Venda a non domino e prescrição: distinção quanto aos vícios de consentimento

A venda a non domino de um imóvel significa uma venda por quem não é o proprietário e, por isso mesmo, jamais poderia dispor de um bem que não lhe pertence.

Mas como isso é possível?

São vários os expedientes fraudulentos que podem ser utilizados para ludibriar um desavisado comprador. O mais comum consiste na falsificação de escritura pública de procuração, outorgando ao estelionatário poderes para a venda de imóvel de terceiro. A questão ganha ainda maior relevo ao se questionar em quanto tempo a vítima – o real proprietário – pode demandar pela nulidade do negócio fraudado.

A 3ª turma do STJ, no julgamento do RESp 1.748.504/PE, sob a relatoria do ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, refutou a pretensão de cartório que invocava a prescrição do direito de ação relativa aos demais vícios de um negócio jurídico. Para o STJ, a situação acarreta a nulidade absoluta da compra e venda, ou ao menos a sua total ineficácia perante o real proprietário, que não se sujeita, por essa razão, aos prazos comuns de anulação do negócio por vício de consentimento.

A base de tal raciocínio é logica: “os verdadeiros proprietários não tiveram o seu consentimento viciado. Na realidade, não consentiram, pois não participaram do negócio em questão, não se podendo pautar a prescrição da pretensão em vício de vontade”, esclareceu o ministro.

A corroborar o argumento, o STJ ainda afirmou que estivesse a venda a non domino sujeita ao prazo prescricional de quatro anos, que regula a anulação do negócio por vício, e não a sua nulidade absoluta, o mercado imobiliário seria submetido a uma intolerável insegurança jurídica, na medida em que nesse prazo inúmeras fraudes ainda poderiam se consumar sem a ciência dos reais proprietários.

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*Julio Cesar Brotto é advogado do Escritório Professor René Dotti.