No dia 3 de maio de 2017, o STJ, por meio do item 13, da edição 80, da "Jurisprudência em Teses’, afirmou que "A inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária".1
Certo é que a negociação que visa alienar um imóvel locado deve respeitar o direito de preferência que detém o inquilino, nos termos preceituados pela lei 8.245/91 (lei de Locações dos Imóveis Urbanos).
O assunto começa a ser tratado pelo artigo 27, da lei de Locações, que determina que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."
A preferência na negociação deste imóvel objeto do contrato de locação é do locatário e este deverá ser cientificado de forma inequívoca da intenção do locador em desfazer-se do seu bem, assim como das condições da oferta, porém transcorridos 30 (trinta) dias da ciência e inerte o inquilino, seu direito de caducará (art. 28, da lei 8.245/91).
Um detalhe importante é que o exercício do direito de preferência está condicionado à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência da alienação de tal bem, entretanto, caso a matrícula não tenha sido assinalada com o ajuste de locação, o locatário não estará definitivamente sem alternativa para ser ressarcido de seus prejuízos, caso os tenha suportado, pois poderá pleitear as perdas e danos em face do locador (alienante), por violação de direito pessoal. (REsp 912.223/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 17/9/2012).2
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1 Direito Civil - Edição 80: Registros Públicos.
2 Jurisprudência do STJ.
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*Mariana Helena de Oliveira Majzoub é formada pela FACCAMP. Pós-graduada em Direito Imobiliário pela faculdade LEGALE em andamento. É 1º membro da Comissão Especial de Políticas Públicas da 150ª Subseção da OAB/SP (Franco da Rocha).