A MP da Liberdade Econômica, de 30 de abril, trouxe em seu bojo algumas medidas de estímulo à economia, como a hipoteca reversa.
Trata-se de um instrumento que, de maneira bem simplificada, pode ser definido como o mecanismo pelo qual uma instituição financeira (credor) paga um determinado valor, ao longo de um determinado período de tempo – em princípio longo – ao proprietário de um imóvel (devedor).
Ao final do prazo, ou seja, após o último pagamento, o credor torna-se proprietário do imóvel, com direito à posse. Embora o mecanismo faça referência ao instituto da hipoteca, ele se aproxima mais da alienação fiduciária, pois, assim como nesta e diferentemente daquela, a “perda” da propriedade pelo devedor ocorre extrajudicialmente, ou seja, não depende de uma ação judicial.
É intuitivo também que o devedor possa restituir o valor total que recebeu, acrescido, evidentemente, de juros. Ou seja, a transferência da propriedade ao credor deve ser uma de duas possibilidades.
Esse novo mecanismo busca, certamente, facilitar e “baratear” o crédito. Isso porque garantiria ao credor a obtenção imediata da contraprestação no dia seguinte ao término do contrato. No entanto, a experiência – baseada, por exemplo, no instituto da alienação fiduciária de imóveis – ensina que a cultura brasileira da judicialização é sempre um entrave ao rápido recebimento do crédito e, por isso, acaba frustrando o objetivo do instituto. É preciso pensar, por exemplo, que após a aquisição da propriedade pelo credor, ele terá de obter a posse; se o devedor não a entregar voluntariamente, haverá a judicialização da questão.
É de se imaginar, também, a utilização de artifícios — como ações de revisão contratual e alegações de violação ao Código de Defesa do Consumidor — por “devedores profissionais” para retardar ao máximo o cumprimento do contrato.
Imagine-se ainda que o bem dado em garantia é o único imóvel do devedor e lhe serve de moradia. Não raro, juízes e tribunais se impressionam com tal circunstância, pouco ou nada valendo o fato de que o devedor utilizou todo o crédito e contratou com o credor de livre e espontânea vontade, ciente do que sucederia ao final do contrato. Por isso, é de se encarar com um certo ceticismo esse novo mecanismo.
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*Rodrigo Pedrosa é advogado de Chiarottino e Nicoletti – Advogados, atua na área de Contencioso Cível, Direito Imobiliário e Mercado de Capitais.