Após tramitar por mais de três anos na Câmara dos Deputados, foi aprovado o projeto de lei que regulamenta a desistência por inadimplemento do adquirente de imóvel em construção, sob os regimes da incorporação imobiliária1 e do parcelamento de solo urbano2.
Calcula-se que hoje tramitem cerca de 60 mil ações discutindo o percentual da multa devida pelo adquirente que intenciona desfazer um negócio sem culpa da incorporadora ou da loteadora.
Conquanto o assunto não seja novidade nas Cortes, as decisões estão longe de caminhar para uma estabilização, havendo grandes discrepâncias quanto ao percentual da multa aplicável (em geral, entre 10 % e 25%) e ao critério de sua atualização.
A bem da verdade, o que atualmente se veem são decisões judiciais extremamente benevolentes aos adquirentes inadimplentes, tornando o desfazimento do contrato um negócio rentável a estes e, obviamente, prejudicial aos empreendedores.
O texto do Projeto de Lei 1.220/15, se mantido pelo Senado tal como a Câmara aprovou, promete colocar ordem na casa.
O primeiro aspecto a se destacar é que a norma distingue a penalidade aplicável em situações em que a incorporação esteja, ou não, submetida ao regime da afetação patrimonial, prevendo, respectivamente, percentuais máximos de 25% e de 50% a título de multa.
A distinção é de expressiva prudência, já que a submissão da incorporação ao regime de afetação3 – medida que visa assegurar os direitos dos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do incorporador – acarreta pesados custos e encargos ao incorporador, devendo, assim, ser sobrelevado na contrapartida.
Ou seja, o regime minimiza os riscos do negócio para o adquirente e os transfere à incorporadora, justificando-se a incidência de percentual superior de multa em relação àquele em que não há constituição de patrimônio de afetação e, portanto, maior risco ao adquirente.
Outra importante questão vislumbrada no projeto está atrelada à previsão expressa da dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído ao adquirente, tanto no caso das incorporações imobiliárias, quanto de parcelamento de solo urbano.
Tal disposição guarda consonância com aquilo que o STJ já havia pacificado em sede de recurso repetitivo4, ao declarar válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar referia parcela.
O texto prevê, ainda, outras deduções específicas, em diferentes situações, além de prazos e formas de pagamento e de atualização.
São, no nosso olhar, medidas necessárias para barrar especuladores imobiliários, que fazem do negócio um investimento ímpar, em que o lucro é garantido e, eventual prejuízo, é transferido aos empreendedores, mediante a devolução do imóvel.
Afinal, qual investimento, hoje, assegura correção monetária e juros de 1% desde o desembolso, tal como as cortes têm frequentemente deferido aos adquirentes que desfazem o contrato?
Assim é que o Projeto de Lei vem em boa hora, com disposições que colocam os pingos nos is e, definitivamente, conferem o verdadeiro tratamento isonômico constitucionalmente almejado: o de tratar desigualmente os desiguais na medida de suas desigualdades.
Em resumo, a norma, além de estipular que a restituição do valor pago pelo adquirente siga o mesmo índice de correção que o contrato estabelece para as parcelas do preço do imóvel, prevê que deste montante sejam deduzidas as taxas condominiais, contribuições, impostos reais incidentes e de valor correspondente à fruição do imóvel. Isto, evidentemente, para os imóveis já entregues.
Em tais casos, tratando-se de incorporações imobiliárias sob o regime de afetação patrimonial, a incorporadora deverá restituir o adquirente no prazo de 30 dias após o habite-se ou documento público municipal equivalente.
Já incorporações que não estejam submetidas ao regime de afetação, o prazo será de 180 dias após o desfazimento do contrato. Em quaisquer dos casos, a restituição deverá ser feita no prazo de 30 dias após a revenda.
No que diz respeito aos loteamentos com obras em andamento, o pagamento da restituição deverá ser feito em até 12 meses após o prazo previsto no contrato para a conclusão da obra; nos Loteamentos com obras concluídas, igual prazo deflagra com a formalização do distrato.
Há, ainda, previsão de situações que afastam a multa integralmente, de parte a parte.
É o caso do atraso na entrega da obra até 180 dias da data prevista. Tal demora não gerará ônus para a construtora. Do contrário, a empresa terá de devolver todo o valor já pago pelo comprador e a multa prevista em contrato, em até 60 dias. Caso o contrato não preveja multa, o comprador terá direito à indenização de 1% do valor já pago à incorporadora por cada mês de atraso.
Tampouco incidirá a cláusula penal contratualmente prevista, na hipótese de o adquirente a que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos; ou, em se tratando contratos firmados em estandes de vendas, fora da sede do incorporador, quando o adquirente exercer o direito de arrependimento em até 7 dias, caso em que também a comissão de corretagem será restituída.
Há, nesse ponto, uma lacuna na norma, na medida em que não fica claro quem deve promover a restituição: o próprio corretor ou o incorporador. Apesar de omissa, no nosso entendimento, o ônus de devolver é daquele que recebeu (o corretor), principalmente porque a natureza da comissão de corretagem, como se sabe, é a remuneração pelo sucesso (e não pelo esforço).
Como se vê, a norma traz importantes arestas para o impasse vivenciado entre adquirentes, incorporadoras e loteadoras no momento do rompimento contratual.
Bases objetivas propiciarão a eliminação de entregas judiciais díspares, a minimização da insegurança jurídica, e, consequentemente, o reaquecimento do setor, um dos mais afetados pela crise nacional.
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1- Lei 4.591/1964
2- Lei 6.766/1979
3- Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F
4- Tema 938, STJ
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*Andrea Pitthan Françolin e Thaís Gonçalves Fortes são sócia e associada de IWRCF - Inglez, Werneck, Ramos, Cury e Françolin Advogados.