O mercado imobiliário ainda passa por um momento delicado, haja vista as muitas incertezas políticas e econômicas no país. Nos anos recentes, esse mercado apresentou resultados ruins, de fraca demanda por novas vendas, agravados pela retomada das unidades já alienadas, ou prometidas à venda.
Antes, a oferta em alta e as facilidades de crédito estimularam as aquisições, mas o advento da crise fez com que os compradores não mais pudessem honrar com os seus compromissos junto às construtoras e incorporadoras, desaguando no inadimplemento contratual, com a consequente extinção dos contratos de venda e compra das unidades futuras ou em construção.
Aqui nos interessa a resolução pedida pelo próprio adquirente do imóvel, impossibilitado de pagar o preço, que não se confunde com a mera opção de desistência unilateral e imotivada do contrato. A resolução é efeito do inadimplemento contratual ou da sua onerosidade excessiva.
Exige-se, contudo, a prova da impossibilidade superveniente, a cargo do promitente comprador. É inadmissível, cumpre dizer, que determinado promitente comprador, solvente e em condições de pagar as prestações, desista da execução do contrato e peça a sua resolução, simplesmente porque o negócio deixou de ser economicamente atraente.
Decretada a extinção do contrato, as partes serão postas ao estado anterior. O comprador perderá os direitos sobre o imóvel, enquanto a construtora devolverá as quantias já pagas, das quais serão descontadas as perdas e danos decorrentes do inadimplemento.
Nesse particular, o STJ editou a súmula 543:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/8/15, DJe 31/8/15)
No mesmo sentido, a súmula 2 do TJ/SP:
"A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição."
De acordo com a súmula 543 do STJ, são duas as situações de desfazimento da promessa de venda e compra de imóvel: por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou o do comprador. Vejamos o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para cada uma delas.
Em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor:
"Respeitado o argumento da vendedora, que não provou ter o bem ficado pronto na data acordada, não pode ela justificar sua inadimplência na suposta impontualidade dos compradores em relação aos pagamentos. Deveria ter cumprido com sua parte e buscado os meios legais cabíveis para fazer valer seu direito de receber o que lhe era devido. Assim não agindo, tornou-se inadimplente, incorrendo em mora quanto à entrega do bem, que enseja a rescisão contratual.
Rescindido o contrato, devem as partes retornar ao status quo ante, e, tendo em vista que o bem não foi entregue, deverá a vendedora devolver aos compradores todo o montante de que dispuseram, com os consectários legais, sem direito à retenção, pois ela é quem deu margem à rescisão". (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação 1006901-25.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, desembargador relator James Siano, Julgada em 23/1/18, Publicada em 23/1/18)
Se o comprador deu causa à extinção da avença:
"Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que, em casos como o presente, em que não se desincumbiu a promitente vendedora de comprovar maiores danos materiais, e considerando o valor já arcado pelo comprador, no caso R$123.265,87 é devida a retenção do equivalente a 10% das parcelas pagas diretamente à promitente vendedora, percentual este tido como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e de todas as despesas administrativas. A sentença está, portanto, em acordo com o entendimento desta Câmara." (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação 1014229-56.2016.8.26.0011, Comarca de São Paulo, desembargador relator Piva Rodrigues, Julgada em 12/12/17, publicada em 23/1/18)
Dito entendimento cria grandes dificuldades para as construtoras e incorporadoras, na medida em que a devolução imediata da totalidade ou de parte das parcelas do preço pode comprometer-lhes o caixa. De outra banda, extinto o contrato, deslocar para o promitente comprador o risco e a demora na revenda do imóvel a terceiros seria impor-lhe demasiado encargo.
Por assim ser, uma maior ponderação dos interesses e dos riscos envolvidos no desfazimento da promessa de venda e compra, por meio da fixação de prazo razoável para restituição dos valores pagos, sem, contudo, condicioná-los à prévia nova alienação do imóvel para terceiros, pode ser necessária nesse momento de crise econômica, no qual o inadimplemento contratual toma proporções desmedidas.
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*Reinaldo Marques da Silva é doutorando em Direito e Ciências Sociais, mestrando em Direito Comparado, especialista em Direito Tributário.