Os espaços de coworking têm aumentado de maneira expressiva nos últimos tempos, o que tem gerado uma série de mudanças no mercado imobiliário. Umas delas é a demanda pela ocupação de um setor tradicional, que não anda tão aquecido: o mercado de lajes corporativas, de 300 a 6.000 m², em áreas ociosas ou recém-construídas em zonas empresariais como Berrini, Faria Lima, Pinheiros, Paulista e Barra Funda.
Estão surgindo também possibilidades de negociação envolvendo a locação built to suit para escritórios coworking (a construção e posterior locação por encomenda), além do aumento da aquisição ou locação de imóveis no Brasil por grupos estrangeiros que querem desenvolver os espaços de uso compartilhado. Fundos de investimento também vêm avaliando este tipo de ativo, embora a Comissão de Valores Mobiliários ainda não tenha se manifestado expressamente sobre esta possibilidade.
O coworking engloba, principalmente, a cessão de uso de espaço e instalações e a prestação de serviços de escritório, complementares e de conveniência sob a condução e responsabilidade da empresa, o que gera aspectos jurídicos específicos para este tipo de locação.
A empresa de coworking deve zelar pela manutenção do espaço, realizar adequada limpeza, segurança, entrega de correspondências, manter a confidencialidade das informações, assim como cuidar da guarda de materiais, equipamentos e pertences. Igualmente, é comum que sejam previstos serviços de impressão, Wi-Fi, café, recepcionista, telefonia e outros funcionários no local. Deve-se observar o horário de funcionamento, as regras de convivência e penalidades contratuais.
O coworker deve solicitar documentos que comprovem os direitos da empresa de coworking sobre o imóvel (proprietária, locatária ou possuidora a qualquer outro título) e a possibilidade de exploração de tais atividades no local. Na hipótese do coworking ser localizado em condomínio (ou estrutura similar), deve-se analisar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno. As regras contidas nos regulamentos devem ser observadas, especialmente o horário de funcionamento, as regras de acesso e as atividades desenvolvidas.
A empresa de coworking deve fornecer as condições necessárias para que o coworker não eventual possa estabelecer domicílio fiscal (que permite emissão de notas fiscais) e obter o seu próprio alvará de funcionamento. Para tanto, deve haver previsão expressa no contrato social da empresa de coworking que a permita explorar a atividade de escritório virtual.
O coworker também deve levar em consideração a localização, o perfil, o espaço cedido, a possibilidade de personalizar a área cedida para não perder a identificação da sua marca e a identidade da empresa. Deve também garantir que o seu cliente ou com quem venha a se reunir terá conforto e discrição para ser atendido no local.
À primeira vista, o contrato poderia ser confundido com um de locação (regido pela Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos) em conjunto com um contrato de prestação de serviços (regido pelo Código Civil). No entanto, com base no argumento de que o uso do espaço não pode ser realizado de maneira dissociada da prestação de serviços, alguns juristas entendem que o contrato de coworking estaria mais próximo de um contrato de hospedagem (também regido pelo Código Civil), em que há aluguel de quarto de hotel/pousada com serviços de recepção e limpeza e outros, não se aplicando a Lei 8.245/91. Portanto, o coworker não teria as proteções garantidas ao locatário nas locações tradicionais (como o direito à renovação compulsória da locação por meio de ação renovatória).
Outro ponto importante refere-se ao apetite arrecadatório das fazendas municipais. Recentemente, o Município de São Paulo imputou às empresas de coworking a responsabilidade solidária pelo pagamento do Imposto sobre Serviços (ISS) dos coworkers que não tenham cadastro de contribuinte mobiliário (CCM) junto à Prefeitura. Ocorre que parte dos coworkers usam os espaços de forma eventual (e, portanto, não seriam obrigados a ter CCM) e que as empresas de coworking não possuem relação direta, nem são beneficiadas pelas atividades empresariais dos coworkers. O assunto vem gerando bastante polêmica e deve ter novas repercussões em breve e em outros Municípios.
Diante da falta de regulamentação específica, o contrato de coworking deve ser bastante claro e estabelecer as principais regras a serem observadas pelas partes, como tipo do espaço cedido (estações de trabalho, salas compartilhadas ou salas privativas), prazo (horas, dias, meses), necessidade de reserva prévia, preços, serviços adicionais, condições de compartilhamento, regras de convivência e privacidade, horários de funcionamento e outras questões relevantes para as partes. Assim, recomenda-se uma análise cautelosa no contrato apresentado, com o auxílio de especialistas na área jurídica.
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*Daniela de Pontes e Franklin Gomes Filho são advogados do escritório Lobo de Rizzo Advogados.