O condômino inadimplente pode ser impedido de utilizar da área de lazer do condomínio?

O credor busca de todas as maneiras possíveis a satisfação do crédito, no entanto muitas vezes as formas de coagir o devedor a pagar o que deve é ilegal, abusiva e gera danos morais.

Muitos condomínios, em seus estatutos, proíbem os condôminos inadimplentes de usarem as áreas de lazer e comum do condomínio edifício. Pasmem, já houve condomínio que vedou o acesso aos elevadores para os condôminos inadimplentes.

Apesar de ser uma prática muito comum, tal norma no Estatuto é desproporcional, abusiva e ilegal, podendo ser declarada ilegal pelo Poder Judiciário e gerar direito de ressarcimento por dano moral para aqueles condôminos prejudicados.

Isso porque o próprio Código Civil disciplina as maneiras de cobrança do condômino inadimplente nos artigos 1.336, §1º e 1.337, caput.

Veja que as formas de coagir o pagamento das taxas condominiais estão descritas na lei, não podendo o Condomínio inovar o ordenamento jurídico criando novas formas de coação para o pagamento das taxas condominiais atrasadas.

Na verdade, a própria lei vai além dessas formas de coação disposta no Código Civil para obrigar o condômino inadimplente ao pagamento das taxas condominiais. A Lei de Bem de Família, calcada no Instituto do mínimo existencial, possibilita a perda do bem de família no caso de dívida de cota condominial:

Assim, pode o condômino perder o imóvel após na execução de dívida referente à conta condominial, porém enquanto for proprietário do imóvel, ele não pode ser impedido de ter acesso à área comum e de lazer do condomínio, já que a lei disciplina as formas de coação para obrigar o devedor a pagar a sua dívida.

Isso se justifica porque a proibição de acesso à área comum e de lazer viola o direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana. Do mesmo modo que outros condôminos o inadimplente é proprietário do imóvel como um todo, assim, a proibição de acesso a determinada área ofende o princípio de propriedade, já que impede o condômino a ter acesso a uma propriedade que também é sua.

A ofensa a Dignidade da Pessoa Humana é mais robusta porque limita o direito de ir e vir do proprietário do imóvel dentro do seu próprio imóvel. Além disso, expõe o condômino devedor aos outros condôminos. Por isso, tal vedação gera dano moral.

O entendimento do Poder Judiciário é exatamente nesse sentido. Para que não haja dúvida anota-se parte do voto do Desembargador Teófilo Caetano, do TJDFT, sobre o tema:

Como é cediço, o mero inadimplemento de taxas condominiais não autoriza, por si só, a suspensão/restrição do condômino ao uso de serviços essenciais e nem ao acesso às áreas comuns de lazer, sob pena de violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana, notadamente em se considerando a existência de meios legais expressamente previstos para a cobrança de dívida condominial.¹

Por fim, deve-se fazer o registro de que nem todo devedor é um mau pagador, mas muitas vezes se encontra em dificuldade para saldar a sua dívida. Logo, coibir o acesso do condômino inadimplente as áreas comum e de lazer do condomínio é norma ilegal, que ofende o princípio da propriedade e da dignidade da pessoa humana, possibilitando, desta feita, o devedor a socorrer-se ao Poder Judiciário para que seja permitido o acesso as áreas comum e de lazer e a condenação em danos morais.

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*Leonardo Memória é advogado do escritório Kolbe Advogados Associados.