Neste artigo busca analisar, em breve síntese, os conflitos entre locador e locatário, originados durante o cumprimento de contratos de locação de longo prazo relativos a imóveis destinados a atividade empresarial, para ajustar direitos e obrigações de cada parte e, em especial, o ajuste do aluguel em relação aos valores de mercado resultantes das variações da economia brasileira, que impactam diretamente nos valores do imóvel e consequentemente os valores do aluguel.
Esses contratos são muito utilizados por empresas que exploram seus negócios no ramo varejista para suas lojas físicas situadas em ruas ou em shopping centers, instituições financeiras para suas agências, empresas de fundos de investimento imobiliários para alugar seus imóveis, empresas de infraestrutura de comunicação sem fio que locam espaço para antenas, entre outras, envolvendo numerosas locações de diferentes imóveis em todo território nacional, que podem valer-se da locação ajustada nos termos do artigo 51 da lei 8.245/91, que protege o fundo de comércio.
Normalmente essas locações são feitas pelo prazo mínimo de cinco anos e são renovadas por iguais e sucessivos períodos, resultando-se em contratos vigentes há cinco, dez, vinte, trinta anos ou mais, podendo ter histórico de duas, três ou mais ações renovatórias e/ou revisionais para cada contrato, e que, às vezes, até tramitam simultaneamente no Judiciário, devido à morosidade do sistema.
No entanto, o primeiro contrato de locação é ajustado com condições e valores de acordo com o momento econômico para as partes e para atividade comercial, todavia, com o passar dos anos, a situação econômica pode sofrer variações e atingir o valor do aluguel de mercado, gerando significativo aumento ou redução, e nesse instante, a parte prejudicada poderá ajustar as condições do contrato através da negociação, como forma de solução extrajudicial adequada a essa situação.
A previsão legal assegura a revisão judicial do aluguel ao valor de mercado, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, nesses termos, o locatário ou o locador poderá pedir a revisão prevista no artigo 68 da lei 8.245/91, a lei de Locação, e ainda, o artigo 51 da lei garante ao locatário o direito de propor ação renovatória para garantir à continuidade de seus negócios no imóvel locado.
Antes do ingresso dessas duas ações judiciais, recomenda-se aplicar a negociação, como forma de solução extrajudicial, que possibilita a construção de uma decisão adequada às partes ao invés de ingressarem no sistema judiciário brasileiro com processo, que é mais dispendioso, por ter gastos com honorários advocatícios, custas processuais, perícia técnica e outras despesas que serão devidas a parte vencida no processo, além de longa demora a se obter uma decisão judicial definitiva.
Nesse contexto, o presente artigo irá analisar a negociação baseada em princípios, como meio adequado para solução desse tipo de conflito, que é mais rápido, visa à manutenção das relações pessoais e locatícias, a economia de tempo e de custos.
1. A negociação baseada em princípios
Iniciamos o tema negociação, com uma definição que permite compreender melhor esse processo:
“A negociação é uma comunicação bilateral concebida para chegar a um acordo, quando você e o outro lado têm alguns interesses comuns e outros opostos.” – Fisher, Ury & Patton
Assim, podemos definir que negociação é o meio pelo qual as pessoas buscam o entendimento e o consenso, para tentar o acordo por meio do diálogo, através de um processo de relacionamento interpessoal que ocorre quando uma pessoa deseja algo de outra, preservando ou até aperfeiçoando a relação.
Segundo os autores Fisher, Ury & Patton, que apresentam em seu livro “Como chegar ao Sim”, baseado no Projeto de Negociação de Harvard Law School (2005, p. 28 e 29), ensina o método de negociação baseado em princípios, objetivando o resultado em padrões justos, recomenda ao negociador aplicar os quatro princípios fundamentais adiante descritos:
1. “Separe as pessoas do problema”, pois “independentemente da confiança, seja afável com as pessoas e áspero com o problema”;
2. “Concentre-se nos interesses e não nas posições” para “examinar os interesses comuns e outros que são conflitantes entre as partes”;
3. Invente opções de benefícios múltiplos”, desenvolva “opções múltiplas para serem escolhidas, decida depois”;
4. Insista em critérios objetivos”, tente chegar a resultados baseados em “padrões independentemente de vontades, raciocine e permaneça aberto à razão, ceda a princípios e não a pressões”. grifos nossos
Alinhado a esses princípios, a negociação pode ser dividida em três etapas: análise, planejamento e discussão.
A análise inicia-se no estudo de toda relação contratual, desde os direitos e obrigações contemplados nos contratos e aditivos, memorandos e notificações extrajudiciais, se houver, coleta de dados atualizados das partes e do imóvel, analisar atualizações na legislação aplicável, quantas partes estarão envolvidas e demais informações que podem ser questionadas durante o processo.
Também será necessário averiguar se existem processos judiciais e decisões, e se ainda há ação judicial em andamento, e se houver ainda algum litígio, convidar os representantes das partes no processo de negociação.
O primeiro ponto básico a ser definido ao deparar com uma negociação é identificar claramente qual é o problema a ser resolvido, ou seja, identificar o objetivo da negociação que se pretende solucionar efetivamente.
No estágio de planejamento, procura-se gerar novas alternativas de solução, procurar pensar através dos olhos de diferentes especialistas para encontrar novas respostas. Nesta fase, é importante selecionar os objetivos efetivamente mais realistas, bem como, definir critérios objetivos para futura decisão.
Esse também é o momento de eleger o canal de comunicação, atualmente temos muitos recursos tecnológicos que facilitam o diálogo e aproximam as pessoas, e podem ser eleitos como canal de comunicação, assim, as reuniões podem ser viabilizadas por meio de vídeo conferências e conversas através de diversos aplicativos disponíveis no mercado. As novas tecnologias facilitam todo o processo.
Na fase de discussão, inicia-se efetivamente a comunicação entre as partes e uma boa conversa inicial dá o início a uma boa negociação. Essa é a ocasião para cada um se apresentar e defender sua proposta.
Nessa fase é muito comum as pessoas ou seus representantes legais assumirem posições iniciais rígidas no início, o que dificulta totalmente a comunicação, à medida que não proporciona flexibilidade aos negociadores, além de, em muitos casos, pode inclusive encobrir efetivamente o objeto que se pretende negociar, ou seja, os interesses básicos que estão por trás da negociação.
O negociador precisa estar atento para focar em conciliar interesses das partes e não a posição de cada um, nesse sentido, o locador pode manter uma posição rígida por ter melhor condição financeira e alugar diversos imóveis ao mesmo locatário, em contrapartida, o locatário pode ter o mesmo comportamento por ter marca sólida e melhor condição financeira do que o proprietário do imóvel e dessa maneira, ambos podem barganhar com a posição. Assim, o método de negociação baseada em princípios ensina ao negociador lidar com isso e conciliar os interesses de forma justa.
Em uma negociação é fundamental esclarecer as dúvidas, atender todos os pedidos e conseguir ter todos os lados satisfeitos. A base fundamental dentro de um processo de negociação é a comunicação, não há perdedores e nem ganhadores, o processo termina com resultados satisfatórios para ambos os lados.
Conclusão
As negociações, em sua essência, envolvem concessões. É indispensável transformar o impasse em entendimento, e o entendimento entre as partes resolve a questão.
Assim sendo, recomenda-se utilizar a negociação nos contratos de locação, como método adequado para o negociador, como facilitador da comunicação, conduza todo processo durante o tempo que for necessário para solucionar o problema e restabelecer a relação contratual entre locador e locatário, valendo-se da negociação como forma de solução de conflito, mais eficaz, mais célere e de baixo custo.
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DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n° 8.245, de 18.10.1991. São Paulo: Saraiva, 2001.
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*Amanda Ramos é advogada especialista em Direito Contratual pela PUC/SP e pós-graduanda em Soluções Alternativas de Conflitos.