O STJ iniciou, em 10/10/19, o julgamento sobre a possibilidade de os condomínios proibirem a locação por temporada via plataformas online (RESP 1.819.075/RS).
Para o ministro Luís Felipe Salomão, relator do caso, a prática adotada pelos condomínios de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade é ilícita. Em seu voto, destacou que a cessão do imóvel por curtos períodos não se caracteriza como um contrato de hospedagem. Não faltou ao relator a correta percepção do crescimento da economia compartilhada e da importância das plataformas online para a economia brasileira. O julgamento foi suspenso em razão de pedido de vista do ministro Raul Araújo.
As novas tecnologias alteraram o modo como se faziam certas coisas e introduziram facilidades sequer pensadas há poucos anos. Dentre elas, está o Airbnb, plataforma online que facilita a locação de imóveis em mais de 81 mil cidades no mundo. Trata-se de clara expressão da economia compartilhada.
O novo, por vezes, traz consigo resistências à sua aceitação. Veja-se o exemplo dos serviços de transporte de passageiros, cuja legalidade foi questionada. Em maio do corrente ano, o STF, no julgamento do RE 1.054.110 e da ADPF 449, reconheceu que “[a] proibição ou restrição da atividade de transporte privado individual por motorista cadastrado em aplicativo é inconstitucional, por violação aos princípios da livre iniciativa e da livre concorrência”.
No caso das plataformas digitais de locação, alguns condomínios limitam-se a alegar que a disponibilização da unidade a terceiros, por meio do Airbnb ou similares, seria vedada, por configurar atividade comercial. Para tanto, sustenta-se que o contrato celebrado seria um contrato de hospedagem. Essa alegação não se sustenta.
A hospedagem, regrada pela lei 11.771/08, é caracterizada pela realização simultânea de duas espécies de obrigações: uma obrigação de dar (a cessão onerosa do imóvel) atrelada a uma gama de obrigações de fazer, consistentes na prestação de serviços (recepção 24 horas, serviço de quarto, limpeza diária, lavanderia, café da manhã, etc).
Porém, nos contratos celebrados via Airbnb, inexiste a prestação de tais serviços. Em geral, os condôminos que anunciam seus imóveis na plataforma, fazem-no por conta própria, em caráter amador.
Há, também, condomínios que procuram obstar a locação das unidades promovendo alterações na convenção condominial e/ou no regimento interno. Os condomínios em questão alegam que estão proibindo o Airbnb. Em verdade, porém, estão proibindo uma forma de contrato autorizada pelo ordenamento jurídico (a locação prevista no art. 48 da lei de locações).
Para além disso, qualquer restrição às locações por temporada significará indevida violação ao direito de propriedade dos condôminos (art. 5º, XXII, CF e art. 1.228, CC), por tolher-lhes as faculdades de uso e gozo do bem.
Os condomínios procuram justificar as obstruções ou proibições impostas à locação por temporada nos direitos de vizinhança (art. 1.277, CC) e em alegações de utilização da unidade de modo prejudicial ao sossego e à segurança (art. 1.336, IV, CC).
Sob tal prisma, cabe citar a conclusão do STJ sobre a proibição de animais em condomínios, alcançada no REsp 1.783.076/DF, julgado em maio do corrente ano. Para a Corte, “[o] impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”.
Com efeito, o que se nota na prática é uma mera presunção genérica de que locatários que contratam por plataformas online afetariam a segurança e o sossego. Tal presunção contraria o Código Civil, que tem por base a presunção da boa-fé objetiva.
Ao apreciar a questão no julgamento iniciado em 10.10.19, o min. relator ponderou que reservas por meio do Airbnb, ou de outras plataformas similares, tendem a ser inclusive mais seguras, pois fica o registro de toda a transação financeira e dos dados pessoais daqueles que vão permanecer no imóvel.
Assim como ocorreu com a discussão envolvendo os aplicativos de transporte, definitivamente considerados legais pelo STF em maio do corrente ano, espera-se que, após o pedido de vista do ministro Raul Araújo, o STJ prossiga no julgamento do RESP 1.819.075/RS, com decisão final favorável às locações via aplicativos, mas, mais do que isso, favorável à inovação, à livre iniciativa e ao desenvolvimento econômico do nosso país.
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*Diogo Squeff Fries e João Paulo Tagliari são sócios do Souto Correa Advogados.