A manifestação do Covid-19 no Brasil encontra-se na fase crescente da curva, exigindo da sociedade e seus representantes legais a adoção de medidas para conter sua evolução, que, segundo o Ministério da Saúde, poderá perdurar até o fim do semestre e, ainda, perpassar até setembro. Consequentemente, quanto mais a pandemia se expande, maior é a possibilidade de recessão econômica, hoje já tratada como uma realidade pelo Governo, ao ponto de a estimativa de crescimento do PIB passar de 2,1% para 0,02%.
Dito isto, assim como os diversos mercados, há no imobiliário a perspectiva de enfrentamento direto do impacto decorrente da pandemia do Covid-19, seja pela recessão da economia nacional, ou, por fatores externos oriundos da falta de investimentos, resultando a diminuição do ritmo das negociações no ramo imobiliário.
Na situação posta, enxerga-se vários reflexos no mercado de forma geral, mas ao falar de negociações imobiliárias, o que se pode esperar, é justamente os pontos distinguidos a seguir.
1. Da readequação dos termos contratuais.
É razoável pensar que, devido a pandemia do Covid-19, tanto o vendedor quanto o consumidor não desejam firmar responsabilidades decorrentes do contrato de promessa de compra e venda, devido às incertezas geradas por este caso fortuito. Acontece que os prazos estabelecidos, os valores definidos, assim como as demais cláusulas, dependem diretamente da perspectiva estabelecida.
Ora, sabe-se que a relação contratual prevalece da mera expectativa dada pelos princípios regentes do nosso Código de Defesa do Consumidor, onde se adequa em previsões atuais e futuras, que, se, porventura, ocorre algum fato de caráter imprevisível que não seja em pró do exercício das construtora e incorporadoras, essa expectativa é frustrada.
Bem, diante a visível quebra das expectativas oriundas das relações contratuais, não há garantias de previsão para o cumprimento do negócio jurídico, restando tão somente a readequação contratual como viés para se formalizar e dar prosseguimento ao negócio. Inclusive, muitos estados estão adotando posturas de suspensão das obras de construção civil por tempo indeterminado, restando a continuidade apenas para aquelas dadas como essenciais.
Sendo assim, devem os promitentes compradores e vendedores, para aqueles que já efetuaram o pacto contratual, aditarem os respectivos termos objetivando evitar uma intervenção judicial para readequar o negócio jurídico, ou seja, impedindo litígios processuais por inadimplemento contratual por uma das partes e, para aqueles que visam efetuar novos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, devem adequar-se as necessidades advindas da pandemia em cláusulas específicas nos negócios jurídicos.
2. Do atraso na entrega das chaves do imóvel.
Objetivando conter o avanço do covid-19, várias medidas foram tomadas visando reter a possibilidade de expansão do vírus, sendo uma delas a paralização por tempo indeterminado das obras de construção civil na maioria dos estados brasileiros. Outrossim, a previsão inicial para entrega dos imóveis, certamente não poderá ser cumprida pelas construtoras, resultando na real necessidade de aditamento das promessas de compra e venda, adiando com concordância do consumidor a entrega das chaves dos imóveis.
Como explanado durante o decorrer deste artigo, o caso em tela é considerado como fortuito externo, conforme entendimento dos Tribunais Superiores, nos casos em que o dano decorre de causa completamente divergente à conduta do agente, e por isso não é cabível a responsabilização das promitentes vendedoras em uma possível condenação judicial.
Posto isso, processos judiciais serão demandados devido ao inadimplemento contratual por parte das promitentes vendedoras e, possivelmente, serão adequados ao caso à fundamentação do artigo 393 do Código Civil, onde será afastada a responsabilização dos vendedores em condenações oriundas do seu inadimplemento.
Provavelmente, o novo enquadramento jurisprudencial a esses casos irá se enquadrar aos moldes circunstanciados acima para inadimplemento contratual de ambas as partes. Por isso, mais uma vez, reforço a real necessidade de flexibilização das partes para evitarem possíveis litígios processuais.
3. Do aumento pelos fornecedores em materiais de construções e dos equipamentos a serem fornecidos aos trabalhadores de construções civis.
Torna-se evidente que, em razão da pandemia, haverá aumento significativo dos preços de produtos destinados às obras de construção civil, inclusive no que toca a futura readequação da mão de obra das construtoras, o que, consequentemente, poderá acarretar aumento dos valores reais dos imóveis.
Paradoxalmente, isso se torna uma grande questão a ser suscitada judicialmente pelos consumidores, pois acreditam estar em um possível desiquilíbrio contratual. Entretanto, é necessário entender que esses aditamentos contratuais se dão por motivos inerentes à vontade das promitentes vendedoras, devido a uma nova readequação de toda cadeia imobiliária.
Dito isto, a cadeia imobiliária se distingue em fornecedora, distribuidora e construtora. A primeira, contratada diretamente pelas construtoras, remete os materiais à distribuidora, esta, por sua vez, responsável pela entrega dos bens às construtoras. Com isso, se existe um acréscimo no valor do material do fornecedor, consequentemente haverá um aumento no montante cobrado pelo distribuidor e que impactará no custo real dos imóveis cobrados do consumidor.
Contudo, apesar de ser possível o aumento do valor real do imóvel, também poderá ser possível o reenquadramento desse montante por conta da crise econômica derivada da pandemia da corona vírus, restando claro que ambas as partes saem perdendo da relação contratual.
Portanto, é claro que num curto e médio prazo devem os polos contratuais reconciliarem para que isso não seja abusivamente suscitado como objeto de litígios processuais, reiterando que ambos desta relação foram afetados pela pandemia e irão sofrer perda de suas receitas por conta das consequências aqui fundamentadas.
4. Da necessidade de readequação da mão de obra.
Como brevemente analisado, todo valor cobrado pelas construtoras em promessas de compras e vendas deve-se a toda cadeia no âmbito da construção dos empreendimentos. Inclusive, neste assunto, adequa-se os valores dos equipamentos de proteção individual.
Pois bem, não só os materiais de construção terão seus valores elevados, mas também os equipamentos distribuídos aos trabalhadores, o que enseja num maior gasto das construtoras visando a construção de novos empreendimentos.
Desta forma, será necessária toda uma readequação dos equipamentos laborais, pois além de serem necessários devido a pandemia do covid-19, também refletirão no valor a ser cobrado pelas construtoras, devendo ser ponderado naqueles contratos que irão ser aditados por conta das consequências do vírus.
Conclusão
Por fim, esse momento requer planejamento, prevenção e consenso das partes, é certo que o Judiciário vem sendo bombardeado com inúmeras ações por conta da pandemia, restando claro a necessidade de flexibilização das partes, seja por suspensão do contrato, resolução e readequação, sem ser necessário a intervenção do Estado Juiz para adequar os respectivos termos contratuais.
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*Gabriel Bezerra Lins da Silva é colaborador do escritório Galdino & Rebêlo Advocacia.