Introdução
A ideia desse texto é provocar o leitor e descortinar uma possível solução para um grave problema que assola a nossa Cidade Maravilhosa e por que não dizer, nosso país, de forma impiedosa, que é a falta de liquidez do mercado imobiliário.
No entanto, vamos deixar claro que esse problema parece ser global.
Essa falta de liquidez dos bens imóveis vem provocando uma profunda desvalorização desses bens, assim como a sua consequente deterioração pela falta de manutenção básica.
Atualmente, na Cidade do Rio de Janeiro, existe um estoque de imóveis vazios gigantescos. Esse estoque de imóveis é proveniente, na sua grande maioria, de empreendimentos imobiliários que não lograram êxito nos seus lançamentos, em razão da crise financeira que estamos vivenciando há alguns anos, acarretando um passivo enorme para as empresas que atuam nesse setor.
Esse passivo das empresas imobiliárias é, sem dúvida, extremamente nefasto para a nossa economia. Em primeiro lugar, essas empresas têm que arcar com o pagamento de todas as despesas atinentes a esses imóveis e, simultaneamente, com uma manutenção mínima, provocando, igualmente, a dispensa de inúmeros funcionários e inviabilizando novos lançamentos.
Não ouso falar sobre economia; contudo, até para pessoas leigas como eu nesse assunto, é possível afirmar que a base de toda a nossa economia está fundamentada na saúde financeira do setor imobiliário. Ou seja, esse conceito de economia pujante está umbilicalmente ligado a um setor imobiliário saudável do ponto de vista financeiro.
Sendo assim, a conclusão a que chegamos, em apertada síntese, é que temos de encontrar uma solução para esse grave problema, antes que a nossa economia entre em colapso. E, a meu ver, uma das soluções para esse imbróglio poderia ser a tokenização desses bens imóveis.
O que é a tokenização?
Para entendermos o que chamamos de tokenização, devemos, primeiramente, conhecer a tecnologia blockchain, pois a tokenização só existirá se essa tecnologia for aplicada. Sem blockchain não há tokenização.
De forma simplista, blockchain é uma cadeia de blocos, e consiste em um protocolo (código lógico) de registro distribuído que visa à descentralização da autoridade certificadora de uma transação eletrônica como medida de segurança, além de garantir a imutabilidade dos seus registros.
Apesar de ter origem com o lançamento do Whitepaper do Bitcoin, em 2008, constitui-se de diversas tecnologias conhecidas desde antes, como criptografia e bases de dados distribuídas. A disrupção provocada pelo protocolo está em garantir a integridade de um arquivo digital (token) e em impedir que o mesmo seja multiplicado ou alterado sem o conhecimento, nem a anuência de pessoas e computadores que compõem a rede que o acessa.
A partir desse conceito, foi possível desenvolver outros tokens (não confundir com o token criado pelos bancos como recurso de segurança). Primeiramente, surgiram tokens com regras de consenso e tamanho de transações diferentes, mas ainda vinculados à construção de uma rede (por isso, também foram denominados criptomoedas, como o Litecoin, BitcoinCash, Ether).
Posteriormente, foram criados tokens vinculados a um ativo, bem ou direito do mundo físico, podendo servir à captação de recursos para empreendimento (ICO), representação de valores mobiliários (SecurityTokens – valor mobiliário – obrigação de devolver algum retorno para o investimento realizado, obrigações, débitos, debêntures, ações...), de utilidade (UtilityTokens - criptomoedas), fracionamento de ativos reais (Non-SecurityTokens – tokenização de bens móveis e imóveis). Estes últimos, os que interessam ao presente artigo.
Com o intuito de explicar de forma bem palatável para aqueles que não dominam a tecnologia da informação, tokenizar um determinado bem seria como você explodí-lo em diversos fragmentos, sendo que cada fragmento desse ativo representaria um pedaço da propriedade – que não perderia as suas características, nem valor com a “explosão”.
Conceito de propriedade
Sem mais delongas, sabemos que o conceito de propriedade tradicional está previsto no art. 1.228, do Código Civil, in verbis:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Pela leitura do artigo supracitado, que trata do conceito de propriedade, como coaduná-lo com a tokenização de um imóvel, pois, nessa hipótese, o proprietário não teria uma ou mais das prerrogativas do direito do proprietário como, por exemplo, o direito de usar a coisa.
É bem verdade que, para seguirmos no exemplo, esse direito de usar a coisa já foi bem mitigado pela multipropriedade, que no art. 1.358-C (lei 13.777/18) prevê o que se segue adiante:
“Art. 1.358-C – Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. ”
Isso significa dizer que, apesar de determinada pessoa ser proprietária de um imóvel, ela só poderá usá-lo em um período de tempo predeterminado. E se o direito de usar pode ser mitigado, sem descaracterizar a propriedade, o mesmo se aplica às demais prerrogativas.
Diferença entre multipropriedade, condomínio tradicional, tokenização e fundos imobiliários
Na multipropriedade, o proprietário é dono por inteiro de determinado bem, entretanto, ele somente será dono por um período predeterminado, condicionando o seu uso a esse período.
Por sua vez, o condomínio tradicional, tal qual conhecemos e previsto na nossa legislação substantiva, impõe o direito de preferência, no momento da venda de uma fração de um imóvel.
Já no imóvel tokenizado, teríamos a representação de direitos sobre o ativo, inclusive, o de propriedade de apenas uma fração, não havendo previsão legal para o exercício da faculdade do uso, do direito de preferência, entre outros direitos correlatos. Por seu turno, o detentor do token poderá onerá-lo, cedê-lo, vendê-lo, dá-lo em garantia, livremente, o que bem o difere da propriedade em condomínio, disciplinada na nossa lei substantiva.
Não me aprofundarei nessas questões, posto que o escopo desse trabalho é tão somente provocar a discussão desse novo tema, na busca de uma solução para um grave problema, que é a estagnação do mercado imobiliário.
Logicamente, para uma questão nova que se nos apresenta, que é a tokenização de bens imobiliários, esta, certamente, não será solucionada por vetustos institutos do nosso Código Civil. Nesse momento, interessante destacar o motivo pelo qual nos parece mais benéfica a realização da tokenização em vez da distribuição via fundos imobiliários.
Primeiramente, os custos da operação e a quantidade de intermediários na tokenização são bem menores. A base regulatória para o mercado de capitais, consolidada nos anos 1980 e 1990, ainda não está adaptada à revolução tecnológica que vivenciamos nos últimos 20 anos. Temos gatekeepers e processos que poderiam ser realizados por protocolos e/ou plataformas.
Por outro lado, a utilização de uma tecnologia distribuída e acessível reduz a assimetria de informação e aumenta a transparência sobre ações de terceiros e custos da operação. Por exemplo, diversos intermediários do mercado tradicional, embora sejam entidades diferentes do ponto de vista formal, podem representar interesses de uma mesma instituição.
Diferentemente da tokenização, um fundo imobiliário é um condomínio formado para captar recursos do mercado (investidores) e investir segundo regras apresentadas aos cotistas (estatuto), sendo que o retorno financeiro é gerado por esforços de um terceiro (gestor).
Na tokenização, não é possível seguir um modelo semelhante (captação de recursos e esforços ou gestão de terceiros), porque se enquadraria, haja vista manifestações da Comissão de Valores Mobiliários em casos similares, como CIC - contrato de investimento coletivo.
Nesse sentido, para que se viabilize o procedimento de tokenização, é necessário encontrarmos modelos como o que foi construído pela MB Digital Assets para fracionamento de dívida pública judicial (precatório), que será visto adiante, em que o ativo traz uma regra de retorno intrínseca ou pode ser fragmentado sem perda das características, propriedades e do valor.
A UTDC dos estados de Minas Gerais e da Bahia
Tomei conhecimento há pouco tempo, por intermédio de uma amiga e grande Tabeliã e Registradora do Cartório Barreiro (em Belo Horizonte), Letícia Franco, que nos estados de Minas Gerais e da Bahia existe um instituto bem interessante, pouco conhecido pela maioria dos operadores do direito, que foi criado para solucionar um dificílimo problema mineiro e baiano, que é a conservação de bens históricos tombados, haja vista que a boa parte desses imóveis estava em péssimo estado de conservação, relegados aos proprietários e sujeitos à invasão de moradores de rua.
O estado de Minas Gerais, por meio da lei municipal 7.165/96, Lei de Transferência do Direito de Construir - notem que a lei é bem antiga -, criou o UTDC (Unidades de Transferência do Direito de Construir). O UTDC é uma moeda que permite ao construtor extrapolar o coeficiente de uso e ocupação do solo em até 20% baseado no coeficiente disponível e não utilizado em imóveis tombados, que não podem ser demolidos, alterados ou descaracterizados.
Já em Salvador, por meio da lei 3.805 de 1987, foi instituída a Transcon (Transferência do Direito de Construir). Conforme previsão dessa lei, o proprietário tem a autorização de exceder o potencial em outro local, desde que doe ao poder público o seu imóvel.
A Lei Orgânica do município editada em 1990 veio para reafirmar a utilização da UTDC, permitindo ainda ao proprietário dos imóveis de interesse de preservação, além de exceder, alienar a terceiros o direito de construir que não pode ser utilizado em seu terreno.
Em Curitiba, nos últimos anos a UTDC teve seu universo de aplicabilidade muito ampliado, sendo utilizada tanto para imóveis de valor privados quanto públicos, para imóveis que fazem parte do patrimônio natural da cidade, e para implantação de programas sociais e de equipamentos urbanos e comunitários.
Nessa cidade, não existindo lei que regulamente o tombamento em nível municipal, a prefeitura se utiliza de incentivos construtivos e fiscais para preservar a sua arquitetura de valor cultural. O principal incentivo que vem proporcionando a restauração de vários imóveis é a Transferência do Direito de Construir, conhecida em Curitiba como Transferência do Potencial Construtivo (TPC), criada em 1982.
Prevista inicialmente para uso apenas em imóveis de valor cultural, ao longo dos anos o escopo da TPC foi se ampliando, tanto que atualmente ela pode ser aplicada para várias finalidades, como para o patrimônio natural, além da promoção de habitação social e de equipamentos públicos e comunitários. E, juntamente com a ampliação do escopo do instrumento, a quantidade de leis municipais utilizadas em sua aplicação também aumentou, tendo atualmente na lei 9.803/00 as premissas básicas a serem seguidas.1
Resumindo, a UTDC é unidade que representa um potencial de construção que não fora utilizado pelo proprietário; na minha opinião é o instituto que mais se aproxima do conceito que delimitamos para a tokenização, que poderá facilitar a sua circulação e liquidez.
Mister salientar, ainda, a necessidade e importância dos Cartórios para que sejam efetivamente conferidas a devida existência, validade e eficácia jurídica da transação, seja em razão de a tokenização consistir em um fenômeno recente, ainda sem uma regulamentação específica, seja porque o ramo imobiliário exige uma extrema segurança na consolidação de direitos sobre um bem.
Assim, para tornar pública e assegurar a devida existência, validade e eficácia jurídica, a tokenização deverá ser feita mediante o fracionamento de direitos estabelecidos em escritura pública e registrada no registro imobiliário competente. Nesse propósito da propriedade como ativo de investimento, é fundamental a atuação dos serviços cartorários para conferir a imprescindível segurança jurídica, atuando como custodiante do bem ou direito fracionado e transmutado em ativos digitais (tokens).
Nessa nova seara, portanto, os cartórios retomam papel relevante na infraestrutura e governança do mercado de investimentos.
Experiência da tokenização de imóveis em outros países
Interessante pontuar que essa revolução de tokenização não está apenas ocorrendo no Brasil, mas sim ao redor do mundo, podendo citar como exemplo a Holanda, os Estados Unidos, o Japão, a Suíça, França e Indonésia.
No caso americano, o site Alt.Estate permite que um indivíduo consiga vender fracionado os imóveis. Quando um dono do imóvel pretende vender a propriedade ou alguma fração dela, o site verifica e precifica o local. Mediante essa informação, o Alt.Estate tokeniza a propriedade virtualmente, dividindo o imóvel em múltiplas frações. Interessados negociam os tokens que representam as frações da propriedade. Os tokens são negociados na plataforma Alt.Estate, e os preços são estabelecidos pelo saldo dos pedidos de compra e venda.
Tokenização de precatórios
O mais interessante desse tema é que a tokenização não se presta apenas para a facilitação do mercado imobiliário, mas também para investimentos em ativos reais como um todo.
A maior plataforma de negociação de criptomoedas da América Latina, que tem quase dois milhões de clientes, o Mercado Bitcoin, lançou tokens que representam direitos sobre precatórios.
O projeto é de uma nova unidade da empresa chamada MBDigital Assets, que desenvolve criptoativos com lastro em ativos alternativos e que não tenham característica de valor mobiliário (non-security token). Ou seja: não são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O ponto é relevante, visto que na prática, caso seja bem-sucedido, será uma oportunidade de democratizar acesso a investimentos que não estão disponíveis a pequenos investidores.2
Assim como descrevemos sobre o mercado imobiliário, esses ativos normalmente não têm liquidez e são objeto de investimento, apenas, de grandes fundos e tesouraria de bancos. Muitos ativos que poderiam circular e gerar riqueza para a economia ficavam parados nas mãos dos proprietários originais, mesmo quando estes precisavam de caixa para gastos correntes.
Necessário salientar que a empresa já realizou quatro operações de tokenização desses ativos até novembro. O primeiro, com um precatório do estado de São Paulo no valor de R$ 1,6M, teve uma resposta extremamente positiva dos usuários impactados, esgotando-se em menos de um dia. O experimento foi chamado de PSP01, sendo gerados 12 mil tokens, cada um representando 0,0083% do ativo de referência.
Em seguida, foram lançados mais três tokens, representando nove precatórios, em um total de quase R$ 30 milhões (trinta milhões de reais). Agora, com a abertura do mercado secundário, aqueles que compraram os tokens também poderão negociá-los na exchange com outros clientes, antes do vencimento do precatório. No entanto, quando o precatório for pago pelo ente federativo, a exchange fará a recompra dos tokens emitidos e liquidará todos eles.3
No caso do precatório, nota-se a importância do cartório judicial como custodiante do ativo e responsável pela gestão de sua titularidade, tal qual entendemos ser o valor dos cartórios para a tokenização imobiliária.
Conclusão – nova era da economia compartilhada
Assim se percebe que a tokenização nada mais é do que um fenômeno inserido dentro do conceito de Sharing Economy, haja vista que é a prática de dividir o uso ou a compra de serviços de forma facilitada, permitindo uma maior interação entre as pessoas envolvidas.
Nesse sentido, o que se cria com a tokenização é basicamente um sistema econômico de redes e mercados descentralizados, aplicado a investimentos, que combina necessidades e posses, ignorando os intermediários tradicionais, conectando diretamente vendedores e compradores, beneficiados pela exclusão de custos desnecessários. Enfim, o futuro chegou!
Precisamos encontrar soluções fora da caixa e engajar toda a sociedade nos problemas das nossas cidades. Esse compartilhamento da responsabilidade é essencial para que possamos sair do estado em que nos encontramos e proporcionar a todos uma melhor qualidade de vida.
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*Fernanda Leitão é tabeliã do 15º Ofício de Notas.