O built to suit é um contrato de locação complexo, em que locatário encomenda ao locador a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao próprio locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.
Isto significa que o locador promete uma construção ou reforma específica ao locatário, e pode terceirizar a mão de obra, ou seja, contratar uma construtora para realizar a obra encomendada no contrato.
Atualmente, muitas construtoras e segmentos do setor, fornecedoras de mão de obra terceirizada, têm se especializado neste ramo, direcionando suas atividades à execução deste tipo de projeto, com o intuito de atender a esta espécie peculiar de contrato.
A terceirização de mão de obra é uma realidade na construção civil moderna. De acordo com dados da Confederação Nacional da Indústria (CNI), 70% das empresas, nas quais se enquadram as de construção civil, utilizam serviços terceirizados. Complementando, o mesmo estudo aponta que 84% destas companhias pretendem manter e ampliar o uso deste modelo.
Anteriormente à promulgação da lei 13.429/17, os locadores, partes do contrato de built to suit, que não possuíam a construção civil como sua atividade fim, eram amparados pela lei 6.019/74. Já os que tinham como atividade fim a construção civil, mas optavam por terceirizar a mão de obra, faziam-no com extrema insegurança jurídica.
A lei 13.429/17 trouxe alterações significativas quanto ao trabalho temporário e normatizou elementos do Serviços de Terceirização, admitindo a terceirização da atividade fim e da atividade meio, trazendo segurança jurídica aos que já aderiam a esta prática, embora sem previsão legal.
Com o advento da nova lei, não há que se falar em "Terceirização Ilícita". Entretanto, é ainda de suma importância que a terceirizadora e a terceirizada se atentem a algumas previsões legais antes de celebrarem seus contratos.
A lei regulamenta a inexistência de vínculo de emprego entre o trabalhador e a tomadora de serviços, além de criar a figura legal da responsabilidade subsidiária da empresa tomadora pelas verbas trabalhistas devidas aos empregados terceirizados que lhe prestaram serviços, limitada ao respectivo período que se beneficiou. Normatização da Súmula 331 do TST.
Os requisitos formais para a validação do contrato de prestação de serviços também foram normatizados nesta lei, devendo conter: a qualificação das partes, o descritivo dos serviços objeto do contrato, prazo para a realização do serviço, quando houver, e o respectivo valor.
Fator importantíssimo no ramo da construção é a segurança do trabalhador, vez que a construção civil já foi campeã em acidentes do trabalho, e hoje ocupa o quarto lugar.
Pela nova lei, é de responsabilidade da contratante garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores, quando o trabalho for realizado em suas dependências, ou em local previamente convencionado em contrato.
Perante a Justiça do Trabalho, é obrigação da construtora terceirizadora de mão-de-obra, não apenas comprovar a entrega dos Equipamentos de Segurança (EPIs) aos empregados, mas especialmente demonstrar ter efetivamente fiscalizado sua correta utilização, evitando assim graves acidentes e assegurando que empresa estará resguardada em eventuais Reclamações Trabalhistas.
Aos contratantes da mão de obra terceirizada, cabe fiscalizar a contratada, especialmente nos contratos built to suit, vez que a atividade é exercida em suas dependências.
Uma das maneiras de garantir que a lei seja cumprida corretamente, sem prejuízo à contratante e à contratada, é exigir a cópia das fichas de entrega de EPIs, contracheques de cada trabalhador locado, verificando o pagamento de adicional de insalubridade e periculosidade – se houver- além dos cartões de ponto. Não deixando de verificar os recolhimentos relativos ao INSS e FGTS.
Sendo assim, contar com uma assessoria jurídica que preste um serviço consultivo e contencioso trabalhista de boa qualidade, tanto à construtora quanto ao locador, constitui a chave para a diminuição de passivos trabalhistas, e, assim, a obtenção de um maior lucro empresarial.
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