O colapso do mercado imobiliário não foi marcado apenas pela drástica redução nas vendas de imóveis, mas também pelo radical aumento do número de distratos de contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta.
As associações das empresas do mercado imobiliário apontam que o número de distratos em contratos de compra e venda de imóveis cresceu 43% nos últimos 3 (três) anos. O crescimento é resultante sobretudo da perda da capacidade econômico-financeira dos consumidores.
No caso dos distratos, um grande empecilho enfrentado pelas incorporadoras tem sido a ausência de regulamentação do tema, já que ainda não existe lei estabelecendo regras específicas acerca do distrato imobiliário, fato que tem acarretado a judicialização da matéria.
É incontestável que assiste ao consumidor o direito de rescindir o contrato de compra e venda do imóvel, mesmo que imotivadamente. No entanto, visando minorar o desequilíbrio contratual decorrente da ruptura do pacto, é imprescindível que seja fixada a retenção pelo promitente vendedor de parcela do valor pago pelo promitente comprador.
A devolução integral do valor pago pelo promitente comprador impactaria severamente no fluxo de caixa do empreendimento, podendo inclusive comprometer o andamento da obra.
Em face da sobredita ausência de regulamentação, coube ao Poder Judiciário preencher a lacuna legislativa e dirimir o conflito de interesses entre promitentes compradores e promitentes vendedores.
O Superior Tribunal de Justiça, no intuito de equalizar as decisões do Poder Judiciário de todo país sobre distratos imobiliários, editou a súmula 43 que estabelece que:
''Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento''.
De acordo com a súmula do STJ, caso a rescisão do contrato de compra venda seja decorrente de culpa exclusiva do promitente vendedor, o valor pago pelo promitente comprador deverá ser restituído integralmente. No entanto, caso a rescisão seja imotivada, é lícito ao promitente vendedor reter uma porcentagem do valor pago.
Outrossim, a súmula em destaque não estabelece a porcentagem da retenção que poderá ser realizada pelo promitente-vendedor. Os Tribunais têm adotado o entendimento de que é cabível a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.
Existem alguns projetos de lei em trâmite no Congresso Nacional visando a regulamentação do distrato imobiliário, entre os quais se destacam o PL 1220/15 do deputado Celso Russomano que limita ao promitente vendedor retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelo promitente-comprador, e o PL 774/15 do senador Romero Jucá que estabelece a possibilidade de retenção da pena convencionada no contrato, desde que não ultrapasse 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.
Por enquanto, tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor permanecem reféns da insegurança jurídica acarretada pela ausência de legislação específica sobre o distrato imobiliário.
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*Tâmara dos Reis de Abreu é advogada da área Contencioso Cível Consumidor do escritório Martorelli Advogados.