O patrimônio de afetação - previsto nos artigos 31-A a 31-E da lei de incorporações (4.591/64) – é o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador, sendo destinados unicamente à conclusão da obra e entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
O instituto provê maior segurança jurídica ao adquirente, pois obriga o incorporador a destinar os recursos de vendas de unidades ao custeio da obra.
A sua instituição, entretanto, fica a critério incorporador que deverá ponderar suas vantagens e desvantagens, de acordo com as circunstâncias de cada empreendimento.
Uma das claras vantagens de instituir patrimônio de afetação é a possibilidade de submeter as receitas da incorporação ao regime especial de tributação (RET), regulado pela lei 10.931/04, pelo qual o incorporador recolherá alíquota única e reduzida congregando IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Conforme amplamente divulgado na imprensa, ao final de 2018, foi publicada a lei 13.786/18, popularmente conhecida como a "lei dos distratos", que, em termos mais técnicos, disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano
Dentre as diversas regras instituídas pela novíssima lei, merece especial destaque o fato de que o incorporador passou a contar com mais um estímulo para submeter suas obras ao patrimônio de afetação. Conforme o parágrafo 5º, do artigo 67-A, adicionado à lei de incorporações, na hipótese de desistência pelo comprador, poderá a incorporadora reter até 50% da quantia paga, caso a incorporação esteja submetida ao patrimônio de afetação. Para as incorporações não submetidas a patrimônio de afetação, a retenção máxima será de 25% do recebido.
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