVAR, índice específico que utiliza de informações obtidas diretamente dos contratos entre locadores e locatários junto as empresas administradoras de imóveis em quatro capitais brasileiras para sua criação, sendo elas: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
A FGV ao anunciar a criação do IVAR definiu:
“(...) Os valores considerados são aqueles efetivamente desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, consistindo, portanto, na informação ideal para o cálculo de um índice que reflita a evolução dos fundamentos do mercado imobiliário.”
Dessa forma, o IVAR diferentemente dos demais índices de reajuste, possui em sua base somente as variações específicas do setor imobiliário residencial, acompanhando a aceleração ou desaceleração deste mercado, não acumulando com outros setores de bens e serviços, o que o torna muito mais vantajoso as partes.
Após sua criação, entre dezembro/2021 e janeiro/2022, o índice apresentou aceleração, segundo a FGV: “São Paulo (de -1,83% para 0,40%), Rio de Janeiro (de 0,46% para 1,85%), Belo Horizonte (de 1,46% para 3,69%) e Porto Alegre (de -0,35% para 0,84%).”
No entanto, quando comparado aos valores do IGP-M, mostra-se que o IVAR tem sua aceleração de forma gradual, de modo que, espera-se que este seja definitivamente incorporado aos contratos locatícios, com a finalidade de melhor refletir a realidade dos inquilinos e proprietários.
Por fim, salienta-se que, em se tratando de contrato locatício, o qual deve ser firmado com a manifestação de vontade das partes, é necessário que haja cláusula contratual expressa quanto ao índice de reajuste dos aluguéis, a fim de que a utilização do IVAR seja válida e caso não observada, possa a parte prejudicada buscar a tutela jurisdicional para resolução de eventual conflito.