Como denunciamos reiteradas vezes, desde o advento da lei 14.256/06 do município de São Paulo, adotada como legislação paradigma por vários outros municípios, a elevação do valor do ITBI não tem limites. Na cidade de São Paulo, o aumento periódico varia de 84% a 330%, tudo dependendo do local da situação do imóvel e do subjetivismo da autoridade administrativa lançadora que promove a atualização de valores no site da Secretaria de Finanças do município com base em informações de corretores, anúncios em jornais e em placas de ''vende-se'' espalhadas pela cidade e outros meios de informação. Como não há preceito normativo regulamentando, o cálculo do chamado Valor Venal de Referência – VVR – que não tem amparo no CTN, a autoridade fiscal promove a elevação periódica desse VVR à sua discrição, conforme exigências do Tesouro Municipal. Esse VVR nada tem a ver com o Valor Venal – VV – para fins de lançamento do IPTU que está meticulosamente regulado pela lei 10.235/86 que inibe a discrição da autoridade administrativa lançadora.
A lei 14.256/06 alterou a redação do art. 7º da lei 11.154/91 e acrescentou os arts. 7º-A e 7º-B nos seguintes termos:
''Art. 7º para fins de lançamento do imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Art. 7º-A a Secretaria Municipal de Finanças tornará público os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se refere o ''caput'' deste artigo.
''Art. 7º-B Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgado pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal das Finanças, que poderá inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.''
Não cabe à Administração Tributária Municipal disponibilizar por meios eletrônicos, com efeito vinculante e, em concreto, o valor venal de referência de cada imóvel cadastrado. Não é função da lei cuidar de cada caso concreto, mas a de regular a situação em caráter genérico e abstrato, como fez a lei 10.235/86 em relação ao VV para fins de lançamento do IPTU.
Todavia, o fato gerador do ITBI é a transmissão de bens imóveis e de direito reais sobre imóveis, exceto os de garantia, assim como a cessão desses direitos, por ato inter vivos e por ato oneroso (art. 156, I da CF e art. 35 do CTN), o que se dá com o registro do título de transferência no Registro Imobiliário competente (art. 1.245 do CC), consoante escrevemos1. O valor da transação imobiliária consta da escritura pública que merece fé-pública2, devendo ser aceito como verdadeiro até prova em contrário.
Por isso, a jurisprudência do TJ/SP pacificou a tese no sentido da incidência do ITBI sobre o valor do negócio jurídico tributado que é o valor efetivo da compra e venda, cabendo ao município lançar mão do art. 148 do CTN, caso ele discorde o efetivo valor da compra e venda declarado pelo contribuinte e consignado na escritura aquisitiva do imóvel.3
Em consequência, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo declarou a inconstitucionalidade dos arts. 7º, 7º-A e 7º-B da lei 11.154/91 na redação dada pela lei 14.256/06 nos autos da arguição de inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000, relator designado des. Paulo Dimas Mascaretti, j. 25-3-2015.
Porém, indiferente à decisão do Órgão Especial do E. TJ/SP, a prefeitura vem aplicando os dispositivos legais considerados inconstitucionais.
Cabe ao contribuinte lesado postular a repetição do indébito no prazo de cinco anos, contados da data do pagamento indevido.
_____________
1 Cf. nosso ITBI doutrina e prática, 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2016, p. 141.
2 Art. 19 da CF: É vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: II – recusar fé aos documentos públicos.
3 O art. 7º-B da lei 11.154/91 na redação dada pela lei 14.256/06 inverte o ônus da prova, determinando que o contribuinte prejudicado afaste o VVR de cada imóvel cadastrado, disponibilizado no site da Prefeitura de forma arbitrária e com efeito vinculante, ignorando o efetivo valor da transação imobiliária constante da escritura pública dotada de fé pública.
____________