1. Introdução
Várias formas derivadas do condomínio têm surgido nas últimas décadas, merecendo o cuidado dos tribunais e do legislador. Assim ocorre com os chamados condomínios fechados, centro de compras, clubes de campo, cemitérios privados etc.
O sistema time-sharing da propriedade cria também nova especificidade de condomínio. O adquirente passa a ser titular de um imóvel assegurando-se-lhe determinado período anual para usar e gozar da coisa. Cuida-se de sistema destinado a locais de lazer. O sistema surge primeiramente na Europa, e hoje é muito usado por empresários ligados ao turismo. Gustavo Te-pedino (Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993 p.1) define-o como:
“Multipropriedade de forma genérica é a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua”.
O sistema utilizado para os imóveis é conhecido como time-sharing nos países de língua inglesa, multipropriedade na França, na Espanha e na Itália, nesta também como proprietà spa-zio-temporale; como direito real de habitação periódica, em Portugal. A doutrina argentina refere-se à propriedade de tempo compartilhado. Todas as denominações dão ideia do que se trata.
A lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018, veio regular a multipropriedade, introduzindo os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. A maioria das legislações também possui legislação específica para o fenômeno, muito complexo e diversificado na prática, pois não se obedece a um único padrão contratual. A doutrina procura explicá-lo como uma propriedade periódica, propriedade sazonal, propriedade a tempo parcial ou a tempo repartido etc. Tudo leva a crer que se consagrará com o tempo o vocábulo inglês time-sharing ou timeshare no meio turístico, embora nossa lei tenha escolhido “multipropriedade”. Mesmo na comunidade europeia se discute a existência de um direito obrigacional ou um direito real. Temos agora entre nós o instituto como direito real, introduzido no Código Civil.
O art. 1.358-C assim define o instituto:
“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da propriedade imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.
Trata-se, portanto de mais um direito real limitado, assim reconhecido por lei.
O fenômeno social nasceu da procura da classe média por uma residência de férias na praia ou na montanha. Os empresários optaram por um sistema que facilitasse o acesso a essa segunda propriedade a grupo social ao qual não convém ou não pode manter vários imóveis concomitantemente. Busca-se com o time-sharing a democratização do imóvel de férias. A possibilidade se estende tanto a unidades em apartamentos, como em imóveis como construções térreas, casas em vilas, fazendas ou assemelhados.
Alguns países optaram por conceituá-lo como direito real de habitação por intermédio de um administrador denominado trustee, que mantém a propriedade em nome de um clube. Os compradores adquirem o direito de uso e fruição temporal de uma unidade. Em Portugal, criou-se o contrato de arrendamento múltiplo como direito real (direito de habitação periódica). No dizer de José de Oliveira Ascensão (1987:475), o direito de habitação periódica é um direito real menor. Conclui, porém, o autor português que se estabelece parcialmente um regime semelhante ao da propriedade horizontal. A Grécia foi um dos primeiros países a regulamentar a multipropriedade por uma lei de 1986, tratando-a como modalidade de locação. Havendo problemas transnacionais na comunidade europeia, preocupam-se os legisladores da União Europeia em estabelecer atualmente diretivas para tornar homogêneos os direitos dos adquirentes de multipropriedade (as diretivas da comunidade buscam estabelecer, nos vários campos jurídicos, normas mínimas para as legislações dos países-membros, que devem harmonizar sua respectiva legislação).
O fenômeno surgiu timidamente no Brasil, também sem legislação específica. Cumpre salientar que o fenômeno não teve boa aceitação e repercussão na sociedade brasileira, mormente, talvez, pela ausência de legislação específica. Vimos que há legislações que mantêm o fenômeno no campo obrigacional. A situação material, na realidade, apresenta-se como condomínio especial, no qual os condôminos dividem, isto é, compartilham a mesma unidade habitacional, em frações de tempo diversas.
Nesse sistema, todos os multiproprietários são condôminos, mas esse condomínio somente será exclusivo em unidade autônoma no tempo fixado no pacto, que nossa lei estabelece como sete dias, o prazo mínimo. Nesse diapasão, a relação dos multiusuários passa a ser de direito real. Todos os adquirentes são coproprietários de fração ideal, não se identificando a unidade. Não existe, desse modo, constituição de unidades autônomas, invocando-se as normas típicas do condomínio ordinário. As normas condominiais são aplicadas subsidiariamente. A relação de tempo repartido deve ficar exposta em regulamento. A administração é atribuída a empresa administradora, que normalmente reserva para si frações ideais, correspondentes a duas semanas do ano em todos os apartamentos (Tepedino, 1993:45). Essas semanas reservadas servem precipuamente para a manutenção das unidades.
É evidente que sua proximidade analógica permitirá o emprego de certos conceitos, como, por exemplo, o dever do condômino de concorrer na proporção de sua fração ideal no rateio das despesas. O mesmo se diga a respeito dos deveres e direitos emanados da convenção e do regulamento ou regimento interno do empreendimento.
A multipropriedade cria um direito real sui generis de usar, gozar e dispor da propriedade, cuja limitação não é apenas condominial, mas também temporal. O novo texto legal regula a possibilidade de registro dessa nova modalidade de propriedade em nome de cada condômino fracionário. Por outro lado, não há incompatibilidade de aplicação dos princípios norteadores da lei 4.591/64 ou do Código Civil à multipropriedade, como agora especificado no mais recente texto legal. Também aqui se levam em conta a convenção, ou ato normativo, o regulamento ou regimento e os direitos de vizinhança. Caberá à doutrina e aos tribunais estabelecer a harmonização de situações de fato emergentes com a legislação. Não se podia tratar juridicamente o fenômeno como um singelo condomínio pro indiviso, pois sob esse regime o condômino poderia a qualquer momento pedir a extinção do estado de indivisão, faculdade imprescritível e potestativa, da natureza do instituto.
2. Particularidades legais
O legislador introduziu artigos no Código Civil (1.358-B e segs.) para regular a multipropiredade. Realçamos aqui alguns aspectos marcantes e que podemos considerar inovadores.
O art. 1.358-B destaca que supletiva e subsidiariamente o fenômeno será regido também pela lei 4.591/64 e pelo Código de Defesa do Consumidor, como já apontávamos e era de mister. O time sharing atinge uma universalidade ponderável de consumidores, como é intuitivo, e sua proteção é sem dúvida alcançada pela legislação consumerista.
O art. 1.358-D indica a indivisibilidade do condomínio, que não se sujeitará a ação de divisão ou extinção de condomínio (inciso I) e dispõe que se inclui no seu objeto “as instalações, equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo”. Esta última inserção é essencial à multipropriedade, pois o imóvel é colocado em estado de ser totalmente utilizado pelo titular e sua família e convidados, não só com mobiliário, como também com os utensílios ordinários da vida contemporânea, como televisores, refrigeradores, micro-ondas, pratos, talheres, aprestos de cozinha etc. A administração desses empreendimentos é semelhante e quase idêntica a um hotel e geralmente as unidades não utilizadas servem para tal, gerando renda para o administrador e proprietário, segundo a contratação e regulamento.
O período mínimo de uso e gozo do imóvel é de sete dias, seguidos ou intercalados, fixo e determinado no mesmo período de cada ano, ou flutuante, mediante escolha objetiva, ou misto e combinado, preservando-se a isonomia de direitos (art. 1.358-E, §1º). O §2º faculta que podem ser contratados períodos maiores, preservando-se sempre o mínimo de sete dias.
A multipropriedade se estabelece por ato entre vivos ou por testamento, com registro imobiliário, devendo constar do ato a duração dos períodos de fração de tempo (art. 1.358-F).
O art. 1.358-G aponta quais as cláusulas que devem constar da convenção da multipropriedade, obrigatoriamente, além de outras que aos interessados forem convenientes. Dentre essas, destacamos a necessidade de especificar direitos sobre as instalações, equipamentos e mobiliário, bem como forma de pagamento de conservação e limpeza (inciso I). O inciso II desse artigo é fundamental: a convenção deve estipular “o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período a cada fração de tempo”. Caberá ao administrador fiscalizar essa ocupação, sob pena de sua desobediência desvirtuar a finalidade do empreendimento e tumultuar a vida condominial. As unidades devem ser predeterminadas para utilização, por exemplo, de duas, quatro ou seis pessoas. A desobediência do titular o sujeitará a multa e outras punições do regulamento e da convenção.
Lembremos que se tornam em nosso país cada vez mais comuns prédios destinados à chamada terceira idade, que restringem a ocupação por crianças e jovens. A multipropriedade também pode servir a essa faixa etária. Tudo isso deve constar da convenção e regulamento. Da mesma forma, pode ser prevista e regulamentada a possibilidade de permanência de animais de estimação. Tudo, enfim, deve ser apreciado e regulado em prol da vida condominial que, no caso específico, destina-se essencialmente a período de férias e lazer.
O art. 1.358-H dispõe que o instrumento de instituição ou convenção de condomínio poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel, que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. A matéria é de conveniência e oportunidade do instituidor, pois se levará em conta a finalidade do empreendimento. Unidades concentradas em poucas pessoas tendem a absorver as decisões, prejudicando minoritários.
Dentre os direitos do multiproprietário, em rol do art. 1.358-I, destaca-se que o titular pode ceder sua fração por locação ou comodato. Sua titularidade no período que lhe cabe é, enfim, de proprietário. O regulamento deverá tecer as modalidades de comunicação ao administrador, que sempre deverá ter ciência sobre quem ocupará a unidade, tendo em vista a segurança e convivência condominial.
No campo das obrigações do titular, além daquela de pagar as despesas correspondentes ao seu período e sua unidade (art. 1.358-J), deverá responder pelos danos causados ao imóvel, instalações, equipamentos e mobiliário, por si, por qualquer de seus acompanhantes e convidados, prepostos e pessoas que autorize a ocupar o imóvel (inciso II). Perante o condomínio, será sempre o titular o responsável pelos danos, que terá direito a eventual regresso. Não é dado ao proprietário da unidade modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel (inciso IV). Essa faculdade é exclusiva da administração.
O § 1º desse último citado artigo dispõe acerca de multa em caso de descumprimento de deveres do titular da unidade, inclusive multa progressiva no caso de condômino recalcitrante, com perda temporária do direito de utilização do imóvel em sua fração de tempo (itens I e II). Trata-se da mesma situação que focamos neste capítulo (item 4), ao tratar do condomínio edilício.
A transferência do direito de multipropriedade pode ocorrer independente de anuência ou cientificação dos demais proprietários (art. 1.358-I). Não há direito de preferência na alienação aos demais condôminos ou ao instituidor, salvo se expresso no instrumento de instituição ou na convenção (§1º). É de se discutir se pode ser atribuído ao administrador receber taxa de transferência da unidade temporal. Esse valor não pode ser tal que obste o direito de propriedade. Cabe ao adquirente exigir declaração de inexistência de débitos referente à fração, sob pena de ficar solidariamente responsável (§2º).
A administração da multipropriedade é descrita no art. 1.358-M. Caberá à pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio. Na falta de indicação, o caput do artigo menciona que a escolha caberá à assembleia geral dos condôminos. Cuida-se aqui do trustee, que mencionamos quando tratamos do direito comparado. O administrador, na verdade uma empresa especializada, é pessoa fundamental para o sucesso do empreendimento, pois cuidará do dia-a-dia do prédio, das despesas, manutenção, contatos com proprietário e terceiros etc. Importante lembrar que o instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à manutenção do imóvel e suas instalações (art. 1.358-N). como já apontamos.
No rol das disposições específicas relativas à multipropriedade (arts. 1358-O ss.), aponta-se que o condomínio edilício poderá adotar regime misto, parte com multipropriedade e parte como condomínio geral, podendo ser adotado o regime de hotelaria supletiva ou complementar. Embora não esteja expresso, o edifício pode operar também com parte das unidades destinadas à hotelaria. A instituição deverá prever os direitos dos multiproprietários em face a esse regime.
Assim como no condomínio edilício, o regulamento ou regimento complementará a instituição ou convenção. Dispõe o art. 1.358-R, que havendo multipropriedade em parte ou na totalidade das unidades, haverá sempre um administrador profissional, o que demonstra a relevância da função. A questão passa a ser de exame no caso concreto, embora o §5º especifique que “o administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem”.
Note que o art. 1358-P elenca outras situações que devem estar presentes na convecção. Forma de rateios de despesas etc. Devem ser especificados os órgãos que integram a administração, como conselho fiscal e setor encarregado de imposição de multas, por exemplo.
É usual que a multipropriedade se insira no sistema de intercâmbio com outros empreendimentos nacionais e internacionais, o que também deve ser regulado (inciso VI).
Muitas das disposições que estarão presentes na convenção e regulamento são semelhantes às do condomínio edilício. Em nosso Código Civil Interpretado descemos a minúcias mais amplas.
Digno de nota o dispositivo do art. 1.358-T que permite ao multiproprietário renunciar seu direito em favor do condomínio, se estiver em dia com suas obrigações e despesas tributárias. A renúncia consiste no abandono da propriedade e não se confunde com a cessão, gratuita ou onerosa.
No que diz respeito ao registro imobiliário, o texto legal altera a lei dos registros públicos para possibilita-lo (art. 176). Inovação importante é a possibilidade de cada fração de tempo poder ser objeto de inscrição imobiliária individualizada em função da legislação tributária municipal, facilitando o pagamento do tributo (redação introduzida no art.176, §11, da lei 6.015/73).
Esses são os aspectos mais importantes da inovação legal. Espera-se que finalmente com a multipropriedade tenhamos um dinamismo maior ao nosso turismo.
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