Transações imobiliárias e o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF
Fábio Appendino*
(i) se cadastrar no COAF e manter suas informações cadastrais atualizadas;
(ii) criar cadastro de seus clientes e dos intervenientes nas transações imobiliárias e mantê-lo atualizado;
(iii) manter registro de todas as transações imobiliárias de valor igual ou superior a R$ 100 mil; e
(iv) comunicar ao COAF transações que possam constituir crime de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores.
Estão sujeitas à Resolução 14 as pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória, cumulativamente ou não, incluindo as construtoras, incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, leiloeiras de imóveis, administradoras de bens imóveis e cooperativas habitacionais (as “Empresas Imobiliárias”).
Cadastro de Empresas Imobiliárias
O cadastro das Empresas Imobiliárias no COAF contemplará as seguintes informações: (i) nome empresarial e fantasia; (ii) CNPJ; (iii) endereço completo, emails e telefones; e (iv) identificação do responsável por cumprir a Resolução 14. O fornecimento ao COAF e a atualização dessas informações são de responsabilidade das Empresas Imobiliárias.
Cadastro de Clientes e Intervenientes
As Empresas Imobiliárias também devem criar, armazenar e manter cadastro atualizado de todos os seus clientes e dos intervenientes nas transações imobiliárias.
A Resolução 14 considera intervenientes os compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, administradores ou controladores, quando se tratar de pessoa jurídica, procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio.
O cadastro de clientes e intervenientes deverá conter as seguintes informações:
(a) se pessoa física: (i) qualificação completa; (ii) CPF; (iii) documento de identidade; (iv) endereço completo, emails e telefones; e (v) atividade principal; e
(b) se pessoa jurídica: (i) nome empresarial e fantasia; (ii) CNPJ; (iii) endereço completo, emails e telefones; (iv) atividade principal; e (v) nome e CPF dos administradores, proprietários, controladores, procuradores e representantes legais. Caso o controlador seja pessoa jurídica, o cadastro deverá abranger as pessoas físicas que efetivamente a controlam e, se estrangeira, o procurador residente no Brasil.
Registro de Transações Imobiliárias
As Empresas Imobiliárias estão obrigadas, ainda, a manter registro de todas as transações imobiliárias de valor igual ou superior a R$ 100 mil. Do referido registro deverão constar as seguintes informações:
(a) sobre o imóvel: (i) descrição e endereço completo; e (ii) número da matricula e data do registro no Registro de Imóveis. A Resolução 14 não indica o objeto do registro. Presume-se que ela esteja se referindo à data do registro do título translativo na matrícula do imóvel; e
(b) sobre a transação imobiliária: (i) data e valor da transação; (ii) condições de pagamento; e (iii) forma de pagamento, discriminando o banco, a agência, a conta e o número do cheque ou outro instrumento de pagamento.
Comunicação de Transações Imobiliárias
Por fim, as Empresas Imobiliárias devem comunicar ao COAF, no exíguo prazo de 24 horas, abstendo-se de dar ciência aos clientes de tal fato, a proposta ou realização de transações imobiliárias:
(b) de valor igual ou superior a R$ 100 mil: (i) cujo pagamento ou recebimento seja realizado por terceiro; (ii) com pagamento em recursos de diversas origens ou naturezas; (iii) envolvendo recursos em espécie; (iv) em que o comprador ou proponente já tenha sido, anteriormente, proprietário do mesmo imóvel; (v) mediante pagamento com recursos provenientes do exterior, especialmente de países que não tributam a renda ou a tributam à alíquota inferior a 20%, conforme relação da Instrução Normativa SRF 188/02.; ou (vi) em que o pagamento é feito por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças;
(c) com valores inferiores a R$ 100 mil que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para burlar a obrigação de informar tratada no item “(b)” supra;
(d) com aparente superfaturamento ou subfaturamento;
(e) que, por suas características, no que se refere às partes, valores, forma, instrumentos ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;
(f) incompatíveis com o patrimônio, a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos adquirentes;
(g) em que haja resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do castro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação.
As Empresas Imobiliárias devem desenvolver e implementar procedimentos de controle interno para detectar transações que possam constituir crime de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores.
As Empresas Imobiliárias que, durante um semestre civil, não tiverem efetuado nenhuma comunicação, deverão declarar ao COAF, até 30 após o término do semestre, a inocorrência de transações sujeitas à comunicação.
As comunicações devem ser encaminhadas por formulário disponível no site do COAF (www.fazenda.gov.br/coaf) ou, na impossibilidade, por outro meio que se preserve o sigilo da informação.
As comunicações feitas de boa-fé não acarretarão responsabilidade civil ou administrativa das Empresas Imobiliárias (art. 11, § 2º, da Lei 9.613/98- clique aqui).
Regras Gerais
Os cadastros e registros deverão ser conservados pelas Empresas Imobiliárias por, no mínimo, 5 anos da data da efetivação da transação.
O COAF pode requisitar informações sobre as transações às Empresas Imobiliárias. Às informações fornecidas ao COAF será dado tratamento sigiloso (art. 23, § 2º, da Lei 8.159/91 - clique aqui).
As Empresas Imobiliárias, bem como seus administradores, que descumprirem a Resolução 14, ficarão sujeitos às seguintes sanções: (i) advertência; (ii) multa de 1% até o dobro do valor da operação ou de até 200% do lucro obtido com ou que seria obtido com a operação ou, ainda, de R$ 200.000,00; (iii) inabilitação temporária para o exercício de cargo de administrador pelo período de até 10 anos; e (iv) cassação da autorização para operar ou funcionar (art. 12 da Lei 9.613/98, Decreto 2.799/97 e Portaria 330/98 do COAF).
As Empresas Imobiliárias continuam obrigadas a apresentar à Receita Federal a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), regulamentada pela Instrução Normativa SRF 576/05.
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*Advogado do escritório Gaia, Silva, Rolim & Associados - Advocacia e Consultoria Jurídica
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