Prorrogação de contrato de locação não residencial: Há necessidade de se fazer termo aditivo?

Introdução

Antes de se adentrar à resposta da questão em voga, será preciso delimitar o engodo em um caso hipotético.

Há um contrato de locação não residencial fixado em sua disposição número 1 o prazo de vigência de 48 meses, entre 1/1/17 até 31/12/20. Ocorre que a disposição sucedente, 2, deste mesmo contrato, dispõe categoricamente: “Findo o prazo ajustado para o contrato, havendo interesse do LOCATÁRIO em permanecer na posse do imóvel e, consentindo nisso os LOCADORES, o presente contrato será prorrogado mediante termo aditivo a ser firmado entre ambos”. A partir de interpretação gramatical infere-se a necessidade de se promover a feitura de termo aditivo para prorrogação da locação.

Entretanto, é corriqueiro que em contratos de locação de imóveis não residenciais haja cláusulas genéricas para ocorrer renovação automática, como elucida Paulo Cruz Filho:¹

“É comum em muitos contratos a existência de cláusulas absolutamente genéricas de renovação automática, sem o estabelecimento de condições claras para sua renovação, para que as partes possam de forma objetiva declarar que pretendem realmente renovar o contrato. (...) O risco, nesses casos, está nas locações não residenciais, ou comerciais, como são mais conhecidas, pois são os contratos que permitem a proteção do fundo de comércio.”

Ainda, sobre fundo de comércio o artigo 52º § 3º da Lei do Inquilinato mostra a salvaguarda para os inquilinos.²

§ 3º – O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

A complementar, José Roberto Trautwein traz luz à questão ao dizer que para se pleitear o direito à indenização, é preciso que haja conformidade com o artigo 51º³:

“Ocorre, todavia, que o direito ao recebimento de indenização pelo locatário, em virtude da perda ou desvalorização do fundo de comércio, estará vinculado ao direito à renovação compulsória. Ou seja, o não preenchimento de um dos requisitos legais para a renovação obrigatória, tal como a existência de contrato de locação comercial vigendo por prazo indeterminado, afasta a possibilidade deste direito.”

2. A Lei do Inquilinato – Renovação Automática versus Prorrogação por Prazo Indeterminado

Ainda, é preciso elucidar que o banal entendimento de que findado o lapso temporal do contrato de locação gera de súbito renovação automática não ocorre de fato. Em verdade, a lei 8.245/95 não prevê esse tipo de baliza contratual, mas sim a prorrogação por prazo indeterminado.

Assim, em não havendo cláusula específica de renovação automática, que é o que ocorre no contrato em tela, há quando findado o período avençado, permanecendo o locatário no imóvel por 30 (trinta) dias, sem oposição do locador a presunção de que a locação fica prorrogada nas mesmas condições ajustadas pro prazo indeterminado. É o que vazam os artigos 56º, parágrafo único e 57º da Lei supracitada, in verbis⁴:

Art. 56º: Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57º: O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Entretanto, adverte Renata Gouveia Alveiro⁵:

“O contrato em vigor por prazo indeterminado significa que tanto o Inquilino quanto o Locador poderá, a qualquer tempo, notificar a parte contrária para desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias. Se o Inquilino não cumprir esse aviso prévio, o Locador poderá exigir a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes.”

Dessa forma, em não fazendo termo aditivo, como dispõe o próprio contrato em voga, automaticamente ocorre a prorrogação por tempo indeterminado, fato que abre margem para a retomada do imóvel por parte do locador com um aviso de 30 dias. Tal tempo é ínfimo demais e muito danoso se se comparar com o investimento do inquilino para com o fundo de comércio.

Ainda, a fim de demonstrar que o mais aconselhável seria a feitura do termo aditivo, vale ressaltar que a legislação vigente preza pela manutenção dos contratos de locação, como demostra o artigo 51º da Lei do Inquilinato⁶:

Artigo 51 – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Percebe-se a subsunção do contrato em voga com apenas os incisos I e III⁷, tendo em vista que não há 5 anos ininterruptos de contrato e muito menos a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, visto que não há termo aditivo existente.

Ademais, a impossibilidade de subsunção com a totalidade do artigo poderá, em algum momento recair para o inquilino, caso o proprietário alegue que não há cumprimento com o disposto, não sendo possível a prorrogação por prazo indeterminado.

Conclusão

Diante das razões expostas, entende-se adequada a realização do termo aditivo para prorrogação do prazo, afim de ou (I) alcançar os 5 anos ininterruptos previstos no artigo 51º, III da Lei do Inquilinato e, subsequentemente a prorrogação automática por enquadramento total de todos os incisos; ou (II) a fim de salvaguardar os direitos contidos ao fundo de comércio, visto que confiando somente na prorrogação automática, o locador pode requisitar o imóvel com aviso prévio de 30 dias.

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Os perigos da cláusula de renovação "automática" nos contratos de locação

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Luciano Lourenço Neto
Graduado em Jornalismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Graduando em Direito pela Universidade do Vale do Paraíba. Colaborador do escritório Petrarca Advogados.

Amanda Resende Costa
Advogada graduada pela Universidade Católica de Brasília. Especialista em Direito do Trabalho. Pós-graduanda em Direito Corporativo e Governança pela Escola Paulista de Direito. Advogada do escritório Petrarca Advogados.

Thaís Gladys Burnett
Advogada graduada pelo UNICEUB. Especialista em Direito do Trabalho pelo Instituto de Direito Público. Pós-graduanda em Direito Corporativo e Governança pela Escola Paulista de Direito. Advogada do escritório Petrarca Advogados.