Com o surgimento da lei 9.514/97, de 20 de novembro de 1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, foi aberto um novo cenário de negócios para o mercado imobiliário, em sendo, a aquisição dos imóveis por meio de arrematações em Leilões Extrajudiciais. Este procedimento desburocratizado, trouxe benefícios para o agente fiduciário (bancos, construtoras, etc.) que pretende receber o valor devido pelo agente fiduciante (comprador inadimplente), e com certeza, ao investidor imobiliário ou novo adquirente da propriedade, que, por via das vezes, consegue um bom valor na aquisição do imóvel disponibilizado para leilão.
Muito embora o procedimento das arrematações, por meio de Leilões Extrajudiciais, está cada vez mais prático e acessível com consideráveis inúmeros portais digitais das empresas leiloeiras que oferecem este tipo de serviço, há de se considerar a problemática, na maioria dos casos, da necessária imissão na posse do imóvel, a qual, via de regra é através da interposição da competente ação possessória.
Diante deste obstáculo encarado pelo arrematante, a lei originariamente de 1.997, sofreu mudanças que possibilitou atenuar os inúmeros gastos e recompensar o adquirente da propriedade recém arrematada, e por meio da MP 2.223 de 2001, revogado e incluído novamente pela lei 10.931 de 2/8/04, incluiu o artigo 37-A na lei de Alienação Fiduciária, o qual dispõe:
"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel."
Note que, como base de cálculo o artigo remete ao inciso VI do artigo 24 do mesmo diploma, o qual consigna o valor principal da dívida.
Como obrigação legal, o valor principal da dívida instituída nos contratos de alienação fiduciária, em sua maioria, corresponde ao valor do imóvel para venda em leilão ou o valor de sua arrematação, sendo variável a imposição condicional do contrato, e, sobre este valor é determinado a cobrança de 1% por mês ou fração do fiduciante ou possuidor que se mantém indevidamente no imóvel que foi adquirido por novo proprietário.
Acredito que o legislador buscou compensar a morosidade do judiciário, a privação do uso do imóvel ao arrematante e recomposição de parte dos gastos atinentes à necessidade do arrematante em buscar através da medida judicial cabível sua imissão na posse do imóvel, a qual, por muitas das vezes pode levar incansáveis meses ou anos.
Com efeito, é indiscutível a obrigação do fiduciante ou até mesmo seus sucessores o pagamento da taxa de ocupação indevida, pois a matéria se encontra absolutamente consolidada em nossos tribunais, não havendo alegações que possam ser utilizadas para eximir o pagamento da referida taxa dentro dos limites estabelecidos pela lei, como seguem alguns recentes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - REQUERIMENTO DE JUSTIÇA GRATUITA - CARÁTER PERSONALISSIMO - DIREITO ALHEIO - IMPOSSIBILIDADE - IMOVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - TAXA DE OCUPAÇÃO - ARTIGO 37-A DA LEI Nº 9.514/97 - OBSERVANCIA - TERMO INICIAL - DATA DO LEILÃO. - O artigo 18 do CPC veda que a parte pleiteie em nome próprio direito alheio, não podendo ser acolhido o pedido de justiça gratuita formulado em nome de terceiro. - O adquirente de imóvel levado a leilão extrajudicial não pode ser prejudicado pelo ato do fiduciante que se recusa a deixar o imóvel, devendo ser compensado pelo tempo em que ficou privado do bem, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor fiduciante. - A taxa de ocupação, nos termos do artigo 37-A da Lei nº 9.514/97, é devida no "valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel". (TJ-MG - AC: 10447130002317005 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 30/05/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/06/2017)
IMISSÃO DE POSSE – Sentença de procedência - APELO DOS RÉUS - Pretensão à inversão do julgado - Inadmissibilidade – Prejudicialidade externa inocorrente – Questões atinentes à validade do procedimento de execução extrajudicial inoponíveis à autora – Súmula n. 05 deste Tribunal e Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – Proprietária que inegavelmente faz jus à fruição do bem – Art. 1.228, do CC – Taxa de ocupação devida, e já fixada no art. 37-A da Lei n. 9.514/97. Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 10031460420168260606 SP 1003146-04.2016.8.26.0606, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 22/06/2017, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2017)
Assim, entendo que seja justa a aplicação do presente instituto para compensar parte ou todo o desgaste que o arrematante possui, além de que, evidente, a impossibilidade de usufruir do imóvel em razão da ocupação indevida de terceiros, até mesmo, de perceber os frutos pertencentes à propriedade, sendo, ao meu ver, uma excelente inclusão para a aplicação da Lei.
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*Rafael Pimentel Ribeiro - é sócio advogado em Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados